×
×
Страница 1 из 2 12 ПоследняяПоследняя
Показано с 1 по 30 из 50
  1. #1
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142

    Аренда нежилых помещений в ТСЖ

    Добрый день. Подскажите пожалуйста в моем вопросе. Взяла новое ТСЖ и выяснилось, что несколько помещений по свидетельствам принадлежат самому ТСЖ. Некоторые числятся как мастерские, другие для проведения общих собраний. На балансе они не стоят, налог на имущество не платится, зато они сдаются в аренду физическим лицам и ИП. Как сказала Председатель( она юрист), что при ликвидации товарищества, эти помещения должны быть переоформлены на собственников в общее имущество и по сути они и являются общим имуществом, только оформлены на ТСЖ и ставить на баланс их не нужно. Я вот не понимаю, кому начислять и как оплачивать СиР и капремонт на эти помещения? Нужно ли ставить такие квартиры на баланс? Если ставить, то по какой стоимости, как это должно выглядеть... - "В результате инвентаризации обнаружен целый этаж нежилых помещений" ?
    Поделиться с друзьями

  2. #2
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142
    Кто-нибудь может мне помочь? Выскажитесь пожалуйста, кто что думает. Мое мнение, что если помещение находится в собственности ТСЖ, то нужно поставить его на баланс. Думаю можно перезаключить договор с арендаторами, в котором указать что Арендная плата включает СиР и Капремонт. Выставлять им три счета: На капремонт, СИР и оставшуюся аренду. Только вот не знаю правомерно ли это?

  3. #3
    дилетант-теоретик Аватар для zas77
    Регистрация
    22.12.2004
    Адрес
    Москва
    Сообщений
    4,343
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    1) Мое мнение, что если помещение находится в собственности ТСЖ, то нужно поставить его на баланс.
    2) Думаю можно перезаключить договор с арендаторами, в котором указать что Арендная плата включает СиР и Капремонт.
    3) Выставлять им три счета: На капремонт, СИР и оставшуюся аренду
    Всё имущество МКД находится в собственности жильцов и нежилые помещения. ТСЖ переименовали в ТСН как раз потому, что в доме являются не только жильцы, но и юрлица (магазины, аптеки, пицерии и т.д.). Все нежилые помещения в обязательном порядке должны быть поставлены на учёт.

    1) Вы правы
    Возможно, что у ТСЖ имеется ещё и паспорт на прилежащую территорию.
    2) Обязательно.
    3) Это Вам решать.
    С уважением и наилучшими пожеланиями, Владимир

  4. #4
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142
    Я правильно рассуждаю? Если имущество находится в собственности жильцов, то по идее у них должно быть свидетельство на долю в общем имуществе. Тогда бы ТСЖ на 01 счет не ставило себе, но сдать в аренду такие помещения было бы затруднительно т.к. потребуется согласие всех жильцов. Председатель упростила процедуру и оформила свидетельства на ТСЖ. В этом случае ТСЖ обязано поставить помещения на 01 счет и платить с него налог на имущество. Как это сделать по бухучету?
    Допустим, в бухгалтерском учете я поставлю по результатам инвентаризации по рыночной стоимости, оформлю ОС-1 и ОС-6, сделаю бух справку с проводками :
    Дт08- 40млн Кт91/1- 40млн ;
    Дт01-40млн Кт08-40млн;
    Дт 20 - 107526,88 Кт 02- 107526,88 - (40млн/372мес(10аморт гр)),
    Но, в налоговом тогда ТСЖ должно отнести эту стоимость к внереализационным доходам и обложить налогом УСН6% . Правильно? ТСЖ должно заплатить 2.4 млн????????

  5. #5
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142
    А еще больше меня интересует амортизация, которая искусственно завышает наши затраты на 20 счете.
    Не правильно это как то...
    Последний раз редактировалось Europa; 01.12.2017 в 04:13.

  6. #6
    дилетант-теоретик Аватар для zas77
    Регистрация
    22.12.2004
    Адрес
    Москва
    Сообщений
    4,343
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    А еще больше меня интересует амортизация, которая искусственно завышает наши затраты на 20 счете.
    Амортизация в коммерции восстанавливает износ оборудования т.к. входит в стоимость товара и услуг. В НКО износ не окупается и приходится на членские взносы.
    С уважением и наилучшими пожеланиями, Владимир

  7. #7
    дилетант-теоретик Аватар для zas77
    Регистрация
    22.12.2004
    Адрес
    Москва
    Сообщений
    4,343
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    Если имущество находится в собственности жильцов, то по идее у них должно быть свидетельство на долю в общем имуществе.
    Ответ на это вопрос Вы должны найти в своём уставе. И по износу тоже.
    Одно дело общие норы для НКО, а другое - их конкретизация в Уставе ТСЖ.
    С уважением и наилучшими пожеланиями, Владимир

  8. #8
    дилетант-теоретик Аватар для zas77
    Регистрация
    22.12.2004
    Адрес
    Москва
    Сообщений
    4,343
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    1) выяснилось, что несколько помещений по свидетельствам принадлежат самому ТСЖ. Некоторые числятся как мастерские, другие для проведения общих собраний. На балансе они не стоят, налог на имущество не платится, зато они сдаются в аренду физическим лицам и ИП.
    2) Как сказала Председатель (она юрист), что при ликвидации товарищества, эти помещения должны быть переоформлены на собственников в общее имущество и по сути они и являются общим имуществом, только оформлены на ТСЖ и ставить на баланс их не нужно.
    3) Я вот не понимаю, кому начислять и как оплачивать СиР и капремонт на эти помещения?
    Залетаю на Клерк временами. Поэтому, и пишу урывками.
    Начал читать эту тему с первого № и обнаружил следующее:
    1) Имущество ТСЖ должно стоять на сч Д01, а прочих собственников за балансом. Там же и износ учитываете. Налоги на имущество ТСЖ вы и прочие собственники-юрлица платите по ставкам "для юрлиц" (но их Вы не трогаете. Они сами отчитываются. Можете только проверить). Жильцы платят по ставке "для физлиц".
    2)Преду-юристу особо доверять не стоит. Я смотрю, она Вас водит за нос. Мало ли что она нафантазирует. А Вам отвечать.
    3) Всем собственникам начислять всё, что необходимо, а арендаторам арендную плату с учётом расходов ТСЖ.

    Таким образом ваша "амортизация", т.е. износ у вас оказывается значительно ниже.

    Если у вас ТСЖ, то ему должно быть уже несколько лет. Или я неправ?
    Последний раз редактировалось zas77; 01.12.2017 в 16:52.
    С уважением и наилучшими пожеланиями, Владимир

  9. #9
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142
    Да. ТСЖ действует с 2009 года.
    Почитала устав. Запуталась еще больше. Написано, что члены Товарищества не вправе отчуждать свою долю в общей долевой собственности, отказываться от нее в пользу физ. и юр. лиц, в т.ч. в пользу других членов Товарищества или самого Товарищества, а т.ж совершать иные действия влекущие утрату им доли в общей долевой собственности отдельно от принадлежащего ему на праве собственности помещения. Я думала, что на кого свидетельство оформлено, тот и собственник. Меня смущает, что свидетельство оформлено на ТСЖ, а не на собственников, или так и должно быть?
    Если это все же их общедомовое имущество, то может быть и не нужно его на балансе учитывать? Как быть с внереализационными доходами, платить 2.4 млн?

  10. #10
    дилетант-теоретик Аватар для zas77
    Регистрация
    22.12.2004
    Адрес
    Москва
    Сообщений
    4,343
    Europa, если до Вас мои ответы ответы не дошли, то пишите лично или звоните. По-моему я Вам всё объяснил.
    С уважением и наилучшими пожеланиями, Владимир

  11. #11
    Модератор
    Регистрация
    27.12.2003
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    208,842
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    Я думала, что на кого свидетельство оформлено, тот и собственник.
    Так и есть. Если есть регистрация права собственности на ТСЖ, значит ТСЖ и есть владелец. Со всеми вытекающими.
    У НКО не начисляется амортизация на 02 счете, у них износ на забалансовом счете.

  12. #12
    Модератор
    Регистрация
    27.12.2003
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    208,842
    Никакого внереализационного дохода быть не должно и миллионов налога тоже. Надо исправлять ситуацию, да. Но не таким безумным путем

  13. #13
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142
    Цитата Сообщение от Над.К Посмотреть сообщение
    Никакого внереализационного дохода быть не должно и миллионов налога тоже. Надо исправлять ситуацию, да. Но не таким безумным путем
    Я это понимаю. Не могу переубедить Председателя. Она не хочет переделывать на жильцов т.к. это займет очень большое время, а сдача в аренду помещения станет практически невозможной. Она убеждена в том, что даже если свидетельство на само ТСЖ оформлено, то помещения фактически ему все равно не принадлежат, т.к. распоряжаться им общество не может, все вопросы с ними связанные проходит через общее собрание.
    Я хотела убедиться в том, что мои опасения не безосновательны. Т.е. чтобы учитывать данные помещения за балансом нужно переоформить с ТСЖ на всех собственников дома, в обратном случае нужно ставить на баланс и признавать внереализационный доход. Другого выхода нет, правильно? Я буду числиться главным бухгалтером и соответственно ответственность будет на мне. Если не получится переубедить Председателя, какие для меня могут быть риски?
    Заранее извиняюсь, если что то не до конца поняла и замучила вопросами, но очень хочется во всем до конца разобраться и поставить в этом вопросе точку.

  14. #14
    дилетант-теоретик Аватар для zas77
    Регистрация
    22.12.2004
    Адрес
    Москва
    Сообщений
    4,343
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    Она не хочет переделывать на жильцов т.к. это займет очень большое время, а сдача в аренду помещения станет практически невозможной. Она убеждена в том, что даже если свидетельство на само ТСЖ оформлено, то помещения фактически ему все равно не принадлежат, т.к. распоряжаться им общество не может, все вопросы с ними связанные проходит через общее собрание.
    Что переделывать на жильцов?
    Вы главбух и в балансе должны отразить реальность, если не хотите налететь на штрафные санкции налоговой. Юридические бумаги пусть она сама оформляет, хоть всю жизнь.
    Сдать помещение в аренду имеет возможность только ТСЖ. Оно должно находиться на балансе ТСЖ.

    Рекомендую достать ЖК РФ или ещё лучше найдёте
    "Постатейный комментарий к ЖК РФ". Раздел IV. Товарищество собственников жилья..
    Этот раздел вы с предом должны изучить досконально.

    Для решения текущих вопросов в ТСЖ действует исполнительный орган, избранное на ОСЧ, каковым является Правление.
    Именно Правление решает все текущие вопросы (в том числе сдача помещений в аренду) в промежутке между собраниями, действует на исполнение смете и отчитывается перед ОСЧ (Общее собрание собственников) раз в год.
    Последний раз редактировалось zas77; 05.12.2017 в 12:10.
    С уважением и наилучшими пожеланиями, Владимир

  15. #15
    Модератор
    Регистрация
    27.12.2003
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    208,842
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    в обратном случае нужно ставить на баланс и признавать внереализационный доход.
    Да откуда вдруг возьмется внереализационный доход?

  16. #16
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142
    Цитата Сообщение от Над.К Посмотреть сообщение
    Да откуда вдруг возьмется внереализационный доход?
    Стоимость излишков имущества, выявленного в результате инвентаризации, в целях налогообложения прибыли признается внереализационным доходом (п. 20 ст. 250 НК РФ).

    Анализируя положения п.п. 1 и 4 ст. 271, п. 2 ст. 273, ст. 313, ст. 323 НК РФ, можно сделать вывод, что в налоговом учете доход по выявленному в ходе инвентаризации имуществу отражается на дату принятия имущества к бухгалтерскому учету.

    Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства, выявленного в результате инвентаризации, определяется как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п.п. 8 и 20 ст. 250 НК РФ.

    Пункт 8 ст. 250 НК РФ устанавливает, что при получении имущества безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 105.3 НК РФ.

  17. #17
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142
    Что касается доходов по выявленным основным средствам в результате инвентаризации, то порядок определения внереализационных доходов предприятиями, применяющими УСН, аналогичен порядку, предусмотренному п. 20 ч. 2 ст. 250 НК РФ, - доходы признаются в том числе в виде стоимости излишков материально-производственных запасов и прочего имущества, которые выявлены в результате инвентаризации (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

  18. #18
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142
    Цитата Сообщение от zas77 Посмотреть сообщение
    Что переделывать на жильцов?
    Вы главбух и в балансе должны отразить реальность, если не хотите налететь на штрафные санкции налоговой. Юридические бумаги пусть она сама оформляет, хоть всю жизнь.
    Сдать помещение в аренду имеет возможность только ТСЖ. Оно должно находиться на балансе ТСЖ.

    Рекомендую достать ЖК РФ или ещё лучше найдёте
    "Постатейный комментарий к ЖК РФ". Раздел IV. Товарищество собственников жилья..
    Этот раздел вы с предом должны изучить досконально.

    Для решения текущих вопросов в ТСЖ действует исполнительный орган, избранное на ОСЧ, каковым является Правление.
    Именно Правление решает все текущие вопросы (в том числе сдача помещений в аренду) в промежутке между собраниями, действует на исполнение смете и отчитывается перед ОСЧ (Общее собрание собственников) раз в год.
    В уставе написано, что распоряжение всем движимым и недвижимым имуществом товарищества, осуществляется только в порядке, установленном ОБЩИМ СОБРАНИЕМ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА. Товарищество не имеет право распоряжаться объектами общей долевой собственности, в т.ч. отчуждать, передавать в залог. Решение о передачи объектов общего имущества в пользование третьим лицам или отдельным членам товарищества принимает Общее собрание членов товарищества. Я перечитала весь устав. Там четко сказано что делает Правление и четко написано, что в аренду только через ОСЧ.

    Я объясню, как я вижу переоформление документов. У Собственников есть подземная парковка. Одно помещение с кучей лицевых счетов, т.к. В свидетельстве на право собственности сказано, что они владеют определенной долей от общей площади помещения. До 2017г. продать или сдать такую парковку собственник мог только если все владельцы парковки давали согласие. Вот если бы на эти нежилые помещения у них были оформлены тоже такие свидетельства, то можно было бы и не учитывать на балансе, но сдать такое помещение практически не возможно, т.к. потребуется согласие всех.
    Сейчас я понимаю, что нужно учитывать ОС на балансе, износ начислять на за балансовый счет, но не понимаю почему не возникает внереализационного дохода у ТСЖ если мы принимаем на учет эти помещения в результате инвентаризации как ранее не учтенные?

  19. #19
    дилетант-теоретик Аватар для zas77
    Регистрация
    22.12.2004
    Адрес
    Москва
    Сообщений
    4,343
    Решение о сдаче в аренду помещений из фонда ТСЖ принимает исполнительный орган ТСЖ, избранный на общем собрании членов ТСЖ, которым является Правление во главе с Председателем.
    Кстати, в чьей собственности находится парковка? Если - в общедолевой собственности, то этот вопрос решают собственники без привлечения прочих лиц.
    Относительно износа Вам ответили выше. Где Вы раскопали внереализационный доход? Попытайтесь в этом разобраться.
    С уважением и наилучшими пожеланиями, Владимир

  20. #20
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142
    Цитата Сообщение от zas77 Посмотреть сообщение
    Решение о сдаче в аренду помещений из фонда ТСЖ принимает исполнительный орган ТСЖ, избранный на общем собрании членов ТСЖ, которым является Правление во главе с Председателем.
    Вот поэтому и сделали свидетельство на ТСЖ.
    Цитата Сообщение от zas77 Посмотреть сообщение
    Кстати, в чьей собственности находится парковка? Если - в общедолевой собственности, то этот вопрос решают собственники без привлечения прочих лиц.
    Именно так. Поэтому я и говорю, что если сделать эти помещения в общедолевую собственность , то сдача в аренду от ТСЖ будет практически невозможна.

    Цитата Сообщение от zas77 Посмотреть сообщение
    Где Вы раскопали внереализационный доход? Попытайтесь в этом разобраться.
    Я уже писала... Что касается доходов по выявленным основным средствам в результате инвентаризации, то порядок определения внереализационных доходов предприятиями, применяющими УСН, аналогичен порядку, предусмотренному п. 20 ч. 2 ст. 250 НК РФ, - доходы признаются в том числе в виде стоимости излишков материально-производственных запасов и прочего имущества, которые выявлены в результате инвентаризации (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

    Все не учтенное имущество выявленное в результате инвентаризации - внереализационный доход. Вы не согласны?

  21. #21
    дилетант-теоретик Аватар для zas77
    Регистрация
    22.12.2004
    Адрес
    Москва
    Сообщений
    4,343
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    Все не учтенное имущество выявленное в результате инвентаризации - внереализационный доход. Вы не согласны?
    А если прежде кто-то по недоразумению паевые взносы занес куда-то не туда?
    С уважением и наилучшими пожеланиями, Владимир

  22. #22
    Модератор
    Регистрация
    27.12.2003
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    208,842
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    Стоимость излишков имущества, выявленного в результате инвентаризации,
    Вам не надо ничего выявлять, Вам надо исправить ошибки. Какое может быть выявление, если на имущество есть свидетельство о собственности?

  23. #23
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142
    Цитата Сообщение от Над.К Посмотреть сообщение
    Вам не надо ничего выявлять, Вам надо исправить ошибки. Какое может быть выявление, если на имущество есть свидетельство о собственности?
    Я не совсем понимаю как это правильно сделать

    Дебет 01 Кредит какой? Как в коммерции 91?, субсчет "Прочие доходы"-40млн. ??? При закрытии года это все упадет на 84, который нужно будет закрывать на 86, А там эта сумма будет висеть вечно?

  24. #24
    Модератор
    Регистрация
    27.12.2003
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    208,842
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    Дебет 01 Кредит какой?
    83 счет. Пока еще ссылка жива, пользуйтесь

  25. #25
    Клерк Аватар для Александр7272
    Регистрация
    21.11.2007
    Адрес
    Мос.обл.
    Сообщений
    5,455
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    А там эта сумма будет висеть вечно?
    Надежда выше правильно сказали, вы не выявили, вы исправляете ошибку по отражению в учете ОС.
    Прежде чем оно упадет на 84 счет, нужно при вашем подходе еще налог на прибыль оплатить, сколько там от 40 млн.получится.

    У нас нет ни одного помещения в собственности ТСЖ и ни каких проблем со сдачей. ОСС принимает решение о сдаче помещений и поручает заняться этим Председателю правления.
    Вся страна так работает.
    С Уважением, Александр.

  26. #26
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142
    Цитата Сообщение от Александр7272 Посмотреть сообщение
    Надежда выше правильно сказали, вы не выявили, вы исправляете ошибку по отражению в учете ОС.
    До меня дошло

    Цитата Сообщение от Александр7272 Посмотреть сообщение
    У нас нет ни одного помещения в собственности ТСЖ и ни каких проблем со сдачей.
    У меня в других ТСЖ тоже нет проблем т.к. в собственности ничего нет.

    Проверьте пожалуйста меня. Я так понимаю проводки должны быть по аналогии с безвозмездной передачей или пожертвованием ОС?
    Дт 76 Кт 86-40млн - отражено обязательство.
    Дт 08 Кт 76-40млн - Отражена рыночная стоимость объекта
    Дт 01 Кт 08-40млн - Зачислено в состав основных средств
    Дт 86 Кт 83-40млн - Отражен источник финансирования.

    Таким образом 40млн останется по Дту 01 сч и Кт 83сч, а при выбытии делается проводка Дт83 Кт 01, ну и износ списывается с Кт010сч. Правильно?

  27. #27
    Клерк Аватар для Александр7272
    Регистрация
    21.11.2007
    Адрес
    Мос.обл.
    Сообщений
    5,455
    Наверное правильно, у меня не было такой ситуации.
    С Уважением, Александр.

  28. #28
    дилетант-теоретик Аватар для zas77
    Регистрация
    22.12.2004
    Адрес
    Москва
    Сообщений
    4,343
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    Я так понимаю проводки должны быть по аналогии с безвозмездной передачей или пожертвованием ОС?
    Можете пояснить, кто кому и что передаёт?
    С уважением и наилучшими пожеланиями, Владимир

  29. #29
    Клерк Аватар для Europa
    Регистрация
    05.07.2009
    Сообщений
    142
    Цитата Сообщение от zas77 Посмотреть сообщение
    Можете пояснить, кто кому и что передаёт?
    Да, я понимаю, что фактически не передает никто ничего, но решение об оформлении этих помещений из мест общего пользования в отдельный объект недвижимости с оформлением собственности на ТСЖ есть., а как по другому? Дт 01 Кт 83 и все?

  30. #30
    дилетант-теоретик Аватар для zas77
    Регистрация
    22.12.2004
    Адрес
    Москва
    Сообщений
    4,343
    Цитата Сообщение от Europa Посмотреть сообщение
    Да, я понимаю, что фактически не передает никто ничего, но решение об оформлении этих помещений из мест общего пользования в отдельный объект недвижимости с оформлением собственности на ТСЖ есть., а как по другому? Дт 01 Кт 83 и все?
    Что и когда (был какой-то документ?) собственники перевели на баланс ТСЖ своё имущество?
    Кстати, сколько они получили за эту сомнительную сделку?
    С уважением и наилучшими пожеланиями, Владимир

Страница 1 из 2 12 ПоследняяПоследняя

Информация о теме

Пользователи, просматривающие эту тему

Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •