Продажа недвижимости и земельного участка при ОСН

[gm340340]

Добрый день! Уважаемые коллеги, помогите разрулить ситуацию в фирме! Застройщик на месте бывшего завода решил поставить жилой комплекс со всеми структурами( дет. сад, парк, магазины) на этой территории в собственности нашей фирмы имеется земельный участок , на котором собственно находится склад ,т.е. нежилое помещение. Стройка уже почти подошла к нашему зданию, и директор, он же единственный учредитель нашей фирмы, всеръез обеспокоен продажей собственности этому застройщику. Но вот вопрос в том как минимизировать налоги при продаже данного имущества, зем.участок приобретен в сентябре 2013, а ОС (нежилое) в апреле 2012г. Предлагается вариант с продажей на директора, а потом застройщику, платим НДФЛ, и НДС с нежилого. А есть вариант с продажей всего от фирмы застройщику, тогда и НДС и налог на прибыль. Еще фирма должна своему учредителю по договорам займа.

[gnews]

Предлагается вариант с продажей на директора

Так эта продажа будет облагаться НДС (кроме земли)

и налог на прибыль

[gm340340]

ну я так и написала, вопрос в том, как физик его продаст застройщику, с НДС?

[gnews]

вопрос в том, как физик его продаст застройщику, с НДС?

Без.

[Alisy]

сумму ндс с остаточной стоимости здания при его продаже восстановить же придется?

[gm340340]

в каком смысле?
Решено передать все имущество директору в счет погашения кредеторки по договорам займа. Кто сталкивался с таким? Если фирма должна своему директору, то она может же рассчитаться имуществом? и какие налоги тогда будут?

[Alisy]

если правильно поняла Вас
на дату передачи объекта ОС во исполнение соглашения о предоставлении отступного организация начисляет ндс и выставляет счет-фактуру(пп1 п1ст146,п.3,ст168НК РФ)

[gm340340]

мы же можем ниже остаточной стоимости ему продать? или это уголовщина получается, у нас остаточная стоимость имущества 6304000, а продать хотим за 1000000

[Alisy]

мы же можем ниже остаточной стоимости ему продать? или это уголовщина получается, у нас остаточная стоимость имущества 6304000, а продать хотим за 1000000

мы тоже планируем аналогичную продажу
и с юристом сошлись во мнении,что нужно приглашать "независимого" оценщика,что бы было на что сослаться при определении стоимости ОС

[Alisy]

мы же можем ниже остаточной стоимости ему продать? или это уголовщина получается, у нас остаточная стоимость имущества 6304000, а продать хотим за 1000000

и ,как я поняла трактовку этого вопроса-восстанавливается ндс именно с остаточной стоимости, а не со стоимости продажи
если ошибаюсь,поправьте,пжл

[Server56]

мы же можем ниже остаточной стоимости ему продать?

Никто запретить не сможет. Правда, потом придется, вероятнее всего, как-то доказывать, что продали именно по рыночной.

[Alisy]

Никто запретить не сможет. Правда, потом придется, вероятнее всего, как-то доказывать, что продали именно по рыночной.

я и говорю-не как то доказывать, а независимая оценка

[Server56]

восстанавливается ндс именно с остаточной стоимости,

Это с какого перепуга?
Платите НДС от продажной цены. И никакого восстановления.

[Server56]

а независимая оценка

Имеете право, но не обязаны.

[Alisy]

подтвердить расходы как -то обязаны?

[Татьяна- Васильевна]

Мы продавали здание весной 2014 года. Продали по остаточной стоимости (правда получилось, что выстроили, и сразу продали). Посмотрели рыночные цены, аналогов не было, оценщиков не приглашали. Также иногда продаем собственные автомобили, которые уже "убитые" (обычно раз в 3-4 года). Понятно, что такой автомобиль сложно продать. Камералят и нас и покупателей. Претензий не было. Вопрос о продаже имущества (вернее его стоимость) всегда почему-то вызывает некий страх у руководства. Считаю, что не обязательно продавать имущество по рыночной стоимости.

[Server56]

Расходы на что?
Как я понял, продаете участок и здание своему директору в счет погашения долга перед ним.
Идет обычная продажа и зачет взаимных требований. Цену продажи лучше всего подтвердить актом независимого оценщика.
Проводки дать? Или сами сделаете?

[Server56]

Считаю, что не обязательно продавать имущество по рыночной стоимости.

Да и частенько ее невозможно определить. Тот же самый "убитый" авто. За сколько его согласились купить, столько по рынку он и стоит.
Вот с недвижимостью посложнее. Тут уже лучше подстраховаться (особенно если продажа с убытком, да еще и своему директору) и иметь акт оценки.

[gm340340]

спасибо, да все так и есть, только вот цена заниженная в разы смущает, а по поводу восстановления НДС вообще не поняла, зачем? мы его при покупке оплачивали, и возмещали потом...

[gnews]

по поводу восстановления НДС вообще не поняла, зачем

Не зачем. Нет оснований.

[Alisy]

Не зачем. Нет оснований.

вот не поняла
аудиторы ссылаются на абз.1,2,4 пп.2 п.3 ст.170НК РФ

[Alisy]

правда это при передаче ОС при выходе участника из общества они такую базу подводят
еще пп.1 п1ст146,п.3 ст.168

[Server56]

В данном пункте говориться о передаче ОС в УК другой организации.
При продаже кому-бы то ни было этот пункт абсолютно не при чем.
Шибко вумные они у вас.

[gnews]

вот не поняла

Топикстартер

продает участок и здание своему директору в счет погашения долга перед ним.
Идет обычная продажа и зачет взаимных требований.

Налоги -как при обычной продаже, исходя из применяемой системы налогообложения. И никакого восстановления НДС.

[Alisy]

передачи основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества, имущественных прав правопреемнику (правопреемникам) при реорганизации юридических лиц; передачи имущества участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), договора инвестиционного товарищества или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества.
ст.170
согласна,что конкретно нет фразы- выход участника из ООО

[gnews]

Никак не пойму, причём тут

выход участника из ООО

[gm340340]

ребята! у нас теперь ситуация немного поменялась, дело в том, что когда приобретали это имущество брали кредит под целевые расходы, поэтому на физика изначально не получилось оформить, так вот, на самом деле это все имущество по дружеским договорным отношениям принадлежит троим людям, один из них директор нашего ООО, на которое все и оформили. Теперь директор и его друзья пришли и говорят надо договор продажи на троих по долям делать. Остаточная стоимость здания 6300 т.р., а ст-ть по которой приобретали землю 986 т.р. Землю продаем по той же цене, чтобы избежать убытка по этой операции, и не платим с этой сделки никаких налогов. А здание продаем за 900 т.р. на троих, и платим НДС с этой стоимости, оценщиков не вызываем. Налога на прибыль не будет, т.к. убыток получается? А они - физики протянут 3 года и продадут минуя НДФЛ. Я правильно понимаю? или упускаю что-то ?

[Татьяна- Васильевна]

Обратите внимание на кадастровую стоимость земли (по зданию, см.выше). Очень существенная разница? между кадастром и остаточной стоимостью? Не помню где))) некоторое время назад была статья на тему, что налоговая посчитала, что при продаже намеренно занижена стоимость земли, как ориентир была взята кадастровая стоимость. Поищите в инете.
Также не понятно, целевой кредит брала организация??? и причем тут кредит?? Продает здание+землю, организация?? и причем тут физики (учредители)?? Может все-таки в таком "интересном" случае обратиться к юристу и составить правильно договор? Это раздел бухгалтерии)))

[gm340340]

конечно было бы замечательно воспользоваться помощью юриста, но вот на меня повешали этот вопрос, мол ищи сама выход и договор составь. Кредит брали чтобы купить это имущество и не было бы проблем, если бы изначально все на физ.лицо зарегистрировали, а теперь вот приходится менять все, а их трое друзей, один только является из них учредителем, это я так просто разложила ситуацию, чтобы понятнее было, и запутала еще больше.

[Татьяна- Васильевна]

Продает здание+землю, организация??

так возьмите в инете шаблон договора, да составьте.
физикам-учредителям выплатите дивиденды (по 1/3 от стоимости)