ООО на УСН - реконструкция или ремонт арендованного павильона

[mmm680]

Здравствуйте.
Подскажите, пожалуйста, ООО на УСН 15% арендует у физ.лица павильон и сдает его в субаренду. Сторонними организациями были произведены работы по монтажу и демонтажу окон, наружной облицовки. Также приобретен алюминевый витраж - на него есть отдельная накладная от сторонней организации и акт вып.работ на монтаж. На остальные работы выставлен акт выполненных работ -и предоставлены КС 2, КС 3, в КС 3: демонтаж и монтаж наружной облицовки и материалы(композитная панель, метизы). В акте выполненных работ(сумма=сумме по КС 3)наименование-реконструкция строительного модуля.
В чем разница между ремонтом павильона и реконструкцией строительного модуля? И то, и другое я могу отнести на расходы по УСН? Или попросить их написать в акте вместо реконструкции - "ремонт"?
Вышеуказанных документов достаточно для отнесения сумм на расходы? Получается, что общей сметы нет...Алюминевый витраж с монтажом-от одной фирмы, монтаж наружной облицовки-от другой. Достаточно того, что в договорах с этими организациями указан один адрес-адрес павильона, в котором проводился ремонт?

[mmm680]

Никто не знает? Вообще, ремонт или реконструкция арендованного ОС могут включаться в расходы по УСН?

[Над.К]

Что написано в договоре аренды про ремонт и/или реконструкцию?
Разница между ремонтом и реконструкцией

Под расходами на проведение ремонта (текущего, среднего и капитального) подразумевается стоимость работ по поддержанию объектов основных фондов в рабочем состоянии в течение срока их полезного использования, не приводящих к улучшению первоначальных нормативных показателей функционирования.
Текущим ремонтом принято считать ремонт, осуществляемый с периодичностью менее одного года для поддержания объектов основных фондов в рабочем состоянии.
При капитальном ремонте зданий и сооружений производится замена изношенных конструкций и деталей или смена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей и т.п.).
Кроме того, восстановление основных фондов осуществляется посредством модернизации и реконструкции.
В отличие от расходов на ремонт затраты на модернизацию и реконструкцию улучшают (повышают) ранее принятые нормативные показатели функционирования (качество применения и т.п.) объектов основных фондов. Эти затраты после их окончания могут увеличивать первоначальную стоимость таких объектов и относятся на добавочный капитал организации. В зависимости от состава работ, связанных с восстановлением объектов основных средств, после их завершения принимается решение об отнесении стоимости выполненных работ на себестоимость продукции (работ, услуг) или на счет учета капитальных вложений (если осуществляется реконструкция или модернизация объектов).

<Письмо> Госкомстата РФ от 09.04.2001 N МС-1-23/1480

[mmm680]

В договор аренды мы можем что угодно дописать(арендуем этот павильон у своего же директора). То есть, дописываем в договор аренды, что арендатор обязан производить ремонт за счет своих средств и можем отнести на расходы?
Я правильно понимаю, что в нашем случае- поскольку ОС не наши, а арендованные, не будет никакой разницы при отнесении на расходы-будет это реконструкция или ремонт? И то, и другое можем отнести,если это будет прописано в договоре аренды?

Вот еще что нашла: Арендованное имущество не относится к основным средствам организации, соответственно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ к нему не применяется. Что касается ссылок Минфина на положения гл. 25 НК РФ, в соответствии с которыми во многом регулируется признание доходов и расходов на упрощенной системе, применение налогоплательщиками данной главы напрямую (без соответствующего указания в специальной статье гл. 26.2 НК РФ) не предусмотрено. Следовательно, налогоплательщики, которые находятся на УСН, не вправе применить п. 1 ст. 256 НК РФ при признании расходов на капвложения. В п. 4 ст. 346.16 НК РФ говорится, что расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений п. 2 ст. 257 НК РФ, а в данном пункте капитальные вложения в арендованное имущество не упомянуты. Таким образом, налогоплательщикам, применяющим УСН, следует быть готовыми к тому, что налоговые органы признают списание стоимости капвложений в арендованные основные средства неправомерным.

Поэтому и возник у меня вопрос- если провести как ремонт, а не как реконструкцию,может быть, можно будет на расходы отнести.

[Сергей Секачев]

В чем разница между ремонтом павильона и реконструкцией строительного модуля?

...разница в том, что при реконструкции производится изменение параметров объекта (геом. размеры, назначение, произв. мощность). При ремонте производится частичная или полная замена конструкций - что и произошло в вашем случае. Нюанс в том, что в арендном договоре не могут содержаться положения противоречащие закону. А закон гласит, что кап. ремонт производится за счет арендодателя. Замена окон - однозначно кап. ремонт.. и производится он с СОГЛАСИЯ собственника. Если такого согласия не было - то у вас возникнут проблемы со списанием затрат на эти работы

[mmm680]

То есть, в договор бесполезно включать пункт о кап.ремонте за счет арендатора,т.к. он противоречит закону? демонтаж и монтаж обшивки павильона-тоже кап.ремонт?

.. и производится он с СОГЛАСИЯ собственника. Если такого согласия не было -

А каким образом получают согласие собственника? Если ремонт за счет арендатора прописан в договоре аренды-разве это не является согласием?

[Над.К]

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Но надо понимать, что при капремонте и реконструкции у физлица возникнет доход, потому что свойства имущества улучшаются
Вам это надо?

[mmm680]

То есть, если арендатор за свой счет произвел ремонт павильона, то арендодатель-физ.лицо должен заплатить ндфл с суммы, затраченной на ремонт?
А какие тогда есть варианты?

[mmm680]

В принципе, у нас есть и в собственности помещения, можно переделать документы и в договорах с ремонтными организациями и поставщиками материалов указать адрес, по которому находится наш объект, якобы ремонт был произведен по нему. Но тогда увеличится стоимость ОС? На сумму ремонта?

[Над.К]

Просто ремонт, это одно. А реконструкция и модернизация это совсем другое

[mmm680]

А замена окон и наружная облицовка никак под текущий ремонт не подойдут? Это точно реконструкция?
Я думаю, нашему руководству(оно же физ.лицо, сдающее нам в аренду ОС, которые мы ремонтировали), нет особой разницы по поводу НДФЛ. Я правильно поняла, что в договоре аренды нужно прописать,что арендатор обязан за свой счет производить капитальный и текущий ремонт, после этого мы можем включить эту сумму в расходы, перечислить с этой суммы ндфл за физ.лицо и из очередной арендной платы удержать у него этот ндфл?

[mmm680]

И капремонт, и текущий ремонт улучшают свойства имущества и влекут за собой начисление и уплату ндфл физ.л. или только кап.ремонт? А если текущий, то дохода у арендодателя не возникает?

[Над.К]

Я же цитату привела, там написано про все типы ремонта.

[Сергей Секачев]

В чем разница между ремонтом павильона и реконструкцией строительного модуля?

Надо посмотреть является ли он капитальным сооружением. В противном случае есть противоречия между методой бух (и налогового) учета и порядком ремонта зданий и сооружений.
Налоговое законодательство предполагает включение в состав расходов затрат, связанных непосредственно с реализацией товаров. Однако включение затрат на кап. ремонт в состав затрат, связанных непосредственно с реализацией товаров, при определении налогооблагаемой базы является спорным моментом.
С одной стороны имеется точка зрения Минфина РФ (, который считает, что затраты на кап. ремонт объекта недвижимости не могут быть включены в расходы при исчислении единого налога, так как они напрямую не поименованы в ст. 346.16 НК РФ.
С другой стороны данные расходы могут быть отнесены к материальным затратам (основание - ст. 254 НК РФ, п.1, пп.6) и соответственно могут быть включены в расходы при исчислении единого налога
с 1 января 2006 г. кап. вложения в арендованные основные средства в форме неотделимых улучшений признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).

[Сергей Секачев]

А замена окон и наружная облицовка никак под текущий ремонт не подойдут? Это точно реконструкция?

Если вы сумеете ЭТО доказать. Для этого надо иметь проект, сметы, заключения экспертов и пр. ПСД. У нас был похожий случай - надзор "прихватил"...судились больше года. Выиграли, но время не вернуть!
По общему правилу (если иное не доказано) всё это - работы по кап. ремонту,...что подтверждается сложившейся судебной практикой.

[Сергей Секачев]

Я правильно поняла, что в договоре аренды нужно прописать,что арендатор обязан за свой счет производить капитальный и текущий ремонт?

Это 0БЩЕЕ правило, определенное в ст 616 ГК. Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт
считается, что стороны не изменили правило п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.Как только начинается "суета" в форме т.н. "исключений" идут конфликты и суды.

[Сергей Секачев]

Но надо понимать, что при капремонте и реконструкции у физлица возникнет доход, потому что свойства имущества улучшаются
Вам это надо?

очень спорный момент. Если вам поставили пломбу на зуб, то от этого он не стал лучше нового, но ...протянет какое-то время до удаления

[mmm680]

Надо посмотреть является ли он капитальным сооружением.

Это переносной павильон. Это что-то меняет?

с 1 января 2006 г. кап. вложения в арендованные основные средства в форме неотделимых улучшений признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Мы арендуем у физ лица. То есть,как бы, этот павильон не числится у него как основное средство....

[mmm680]

А какой-то документ от нашего ООО должен быть общий, где собираются все затраты по ремонтируемому павильону? Получается, у нас акты и накладные от трех разных фирм. Одна накладная -на поставку алюминевых конструкций,окон,от второго поставщика - акт выполненных работ на общую сумму, в смете он расписывает услугу как обшивку павильона и затраты на мат-лы и от третьего поставщика- за перевоз павильона от первого поставщика, т.к. окна первый поставщик ставит у себя на базе. Мне нужно обобщить все эти документы как-то?

[mmm680]

Но надо понимать, что при капремонте и реконструкции у физлица возникнет доход, потому что свойства имущества улучшаются
Вам это надо?

Попробуем как текущий ремонт провести. Но там замена окон была и облицовка фасада, могут потом при проверке на кап.ремонт отнести. Если проводим как текущий, то просто списываем материалы и услуги, без отнесения на затраты(арендуем у физ.лица) и все?

А если как капитальный, то физ.лицо должно с суммы,затраченной на ремонт заплатить НДФЛ? Мы можем как-то в договоре оговорить, что сумму ндфл со стоимости ремонта мы перечисляем за него, а потом удерживаем из очередного арендного платежа ему?