Несколько вопросов об особенностях применения ПСН в сдаче в аренду недвижимости в СПб

[GREAKLY]

Я сдаю в аренду и в наем в СПб несколько объектов недвижимости (как жилых, так и нежилых). В данное время являюсь ИП на УСН 6%. Размышляю о патенте. Возникло несколько вопросов:

1. Правильно ли я понимаю, что патент можно использовать только на мои собственные объекты? Все, что в субаренде, по агентсткому договору, и.т.д. под патент не попадает?

2. Какова позиция налоговиков в СПб по поводу сдачи объекта целиком и по частям? Иначе говоря, если у меня есть объект 60 м2, который сдан по комнатам четырем разным арендаторам, то мне будет на него будет нужен один патент или четыре? Как я прочитал, в разных регионах это реализуется по-разному.

3. По каждому объекту я могу выбирать, купить ли на него патент или применить УСН, так? Допустим, половина объектов у меня будет на патенте, а другая - на УСН. Правильно ли я понимаю, что все платежи в фонды (пенсионный, ФОМС, и.т.д.) я смогу целиком и полностью вычитать из дохода, облагаемого УСН-ом?

4. С учетом того, что половина объектов у меня будет на патенте, как рассчитать точную сумму взносов (пенсионный, ФОМС, и.т.д.), подлежащих оплате? Будут ли деньги, полученные с "патентных" объектов, учитываться при определении общей суммы моего годового дохода?

5. Куда подавать заявление о переходе на патент: в налоговую по месту жительства или по месту нахождения объекта?

Заранее спасибо за помощь.

[Над.К]

1. Да
3. Да
4. При ПСН берется потенциальная стоимость для расчета взносов. А не реально полученные доходы.
5. По месту жительства, если все объекты в СПБ

[GREAKLY]

1. Да
3. Да
4. При ПСН берется потенциальная стоимость для расчета взносов. А не реально полученные доходы.
5. По месту жительства, если все объекты в СПБ

Спасибо. А что касательно вот этого:

2. Какова позиция налоговиков в СПб по поводу сдачи объекта целиком и по частям? Иначе говоря, если у меня есть объект 60 м2, который сдан по комнатам четырем разным арендаторам, то мне будет на него будет нужен один патент или четыре? Как я прочитал, в разных регионах это реализуется по-разному.

[Над.К]

Я не знаю ничего про позицию налоговиков в СПб Отправьте запрос в УФНС

[GREAKLY]

4. При ПСН берется потенциальная стоимость для расчета взносов. А не реально полученные доходы.

То есть, если у меня есть объект жилой недвижимости, площадью 50 м2, который я сдаю за 700 т.р. в год, то при определении размера взносов учитывается только 400 т.р. дохода с него?

[GREAKLY]

Я не знаю ничего про позицию налоговиков в СПб Отправьте запрос в УФНС

[censored]

ВОПРОС 2. Как посчитать количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, чтобы понять, во сколько обойдется патент?

Устойчивая позиция Минфина такова: объекты надо считать по количеству арендаторов, с которыми у вас заключены договоры аренды.

Допустим, вы являетесь собственником одного нежилого помещения, которое сдается по частям трем арендаторам. Значит, у вас три объекта недвижимости, сдаваемых в аренду. Если вы хотите применять ПСН по всем этим объектам, то в заявлении на получение патента должны указать площадь каждого из трех переданных в аренду объектов, прописанную в договорах. При этом неважно, долгосрочные они или краткосрочные (то есть заключены на срок более или менее 1 года).

В патенте, выданном вам инспекцией, будет стоять общая сумма налога по всем сдаваемым в аренду объектам. Напомним, как рассчитывается годовая стоимость патента :
Стоимость патента на год = Потенциально возможный к получению доход, установленный региональным законом х 6%
С учетом такой позиции Минфина в тех регионах, где стоимость патента привязана к количеству сдаваемых в аренду объектов нежилой недвижимости, предприниматели могут столкнуться со следующей проблемой. Сдавая помещение одному арендатору, они заплатят за патент гораздо меньше, чем их коллеги, имеющие несколько арендаторов. За примером далеко ходить не надо. Возьмем ту же Москву. Здесь стоимость "арендного" патента на 2013 г. равнялась 60 тыс. руб. за один объект недвижимости . То есть владелец, к примеру, 800-метрового помещения, сдав его целиком одной фирме, платил 60 000 руб. А если он сдавал его четырем фирмам - уже 240 000 руб. (60 000 руб. х 4 договора аренды). Что называется, почувствуйте разницу. Аналогичная ситуация и в тех субъектах РФ, где цена патента зависит от площади арендуемого объекта.
Внимание! Если предприниматель не стоит на учете в том субъекте РФ, где находится недвижимость, которую он планирует сдавать в аренду, то заявление на получение патента он может подать в любую территориальную ИФНС этого субъекта по своему выбору .
Но есть регионы, где ситуация с точностью до наоборот: чем больше у тебя арендаторов, тем меньше будет стоимость патента. Характерный пример - Приморский край. Здесь стоимость патента тоже зависит от площади сдаваемых в аренду объектов и на 2013 г. суммы были такими:
до 100 кв. м - 11 100 руб.;
от 100 до 150 кв. м - 30 000 руб.;
<...>
от 501 кв. м - 600 000 руб.
Несложно посчитать, что владелец 800 кв. м при одном арендаторе платил за годовой патент 600 000 руб., а при восьми арендаторах (по 100 кв. м каждому) - 240 000 руб. (30 000 руб. х 8 договоров аренды).

[Над.К]

То есть, если у меня есть объект жилой недвижимости, площадью 50 м2, который я сдаю за 700 т.р. в год, то при определении размера взносов учитывается только 400 т.р. дохода с него?

Если потенциальный доход по патенту 400 тыс, то и учитываете 400 тыс.

[Alexej 2011]

По. 2. Влияет ли как нибудь, если одно здание сдается одному арендатору, но каждый этаж этого здания имеет отдельное свидетельство о праве собственности и соответственно кадастровый номер?

[GREAKLY]

Да. По каждому этажу нужно будет брать отдельный патент.

[Alexej 2011]

Вот сегодня увидел ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражный суд Северо-Западного округа (по Мурманской области) от 31 июля 2017 г. по делу N А42-3184/2016, где сказано:
"Довод Предпринимателя о том, что обособленный объект для целей применения патентной системы налогообложения - это обособленный объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю на праве собственности и предназначенный для сдачи в аренду и количество таких обособленных объектов определяется по количеству выданных свидетельств о государственной регистрации права собственности, являлся предметом исследования судов и был правомерно отклонен..... Как правомерно указали суды, количество обособленных объектов не может быть поставлено в зависимость от количества выданных свидетельств о регистрации права собственности, поскольку свидетельство о регистрации права собственности является лишь подтверждением (доказательством) существования зарегистрированного права и призвано, в свою очередь, удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 132-О)."

[GREAKLY]

Тогда каким образом с точки зрения суда определяется обособленность объекта?

[Alexej 2011]

"количество обособленных объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем с конкретными арендаторами"

[GREAKLY]

А это откуда?

[Над.К]

Оттуда-же, из решений судов по этому делу

[GREAKLY]

Я сдаю нежилое помещение по комнатам. Соответственно, у меня несколько договоров аренды. Три года назад, я послал в свою налоговую запрос о том, нужно ли мне в таком случае брать один патент или несколько. Они ответили, что один. Так четыре раза я и беру один патент. Копия моего запроса и их ответа у меня сохранены. Поэтому, если в будущем у них возникнут вопросы, то у меня есть "броня".

[GREAKLY]

Скажите, появилась ли на сегодняшний день какая-то определенность в вопросе того, сколько брать патентов при сдаче одного объекта недвижимости нескольким арендаторам? Или все по-прежнему остается на уровне разъясняющих писем Минфина?

[GREAKLY]

Еще наткнулся вот на такое разъяснение:

Индивидуальный предприниматель (далее - ИП) владеет на праве собственности зданием торгового центра общей площадью 2 100 кв. м, которое находится в г. Гусь-Хрустальном Владимирской области. Помещения торгового центра сдаются в аренду разным арендаторам.
ИП зарегистрирован в ИФНС как налогоплательщик, применяющий УСН. В настоящее время он планирует перейти на патентную систему налогообложения (далее - ПСН) в отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений.
Выручка ИП от сдачи недвижимого имущества в аренду составляет менее 60 млн. руб. в год.
Как рассчитывается стоимость патента от сдачи в аренду нежилого помещения и что понимается под обособленным объектом для целей применения ПСН?
Можно ли совмещать УСН и ПСН по данному виду деятельности, то есть в отношении одних сдаваемых в аренду площадей применять ПСН, в отношении других - УСН?

27 января 2017

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Под обособленным объектом для целей применения ПСН следует рассматривать недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве самостоятельного объекта аренды по каждому договору аренды.
Стоимость патента (налога при применении ПСН) рассчитывается в следующем порядке:
- в соответствии с заключенными договорами аренды определяется количество обособленных объектов (площадей) и площадь каждого объекта ( кв. м);
- определяется размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода по каждому объекту, затем эти данные суммируются и сумма умножается на 6%.
Если отдельные нежилые помещения, сдаваемые ИП в аренду, не будут поименованы в патенте, в отношении таких объектов ИП вправе продолжать применять УСН.

Обоснование позиции:

Правовые аспекты

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Объектом аренды может выступать как здание (строение) в целом, так и его части (помещения) (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

ПСН

Согласно п. 1 ст. 346.43 НК РФ ПСН устанавливается НК РФ, вводится в действие в соответствии с НК РФ законами субъектов РФ и применяется на территориях этих субъектов РФ.
ПСН применяется ИП наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством РФ о налогах и сборах (в том числе с УСН).
Налогоплательщиками признаются ИП, перешедшие на ПСН в порядке, установленном главой 26.5 НК РФ. Переход на ПСН или возврат к иным режимам налогообложения ИП осуществляют добровольно (ст. 346.44 НК РФ).
На основании пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ ПСН может применяться в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности.
Объектом налогообложения при применении ПСН признается потенциально возможный к получению годовой доход ИП (далее - ПВД) по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта РФ (ст. 346.47 НК РФ). Налоговая база определяется как денежное выражение ПВД по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется ПСН в соответствии с главой 26.5 НК РФ, устанавливаемого на календарный год законом субъекта РФ (п. 1 ст. 346.48 НК РФ).
В соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ законами субъектов РФ устанавливаются размеры ПВД по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН. Максимальный размер ПВД не может превышать 1 млн. рублей, если иное не установлено п. 8 ст. 346.43 НК РФ.
При утверждении ПВД по виду предпринимательской деятельности в сфере сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности, субъекты РФ вправе дифференцировать его согласно ОКУН на услуги по аренде жилого фонда (код 803101) и по аренде нежилого фонда (код 803102) (пп. 1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, письмо ФНС России от 12.11.2013 N ЕД-4-3/20205@).
Также по вышеуказанному виду предпринимательской деятельности субъект РФ вправе увеличивать максимальный размер ПВД не более чем в десять раз (пп. 4 п. 8 ст. 346.43 НК РФ).
Кроме того, на основании пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ в отношении этого вида деятельности субъекты РФ вправе устанавливать размер ПВД в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).
При этом в письмах Минфина России от 24.04.2013 N 03-11-11/14222, от 28.03.2013 N 03-11-10/9891 обращено внимание, что не предусмотрена возможность установления законами субъектов РФ ограничения в виде предельного (максимального) количества обособленных объектов (площадей), в отношении которых применяется ПСН.
Согласно разъяснениям, содержащимся в письмах Минфина России от 29.12.2014 N 03-11-12/68103, от 13.01.2014 N 03-11-10/321), установление размера ПВД в зависимости от количества обособленных объектов (их площадей) означает, что размер данного дохода может быть установлен:
1) на отдельный обособленный объект;
2) на квадратный метр сдаваемого в аренду (внаем) жилого и нежилого помещения, дачи, земельного участка.
А в письме Минфина России от 20.01.2014 N 03-11-10/1466 отмечено, что одновременная дифференциация размера ПВД в зависимости от количества объектов, передаваемых в аренду (внаем) с одновременным суммированием площади этих объектов, главой 26.5 НК РФ не предусмотрена.
На территории Владимирской области ПСН введена в действие Законом Владимирской области от 29.05.2015 N 63-ОЗ "О патентной системе налогообложения во Владимирской области и признании утратившим силу Закона Владимирской области "О введении патентной системы налогообложения на территории Владимирской области" (далее - Закон N 63-ОЗ).
При этом согласно ст. 2 Закона N 63-ОЗ в целях установления размеров ПВД по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (в частности, по виду деятельности "сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности"), территория Владимирской области дифференцирована по территориям действия патентов по группам муниципальных образований области. Город Гусь-Хрустальный Владимирской области отнесен к 3 группе.
Размеры ПВД по видам деятельности установлены приложением к Закону N 63-ОЗ (далее - Приложение). При этом максимальный размер ПВД, установленный в Приложении, подлежит индексации на коэффициент-дефлятор, установленный на соответствующий календарный год, в соответствии с п. 9 ст. 346.43 НК РФ (ст. 3 Закона N 63-ОЗ).
В п. 19 Приложения по виду предпринимательской деятельности "сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности" выделены:
- п. 19.1 Аренда жилого фонда;
- п. 19.2 Аренда нежилого фонда.
Исходя из п. 19.2 Приложения размер ПВД при сдаче ИП в аренду нежилых помещений в г. Гусь-Хрустальном определяется по 3 группе. Кроме того, размер ПВД дифференцирован в зависимости от количества площадей определенного метража.
При этом в Законе N 63-ОЗ прямо не указано, что ПВД должен определяться по каждому сдаваемому в аренду объекту нежилого фонда в отдельности.
В заявлении на получение патента в отношении вида предпринимательской деятельности, предусмотренного пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, помимо прочих, указываются сведения по каждому объекту, используемому для осуществления данного вида деятельности (приложение к приказу ФНС России от 18.11.2014 N ММВ-7-3/589@).
В письмах Минфина России, рассматривающих вопросы применения норм НК РФ о ПСН, неоднократно отмечалось, что количество, размеры, назначение и т.д. передаваемых в аренду (внаем) объектов определяются на основании договоров аренды (найма), заключаемых ИП - арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями). Если ИП получил патент на осуществление предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений, принадлежащих ИП на праве собственности, то такой патент будет действовать в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в патенте. Смотрите, например, письма Минфина России от 05.05.2016 N 03-11-12/25908, от 22.04.2016 N 03-11-12/23302, от 18.04.2016. N 03-11-11/22161, от 13.03.2015 N 03-11-12/13668, от 20.02.2015 N 03-11-12/8138, от 20.01.2014 N 03-11-12/1396, от 14.10.2013 N 03-11-12/42628, от 30.07.2013 N 03-11-11/30202, от 01.03.2013 N 03-11-10/6075, от 28.02.2013 N 03-11-10/5810 и другие. Аналогичного мнения придерживаются судьи (определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 07.07.2015 N АПЛ15-261).
На наш взгляд, с учетом разъяснений, данных в приведенных выше письмах Минфина России, можно говорить о том, что при расчете площади для получения патента ИП следует исходить из площадей объектов аренды (нежилых помещений), которые указаны в договорах с арендаторами (смотрите также письма Минфина России от 04.02.2016 N 03-11-12/5414, от 09.04.2015 N 03-11-09/20102, от 29.12.2014 N 03-11-12/68103).
В данном случае общий ПВД будет определяться путем суммирования потенциально возможных годовых доходов, установленных п. 19.2 Приложения на каждый объект договора аренды в зависимости от его площади.
Приведем пример применительно к Вашему случаю.
Как мы поняли, общая площадь помещений здания, которым на праве собственности владеет ИП, составляет 2100 кв. м.
Предположим, что ИП сдает в аренду помещения в этом здании 3-м арендаторам. Согласно договорам аренды, площадь передаваемых в аренду помещений составляет: 1000 кв. м, 400 кв. м и 700 кв. м.
Суммарный ПВД для г. Гусь-Хрустального в данном случае будет составлять 7 056 000 руб. (3 360 000 руб. + 1 344 000 руб. + 2 352 000 руб.).
Налог при применении ПСН исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 346.51 НК РФ). Налоговая ставка установлена в размере 6% (п. 1 ст. 346.50 НК РФ). В нашем примере сумма налога при получении патента на 12 месяцев составит 423 360 руб. (7 056 000 руб. / 100 х 6).
Здесь же обратим внимание на письмо Минфина России от 30.09.2013 N 03-11-09/40318, касающееся ситуации, когда по обсуждаемому виду предпринимательской деятельности при расчете патента имеет место превышение максимального размера ПВД в 10 млн. рублей. Сказано, что если определенная расчетным путем величина ПВД превышает установленный законом субъекта максимальный размер, то налоговой базой для исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, будет являться максимальный размер потенциально возможного к получению годового дохода, установленный Законом на календарный год по виду предпринимательской деятельности, - 10 млн. рублей. То есть свыше 10 млн. руб. ПВД быть не может (смотрите также письмо Минфина России от 20.02.2015 N 03-11-12/8138).
Как вариант, здание может быть передано в аренду целиком*(1). Например, в письме ФНС России от 25.03.2016 N СД-3-3/1277@ "О применении ПСН при сдаче в аренду нежилого здания как одного объекта" пояснено, что ИП, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять ПСН в общеустановленном порядке. При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении на получение патента. Данная позиция согласована с Минфином России (письмо Минфина России от 28.08.2015 N 03-11-09/49752).
То есть ситуации передачи в аренду нескольких площадей по отдельным договорам и здания как единого объекта для целей установления ПВД и расчета стоимости патента различаются. Поэтому и подход к расчету ПВД в случае сдачи здания частями нескольким арендаторам и сдачи его целиком по одному договору аренды будет разным.
Существует, на наш взгляд, и еще одна проблема. Как уже сказано выше, пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ установлено, что субъекты РФ вправе устанавливать размер ПВД в отношении предпринимательской деятельности, указанной в пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ в зависимости от количества обособленных объектов (площадей). В Законе N 63-ОЗ речь идет о "количестве площадей", то есть исходя из формулировок пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ "площадь" отождествляется c "обособленным объектом". Можно было бы заключить, как мы сделали это в примере, что этот показатель "количество площадей" в Законе N 63-ОЗ подразумевает отдельные договоры. Тогда, например, если по одному договору аренды сдается помещение площадью 400 кв. м, то проблемы с определением ПВД не возникает. Однако по одному договору аренды могут быть переданы два (три и более) обособленных помещения. В письме Минфина России от 05.05.2016 N 03-11-12/25908 по похожей ситуации было разъяснено, что ИП, сдающий по одному договору аренды несколько нежилых помещений в одном здании, при расчете суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, учитывает площадь всех нежилых помещений, указанную в договоре аренды и отраженную в заявлении на получение патента. Однако нам не вполне ясно как рассчитывается налог в этом случае. Следует ли сначала суммировать все площади в рамках одного договора и далее рассчитывать ПВД? Или же сначала рассчитать ПВД по каждому обособленному помещению, передаваемому в рамках одного договора (признавая его "обособленным объектом", а затем его просуммировать? Тем самым мы видим, что существует некая неопределенность в порядке расчета ПВД для подобного случая. Рекомендация в похожем случае обратиться в департамент финансов субъекта была дана в письме Минфина России от 24.01.2013 N 03-11-11/27 (объект аренды был сдан в аренду целиком одному арендатору, но состоял из двух помещений - подвал и первый этаж). Полагаем, что и в Вашем случае следует заручиться разъяснениями ведомства субъекта.
По вопросу о возможности применения в отношении одних сдаваемых в аренду площадей ПСН, а в отношении других - УСН, отметим следующее.
Как мы уже упоминали ранее, патент действует в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в нем. Соответственно, если объект недвижимости (нежилое помещение, сдаваемое в аренду) в патенте не поименовано, в отношении этого объекта может применяться иной режим налогообложения (смотрите, например, письма Минфина России от 14.01.2016 N 03-11-11/704, от 03.06.2015 N 03-11-11/32249, от 26.12.2014 N 03-11-11/67912, от 18.08.2014 N 03-11-12/41138, от 12.05.2014 N 03-11-11/22110, от 20.05.2013 N 03-11-11/17542).

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. ПСН в отношении сдачи в аренду (в наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков;
- Энциклопедия решений. Исчисление налога при ПСН. Порядок и сроки уплаты налога.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

28 декабря 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

------------------------------------------------------------------------
*(1) Кроме этой неопределенности, в Законе N 63-ОЗ мы усматриваем и еще одну. Так, в нашем случае ИП имеет на праве собственности здание площадью 2100 кв. м. В Законе N 63-ОЗ указано максимальное значение по позиции "количество площадей - от 1900 до 2000 кв. м включительно". Получается, если ИП сдаст в аренду все здание как один объект, ПВД по такому объекту не может быть рассчитан вовсе, поскольку позиции "количество площадей - свыше 2000 кв. м" Законом не предусмотрено. Означает ли это, что ПСН в такой ситуации применена быть не может? Вместе с тем, как разъяснялось в письмах Минфина России от 24.04.2013 N 03-11-11/14222, от 28.03.2013 N 03-11-10/9891, "не предусмотрена возможность установления законами субъектов Российской Федерации ограничения в виде предельного (максимального) количества обособленных объектов (площадей), в отношении которых применяется патентная система налогообложения".
В этой связи полагаем, что ИП целесообразно обратиться в Министерство финансов Владимирской области и (или) в налоговый орган по месту осуществления деятельности за соответствующими разъяснениями (п. 2 ст. 34.2 НК РФ, п. 1 ст. 21 НК РФ). Подобные рекомендации даны в письмах Минфина России от 23.01.2013 N 03-11-11/23, от 24.01.2013 N 03-11-11/27, от 22.04.2016 N 03-11-12/23302.

[Над.К]

Скажите, появилась ли на сегодняшний день какая-то определенность

В законодательстве не появилась

[GREAKLY]

То есть, все, что есть по этому вопросу, - несколько решений судов и письма Минфина, часто противоречащие друг другу? Например, Минфин считает, что если Вы взяли один патент на все помещение, а в процессе сдали его по частям нескольким арендаторам, то дополнительные патенты получать не нужно:

Письмо Минфина России от 29.04.2015 № 03-11-12/24870

Вопрос

Патентная система налогообложения. В собственности имеется нежилое помещение общей площадью 152 кв.м. В декабре 2014 года получен патент на 2015 год, на вид деятельности - сдача в аренду (наем) нежилых помещений. Согласно закону Санкт-Петербурга "О введении на территории Санкт-Петербурга патентной системы налогообложения от 16 октября 2013 года", рассчитан потенциально возможный к получению индивидуальным предпринимателем годовой доход, 2300 тыс. рублей на всё помещение и налог 6% - 138 тыс. рублей, 1/3 часть налога уплачена. Потенциальный годовой доход рассчитан в патенте из 2300 тыс.руб. за одно целое помещение, 152 кв.м.

С 1 января 2015 года поменялись обстоятельства и в аренду помещение сдается не целиком, а по отдельным помещениям (комнатам) 6 арендаторам по 6 договорам аренды по 25 кв.м каждому арендатору. Согласно письму Минфина от 24 февраля 2014 года № 03-11-11/7601 количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), т.е. у нас изменилось количество объектов.

Можно ли применить патентную систему к 3 объектам, площадь которых менее 70 кв.м, т.к. потенци
альный годовой доход не увеличился, т.е. 750 тыс. * 3 = 2250 тыс.руб., а к остальным 3 объектам применить Упрощенную систему налогообложения (уведомление УСН от 2007 года) или нужно патентную систему применять только к одному объекту, а остальные пять объектов рассчитывать по другой системе налогообложения?

ОТВЕТ

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.

Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) патентная система налогообложения применяется в отношении предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, количество, размеры, назначение и т.д. передаваемых в аренду (внаем) объектов определяются на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями).

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.45 Кодекса документом, удостоверяющим право на применение патентной системы налогообложения, является патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении которого законом субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения. Патент действует на территории того субъекта Российской Федерации, который указан в патенте.

В том случае если индивидуальный предприниматель получил патент на осуществление предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, то такой патент будет действовать в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в патенте.

Соответственно, при смене арендатора по одному из объектов, указанных в патенте, у предпринимателя-арендодателя, применяющего патентную систему налогообложения по виду деятельности, предусмотренному подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса, не возникает обязанности по представлению заявления на получение нового патента в отношении такого объекта.

Таким образом, если индивидуальный предприниматель - арендодатель получил один патент при сдаче объекта недвижимости одному или нескольким арендаторам и в период действия патента число арендаторов (договоров аренды) на этот объект изменилось (увеличилось или уменьшилось), заявление на получение нового патента в отношении данного объекта недвижимости подавать в налоговый орган не следует.

Одновременно обращаем внимание, что на основании пункта 2 статьи 34.2 Кодекса, а также пункта 1 статьи 346.43 Кодекса за разъяснениями по вопросам, касающимся порядка применения патентной системы на территории города Санкт-Петербурга, следует обращаться в финансовые органы города Санкт-Петербурга.

Также сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель
директора Департамента
Р.А.Саакян

[GREAKLY]

Или еще вот такое письмо:

Письмо Минфина России от 23.01.2015 № 03-11-12/69636

ВОПРОС

В соответствии с главой 26.5 Налогового Кодекса РФ индивидуальными предпринимателями возможно применение патентной системы налогообложения наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

В соответствии с письмом Министерства финансов Российской Федерации от 12 апреля 2013 года № 03-11-09/12205 количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами.

Из письма Министерства финансов Российской Федерации № 03-11-12/36942 от 09.09.2013 следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 346.45 Кодекса документом, удостоверяющим право на применение патентной системы налогообложения, является патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении которого законом субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения. Патент действует на территории того субъекта Российской Федерации, который указан в патенте. В том случае, если индивидуальный предприниматель получил патент на осуществление предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, то такой патент будет действовать в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в патенте.

При смене арендатора по одному из объектов, указанных в патенте, у предпринимателя-арендодателя, применяющего патентную систему налогообложения по виду деятельности, предусмотренному "пп.19 п.2 ст.346.43" Кодекса, не возникает обязанности по представлению заявления на получение нового патента в отношении такого объекта (письмо Минфина от 7 октября 2013 года № 03-11-11/41513). Таким образом, существует риск того, что при сдаче в аренду одного помещения разным арендаторам контролирующий орган признает одно помещение отдельными объектами и, соответственно, потребует приобретения нескольких патентов. Однако в явном виде позиция контролирующих органов по данному конкретному вопросу отсутствует, в связи с чем прошу дать разъяснение по следующим вопросам:

1. В случае если помещение, на которое индивидуальным предпринимателем получен патент, будет сдано сразу нескольким арендатором - возникает ли у индивидуального предпринимателя необходимость получения еще одного патента (один договор аренды = один патент)?

2. Распространяется ли патент на денежные средства, полученные по договору аренды, действовавшему в период применения патентной системы налогообложения, но зачисленные на счет индивидуального предпринимателя в более поздний период (когда патентная система налогообложения уже прекращена), по независящим от индивидуального предпринимателя обстоятельствам?


ОТВЕТ

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке применения патентной системы налогообложения и на основании содержащейся в письме информации сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) субъекты Российской Федерации имеют право устанавливать размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в отношении предпринимательской деятельности, указанной в подпункте 19 пункта 2 указанной статьи Кодекса, в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Таким образом, размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по указанным видам предпринимательской деятельности может быть дифференцирован в зависимости от количества объектов или площади объектов, передаваемых в аренду (внаем).

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем с конкретными арендаторами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.45 Кодекса документом, удостоверяющим право на применение патентной системы налогообложения, является патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении которого законом субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения. Патент действует на территории того субъекта Российской Федерации, который указан в патенте.

В том случае если индивидуальный предприниматель получил патент на осуществление предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, то такой патент будет действовать в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в патенте.

Соответственно, при смене арендатора по одному из объектов, указанных в патенте, у предпринимателя-арендодателя, применяющего патентную систему налогообложения по виду деятельности, предусмотренному подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса, не возникает обязанности по представлению заявления на получение нового патента в отношении такого объекта.

Таким образом, если индивидуальный предприниматель - арендодатель получил один патент при сдаче объекта недвижимости одному или нескольким арендаторам и в период действия патента число арендаторов (договоров аренды) на этот объект изменилось (увеличилось или уменьшилось) заявление на получение нового патента в отношении данного объекта недвижимости подавать в налоговый не следует.

Согласно статье 346.47 Кодекса объектом налогообложения при патентной системе налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации.

В связи с этим денежные средства за период применения индивидуальным предпринимателем патентной системы налогообложения по предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду объекта недвижимости, поступившие после перехода его на общий режим налогообложения или упрощенную систему налогообложения, должны облагаться в рамках общего режима налогообложения или упрощенной системы налогообложения.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента
Р.А.Саакян

[GREAKLY]

В результате получается полная ерунда. Если у меня на 1-е января одно помещение снимают несколько арендаторов, то нужно получать несколько патентов. А если на 1-е января был один арендатор (или ни одного), а 2-го стало несколько, то достаточно одного патента. Ну не бред ли?

А если я сдаю койко-места в квартире? Мне на каждую койку патент получать надо? И как ее определять в договоре? Особенно, если это верхний уровень нар (очень актуальная ситуация для хостелов).

[Над.К]

А если я сдаю койко-места в квартире?

Такого вида патентной деятельности нет )

[GREAKLY]

Такого вида патентной деятельности нет )

Это как? Допустим, у меня в собственности есть трехкомнатная квартира. Я могу взять патент и сдать ее одному арендатору. А могу сдать нескольким людям (по комнатам). Причем, в этом случае, непонятно, сколько патентов я должен брать: то ли один, то ли по числу комнат/договоров аренды.

А если одну из комнат у меня снимут, скажем, два студента. И с каждым из них я заключу отдельный договор. Что именно я каждому из них сдам? "Койко-место" я написал для лучшего понимания. В договоре же будет написано "часть комнаты № ..., площадью .... м2". И как в таком случае получать патент?

Примечние: разницу между арендой и наймом я понимаю. Но использую термин "аренда" как наиболее общеупотребительный и понятный.

[Над.К]

Это как?

Да вот так. Сдается недвижимость, а койко-место таковой не является

И с каждым из них я заключу отдельный договор.

на одни и те же квадратные метры? Так нельзя.

[GREAKLY]

Да вот так. Сдается недвижимость, а койко-место таковой не является.

Я это понимаю. Написал просто для лучшего понимания ситуации.

на одни и те же квадратные метры? Так нельзя.

Тогда как я могу сдать одну комнату двум людям, желающим совместно в ней проживать (скажем, неженатая пара), в случае, если каждый из них хочет иметь отдельный договор?

Если бы так было нельзя, у нас не было бы "резиновых" квартир с узбеками. Однако, именно по таким договорам ФМС оформляет регистрацию.

[Над.К]

Тогда как я могу сдать одну комнату двум людям, желающим совместно в ней проживать (скажем, неженатая пара)

Теоретически можно со стороны аредаторов написать в договоре двух человек, но это может создать большие проблемы

если каждый из них хочет иметь отдельный договор?

Ну мало ли, что они хотят

Если бы так было нельзя, у нас не было бы "резиновых" квартир с узбеками.

Так они не поэтому появляются )

[GREAKLY]

Теоретически можно со стороны аредаторов написать в договоре двух человек, но это может создать большие проблемы

Проблемы кому? И какой закон запрещает мне сделать два отдельных договора? По одному с каждым из них?

Ну мало ли, что они хотят

Вообще, имеют полное право. Им же надо как-то регистрироваться по месту пребывания.

Так они не поэтому появляются )

Почему они появляются - понятно. Вопрос не в этом. Приходя на регистрацию в ФМС узбек должен показать какой-то договор аренды. Если бы (как по Вашему мнению) его нельзя было сделать на каждого квартиранта, то ФМС бы таких "арендаторов" посылала. Но она их регистрирует. Значит, договор на "койко-место в квартире" (утрировано) вполне валиден.

[Над.К]

И какой закон запрещает мне сделать два отдельных договора?

Вы должны не просто заключить договор аренды, но передать имущество в аренду для пользования. Вот как вы передадите одно и тоже имущество двум разным лицам? При этом имущество, передаваемое в аренду, должно быть четко оговорено в договоре. Т.е. вы не можете написать, что просто сдаете 10 кв.м., надо на плане выделить эти 10 сданных кв.м

. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

[GREAKLY]

Я понимаю Вашу позицию. Но тогда каким образом составлены договоры найма у узбеков из резиновых квартир? Если бы ФМС могла отказать в регистрации на основании несоблюдения ст. 607 ГК, она бы это сделала. Но, не делает. Почему?

Кроме того, Вас же не удивляет существование общей совместной собственности (в доме или в квартире), когда доли не определены и в натуре не выделены. И это не мешает сдавать такие доли внаем (с согласия других сособственников). И что в таком случае пишут в договорах?

Главное, допустим, я заключил с человеком договор, где имущество, передаваемое в аренду, конкретно не прописано. И прожил он у меня весь срок. Если считать, что договор заключенным не считается, то получается, что у меня не возникает обязанности по уплате налога на доход по этому договору?

[Над.К]

Я понимаю Вашу позицию.

Это не моя позиция, это позиция Гражданског кодекса

Но тогда каким образом составлены договоры найма у узбеков из резиновых квартир?

Я их не видела, поэтому сказать ничего не могу

Вас же не удивляет существование общей совместной собственности (в доме или в квартире)

Это совсем другая история ))

допустим, я заключил с человеком договор, где имущество, передаваемое в аренду, конкретно не прописано.

Договор считается незаключенным. Цитату из ГК я привела

то получается, что у меня не возникает обязанности по уплате налога на доход по этому договору?

нет, а вот это не взлетит. А вот то, что вы не сможете требовать возмешения убытков от жильца, если таковые будут - факт