НДС в Управляющей Организации

[Ник_Оль]

Здравствуйте! В 2011 были на УСНО, в 10.2011 превысили лимит доходов, и с 4 квартала нужно переходить на основной режим. Сразу возникло очень много вопросов с НДС!!!
Подскажите, как расчитать ндс на услуги предоставляемые управляющей организацией, если этими услугами являютя только расчет квартплаты (зарплата бухгалтеров), вывоз ТБО, паспортное обслуживание и мелкие ремонтные работы (материалы, зарплата плотников). Тариф на содержание невозможно разбить на показатели (тариф был установлен Администрацией города) и невозможно определить те суммы на которые не надо начислять ндс (работы, услуги оказываемые стороними лицами и входящими в тариф за содержание) и те на которые начисять ндс надо ( работы,услуги предоставляемые управляющей организацией).
Спасибо!

[zas77]

Скажите, а на коммунальные услуги (в частности, вывоз ТБО) у вас заключены агентские договоры и имеете только "благодарности" за своевременное перечисление ден. средств, или Вы их все себе в налогооблагаемый доход записали?

[Ник_Оль]

С жителями домов у нас заключены договора на "управление многоквартирным домом", в который включен и вывоз ТБО, осуществляемый силами управляющей организации (у нас свои мусоровозы). Все поступившие денежные средства от жильцов в части платы за ТБО являются налогооблагаемым доходом.

[zas77]

Я, видимо, непонятно выразился. Я имел в-виду договоры между управляющей организацией (УО) и организациями, оказывающими коммунальные услуги. Ведь, услугу нельзя купить, подержать у себя, найти покупателя и продать, как товар. Коммунальные услуги оказываются потребителя этих услуг, а УО только собирает деньги с потребителей и перечисляет их коммунальщикам. За своевременность и полноту перечислений УО получает от коммунальщика вознаграждение, которое и является налогооблагаемым доходом УО.
Или у вас не так?

Если так, то сама коммунальная услуга проходит по сч.76 и доходом не является.

[Lisaya]

Все под доход, Владимир, не путайте человека. Договор управления можно еще раз прочитать в ЖК. Они оказывают услуги населению.ВСЕ!. Все под НДС, т.к нет у вас льготы по содержанию МКД. Посмотрите в поиске уже обсуждали данный вопрос.

[Ник_Оль]

Просмотрела всю информацию на форуме по данному вопросу. Но всё равно вопросов больше чем ответов. Я и мой директор склоняемся к идее что НДС нужно начислить только на те услуги которые непосредственно оказывает управляющая организация, только вот как правильно организовать раздельный учет… ??? А если начислить НДС на все содержание, то это просто крах всему, почти все фирмы с которыми мы работаем не являются плательщиками НДС (городок у нас маленький).

[Ник_Оль]

и соответственно в зачет по ндс поставить будет нечего!

[Ник_Оль]

Я, видимо, непонятно выразился. Я имел в-виду договоры между управляющей организацией (УО) и организациями, оказывающими коммунальные услуги. Ведь, услугу нельзя купить, подержать у себя, найти покупателя и продать, как товар. Коммунальные услуги оказываются потребителя этих услуг, а УО только собирает деньги с потребителей и перечисляет их коммунальщикам. За своевременность и полноту перечислений УО получает от коммунальщика вознаграждение, которое и является налогооблагаемым доходом УО.
Или у вас не так?

Если так, то сама коммунальная услуга проходит по сч.76 и доходом не является.

Все так. Такой политики и придерживаются в нашей УО . Все так и разделяли - принимаемый доход - содержание и текущий ремонт и не принимаемый доход - вся коммунальные услуги. Только вот никакого вознаграждения за "своевременность и полноту перечислений" мы не получаем. Так было да октября 2011г., когда мы превысили доход в 60 миллионов и должны перейти на основной учет и стать плательщиками ндс. И вот как правильно и на что начислить ндс...в этом-то и проблема!!!???

[Lisaya]

Вы можете склоняться к чему угодно. Читайте НК. Если коммунальные услуги еще можно отбить, то по содержанию льгота прописана криво, уже куча разъясленинй противоречащих друг другу. Отдайте не грешите. С тарифа выделили, 19 счет взяли в зачет. Мы с неплательщиками не работаем, почти. Никакого краха. крах будет,если вы налоговой не докажете,что все,все услуги выполняют подрядчики. Налоговики уже каким то чудесным образом выделяют улуги управляющей отдельно. В суде,конечно, отбиваемо. а оно вам надо?

[Ник_Оль]

Если бы у нас была возможность выбирать между фирмами плательщиками ндс и неплательщиками... у нас такой возможности нет, нет в нашем городке фирм плательщиков НДС и занимающихся обслуживанием лифтов, инженерных коммуникаций и т.д. И не будет у нас входного НДС.

[Lisaya]

Ну тогда необходимо принять,что это косвенный налог и эти деньги не ваши, их необходимо отдать. мы еще с материалов берем НДС, с фирмами заключаем договоры, что они работают на нашем материале, тоже вариант

[Ник_Оль]

И значит без вариантов...??? а если мы всё-таки выделим наши услуги, ну например "Вывоз ТБО", и/или "Управление", даже выделим их из содержания, пропишем отдельной строкой в квитанции и начислим на эти услуги ндс, все остальное строго только от сторонних организаций. Реально фирма не вынесет дополнительного налога в 18%, встает вопрос либо заниматься ремонтов крыш, подъездов, межпанельных швов и т.д., либо платить НДС!!!

[Lisaya]

Ну что делать вопрос не ко мне, а к государству и собственному ссознанию необходимости платить налоги. Читайте письма Минфина, делайте выводы.

[Lisaya]

Вопрос: Управляющая организация оказывает услуги (выполняет работы), поименованные в пп. 29, 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Как документально подтвердить правомерность применения льготы по НДС, указанной в данных нормах?

Ответ: Для документального подтверждения правомерности применения льгот по НДС, предусмотренных пп. 29, 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ, необходимо иметь документы, подтверждающие:
- что предприятие относится к тому типу организаций, которые перечислены в пп. 29, 30 п. 3 ст. 149 НК РФ;
- характер оказанных услуг;
- у кого были приобретены реализуемые услуги;
- что цена реализуемых услуг не изменилась по сравнению с ценой, по которой они были приобретены.

Обоснование: Из пп. 29 и 30 п. 3 ст. 149 НК РФ следует, что не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация:
- коммунальных услуг;
- работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Данные нормы применяются при соблюдении двух условий.
Во-первых, право на применение этой льготы имеют управляющие организации, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги.
Во-вторых, управляющая компания приобрела:
- реализуемые коммунальные услуги у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций;
- реализуемые работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).
В Письмах ФНС России от 28.05.2010 N ШС-37-3/2791@, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 16-15/22202 разъяснено, что в пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ не установлено ограничений для применения освобождения от налогообложения НДС операций по реализации коммунальных услуг в зависимости:
- от вида помещения (жилое, нежилое);
- от вида собственника этого помещения (физическое или юридическое лицо);
- от видов прав (право собственности, право пользования и т.д.).
Этот вывод по аналогии можно распространить и на пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Из вышесказанного следует, что для подтверждения правомерности применения льгот, предусмотренных пп. 29 и 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, необходимо документально подтвердить следующие моменты.
Во-первых, нужно подтвердить, что управляющая организация относится к тем, которые созданы в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечают за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги.
Во-вторых, содержание договора, а также акта оказанных услуг (выполненных работ) должно подтверждать, что оказанные услуги (выполненные работы) относятся к коммунальным услугам либо к работам (услугам) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Из ч. 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ следует, что к коммунальным услугам относятся холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).


а вы в добавок ко всему еще и коммуналку не оказываете. а хотите транзитом ее вести

[Lisaya]

ну"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 8

Вопрос: Организация, управляющая многоквартирными домами, является плательщиком НДС. Все коммунальные услуги, предоставляемые собственникам помещений, приобретаются у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций. Все работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, определенные в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, приобретаются у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). Собственный штат управляющей организации состоит из административного и управленческого персонала, абонентского отдела, ведущего учет начислений и поступлений платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме того, в штате есть паспортистка. В договорах управления многоквартирными домами приведены перечень и стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, тарифы на коммунальные услуги. Других работ и услуг управляющая организация не выполняет и не оказывает. Затраты управляющей организации на содержание персонала, а также обеспечение его функционирования (аренда помещений, услуги связи, коммунальные услуги, канцелярские товары и пр.) покрываются за счет поступлений по договору управления многоквартирным домом (а конкретнее, заложены в стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, то есть стоимость работ и услуг, согласно договору управления, превышает стоимость, по которой эти работы и услуги приобретаются у сторонних организаций). Вправе ли управляющая организация руководствоваться пп. 29 и 30 п. 3 ст. 149 НК РФ и не уплачивать НДС в бюджет, хотя Минфин России допускает применение налоговой льготы только при условии реализации услуг и работ по стоимости, соответствующей стоимости их приобретения у третьих лиц (см. Письмо от 23.12.2009 N 03-07-15/169, направленное для использования Письмом ФНС России от 02.02.2010 N ШС-17-3/20@)? Если нет, то как определять налоговую базу?

Ответ: В соответствии с пп. 29 и 30 п. 3 ст. 149 НК РФ от обложения НДС освобождена реализация коммунальных услуг, а также работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, при условии приобретения таких работ (услуг) у третьих лиц. Исходя из формулировки названных норм, не облагается НДС реализация именно тех работ (услуг), которые приобретены у третьих лиц, и именно на тех же условиях (в том числе в части цены), на которых они приобретены у третьих лиц. Следовательно, управляющая организация вправе не начислять НДС с реализации работ (услуг), названных в п. 3 ст. 149 НК РФ, только при условии, что цена их реализации соответствует цене их приобретения.
Следовательно, реализация коммунальных услуг не облагается НДС, тогда как реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по цене, зафиксированной в договоре управления многоквартирным домом, превышающей цену приобретения этих работ (услуг) у подрядчиков, подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке. Налоговая база по данным работам (услугам) определяется на основании п. 1 ст. 154 НК РФ как стоимость данных работ (услуг), исчисленная исходя из цены, определенной договором управления.

Е.Н.Вихляева
Советник отдела косвенных налогов
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Минфина России,
советник государственной
гражданской службы РФ III класса
Подписано в печать
09.08.2010
вот еще. криво прописанная льгота.

[Lisaya]

невозможно советовать,как у вас прописано в договоре, как вы выставляете счета ,обратитесь в свою налоговую письменно,это хоть какая то защита будет

[Ник_Оль]

Спасибо за советы! Будем думать!