Является ли комната в коммуналке жилым помещением согласно ЖК ?

[Аноним]

я предполагаю что ответ НЕТ.
сама по себе комната не пригодна для проживания потому что в ней нет удобств: нет условий готовить пищу и нет санузла.
Если мое предположение верно, то можно ли сделать вывод что владелец комнаты в коммуналке не может сдать комнату в аренду без согласования с остальными владельцами жилплощади в квартире?

Спасибо.

[koculya]

в ст. 16 ЖК перечислены все виды жилых помещений

[Аноним]

должен согласиться, что комната является жилы помещением. что поделать, если законодатели представляют себе проживание без приёма пищи и некоторых прочих естественных функций организма.

Остался открытым мой второй вопрос.
Может ли владелец комнаты сдать её в аренду без согласования с владельцами других комнат?

[Сан Саныч72]

Остался открытым мой второй вопрос.
Может ли владелец комнаты сдать её в аренду без согласования с владельцами других комнат?

Зависит от того, что написано у владельца в договоре, на основании которого он владеет помещением. Если же владелец- собственник, согласований с другими жильцами не требуется. Собственник вправе распоряжаться своим имуществом, так, как ему захочется.

[Аноним]

разве можно единлично сдать в аренду долевую собственость?

Согласно действующему Жилищному Кодексу жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, комната в коммунальной квартире является самостоятельным жилым помещением.
Закон о приватизации установил, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, в частности они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки. Однако право собственности не абсолютно. Согласно Конституции РФ право собственности может быть ограничено федеральным законом. Таким законом в этом случае является Жилищный Кодекс.
Согласно Жилищному Кодексу сделки по найму или аренде жилых помещений не могут противоречить законодательству и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Права и обязанности собственников определены ст. 30 ЖК. Собственник осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение (пользование) принадлежащее ему жилое помещение на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом. При этом собственник обязан соблюдать права и интересы других граждан. Более подробно порядок предоставления собственником жилого помещения законодательством РФ не установлен.
В соответствии со статьей 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Так как места общего пользования в коммунальной квартире принадлежат всем собственникам данной квартиры, то сделки по найму или аренде одной из комнат коммунальной квартиры, будут являться сделками, затрагивающими права всех собственников квартиры, а это означает, что заключение Договора по отчуждению права пользования жилым помещением возможно только при согласии на это всех собственников комнат в коммунальной квартире.
Если комнату в коммунальной квартире сдает в аренду не собственник, а наниматель по договору социального найма, то для передачи в поднаем жилого помещения требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Также не допускается заключение договора, если при вселении гражданина общая площадь жилого помещения составит менее учетной нормы. Стандарт социальной нормы площади жилого помещения 18 кв.м на одного гражданина. То есть, если после вселения квартирантов размер площади уменьшается, соседи вправе подать в суд.
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Соответственно кухня, коридор, санузел находятся в общей долевой собственности собственников комнат. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, если согласие не достигнуто - в порядке, устанавливаемом судом.
Места общего пользования должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. Об условиях пользования ими можно написать в договоре аренды, и лучше подробнее. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия. В случае если права других собственников-соседей заключённым договором нарушаются, то они вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора и выселения нанимателей. Тогда будет необходимо доказать, в чём именно заключается нарушение прав.

[Сан Саныч72]

разве можно единлично сдать в аренду долевую собственость?

Опять не понял. На каком праве владеет помещением владелец???

[Аноним]

комната в частной собственности. но места общего пользования точно не в частной собственности а в общей. Правильно? как в такой ситуации сдать комнату в аренду? ведь квартиранты будут пользоваться и местами общего пользования.

[Сан Саныч72]

Цитирую приведенную Вами (скорее всего) цитату:

Места общего пользования должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. Об условиях пользования ими можно написать в договоре аренды, и лучше подробнее. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия. В случае если права других собственников-соседей заключённым договором нарушаются, то они вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора и выселения нанимателей. Тогда будет необходимо доказать, в чём именно заключается нарушение прав.

Но согласия других собственников (владельцев) на сдачу комнаты в аренду, я не обязан.

[koculya]

Но согласия других собственников (владельцев) на сдачу комнаты в аренду, я не обязан.

Как это не обязан?
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статья 246 ГК.

[АнонимЛ]

Как это не обязан?
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статья 246 ГК.

Комната в единоличном владении, а вот места общего пользования и коридор - совместное владение(если естественно вся коммуналка не состоит из лиц соцнайма), а следовательно "Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом. В отличие от собственности долевой, пользование и владение которой осуществляются по соглашению всех ее участников, совместное владение и пользование не требуют каждый раз выявления общей воли, которая подразумевается: считается, что все действия в отношении общего имущества, совершаемые участниками совместной собственности, осуществляются ими сообща." Поэтому разрешение на пользования туалетом или кухней для свойх гостей(даже не арендаторов, а просто пришедших к вам на час людей) вы не спрашиваете у соседей по коммуналке.

[koculya]

разрешение на пользования туалетом или кухней для свойх гостей(даже не арендаторов, а просто пришедших к вам на час людей) вы не спрашиваете у соседей по коммуналке.

я вообще-то вот про:

сдачу комнаты в аренду.

[SidWilson]

Косуля.
МОЖНО без согласия соседей.
Почему? Потому что общее имущество в аренду не сдается. Но в силу законов логики арендатор имеет право пользоваться этим имуществом таким образом, чтобы не нарушались права других со-собственников.

[Сан Саныч72]

Косуля.
МОЖНО без согласия соседей.
Почему? Потому что общее имущество в аренду не сдается. Но в силу законов логики арендатор имеет право пользоваться этим имуществом таким образом, чтобы не нарушались права других со-собственников.

Спасибо за ответ, я к инету тока вечером добрался. Все правильно изложено. Маленько только подправлю.
Арендатор, имеет право использовать имущество по назначению, указанному в договоре аренды, естественно целевому назначению помещения. Если помещение предназначено для проживания, то арендатор имеет те же права на пользование общим имуществом, что и собственник, если иное не предусмотрено договором аренды. Законы логики тут ни при чем.

[koculya]

Косуля.
МОЖНО без согласия соседей.
...общее имущество в аренду не сдается... арендатор имеет право пользоваться этим имуществом таким образом, чтобы не нарушались права других сособственников.

конечно, имеет.
Только я вот это утверждение имела в виду:

Но согласия других собственников (владельцев) на сдачу комнаты в аренду, я не обязан.

Вопрос анинима - автора ветки - о том же:

можно ли сделать вывод что владелец комнаты в коммуналке не может сдать комнату в аренду без согласования с остальными владельцами жилплощади в квартире?

Наниматель/арендатор будет иметь право пользования местами общего пользования, если получит в найм комнату.
А комнату он получит в найм только при согласии всех иных собственников квартиры. Они будут давать согласие не на пользование ванной, туалетом, кухней, право на которое само собой разумеется для законного владельца комнаты, а на сдачу в найм самой комнаты в силу ст. 246 ГК.

Где Вы взяли, что

...общее имущество в аренду не сдается...

?

такого нет в законодательстве. Сдаётся, только, разумеется, не места общего пользования в комм. квартире.

[Irusya]

koculya, 2 часть ст. 246 прочитайте?

[koculya]

koculya, 2 часть ст. 246 прочитайте?

в ней содержится ссылка на ст. 250 ГК, с соблюдением правил которой Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

ст.250 ГК закреплено преимущественное право покупки продаваемой доли, а также
обязанность продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю...

Пока всё сходится. ...или по крайней мере не противоречит обязанности одного из долевых собственников комм. квартиры спрашивать согласия у других собственников на сдачу своей комнаты в найм.

[Irusya]

koculya, там говорится о возмездном отчуждении.
где в нашем клиническом случае речь идет об "отчуждении"?

[koculya]

koculya, там говорится о возмездном отчуждении.
где в нашем клиническом случае речь идет об "отчуждении"?

"там" - это, надо полагать, в

2 часть ст. 246

и, соответственно, в статье, на которую в ней содержится ссылка?

А зачем Вы её тут приводите, если считаете, что она к нашему клиническому случаю не подходит?

[Irusya]

koculya, 250 притащили в тему вы, а не я, во-первых
во-вторых, вы "отчуждение" от "владения и пользования" отличаете?

[Аноним333]

Наниматель/арендатор будет иметь право пользования местами общего пользования, если получит в найм комнату.
А комнату он получит в найм только при согласии всех иных собственников квартиры. Они будут давать согласие не на пользование ванной, туалетом, кухней, право на которое само собой разумеется для законного владельца комнаты, а на сдачу в найм самой комнаты в силу ст. 246 ГК.

с какой радости-то?
Поймите, комната в коммуналке - это не долевая собственность. Это - отдельный объект собственности.
Вот если бы речь шла о доле в праве собственности на квартиру, то да.
А тут статья 246 ГК вообще ни при чем

[Аноним]

с появлением в коммуналке квартиранта арендодатель тоже сохраняет свои права владельца комнаты. во всяком случае владельцы других комнат не имеют права ограничивать арендодателя в доступе. таким образом арендодатель увеличивает количество жильцов (и извлекает материальную выгоду). вот это смущает.

[Аноним333]

Пока всё сходится. ...или по крайней мере не противоречит обязанности одного из долевых собственников комм. квартиры спрашивать согласия у других собственников на сдачу своей комнаты в найм.

собственники помещений в коммунальной квартире не являются долевыми собственниками квартиры, это два разных понятия
в этом и особенность правового положения коммунальной квартиры - в том, что там каждая комната является отдельным объектом, а места общего пользования - общей долевой собственностью всех собственников комнат (см. ст.41,42,43 ЖК РФ), эдакий многоквартирный дом в миниатюре (с некоторыми исключениями).
Квартиру ведь можно легко сдать в аренду без согласия соседей, верно? А ведь пользоваться ею, не пользуясь общей долевой собственностью (коридоры, лестницы, лифт, стояки, дверь в подъезд и т.д.) тоже невозможно. Аналогично и с комнатой в коммунальной квартире

[Irusya]

собственники помещений в коммунальной квартире не являются долевыми собственниками квартиры, это два разных понятия

кстати, да
что-то мы не о том начали думать)))
но мой вопрос о понимании разницы между "отчуждением" и "владением-пользованием" в силе)

[Аноним333]

с появлением в коммуналке квартиранта арендодатель тоже сохраняет свои права владельца комнаты. во всяком случае владельцы других комнат не имеют права ограничивать арендодателя в доступе. таким образом арендодатель увеличивает количество жильцов (и извлекает материальную выгоду). вот это смущает.

давайте разберемся, что такое договор аренды.
Ст.606 ГК:По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование

Т.е. правомочие владения собственник передает арендатору, за собой в период действия аренды он его не сохраняет.

А что смущает в увеличении количества жильцов и материальной выгоде?
Расходы на общее имущество в коммуналке по ЖК производятся пропорционально площади комнат, а не количеству жильцов.
В извлечении материальной выгоды нет ничего незаконного.
В чем смущение? Зависть мучает?

[Аноним]

владельцы других комнат не имеют права ограничивать арендодателя в доступе

разве нет?

[Аноним]

А что смущает в увеличении количества жильцов и материальной выгоде?
Расходы на общее имущество в коммуналке по ЖК производятся пропорционально площади комнат, а не количеству жильцов.
В извлечении материальной выгоды нет ничего незаконного.
В чем смущение? Зависть мучает?

какая зависть? речь о деньгах.
владельцы комнат один за другим сдают комнаты квартирантам. первый квартирант съезжает, потому что квартира превращается в нечто иное чем то чем она была на момент вселения квартиранта. начинается процесс по спирали вниз, превращение коммуналки в бомжатник. в результате сумма арендной платы не покрывает общее падение стоимости квартиры.

[Аноним333]

разве нет?

вопрос к чему?
имеют ли право владельцы других комнат ограничить доступ арендодателю к общему имуществу?
нет, конечно.

[Сан Саныч72]

какая зависть? речь о деньгах.
владельцы комнат один за другим сдают комнаты квартирантам. первый квартирант съезжает, потому что квартира превращается в нечто иное чем то чем она была на момент вселения квартиранта. начинается процесс по спирали вниз, превращение коммуналки в бомжатник. в результате сумма арендной платы не покрывает общее падение стоимости квартиры.

А это уже проблемы собственников. Мне понравился пост анонима 333-его. Поэтому продолжу его логическую цепочку. А если в Вашем подъезде, из восьми квартир, пятеро сдают квартиры бомжам? И подъезд загажен. Что Вы этим собственникам можете возразить? Да ничего.

[Аноним333]

какая зависть? речь о деньгах.
владельцы комнат один за другим сдают комнаты квартирантам. первый квартирант съезжает, потому что квартира превращается в нечто иное чем то чем она была на момент вселения квартиранта. начинается процесс по спирали вниз, превращение коммуналки в бомжатник. в результате сумма арендной платы не покрывает общее падение стоимости квартиры.

и?
как я поняла, не один владелец комнат их сдает, а все - один за другим.
Выбирают квартирантов они сами, никто их не заставляет. Их право (и обязанность) следить за состоянием комнаты и общего имущества никакая аренда не отменяет

[koculya]

koculya, 250 притащили в тему вы, а не я, во-первых

коль для Вас это важно, считайте, что я. Хотя, читая

2 часть ст. 246

, автоматически следуешь по ссылке.
Никчемушная Ваша рекомендация совсем. Там действительно говорится о правилах, которые необходимо соблюдать при возмездном отчуждении. Не наблюдаю его связи с нашим вопросом.

Я вообще упорно тащила сюда п. 1 ст. 246, где говорится о распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников.
Но в свете последних постов:

собственники помещений в коммунальной квартире не являются долевыми собственниками квартиры, это два разных понятия

-
п. 1 ст. 246 становится неактуальным. Аноним333, мне это в голову не приходило, спасибо, что подсказали.
То что, законодательство не содержит обязанности собственника комнаты в коммунальной квартире согласовывать с другими собственниками её сдачу в найм/аренду, приходится признать.
Такие правила есть только для сонанимателей отдельных помещений в квартире, предоставляемой по соцнайму. Распространяются ли они по аналогии на собственников? По крайней мере никаких положений на этот счёт не нашла.