НДС с дольщиков жилья

[Юлия Калина]

почему пишите отказ? поделитесь

[Плюша]

Главная причина отказа: нежелание потерять уплаченный НДС с аванса, порядка 3 миллионов. Ну и восстанавливать НДС, зачтенный в течении 2 лет, суммы там небольшие, но работы... Про раздельный учет, который придется вести, я уж вообще молчу. Примерно прикинула сумму экономии, которую мы получим, если вообще получим. И смущает, конечно, формулировка "услуги застройщика", потому что реально мы и заказчики тоже. Не стоит эта льгота , того , извините за выражение, геморроя, который можно получить. Поэтому пока написала срок с 01.10.10 по 30.09.11, а там посмотрим.

[Юлия Калина]

ЛЮДИ ДОБРЫЕ!!!! подскажите!!!
у нас такая ситуация:
В договах с дольщиками к нас не указан % вознаграждения затройщика, мы жили и не платили НДС с авансов.
Пришли "умные" аудиторы и сказали, что НДС-то платить надо, как вариант - начислять условный доход по услугам заказчика ежеквартально, и платить этот начисленный НДС.
Мы так и делали... Начисляли доход в размере понесенных расходов и начисляли и возмещали НДС
Итого уплатили около 2-х млн (7 начислено, 5 возмещено)
Теперича катастрофа!!!
В свете последних изменений и применения льготы мы должны восстановить ранее принятый к зачету НДС, т.е. 5 млн!!!!!!!!
Итого получится, 5+2 (уже уплачено), 7 млн потеряно!!!!!!!!

Чесали репу..посчитали, что авансов у нас 500млн, если прикинуть, что если бы в договоре было указано 2% вознаграждения, то облагаемый НДС аванс был бы 10млн, а уплаченный с авансов НДС 1,5 млн, это даже меньше, чем мы своим расчетным путем уплатили!!!

Вариант:
заключить с дольщиками доп. соглашение где определить процент
за вознаграждение
произвести корректировки в учете, снять этот доход с НДС, снять возмещение по НДС и начислить только НДС с поступающих авансов!!! тогда получится просто 1,5млн (нам даже с излишком хватит наших уплаченных)

Клерки!!! Посоветуйте!!!

[Ильнур Алимов]

Почему-то у меня не открывается окончание форума по теме "Новая льгота по НДС для застройщиков". Кто-нибудь еще интересуется?

[Луча]

Главная причина отказа: нежелание потерять уплаченный НДС с аванса, порядка 3 миллионов. Ну и восстанавливать НДС, зачтенный в течении 2 лет, суммы там небольшие, но работы... Про раздельный учет, который придется вести, я уж вообще молчу. Примерно прикинула сумму экономии, которую мы получим, если вообще получим. И смущает, конечно, формулировка "услуги застройщика", потому что реально мы и заказчики тоже. Не стоит эта льгота , того , извините за выражение, геморроя, который можно получить. Поэтому пока написала срок с 01.10.10 по 30.09.11, а там посмотрим.

Вот что нельзя восстановить НДС с авансов не согласна. По-моему прав Server56 указав, что по статье 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
п.8. При изменении редакции пунктов 1 - 3 настоящей статьи (отмене освобождения от налогообложения или отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению) налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты.
с 01.10.2010 услуги застройщика от НДС освобождаются.
Следовательно, ранее начисленный НДС с аванса в этот день подлежит принятию к вычету по справке в связи со вступлением в силу подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК.

[Ильнур Алимов]

Здравствуйте!
О том как можно принять к вычету НДС, исчисленный с предоплаты застройщиком до 1 октября 2010 года, вышло письмо ДНТТП МФ РФ от от 31 августа 2010*г. N*03-07-10/11.
Только на практике не думаю, что кто-нибудь из застройщиков будет перезаключать ДДУ, которые, как известно подлежат госрегистрации. Если сообщите мне каким образом Вы с авансов исчислили 3 млн. налога, то я попытался бы посоветовать, как законно минимизировать потери. Что Вы брали за базу для исчисления НДС с аванса: размер вознаграждения застройщика указывался в ДДУ, указан в Учетной политике или Глава 10 сметного расчета по строительству? Если распишите на примере свои проводки, тогда я точно правильно Вас пойму и точнее отвечу

[Плюша]

Аванс исчислили с поступающих на расчетный счет 5%тов денежных средств за услуги заказчика-застройщика, которые оговорены в ДДУ. Пока написали отказ от льготы, но в следующем году будет актуальна тема, так что если не сложно, хотелось бы услышать Ваше мнение, как принять к вычету НДС с аванса, не возвращая аванс дольщику.

[Lilya]

По всем разъяснениям и существующим мнениям можно сделать вывод, что НДС следует восстановить только при соблюдении условий: 1. Внесение изменений в ДДУ; 2. Возврат НДС дольщику.
Без этих условий НДС считаем подаренным бюджету и списываем на прочие.

[Луча]

Нет, у меня другое мнение. Смотрите пост 65.

[Луча]

Поясню, у нас в ДДУ не указывался НДС. НДС мы платили со всей суммы поступления по ДДУ. Теперь мы по справке возвращаем НДС из бюджета на сумму невыполненных ДДУ (счет 76.АВ) и пересчитываем НДС, ранее принятый к вычету по домам. Т.к. в ДДУ не был указан НДС, то мы его и не возвращаем. Налог на прибыль будет, конечно, больше.

[Lilya]

У нас похожая ситуация. Только в ДДУ у нас указана общая стоимость строительства, в том числе услуги застройщика. Сумму аванса на содержание застройщика исчисляли на основании ССМР глава 10. Но я не рискую брать на данный момент авансовый НДС, я его пока решила оставить.

[Луча]

А что Вы делаете с НДС "входящим"? Восстанавливаете?

[Lilya]

Нет, пока и его не трогаю. А вы его весь в 4 квартале восстановили?

[Луча]

Пытаюсь. У нас два дома, уже сданы, но ДДУ ещё не подписаны у нескольких заказчиков. Пересчитываю удельный вес облагаемых и необлагаемых площадей (раздельный учет НДС). По строящемуся дому тоже за 2 года принимали НДС к вычету. Теперь надо смотреть, что выйдет. Лишь бы не к возмещению из бюджета. И без зачета авансов не обойтись. А Вы вообще решили не трогать НДС за прошлые периоды?

[Lilya]

У нас в прошлом году не было сдачи объектов, у меня пока только начисленный НДС с авансов. Если восстанавливать НДС, это значит и НДС с авансов трогать, а я пока не уверена. Мало того, один объект бюджетный, там тех.надзор тоже с НДС финансировался, теперь получается однозначно возврат в бюджет НДС надо делать. Подписываем акт сдачи-приемки январем, акт ввода декабрем. А вы разве можете подписывать ДДУ после сдачи объекта? Это же уже не долевка, да и как же регистрация в регистрационной? Тут у вас уже ДКП.

[Луча]

Да нет, с ДДУ всё нормально. В регпалате они давно уже зарегистрированы. Один искал договор целый год, сейчас нашёл, чтобы в регпалату отнести. Другого вообще найти не можем, но точно знаем, что живой.

[Луча]

Сегодня позвонили из ИФНС по поводу вычета НДС с полученных авансов.

[Lilya]

Что говорят? Восстанавливать?

[Луча]

Письмо сейчас привезли из налоговой. Просят представить объяснение о предъявлении налогового вычета с сумм оплаты за 4 квартал 2010 по стр. 200 раздела 3 в большей сумме, чем исчисленный НДС от реализации (сумма строк 010-060 раздела 3). Буду ссылаться на письмо от от 31 августа 2010 г. N 03-07-10/11.

[Svetishe]

Просят представить объяснение о предъявлении налогового вычета с сумм оплаты за 4 квартал 2010 по стр. 200 раздела 3 в большей сумме, чем исчисленный НДС от реализации

Так это от дольщиков не зависит, это они всем при сумме к возмещению отправляют.

[Луча]

По декларации у меня НДС к оплате.

[Svetishe]

Ой, посмотрела строки. Ну так резонный вопрос: выручку показываете 100 рублей, а авансов восстанавливаете на 150 - не логично. Вырука должна быть как минимум равна восстановленным авансам.

[Луча]

Конечно, я же восстановила НДС уплаченный в 2008-2010 гг по договорам долевого участия. А реализация ДДУ пройдет после 01.10.2010г.

[Svetishe]

Ой как у вас там все запутано! Ну Вы уж держите нас в курсе дела. Я с ДДУ никак не связана, но интересно.

[Lilya]

Да, держите в курсе чем все это закончится, пройдет весь восстановленный НДС по авансам ранее начисленным (до 01.10.2010 г.). Меня это еще ждет. Мы этот НДС не трогали из соображений что авансы приняты до 01.10.10, нормы НК РФ действовали другие, а вот после завершения строительства весь НДС с авансов будем восстанавливать.

[Луча]

Сейчас позвонили с налоговой. Утверждают, что восстанавливать НДС мы должны были корректирующими декларациями за те периоды, когда получили деньги с дольщиков.

[Svetishe]

Т.е. не сейчас восстанавливать, а подаваь уточненки за прошлые периоды?

[Луча]

Да

[Lilya]

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2011, N 2

Вопрос: В силу пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ застройщики многоквартирных жилых домов с 1 октября 2010 г. (то есть с IV квартала) вправе применять освобождение от НДС в отношении стоимости своих услуг, оказываемых на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). Чтобы отказаться от использования этой льготы, застройщик должен был не позднее 01.10.2010 представить в налоговый орган заявление об отказе от освобождения от НДС. Однако такое заявление им не было представлено. В связи с этим налоговый орган указал на обязанность восстановления в декларации за III квартал 2010 г. сумм НДС, ранее принятых к вычету со стоимости товаров, работ, услуг, которые в связи с переходом застройщика на данную льготу признаются использованными для осуществления операций, не признаваемых объектом налогообложения. Организация согласна с возникновением обязанности восстановления НДС, однако мы считаем, что отразить суммы восстановленного налога необходимо в декларации за IV квартал 2010 г. Кто из нас прав?

Ответ: В целях восстановления НДС застройщику необходимо руководствоваться положениями пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ. В названной норме приведено два способа восстановления НДС:
- в том налоговом периоде, в котором товары (работы, услуги), в том числе основные средства и нематериальные активы, и имущественные права были переданы или начинают использоваться налогоплательщиком для осуществления операций, не признаваемых объектом налогообложения;
- в том налоговом периоде, который предшествует переходу налогоплательщика на специальные налоговые режимы в соответствии с гл. 26.2 "Упрощенная система налогообложения" и 26.3 "Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности" НК РФ.
Очевидно, что в рассматриваемом случае необходимо применять первый вариант. Поскольку льгота начинает действовать с 1 октября (то есть в IV квартале), налоговым периодом, в котором товары (работы, услуги), в том числе основные средства и нематериальные активы, и имущественные права начинают использоваться для осуществления освобожденных от НДС операций, будет IV квартал 2010 г. Таким образом, НДС необходимо восстановить и отразить в налоговой декларации не за III, а за IV квартал 2010 г.

Е.Н.Вихляева
Советник государственной
гражданской службы РФ
3-го класса
Подписано в печать
08.02.2011

[Луча]

Спасибо!