Оплата коммунальных расходов

[Настюшка]

Мы арендуем помещение, арендодатель нам выставляет счета-фактуры на коммунальные услуги.
Можем ли мы их принять в расходы и принять НДС к вычету?

Распечаток услуг нет, актов тоже

[Tortilla]

СФ - документ только для расчетов по НДС на затраты по нему вообще ничего отнести нельзя...

[shrilanka]

Мы арендуем помещение, арендодатель нам выставляет счета-фактуры на коммунальные услуги.
Можем ли мы их принять в расходы и принять НДС к вычету?

Распечаток услуг нет, актов тоже

Ничего нет, а вы хотите в расходах признавать.
В договоре что написано про комуналку?

[Настюшка]

В договоре что написано про комуналку?

написано, что арендатор возмещает арендодателю затраты в связи с потреблением следующего перечня коммунальных услуг

[Настюшка]

а почему мы не можем НДС например к вычету принять, знаю что арендодатели не являются производителями этих услуг, но где бы это поточнее прочитать

[shrilanka]

вам счет на оплату, плюс копии актов, подтверждающих фактическое потребление. с/ф арендодатель выписывает зря.

[shrilanka]

а почему мы не можем НДС например к вычету принять, знаю что арендодатели не являются производителями этих услуг, но где бы это поточнее прочитать

поиском воспользуйтесь -тема регулярная.

[Настюшка]

"Бухгалтерский бюллетень", 2006, N 7

АРЕНДА И КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Взаимоотношения по аренде изобилуют сложными вопросами. Один из них, в последнее время особенно активно обсуждаемый, - оплата арендатором коммунальных услуг, связанных с арендой здания (помещения).

Проблема состоит в том, что в подавляющем большинстве случаев именно на имя арендодателя поставщики коммунальных услуг (воды, тепла, энергии, услуг связи и т.п.) выставляют счета за оказанные ими услуги применительно ко всей площади здания (помещения).
Арендаторы чаще всего по соглашению с арендодателем делят с ним расходы на коммунальные платежи. В зависимости от способа оплаты таких расходов налоговые последствия различны. Обычно практикуются следующие варианты:
- арендодатель самостоятельно выставляет счета за коммунальные услуги от своего имени в случае, когда он не имеет агентского договора со снабжающими организациями;
- арендатор напрямую заключает договоры с коммунальными службами и рассчитывается с ними;
- арендатору перевыставляет счета на коммунальные платежи арендодатель-агент, получивший такое право по соглашению с поставщиком услуг;
- арендатор компенсирует коммунальные затраты, но при этом сумма возмещения перечисляется отдельно от арендной платы;
- коммунальные платежи заранее включаются в стоимость аренды, например пропорционально занимаемой площади или числу работников арендаторов и арендодателя.

Арендодатель самостоятельно выставляет счета
за коммунальные услуги от своего имени в случае,
когда он не имеет агентского договора со снабжающими
организациями

Первый вариант должен быть сразу исключен из практики, как противоречащий действующему законодательству. Дело в том, что договор энергоснабжения выделен ГК РФ в отдельный вид договора и регулируется параграфом 6 гл. 30 этого Кодекса. Правила этого договора применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ).
Статьей 539 ГК РФ установлено, что договор электроснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем), по договору энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию.
При этом абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации (ст. 545 ГК РФ).
Из этих норм применительно к ситуации с договором аренды следует, что именно арендодатель является в силу договора потребителем коммунальных услуг и должен самостоятельно оплачивать все счета за них. Арендатору он будет иметь право перевыставить счет от своего имени, только имея агентский договор со снабжающей организацией (что бывает довольно редко). В противном случае не соблюдается требование ст. 545 ГК РФ. Иными словами, арендатор и арендодатель не могут просто договориться между собой, что арендодатель будет посредником в отношениях арендатора и поставщика коммунальных услуг. На это требуется еще и письменное согласие этого поставщика. В противном случае ни о каком "посредничестве" говорить неуместно.
Затраты арендатора по оплате договора на оказание коммунальных услуг, который в соответствии с действующим законодательством может быть признан недействительным, включаться в расходы не могут. В связи с этим не подлежит применению Письмо Минфина России от 15 ноября 2005 г. N 03-03-04/1/361, как противоречащее нормам действующего законодательства.
Таким образом, если счет и счет-фактура на оплату коммунальных услуг в рассматриваемом нами варианте отношений выставлены арендодателем от своего имени, арендатор не принимает такие расходы к учету, "входной" НДС к вычету также принять нельзя, так как счет-фактура выставлен с нарушением - если "продавец" и "грузоотправитель" - арендодатель, то налицо несоответствие документа реальной хозяйственной ситуации и несоблюдение требований п. 3 ст. 168 и ст. 169 НК РФ.
В то же время арендодателю придется признать сумму полученной от арендатора оплаты по такому счету доходом в целях налогообложения прибыли и в бухгалтерском учете, а выставленный арендатору НДС уплатить в бюджет. Сам же он сможет признать в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ), расходов на услуги связи (пп. 25 п. 1 ст. 264 НК РФ) и т.п. только расходы на услуги, потребленные им непосредственно, без учета потребленных арендаторами. Более того, арендодатель может принять к вычету сумму НДС, предъявленную снабжающей организацией только в части стоимости коммунальных услуг, потребленных им самостоятельно, то есть без учета сумм по коммунальным услугам, потребленным арендатором (Письма Минфина России от 06.09.2005 N 07-05-06/234, от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52).

Арендатор напрямую заключает договоры с коммунальными
службами и рассчитывается с ними

Теоретически можно представить ситуацию, когда договоры на оказание тех или иных видов коммунальных услуг по арендуемому помещению заключаются арендатором непосредственно с предоставляющими такие услуги организациями. В этом случае документально подтвержденные затраты арендатора по оплате договоров на оказание коммунальных услуг учитываются при налогообложении прибыли (см., например, Письмо Минфина России от 31 июля 2001 г. N 04-02-05/2/97). Однако на практике такие ситуации - редкость. Арендодатель же будет здесь вообще "ни при чем" - ни доходов, ни расходов иметь не будет и объекта налогообложения НДС не возникнет - все взаимоотношения со снабжающей организацией у арендатора идут в обход арендодателя.

Арендатору перевыставляет счета на коммунальные платежи
арендодатель-агент, получивший такое право по соглашению
с поставщиком услуг

Третий из названных нами вариантов - перевыставление счетов арендодателем-агентом. Ситуация законна с учетом вышеописанных правил параграфа 6 гл. 30 ГК РФ. При этом в зависимости от условий агентского договора, с которым арендатор должен быть ознакомлен, арендодатель может действовать, выставляя счета и счета-фактуры за коммунальные услуги либо от своего имени, либо от имени снабжающей организации (ст. 1005 ГК РФ). Акцепт таких счетов арендатором создаст у него расходы на оплату коммунальных услуг (а не аренды), "входной" НДС можно будет принять к вычету. Если за услуги по агентированию арендодатель взимает отдельную плату с арендатора, такие расходы также можно признать - они войдут в стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг как посреднические вознаграждения (п. 6 ПБУ 5/01, п. 2 ст. 254 НК РФ). Арендодатель отразит у себя только свое посредническое вознаграждение (если оно предусмотрено) и именно с него заплатит НДС (ст. ст. 156, 249, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Арендатор компенсирует коммунальные затраты, но при этом
сумма возмещения перечисляется отдельно от арендной платы

Четвертый вариант принципиально отличается от первого тем, что предполагает выставление арендодателем счета не на оплату коммунальных услуг, которых он фактически не оказывает, а на возмещение (компенсацию) арендатором части расходов арендодателя на эти услуги, потребленные ими совместно. При этом может быть заключен отдельный договор на возмещение "коммуналки", или эти вопросы могут быть урегулированы непосредственно договором аренды как его дополнительные условия (оплата услуг в этом варианте не включается в арендную плату, а оговаривается отдельно).
Арендодатель в такой ситуации ничего не реализует арендатору, не берет на себя роль снабжающей организации - он просто выставляет счет на компенсацию части своих расходов, как это предусмотрено договором.
Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения (см. п. 22 Информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Никаких оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону нет.
Выставление счета-фактуры тут неуместно, так как нет объекта для налогообложения НДС. Об этом говорится в Письме Минфина России от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52 со ссылкой на Постановления ВАС РФ от 08.12.1998 N 5905/98 и от 06.04.2000 N 7349/99. На этом основании Минфин делает верный вывод - с учетом норм ст. 170 НК РФ суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых налогом на добавленную стоимость, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг). В связи с этим по договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии (а аналогично и других коммунальных услуг) не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы налога на добавленную стоимость по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором. В книге покупок арендодатель отражает счет-фактуру, выданный снабжающей организацией, только в части самостоятельно потребленных услуг (п. 8 Постановления Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 914 в ред. Постановления Правительства РФ от 11.05.2006 N 283, Письмо Минфина России от 6 сентября 2005 г. N 07-05-06/234).
Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и поэтому не должен, как было указано выше, иметь счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет налога на добавленную стоимость, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора также не возникает.
Уплаченная сумма (с учетом компенсированного НДС) полностью включается в расходы арендатора (ст. 170 НК РФ), причем не по статье "арендная плата" (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а как материальные расходы арендатора, расходы на услуги связи (пп. 5 п. 1 ст. 254, пп. 25 п. 1 ст. 264 НК РФ) или как иные прочие расходы (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, Письмо Минфина России от 7 декабря 2005 г. N 03-03-04/1/416).
Для обоснования этих расходов арендатору требуются помимо выставленного арендодателем счета на компенсацию еще и копии счетов, выданных арендодателю снабжающими организациями (или, по крайней мере, выписки из этих счетов в части, касающейся счетчиков, площадей, телефонных номеров, закрепленных за арендатором по договору).
Кроме того, чтобы было правомерно говорить о компенсации (возмещении), нужно, чтобы коммунальные услуги были оплачены арендодателем. Иначе нечего возмещать. Целесообразно во избежание последующих недоразумений прописать в соглашении, что арендодатель предоставляет арендатору помимо выписанных им счетов, например, следующие документы:
1) подтверждающие коммунальные расходы (тепловая энергия, электроэнергия, водоснабжение и пр.):
- счета-фактуры, акты выполненных работ (оказанных услуг) снабжающих организаций,
- платежные поручения на оплату этих услуг;
2) подтверждающие расходы на услуги связи (абонентская плата за телефон, междугородные переговоры):
- счета-фактуры, расшифровки междугородных переговоров и пр.,
- платежные поручения на оплату этих счетов.
Соответственно, при выполнении этих условий у арендодателя не возникает необходимости признавать полученную компенсацию доходом и платить с этой суммы НДС. После данных Минфином разъяснений можно признать недействительным Письмо УФНС по Московской области от 03.02.2005 N 21-27/28632.
Суммы компенсационных платежей не включаются в доходы арендодателя, а уменьшают его материальные расходы или расходы на услуги как в бухгалтерском, так и в налоговом учете (признает расходом он только то, что потребил сам). Укажем еще раз, что к арендной плате эти суммы в рассматриваемом варианте отношения не имеют.
Описанный способ "безопасен" для сторон, но, как видим, требует довольно большого документооборота, что далеко не всегда приемлемо для арендодателя.
Отметим также, что при изменении в течение года тарифов на коммунальные услуги, электроэнергию или превышении расходов арендатора против сумм, предусмотренных соглашением сторон, в него должны быть внесены изменения, как условие для отнесения арендатором дополнительных расходов на себестоимость и непризнания дохода арендодателем.

Коммунальные платежи заранее включаются в стоимость аренды,
например пропорционально занимаемой площади или числу
работников арендаторов и арендодателя

Пятый вариант - включение коммунальных платежей в арендную плату. Это доступный и законный вариант (п. 2 ст. 614 ГК РФ) - все зависит от соглашения сторон. Единственное, чего следует избегать, - размер арендной платы не может сводиться только к сумме коммунальных платежей. В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды (п. 12 Информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
В рассматриваемом варианте арендная плата будет формироваться из двух частей - величина платы за пользование самим арендованным объектом может быть фиксирована, а в дополнение формируется переменная составляющая арендной платы, равная приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей за период. Кстати, ввиду обычных задержек в представлении счетов (счетов-фактур) снабжающими организациями можно прописать в договоре, что сумма коммунальных платежей будет включаться в арендную плату с "опозданием" на месяц - вместе с арендной платой за пользование объектом, например за март будет включаться в счет сумма коммунальных платежей за февраль.
Оговоримся, что в случае формирования арендной платы по описанной схеме ежемесячно по расчету будут получаться разные суммы, что объясняется разным объемом потребленных коммунальных услуг. Налоговые органы наверняка попытаются инкриминировать сторонам договора ежемесячное изменение арендной платы, не предусмотренное договором. Действительно, в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако эта норма неприменима в нашей ситуации - размер арендной платы остается прежним, сохраняется алгоритм ее расчета, ведь арендная плата не является в данном случае фиксированной суммой, а определяется ежемесячно расчетным путем по правилам, предусмотренным договором. Чаще чем раз в год нельзя менять именно этот алгоритм, а не саму сумму (п. 11 Информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Арендодатель выставляет арендатору счет и счет-фактуру с указанием суммы оплаты за месяц, вся сумма целиком считается арендной платой и не расшифровывается в документах. Если это предусмотрено договором, расчет величины арендной платы за период может прилагаться отдельно. Представляется, что необходимо также ежемесячное оформление актов по выполнению договора, иначе не представляется возможным обосновать расходы арендатора. Ведь счет-фактура не является первичным документом и не подтверждает оправданность расходов (см. Письмо Минфина России от 12 июля 2005 г. N 03-04-11/154), как и счет, который представляет собой только распоряжение на оплату, но гарантирует оказание в периоде услуги по аренде. Акт подтвердит, что услуга оказана и стороны не имеют друг к другу претензий, то есть позволит говорить об оправданности расходов с точки зрения ст. 252 НК РФ. Вызывает сомнения правомерность утверждений Письма Минфина России от 5 сентября 2005 г. N 02-1-07/81 о том, что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды (лизинга) ни гл. 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено. Если ознакомиться со ст. 11 НК РФ и ст. ст. 783 и 720 ГК РФ, становится очевидно, что ежемесячный акт по договору услуг необходим. Если арендатор сталкивается с отказом арендодателя в предоставлении этого документа, ему нужно оформить односторонний акт с отметкой об отказе арендодателя его подписать.
Обоснованные первичными документами поступления от арендатора в виде арендной платы являются доходом арендодателя и отражаются как выручка от оказания услуг (п. 5 ПБУ 9/99, ст. 249 НК РФ) или как операционные доходы в бухгалтерском учете (п. 7 ПБУ 9/99) и как внереализационные - в налоговом учете (п. 4 ст. 250 НК РФ). Статья дохода зависит от того, носят ли эти доходы систематический характер (Письмо Минфина России от 14 февраля 2002 г. N 04-02-06/2/15).
Свои затраты по коммунальным услугам арендодатель вправе отнести соответственно либо к расходам по реализации (п. 5 ПБУ 10/99, ст. 264 НК РФ), либо к операционным расходам - в бухгалтерском учете (п. 11 ПБУ 10/99) и внереализационным расходам - в налоговом учете (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). НДС, уплаченный арендодателем в составе платы снабжающим организациям, предъявляется к вычету на основании пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ.
Арендатор в рассматриваемом варианте вносит по договору только арендную плату, которую одной суммой списывает в расходы по аренде (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а "входной" НДС с суммы арендной платы принимает к вычету в общеустановленном порядке.
Вывод: как видим, последствия каждого из вариантов абсолютно разные. Нам представляется наиболее простым и удобным для обеих сторон последний вариант - включение коммунальных платежей в арендную плату.

Упрощенная система налогообложения

В завершение обратимся к решению аналогичной проблемы налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения.
Для арендатора, применяющего УСН с объектом "доходы - расходы", ситуация аналогична той, что возникает при общем налоговом режиме.

Пример. Организация арендует помещение под офис. Компенсация коммунальных услуг арендодателю предусмотрена договором аренды. В договоре записано, что арендатор оплачивает 40% расходов на электроэнергию. Расходы на воду и отопление помещения не предусмотрены договором аренды - счета выставляют арендатору, минуя арендодателя.
При признании расходов нужно иметь в виду, что налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, для определения налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 Кодекса.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 346.16 при определении налоговой базы по единому налогу учитываются расходы в виде арендных платежей за арендуемое имущество.
Учитывая, что договором аренды предусмотрена оплата коммунальных услуг за счет их включения в арендную плату, расходы по оплате 40% затрат на электроэнергию могут быть приняты в качестве расходов при определении налоговой базы по единому налогу на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16.
Вместе с тем пп. 5 п. 1 ст. 346.16 установлено, что при определении налоговой базы учитываются материальные расходы, принимаемые применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций ст. 254.
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.
В этой связи расходы на оплату коммунальных услуг при применении упрощенной системы налогообложения могут быть отнесены налогоплательщиком и к материальным расходам и учтены при налогообложении (Письмо Минфина России от 12 мая 2005 г. N 03-03-02-04/1/116).

НДС, предъявленный арендодателем, такой арендатор признает в составе расходов (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Арендатор, выбравший при применении УСН объект "доходы", разумеется, не признает уплаченные суммы расходами, уменьшающими налоговую базу по единому налогу.
Если УСН применяет арендодатель и он выбрал объект "доходы - расходы", ему следует руководствоваться нормами Письма Минфина России от 17 декабря 2004 г. N 03-03-02-04/1/88. В связи с возникающими у налогоплательщиков проблемами во взаимоотношениях с налоговыми органами Минфин разъяснил, что затраты признаются не только в отношении производственных помещений, но также и в отношении офисных помещений, если они используются в целях основного для организации вида деятельности. Расходы по оплате коммунальных услуг могут быть признаны у арендодателя материальными расходами в порядке, предусмотренном ст. 254 НК РФ, и могут уменьшить полученные доходы при исчислении единого налога.
С другой стороны, гл. 26.2 НК РФ не предусмотрено уменьшение доходов налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения и выбравших в качестве объекта налогообложения единым налогом доходы, на сумму произведенных ими расходов. В связи с этим при сдаче в аренду складских, офисных и торговых помещений суммы арендной платы, предъявляемые арендаторам организацией, выбравшей объект "доходы", не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами самостоятельно энерго- и водоснабжающим организациям.
В случае если договорами аренды предусматривается уплата коммунальных платежей арендаторами самостоятельно сверх сумм арендной платы, сумму этих платежей арендодатель должен учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по единому налогу (Письмо Минфина России от 16 августа 2005 г. N 03-11-04/2/48).
Порядок распространяется и на отношения "арендатор-субарендатор", которые строятся практически по той же схеме, что и правоотношения "арендодатель-арендатор". Это подтверждается положениями Письма Минфина России от 4 августа 2005 г. N 3-03-04/2/41.
Аналогичный механизм действует, если налогоплательщик в силу обстоятельств, не являясь арендодателем, все же является агентом в отношении коммунальных услуг, а другие собственники помещений в здании - субагентами.
Минфин неоднократно обращался к трактовке проблем коммунальных платежей при применении УСН в Письмах от 2 февраля 2005 г. N 03-03-02-04/2/2, от 30 апреля 2005 г. N 03-03-02-04/1/108, от 24 декабря 2004 г. N 03-03-02-04/1/98 и др.

М.А.Климова
К. э. н.,
независимый консультант
по налогообложению
Подписано в печать
23.06.2006

[shrilanka]

Настюшка,вы это для себя выгрузили?
ps: большие сообщения лучше прикреплять или ссылку на них делать.

[stas®]

В приведенной статье 4-й ваиант самый разумный. Только там глупость про НДС написана, он возмещается арендатором на основании счета-фактуры арендодателя.

[shrilanka]

В приведенной статье 4-й ваиант самый разумный. Только там глупость про НДС написана, он возмещается арендатором на основании счета-фактуры арендодателя.

откуда с/ф если

Арендодатель в такой ситуации ничего не реализует арендатору, не берет на себя роль снабжающей организации - он просто выставляет счет на компенсацию части своих расходов, как это предусмотрено договором.

[stas®]

shrilanka, арендодатель в этом случае - обыкновенный посредник, агент арендаторв. Счета-фактуры выставлются как при комиссии.

[shrilanka]

shrilanka, арендодатель в этом случае - обыкновенный посредник, агент арендаторв. Счета-фактуры выставлются как при комиссии.

согласна, если на комуналку заключен агентский договор, но в приведенном примере 4 об агентском догворе -ни слова.

[Аноним]

Подскажите, вопрос в тему!
мы являемся арендодателями, с 1 января 2009 перешли на УСН, доходы - расходы...
Раньше перевыставляла счета-фактуры арендаторам...
но если я буду дальше выставлять счета-фактуры (после 1 янв 2009), не возникнет ли у меня обязанность сдавать декларацию по НДС ????

[Maggy_VM]

Подскажите, вопрос в тему!
мы являемся арендодателями, с 1 января 2009 перешли на УСН, доходы - расходы...
Раньше перевыставляла счета-фактуры арендаторам...
но если я буду дальше выставлять счета-фактуры (после 1 янв 2009), не возникнет ли у меня обязанность сдавать декларацию по НДС ????

Если выставили счет-фактуру, будьте добры уплатить НДС в бюджет, А зачем вы будете выставлять счф-ры, если вы на УСН?

[Циник]

если у вас в договоре есть функция агента арендатора по коммуналке, то не возникнет

[Юля РГБ]

Здравствуйте! У меня такая ситуация. Я арендодатель - ИП на упрощёнке (доходы). Два моих арендатора на ОСНО.

Сейчас составляю договора аренды. В фиксированную стоимость аренды включаются все коммунальные платежи, с этим проблем нет.

Но оплату услуг связи, включая интернет, в договорах нужно оговорить отдельно. Поставщики услуг связи выставляют счета, акты и счета-фактуры с НДС на меня. Я их оплачиваю. Причём выставляют одной счет-фактурой, а мне придётся разбивать суммы на двух арендодателй. Как правильно, какими фразами оговорить перевыставление этих сумм, чтобы и мне на налог на доходы не нарваться и им НДС к вычету получить.

[Юля РГБ]

Я арендодатель - ИП на упрощёнке (доходы). Два моих арендатора на ОСНО.

.......Как правильно, какими фразами оговорить перевыставление этих сумм, чтобы и мне на налог на доходы не нарваться и им НДС к вычету получить.

Так никто и не ответил с тех пор

Как думаете, так пойдёт формулировка в договоре аренды:
Арендодатель не является плательщиком НДС в связи с применением упрощённой системы налогообложения. Услуги связи и интернет оплачиваются Арендодателем на основании счетов поставщиков вышеперечисленных услуг с НДС. Далее все расходы, понесённые Арендодателем на оплату услуг связи и интернета, возмещаются ему Арендатором на расчётный счёт Арендодателя на основании перевыставленных счетов-фактур поставщиков.

[Юля РГБ]

Или даже вот так:

Арендодатель не является плательщиком НДС в связи с применением упрощённой системы налогообложения. Услуги связи и интернет оплачиваются Арендодателем на основании счетов поставщиков вышеперечисленных услуг с НДС. Далее все расходы, понесённые Арендодателем на оплату услуг связи и интернета, возмещаются ему Арендатором отдельным платёжным поручением с НДС на расчётный счёт Арендодателя. Для обоснования этих расходов Арендатору помимо выставленного Арендодателем счёта на компенсацию предоставляются копии счетов, счетов-фактур, актов оказанных услуг, выданных Арендодателю снабжающими организациями (или, по крайней мере, выписки из этих счетов в части, касающейся телефонных номеров, закрепленных за Арендатором по договору), а также копии платежных поручений Арендодателя на оплату этих счетов.

[Лихой]

А могу ли я включить августовские и сентябрьские расходы по возмещению в расходы за 9 месяцев, если счета арендодателем мне выставлены октябрем?

[Флагман]

Добрый день! Хотелось бы узнать мнение участников форума по данному вопросу, т.к. не могу до конца определится с ответом "да" или "нет":
Должен ли применяющий УСН (6%) арендодатель учитывать в доходах суммы возмещения коммунальных платежей, поступающие от арендатора?

[Аноним]

Здравствуйте, опять аренда... Вот вычитала Письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22−3/86@
"Федеральная налоговая служба в связи с запросами налогоплательщиков и налоговых органов по вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, сообщает.

Реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

В этой связи оказание услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

При оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимости налоговая база определяется в общеустановленном порядке исходя из суммы арендной платы. При определении налоговой базы необходимо учитывать следующее.

1. Арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.

В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей. ....."

Хотела уточнить Ваше мнение, по поводу моего договора (можно ли считать аренду постоянной и переменной):

"3.1 Плата за аренду Помещения составляет ... руб. в месяц за 1 кв.м в т.ч. НДС 18%, ...

3.5 Возмещение расходов Арендодателя по коммунальным платежам, производится дополнительно к арендной плате по факту получения этих услуг ..." (предоставляется расчет).

При этом Арендодатель выставляет отдельно на каждую из этих сумм ежемесячно счет, с/ф и акт, где в наименовании товара, услуг указано "услуги по договору аренды, согласно договора №... от ..."

[Королькова]

Здравствуйте!
Вопрос к Цинику и тем, кто тоже в теме.

если у вас в договоре есть функция агента арендатора по коммуналке, то не возникнет

Мы сейчас как раз прорабатываем договор с арендодателем. Наша контора будет заключать договор на аренду всей площади с последующей сдачей в субаренду по частям. Естественно, всю коммуналку мы и будем компенсировать.
Из Вашего ответа я поняла, что арендодателю необходимо сделать некие телодвижения и заключить с поставщиками коммунальных услуг дополнительное соглашение, что он (арендодатель) с такого-то числа будет выступать агентом между поставщиками услуг и нами, арендаторами. Это должно быть указано в нашем договоре со ссылкой на реквизиты этого дополнительного соглашения. Правильно?
Упоминание этой агентсткой функции арендодателя позволит ему перевыставлять нам счета и счета -фактуры, + акты?
А если собственник=арендодатель не пожелает этим озадачиться, следовательно будем работать без счетов-фактур. И наш НДС "полетит" ?

[Королькова]

Вопрос снят. Учиталась уже всевозможных докУментов и мнений.

[Королькова]

Здравствуйте!
Предыдущий вопрос был снят, а теперь возник новый.
Договор с арендодателем предусматривает фиксированную и переменную части арендной платы. Причем про переменную сказано следующее:
" Переменной арендной платой является оплата расходов, которые Арендодатель несет в связи с пользованием Арендатором помещениями (коммунальные расходы) и которые подлежат возмещению Арендатором Арендодателю в порядке и на условиях, предусмотренных договором. К коммунальным услугам в рамках настоящего договора относится отопление, водоснабжение, канализация, электроэнергия.
Переменная плата рассчитывается на ежемесячной основе и подлежит уплате Арендаторомза каждый истекший календарный месяц. Переменная часть уплачивается Арендатором Арендодателю при предъявлении Арендодателем соответствующего счета в течение пяти рабочих дней с даты получения....
Денежные средства перечисляются на р/с Арендодателя. Обоснованием перечисления денежных средств являются счета Арендодателя, составленные на основании аналогичных документов, выставленных энерго-, водо- и теплоснабжающими организациями."
Такая большая цитата (прошу за это прощения) необходима, исходя из сути вопроса.
Вопрос: исходя из вышенаписанного, должны ли мы строго отслеживать документы, на основании которых нам выставляется переменная часть?
Что имею на данный момент:
1. Счет и счет-фактуру от Арендодателя на сумму аренды и отдельной строкой - сумму переменной аренды.
2. Копии счета за теплоэнергию, плательщик - Арендодатель + копию "левого", на мой взгляд, счета за "аренду помещения", сторонами по которому выступают абсолютно неизвестные мне организации.
Из обсуждений на форуме и разъяснений Минфина и ФНС я понимаю (правильно ли?), что для принятия у себя в расходах сумм переменной части аренды мне нужно иметь копии счетов, выставленных именно на Арендодателя, хорошо бы еще получить копии платежек Арендодателя, копии актов о предоставленных услугах. ?
Во всяком случае, если основанием для расчета переменной части будут счета, выставленные третьим лицом на четвертое, то не будем ли мы их компенсировать вообще из своей прибыли?
Много букв. Извините еще раз. Хотелось бы услышать мнения форумчат по такому прикладному вопросу.

[Аноним]

А при чем счет "за аренду помещения"? Вроде как в переменную часть только коммуналка входит.
По идее должны быть документы снабжающих организаций на а/дателя, плюс расчет Вашей доли в них (обычно по доле арендуемых площадей, или другому оговоренному в договоре алгоритму). Опираться проще на с/ф поставщиков, акты они не выставляют, а в счетах бывает предоплата завязана.

[Королькова]

Аноним, большое спасибо! Я уже начала действовать, Вы мне уверенности придали. В первый раз оформляю подобную сделку. Что касается расчета нашей доли, здесь просто - мы снимаем объект целиком.
А скажите, пожалуйста, из счета и счета-фактуры должно быть понятно, что расходы относятся именно к нашему объекту, расположенному по такому-то адресу? В полученной копии счета никаких ссылок на наш объект нет, только упоминание договора, который мы, конечно, в глаза не видели.
Спасибо!
P.S. Понимаю, что тема "затёрта" до невозможности, но не откажите в помощи.

[Oksana-ip]

Тема все еще актуальна!!!! Подскажите, за 3 года что-то новое появилось в этом вопросе? Как упрощенцу перевыставить электроэнергию с счет-фактурой и при этом не попасть на уплату ндс в бюджет?
P.S.Соседи от нас "питаются", хотят возместить потребленную ими электроэнергию (естественно ни о какой наценке речь не идет)

[Аноним]

Упрощенец перевыставляет без НДС - с/фактуру не выписывает

[Oksana-ip]

В том то и дело, что он может выписать сч-ф от имени поставщика услуг с приложением копии сч-ф самого поставщика. Весь вопрос в том: при каких условиях, дабы избежать обязанности уплатить этот ндс в бюджет?