Переменная часть Арендной платы

[stas®]

В счете-фактуре будем выделять агентские услуги? Или спрячем их... где? В арендной плате? Или в коммуналке?

У них нету цены. Вознаграждение за агентские услуги есть составная часть общей платы по арендному договору.

Ты бы все-таки сходил перечитал ту тему. Я могу перепостить сюда все пояснения и примеры, но это неправильно.

[Cooler]

У них нету цены.

Бесценны?

Вознаграждение за агентские услуги есть составная часть общей платы по арендному договору.

Угумс, особенно - когда определяются по прописанной в договоре формуле "Х у.е. за 1 кв.м."

Ты бы все-таки сходил перечитал ту тему.

Да я перечитал, но не вижу причин менять свою позицию: это - притворная сделка.

Ты, очевидно, тоже не видишь. Думаю, есть смысл на этом и закончить... до следующего раза.

[stas®]

Ну, если уж ты решил поострить...

Наверное, ты всегда требуешь от арендодателей, чтобы они писали не просто "арендная плата", а выделяли амортизационные отчисления на полное восстановления, отчисления в ремонтный фонд, зарплату основного призводственного персонала и проч.?

Где ты вычитал про то, что стоимость каждого элемента должна выделяться отдельно?

Угумс, особенно - когда определяются по прописанной в договоре формуле "Х у.е. за 1 кв.м."

А тебе тетя инспектор велела агентские услуги в штуках считать?

это - притворная сделка

Вот "переменная арендная плата" - это точно притворная сделка. А то, что арендодатель является агентом арендатора в отношениях с коммунальщиками, отражает и экономическую, и юридическую сущность правоотношений.

И опровергающих эту позицию аргументов, кроме мнения твоего инспектора, я не увидел, извини.

[Cooler]

Где ты вычитал про то, что стоимость каждого элемента должна выделяться отдельно?

Да не стоимость, не зацикливайся ты на ней!

Правоотношения "арендодатель-арендатор" и "принципал-агент" - это разные виды правоотношений. Хотя бы потому, что регулируются разными главами ГК. Соответственно, услуги аренды (если это вообще услуги) и услуги агента - разные виды услуг. Так на каком основании ты предлагаешь смешивать их в одну строку в том же счете-фактуре, например?

Вот "переменная арендная плата" - это точно притворная сделка.

Ерунда, это и не сделка вовсе, а лишь часть ее, "образующая единый комплекс правоотношений. Арендатора не интересует аренда помещения, не обеспеченного энергоснабжением, а арендодатель общается с коммунальщиками в интересах арендатора не из-за красивых глаз последнего, а потому что он заинтересован в сдаче помещения."

А то, что арендодатель является агентом арендатора в отношениях с коммунальщиками, отражает и экономическую, и юридическую сущность правоотношений.

Ой ли? А если задуматься? Как правило, к моменту заключения договора аренды у арендодателя с электросбытом и коммунальщиками уже все улажено: техусловия всякие там подготовлены, договоры заключены, работы проведены.

Какие же сделки твой псевдоагент совершает "от своего имени, но за счет принципала", а?

Может, тогда уже договор поручения тут найдем - чем хуже? И даже без вознаграждения, ляпота!

А еще действия в чужом интересе без поручения - тоже годится!

Что же это за правоотношения такие, которые можно подтянуть аж под 3 главы ГК?

[stas®]

Правоотношения "арендодатель-арендатор" и "принципал-агент" - это разные виды правоотношений. Хотя бы потому, что регулируются разными главами ГК. Соответственно, услуги аренды (если это вообще услуги) и услуги агента - разные виды услуг. Так на каком основании ты предлагаешь смешивать их в одну строку в том же счете-фактуре, например?

Конгениально!
Во-первых, почитай про смешанные договоры в ГК. Во-вторых, подумай о том, как часто ты встречаешься со смешанными договорами в реальной жизни. Например, с доставкой воды в офис. Или РЖД - о ужас! - по одному билету, совершенно не указывая отдельных цен - вступает с пассажиром в правоотношения по поводу
(а) перевозки его тела,
(б) предоставления этому телу в пользование имущества (постельного белья),
(в) оказания ему услуги общественного питания,
(г) передачи ему в собственность материальных ценностей (мыла, а в СВ еще, бывает, даже одноразовых тапочек),
(д) оказания ему коммунальных услуг (энерго- и водоснабжения).

Сколько глав насчитал?

Где ты вычитал, что реализация по одному договору должна в счете-фактуре разбиваться по главам ГК?

А если задуматься? Как правило, к моменту заключения договора аренды у арендодателя с электросбытом и коммунальщиками уже все улажено: техусловия всякие там подготовлены, договоры заключены, работы проведены.

Тебе придется еще почитать в ГК про понятие сделки. Совершение сделок в интересах арендатора отнюдь не означает, что для этого должны заключаться отдельные договоры.

Какие же сделки твой псевдоагент совершает "от своего имени, но за счет принципала", а?

да-да-да... Я прав. Вперед, учить матчасть, разбираться с понятием сделки.

Может, тогда уже договор поручения тут найдем - чем хуже? И даже без вознаграждения, ляпота!

А еще действия в чужом интересе без поручения - тоже годится!

почему это не поручение и не действия в чужом интересе без оного - сам разберешься, даже комментировать не хочу.

[Revizor-msk]

Уважаемые Клерки , а не проще заключить отдельный договор с арендодателем( это уже промелькивало выше) на оказание им "услуг по обеспечению наормальной работы сдаваемого помещения" не выделяя комуналку и прочие услуги или же сделать его смешанным ? агентские договора использут всего 1% плательщиков может не стоит заострятся на этой теме , она имеет иметь место .

[Cooler]

да-да-да... Я прав. Вперед, учить матчасть, разбираться с понятием сделки.
...
почему это не поручение и не действия в чужом интересе без оного - сам разберешься, даже комментировать не хочу.

И почему я в детстве родителей не слушал? Ведь учили же: "Никогда не спорь с юристами - ни пользы, ни удовольствия!"

[stas®]

не проще заключить отдельный договор с арендодателем( это уже промелькивало выше) на оказание им "услуг по обеспечению наормальной работы сдаваемого помещения"

По поводу заключения двух договоров - я писал уже в той теме. Два разных договора означают два разных правоотношения. Можно расторгнуть один договор и оставить в силе другой.

или же сделать его смешанным

Я и говорю, что договор смешанный.

агентские договора использут всего 1% плательщиков может не стоит заострятся на этой теме , она имеет иметь место .

Не вполне понял фразу. Не знаю, стоит ли "заостряться", но реальные отношения-то действительно комиссионные. И по-другому их даже притворно сложно оформить: напомню, что услуги связи лицензируются, так что телефон или интернет в собственные услуги не запихнешь.

[stas®]

ни пользы, ни удовольствия!

Ты уверен в отсутствии пользы?

[Cooler]

Ты уверен в отсутствии пользы?

И даже об этом я с тобой больше не собираюсь спорить!

[Ninulya7]

К вопросу о правомерности применения вычета по НДС.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА от 26 августа 2008 г. № КА-А40/7882-08

Налоговый орган отказал арендатору в принятии к вычету НДС, поскольку при перечислении денежных средств арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг и услуг связи объекта налогообложения НДС не возникает, так как арендодатель арендатору никаких услуг не оказывает, в связи с чем у арендатора право на вычет НДС отсутствует. Суд признал отказ в налоговых вычетах неправомерным, указав, в соответствии с условиями договора затраты арендодателя по оплате электроэнергии, водоснабжения, канализации, водостока, услуг связи составляли переменную часть арендной платы, следовательно, в данном случае арендатор оплачивал не услуги соответствующих снабжающих организаций, а услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений, и был вправе принять к вычету НДС, приходящийся на оплату коммунальных услуг.

[Аноним]

Два разных договора означают два разных правоотношения. Можно расторгнуть один договор и оставить в силе другой.

Если мы арендуем здание у арендодателя и заключили договор с электроснабжающей организацией на электроснабжение этого здания, то это один или два договора? Если мы расторгнем договор аренды, то договор электроснабжения не удастся оставить в силе....

[stas®]

Если мы арендуем здание у арендодателя и заключили договор с электроснабжающей организацией на электроснабжение этого здания, то это один или два договора?

Начнем с того, что вы будете пару месяцев жить без электричества, если займетесь оформлением договора с ЭСО.

Если мы расторгнем договор аренды, то договор электроснабжения не удастся оставить в силе....

Ага. И любителям отдельных договоров, возможно, даже придется платить неустойки...

[Аноним]

Начнем с того, что вы будете пару месяцев жить без электричества, если займетесь оформлением договора с ЭСО.

Это как-то влияет на решение вопроса "два договора или один?"

Ага. И любителям отдельных договоров, возможно, даже придется платить неустойки...

Пугаете?

[stas®]

Пугаете?

Нет. Объясняю, почему два независимых договора обычно не соответствуют действительной воле сторон.

[Аноним]

два независимых договора обычно не соответствуют действительной воле сторон.

Примеры не затруднит привести? Или ограничитесь простой констатацией?

[Revizor-msk]

Начнем с того, что вы будете пару месяцев жить без электричества, если займетесь оформлением договора с ЭСО.

Уважаемые !
а не проще сходить в ЭСО и взять разрешение на передачу энергии третьим дицам. На сколько знаю еще не разу ни кому не отказывали.

[Аноним111]

Уважаемые !
а не проще сходить в ЭСО и взять разрешение на передачу энергии третьим дицам. На сколько знаю еще не разу ни кому не отказывали.

К сожалению это не всегда проще. Пример -ТЦ сотней ( бывает и больше) арендаторов разных размеров. С так называемыми "якорными" такое возможно, а вот с прочими мелкими нет, т.к. могут меняться хоть каждый месяц.
На примере: сами работали на постоянной-переменной части а/п (т.к. энергетики разрешения не дали, дело было в регионе). Связь на агентском договоре, при этом еще получали свой % от оператора за сбор денег.

[Ярослав]

По теме. Вниманию уважаемых знатоков:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА от 26 августа 2008 г. № КА-А40/7882-08 (извлечения)

В кассационной жалобе Инспекция приводит довод о том, что при перечислении денежных средств арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг и услуг связи объекта налогообложения налогом на добавленную стоимость не возникает, в связи с чем у заявителя право на вычет по НДС отсутствует.

В отзыве на кассационную жалобу Общество указывает на несостоятельность ее доводов как не основанных на требованиях закона и фактических обстоятельствах дела, просит оставить обжалованные судебные акты без изменения.

Право на налоговые вычеты возникает у налогоплательщика в случае подтверждения условий, определенных Налоговым кодексом РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные Кодексом налоговые вычеты.

Пунктом 2 ст. 171 НК РФ установлено, что вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг).

Налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 Кодекса, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), и при наличии соответствующих первичных документов.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции обоснованно исходили из соблюдения налогоплательщиком установленного ст. ст. 171 и 172 НК РФ порядка и основания применения налоговых вычетов по спорным счетам-фактурам и их оплаты.

Довод жалобы о неправомерно заявленных Обществом вычетов, поскольку по коммунальным услугам и услугам связи в рамках договора аренды, счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, так как арендодатель не является поставщиком данных услуг, соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта налогообложения налогом на добавленную стоимость не возникает, в связи с чем спорные счета-фактуры неправомерно предъявлены к вычету, правомерно отклонен судом.

Суд дал оценку договору аренды от 26.04.2006 N Н-13 и дополнительному соглашению к нему, заключенным заявителем с ООО "Гартея" (арендодателя), счетам-фактурам, платежным поручением и пришел к выводу о правомерном исчислении спорных сумм НДС с арендной платы.

Данный вывод суда является правильным. Включение в состав арендной платы затрат арендодателя по оплате электроносителей, водоснабжения, канализации, водостока, услуг связи не противоречит действующему законодательству. Суд установил, что стороны условиями договора определили, что одним из факторов формирования размера арендной платы являются затраты арендодателя на обеспечение арендуемого имущества водоснабжением, связью, теплом, канализацией.

При таком механизме исчисления арендной платы вся сумма, как постоянная ее часть, так и переменная, эквивалентная сумме коммунальных платежей, является оплатой арендодателю услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений, т.е. является именно арендной платой.

Кроме того, сам налоговый орган в своем решении отразил, что в спорных счетах-фактурах в графе "компенсация товара" содержится ссылка на оплату оказанных услуг как переменная арендная плата.

При таких обстоятельствах у Инспекции отсутствовали правовые основания для отказа в применении налоговых вычетов по спорным счетам-фактурам.
Факт оказания заявителю данных услуг и их оплата, а также правильность оформления счетов-фактур не оспаривается Инспекцией.
Таким образом, заявителем выполнены все условия для применения налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 171, 172 НК РФ, что является основанием для признания незаконным решения налогового органа.

[Cooler]

Ну, вот и первые ласточки "арендодателей-комиссионеров" полетели: http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=225145

Любопытно, как их налоговая отнесется к этим потугам исключить "компенсацию расходов агента" из облагаемого дохода?

То есть, как отнесется - совершенно ясно, к гадалке не ходи. А вот отстоят ли они своё "агентское" мировоззрение - было бы интересно узнать.

[Revizor-msk]

1.1.1. По данным организации доходы от реализации (стр. 010 Листа 02 Налоговой декларации по налогу на прибыль (Приложение №1 к приказу МНС РФ от 07.12.2001 г. № БГ-3-02/542)) составляют 5 588 779 746 руб.
По данным проверки расхождений не установлено.

1.1.2. По данным организации расходы, уменьшающие сумму доходов от реализации (стр. 020 Листа 02 Налоговой декларации по налогу на прибыль (Приложение №1 к приказу МНС РФ от 07.12.2001г.№ БГ-3-02/542)) составляют 5 395 550 401 руб.
По данным проверки расходы, уменьшающие сумму доходов от реализации, составили 5 395 135 667 руб.
Расхождение в сумме 600 072, 83 руб. произошло в результате следующих нарушений:

а) 600 072, 83 руб. – в результате включения в состав расходов ОАО «рога и копыта» компенсации коммунальных услуг.

08 ноября 2004 года между ОАО «рога и копыта» (Арендатор) и ООО «Хвост» (Арендодатель) был заключен договор № 3-С/2004п на передачу в аренду нежилых помещений, принадлежащих ООО «Хвост» со сроком действия 3 года.
В соответствии с Приложением № 3, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора «Арендатор компенсирует Арендодателю стоимость коммунальных услуг на условиях Договора и настоящего Приложения».
Компенсацию в сумме 600 072, 83 руб. ОАО «рога и копыта» включило в сумму расходов, уменьшающих доходы от реализации в 2005 году:
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Итого: 600 072, 83 руб.

Возложение на арендатора компенсации оплаты коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы в соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ. Суммы, полученные на расчетный счет от арендаторов в счет возмещения коммунальных услуг и затрат по электроэнергии, не являются доходом ООО «Хвост.», так как данные суммы были полностью перечислены организациям, оказывающим такие услуги в сдаваемых в аренду нежилых помещениях (коммунальные услуги в адрес энергоснабжающих организаций оплачивали ООО «ТНТ» и ЗАО Вороа). Статья 539 ГК РФ строго регламентирует порядок передачи электроэнергии и применяется так же к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью, водой и другими товарами. То есть, в данном случае речь идет именно о возмещении услуг, а не о перепродаже части услуг арендодателем арендатору.
Согласно статье 539 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и потребителем-абонентом. Статья 545 ГК допускает передачу энергии от абонента к субабоненту только в случае согласия энергоснабжающей организации. А представленный к проверке договор № 3к-/111п от _ ноября 200_ года не содержит отметок о его согласовании с энергоснабжающими организациями.
Кроме того, из представленных первичных документов следует, что и собственник здания ООО «хвост.» так же оплачивало данные услуги не напрямую в адрес энергоснабжающих организаций, а в адрес ООО «ТНТ», которое в свою очередь уже рассчитывалось с энергоснабжающими организациями. А услуги по перекачке сточных вод и канализации ООО «ТНТ» в свою очередь приобретало у ЗАО Вотрота.

В соответствии с п. 1 ст. 252 Налогового Кодекса РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 настоящего Кодекса).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
В данном случае расходы осуществило (понесло) даже не арендодатель ООО «хвост.», а ООО «ТНТ» и ЗАО Ворота. Соответственно ООО «Хвост.» не является поставщиком данных услуг и перевыставлять услуги, и оформлять первичные документы права не имеет. Кроме того, компенсация затрат в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией не является. Соответственно, компенсация чужих расходов не является расходами Пользователя, и не может уменьшать его доходы от реализации.

Следовательно, в нарушение п. 1 ст. 252 НК РФ данные расходы в сумме 316 072 руб. неправомерно уменьшили доходы от реализации в 2005 году.

Нарушен п. 1 ст. 252 НК РФ.


наименование организаций были изменены и суммы могут не совпадать

[Аноним]

наименование организаций были изменены и суммы могут не совпадать

А источник этого "перла" - "Энциклопедия юных сурков"?

[Revizor-msk]

А источник этого "перла" - "Энциклопедия юных сурков"?

не ехидствуйте Уважаемый.
Это выдержка из акта налоговой проверки.(таких актов много и эти акты плательщики даже не пытались опротестовать)

[Аноним]

не ехидствуйте Уважаемый.
Это выдержка из акта налоговой проверки.

Гы. Акт налоговой проверки - это конечно же "истина в последней инстанции", тем более, что

(таких актов много и эти акты плательщики даже не пытались опротестовать)

....

[~dem~]

не ехидствуйте Уважаемый.
Это выдержка из акта налоговой проверки.(таких актов много и эти акты плательщики даже не пытались опротестовать)

А от какого числа?

[~dem~]

Гы. Акт налоговой проверки - это конечно же "истина в последней инстанции", тем более, что....

+1

[Ktana]

Уважаемые клерки! Подскажите, пожалуйста, правильную формулировку пункта в договоре аренды помещения под офис у физлица, по которому можно было бы обоснованно брать на расход услуги за свет. Мосэнерго никак не хочет заключать договор на прямую. Заранее спасибо.

[Revizor-msk]

Уважаемые клерки! Подскажите, пожалуйста, правильную формулировку пункта в договоре аренды помещения под офис у физлица, по которому можно было бы обоснованно брать на расход услуги за свет. Мосэнерго никак не хочет заключать договор на прямую. Заранее спасибо.

А письмо разрешение на передачу энергии третьему лицу пробовали оформить ?

[Revizor-msk]

А от какого числа?

этого года

[Ktana]

Revizor-msk, что это за письмо? Нужен мне совет что сделать, чтобы можно было брать энергию на расходы......