Аренда части помещения

[Dmitry_M]

Арендодатель имеет в собственности здание. В здании есть офисное помещение 500 кв. м. По плану БТИ помещение оформлено как единое целое без перегородок. Фактически в помещении есть низкие офисные перегородки и размещено большое количество рабочих мест.
Возможно ли в данной ситуации сдать по договору аренды арендатору не все помещение (500 кв.м.), а его часть под расположение рабочих мест, обозначив на схеме место расположения этих мест (самостоятельно нанести на план место их расположения - нарисовать офисные перегородки в том числе)?
Примечание: указанные договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев (то есть регистрировать их не надо).
Может ли быть такой договор признан недействительным (необособленное помещение) и могут ли возникнуть проблемы у арендатора или арендодателя с правоохранительнымиорганами и налоргами?
Спасибо.

[Storn]

возможно
практические невозможно, ведь в договоре будет указан определен объект аренды....
какие проблемы? что здесь противопровного?
ИМХО

[Dmitry_M]

возможно
практические невозможно, ведь в договоре будет указан определен объект аренды....
какие проблемы? что здесь противопровного?
ИМХО

Ну например есть риск признания договора аренды недействительным/незаключенным, так как нельзя достаточно опредленно установить объект аренды.
Есть правда еще вопросы типа текущего ремонта: например что конкретно будет ремонтировать в помещении один арендатор - кусок потолка побелит над своими столиками в кабинете? Это даже как-то в принципе ставит под сомнение возможность регулирования данной ситуации положениями ГК об аренде.

[хелп ю]

думаю надо не часть помещения сдавать, при том что это ни есть правомерно т.к. помещение едино, а сдавать поштучно рабочие места, а вот цену устанавливать исходя из пропорции квадратных метров в натуре в каждом закутке. Или как-то расчитать цену аренды одного рабочего места по отношению ко всей площади помещения.

[Storn]

бред...
почему в помещении площадью 100 кв.м я не могу сдать 30 кв.м?
что здесь неправомерного?
а цену ставьте какую хотите....
моя корова за сколько хочу за столько и продаю!

[хелп ю]

Storn
да вы не горячитесь
сдать то можете, только как это правильно закрепить?
отвести мелом, краской?... ваши 30м2 ???

[Аноним]

Можно, нарисуйте, подпишите и все. А то сейчас вам начнут советовать "выделить в натуре". Есть здесь такие типы...
У меня был спор по признанию незаключенным договора купли-продажи бетонного замощения. Все суды (3 инст) отмолчались по вопросу "движимое-недвижимое" (зарегистрировано право или нет), но все признали, что объект определен - указан в техпаспорте на помещения (!) - т.е. как угодно идентифицировать можно. А в аренде все проще. Мы сдаем помещения в здании - штрихуем сами на копии экспликации из техпаспорта, ни один суд не озаботился...

[Sask]

Полностью поддерживаю автора поста №7. У нас землю на Луне гектарами продают, а Вы из-за нескольких квадратов в аренде переживаете.

[marmot]

Мы сдаем помещения в здании - штрихуем сами на копии экспликации из техпаспорта, ни один суд не озаботился...

помещения -они обособлены конструкциями.
а тут -низкие офисные перегородки.
что то меня гложут сомнения...
Автор, вот я хочу у вас арендовать одно рабочее место в центре помещения. попробуйте сформулировать как вы опишете объект аренды? а там посмотрим, можно оспорить такую формулировку или нет.

[dan57]

Простите, а как же тогда оформляют договр аренды на установку какого либо оборудования, например платежного терминала для оплаты сотовых? Автору надо обратится в центр "Недвижимость" или другое предприятие, которое выдало техпаспорт. Там специалист скажет, что эти перегородки являются либо неотьемлемой частью помещения (в этом случае их надо указывать на техпаспорте и тогда вопрос сам себя исчерпывает), либо съемной его частью (указывать на техпаспорте не надо). Тогда делается ксерокопия поэтажнеого плана, на которой арендодатель указывает все рабочие места (перегородки), из них указывается конкретное раб место, пришивается к договору.
Для marmot: сдаю Вам .. кв.м. помещения №..., согласно техпаспорта .., выданного ...Месторасположения сдаваемого в аренду части помещения указано в приложении №.., являющееся неотъемлемой частью договора. Можно воспользоватся способом примерно как определяется месторасположение любого объекта на земной поверхности.

[B@lex]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации <*> обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
--------------------------------
<*> Далее - ГК РФ, Кодекс.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

[dan57]

крыша же не указывается на техпаспорте.и это реклама.вопрос в правомерности заключения договора аренды на часть помещения, которое существует в техпаспорте.

[Аноним]

сдать возможно и я думаю проблем с этим не возникнет. Мы, например, уже около 5-ти лет сдаем одно нежилое помещение двум организациям: на плане БТИ сами чертим "линии".

[B@lex]

сдать возможно и я думаю проблем с этим не возникнет. Мы, например, уже около 5-ти лет сдаем одно нежилое помещение двум организациям: на плане БТИ сами чертим "линии".

логика железная))) можно - потому что так делаем...я не говорю, что нельзя...но считаю, что это не аренда..какая разница есть на часть объекта паспорт или нет...

[dan57]

но считаю, что это не аренда..

на возмездной основе предоставление рабочего места?

конструктивный элемент

это крыша, стена, фундамент.... На крыше существует чердачное помещение, которое указано в техпаспорте. Если его использовать - тоже возмездная основа??Сомневаюсь

[B@lex]

на возмездной основе предоставление рабочего места?

возмездный договор...но не аренда, ИМХО

это крыша, стена, фундамент.... На крыше существует чердачное помещение, которое указано в техпаспорте. Если его использовать - тоже возмездная основа??Сомневаюсь

dan57, я иногда задумываюсь....вот на ЧТО КОНКРЕТНО у Арендодателя собственность в отдельном помещении, если ему принадлежит не все строение...не говоря уже о том, что "сдается" конкретно "в аренду"...в виде части помещения...

[dan57]

Отдельное помещение состоит из конструктивных элементов (4 стены, 2 перекрытия...). Думаю, вешая рекламу на стене, или положив ее (рекламу) на пол, потолок, или вывешивая в окно - возмездная услуга, передача за плату без/с права выкупа во временное пользование даже части помещения - аренда, хотя Ваше мнение тоже заставляет задуматся. Представляю Арендодателя в здании порядка 7000 кв.м. Заключены договора аренды как помещения в целом, так и части помещений с различными ООО, ИП, ЗАО. Были втречные проверки - вопросов не возникло.Компания сотовой связи на крыше разместили антены фидерные. Места установки непосредственно антенн на крыше - дали в пользование с одним условием: постоянный осмотр на предмет целостности конструктивного элемента (крыша), но оборудование в чердачном помещении, которое сдано в аренду, и арендной платой с учетом пользования крышой.

[B@lex]

Отдельное помещение состоит из конструктивных элементов (4 стены, 2 перекрытия...).

у соседей по стене и перекрытиям, те же самые стены и перекрытия.. так ЧТО в собственности?)))
А насчет аренды части...
1. Как обособить часть не на бумаге, а в натуре? Пол, стены, потолок, коммуникации?
2. Как разграничить зоны ответственности переданного в "аренду" имущества?

[Dmitry_M]

Спасибо большое всем за мнения.
Имхо арбитражка по крыше действительно совсем не мой случай.
Я понимаю, что сдать то можно.
Только при особо пристрастных проверках финансово-хозяйственной деятельности не докопаются ли до договора? Просто таких помещений мне нужно очень много сдать и деньги большие. Если что не так, мне потом голову отвернут

[Dmitry_M]

бред...
почему в помещении площадью 100 кв.м я не могу сдать 30 кв.м?
что здесь неправомерного?
а цену ставьте какую хотите....
моя корова за сколько хочу за столько и продаю!

А вот такая ситуация: сидят в таком кабинете несколько арендаторов, про текущий ремонт в договоре ничего не прописано, то есть по умолчанию - обязанность арендаторов. Арендодатель предъявляет к одному из них требование произвести текущий ремонт. И что арендатор будет делать? Что он будет ремонтировать (кусок кабинета в преджелах перегородки)? То есть положения об аренде из ГК применить нельзя. Так и возникает вопрос: а аренда ли это?

[Dmitry_M]

Полностью поддерживаю автора поста №7. У нас землю на Луне гектарами продают, а Вы из-за нескольких квадратов в аренде переживаете.

Порядка 6 тыс. кв. метров. Таких помещений много.
Ошибки недопустимы.

[хелп ю]

А вот такая ситуация: сидят в таком кабинете несколько арендаторов, про текущий ремонт в договоре ничего не прописано, то есть по умолчанию - обязанность арендаторов. Арендодатель предъявляет к одному из них требование произвести текущий ремонт. И что арендатор будет делать? Что он будет ремонтировать (кусок кабинета в преджелах перегородки)? То есть положения об аренде из ГК применить нельзя. Так и возникает вопрос: а аренда ли это?

+1
полность поддерживаю.
не стоит только "тупо" в ГК "листы слюнявить". Этого очень мало. Надо еще и головой думать. Не существует Закона, способного вместить в себя регулирование ВСЕГО ВСЕГО. Всесторонний анализ - вот в чем "соль". И работа юриста как раз в этом.
А "листы слюнявить" можно и заборостроительным высшим образованием.
"Юрист" звучит ШИРЕ !!!

[marmot]

Ст.26 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ
«3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).»

Кроме того, прямого запрета на сдачу части помещений нигде нет. Тут уже надо исходить из правил ст.607 ГК РФ «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.»
Я считаю, что формулировка «сдаю в аренду 30 кв.м. из нежилого помещения №1 на 1 этаже дома №23 по ул. Мира» -не индивидуализирует наши 30 кв.м. Другое дело, если эта фраза дополнена словами «согласно приложению» и к договору подшито приложение, подписанное сторонами, содержащее план в масштабе, где эти 30 м выделены каким то образом –тут уже, конечно, можно спорить: стороны согласовали конкретное место, расположенное, например, на 2 метра левее входа вдоль стены. Другое дело, что пользование разными арендаторами метров в одном помещении может вызвать ряд проблем, как то: сохранность имущества, расположенного там, распределение расходов на электроэнергию, отопление, проч.проч. (как уже сказано) Но не будем углубляться, по –моему, на форуме уже обсуждались аналогичные вопросы.
Мне интуитивно не нравится сдача частей помещений в аренду, но вот сама себя опровергаю...
Аренда -это временное владение и/или пользование. Что, я не могу пользоваться тремя кубическими метрами помещения (я ж не пол в аренду беру, как конструктивный элемент)? могу -я там аппаратик с кофе размещу.
В нашем случае сдаются не просто квадр метры, а места даже отделенные перегородками. Может, есть смысл все эти клетушки обозвать и пронумеровать как–нибудь типа: «торговое место №1, №2» или «офисное помещение №__».
Короче, я думаю, что все будет зависеть от того, насколько индивидуализированно Вы опишете объект аренды.

И, кстати, меня больше всего порадовало вот что (выдержка из статьи)«…Представляет интерес дело, рассмотренное ФАС Центрального округа. Суд пришел к следующему выводу: поскольку между сторонами отсутствуют разногласия по поводу расположения и идентификации конкретных помещений, являющихся предметом договора аренды, договор нельзя считать незаключенным ввиду отсутствия в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (см. Постановление от 18.11.2004 N А36-210/4-03). Аналогичного подхода придерживается и ФАС СЗО в Постановлении от 29.11.2004 N А21-4518/03-С2.»
Если интересно – в Гаранте можно почитать статью «О возможности государственной регистрации договора аренды части помещения»

[dan57]

Арендодатель предъявляет к одному из них требование произвести текущий ремонт. И что арендатор будет делать? Что он будет ремонтировать (кусок кабинета в преджелах перегородки)?

Арендодатель представляет на рассмотрение (согласование) смету на текущий ремонт всего помещения всем арендодателям. Оплата - пропорционально занимаемой площади. А почему Вы не хотите указать это в договоре? Естественно это надо строго прописать в договорах аренды - одно из обязательных условий, на которое обращать внимание арендаторов при заключении договоров. Или примерно "обязанности арендатора: за счет собственных средств, общими силами с другими арендаторами по письменному согласованию с Арендодателем производить текущий ремонт арендуемого помещения (ст....ГК РФ)"
Если Вы все таки не уверены в действиях указанных выше, обратитесь в проектную организацию (естественно имеющую соответствующую лицензию) с заказом изготовления проекта перепланировки помещения. Т.к. перепланировка не затрагивает несущих конструкций - никаких разрешений и согласований не надо (п.17 п.п. 4 Градостроительного кодекса РФ). С заключением о проведенной перепланировке в "Недвижимость" - меняете техпаспорт, далее в РегУпр - меняете запись в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Каждое место указано на техпаспорте.

[Комок]

таттелеком просят аренду помещения для размещения оборудования на стенах этого помещения, как рассчитать аренду стен и какой нужен договор в этом случае?

[Аноним]

Добрый день, подскажите, пожалуйста, какую систему налогообложения можно применить, если торгуем светильниками, арендуем потолок 100кв.м., кассовый узел 4кв.м., склад 20кв.м. Хотелось бы ЕНВД. Например, если возле кассового узла поставить стенд с лампочками и огородить 5кв.м.)))

[Над.К]

Не взлетит. Ваш потолок тоже посчитают

[Storn]

лет 8-10 назад такой же случай с потолком и люстрами был в Волгограде....
ИП арендовал 4 метра пола, поставил стол и стул.....а на потолке 100 кв. метров по договоренности с другими арендаторами развесил люстры....
на него наехала налоговая желаю получать налог с площади потолка, но ИП отбился в суде.....и платил с 4 кв. метров

[Аноним]

"лет 8-10 назад такой же случай с потолком и люстрами был в Волгограде....
ИП арендовал 4 метра пола, поставил стол и стул.....а на потолке 100 кв. метров по договоренности с другими арендаторами развесил люстры....
на него наехала налоговая желаю получать налог с площади потолка, но ИП отбился в суде.....и платил с 4 кв. метров"

Уважаемый Storn, возможно ли поподробней об ИП из Волгограда? Хотя бы год судебного решения в пользу ИП!

[Storn]

память человека не безгранична....