Нестандартная ситуация

[ES]

Застройщик - собственник земли, желает построить объект, но не имеет для этого специальных лицензий и профессиональных знаний, поэтому хочет поручить все сторонней организации и возложить на нее все функции по организации строительства - т.е. осуществлении функций Заказчика. Заказчик непосредственно нанимает Ген.Подрядчика, осуществляет контроль за ведением строительства (тех.надзор и т.п.), нанимает проектировщика и т.д.
Вопрос - какие возникают правоотношения между Застройщиком и Заказчиком в этом случае? Договор строительства, оказания услуг, агентский договор... Каким образом избежать возможности попадания под НДС?

Усложню ситуацию. Вопрос № 2 - ситуация усложняется тем, что Застройщик сам финансировать объект не может (из-за отсутствия средств), и заниматься поиском инвесторов не желает, поэтому передает эту функцию тоже Заказчику. Как быть в этой части сделки? Договор поручения....Не будут ли собранные Заказчиком средства попадать под авансы полученные?

[Stroy-ka]

ES, с застройщиком можно заключить договор генерального инвестирования, согласно которому Вы осуществляете 100 %инвестирование, а застройщик - вознаграждение, по этому же договору он доверяет Вам выполнение функций заказчика и выдает доверенность. Средства полученные Вами от соинвесторов - целевое финансирование. А единственный спорный вопрос по НДС, который может возникнуть - это может ли быть признана авансом полученным сумма превышения поступивших инвестиций над суммой инвест.вложений в строительство. Удачи!!!

[ES]

Ольга, спасибо за ответ. Правильно ли я поняла, что предложенный договор ген.инвестирования подразумевает что застройщик предоставляет мне право выполнять функции Заказчика(за это платит мне вознаграждение), а я самостоятельно привлекаю для этих целей соинвесторов, за что тоже получаю отдельное вознаграждение?
Если так, то на каком счете отражаются собранные мною средства: 86 или 76? Наши консультанты пытаются доказать, чо нельзя использовать для аналогичных целей сч86, т.к. целевое финансирование подразумевает наличие бюджетных средств. Если 76 - возникает вопрос: являются ли они инвестиционными (т.е. не облагаются НДС), если для Застройщика (и он бы их собирал), то это так, а для Заказчика вопрос спорный?
Или здесь подразучеваются агентские отношения - я агент, по поручению Застройщика, собираю инв.средства и соуществляю строительство на них. Тогда кто формирует 08сч.?
Спасибо за помощь.
Елена

[Stroy-ka]

В данном случае Вы будете прежде всего инвестором, функции заказчика выполняются по доверенности (лучше возмездно, скажем за % от стоимости выполненных СМР). Согласно строительным нормам затраты на содержание службы заказчика-застройщика составляют до 5% от сметной стоимости строительства. Что касается вознаграждения инвестору - причем здесь Ваш застройщик? Вы по его доверенности заключаете договоры долевого участия, в которых можно предусмотреть вознаграждение инвестору также в размере % от инвестируемых средств - это Ваша выручка от инв. деятельности, НДС с нее платится. 86 сч не обязательно должен быть для бюджетного финансирования (где это сказано? не в приказе Минфина 94н от 31.10.2000г.). Сейчас много статей посвященных учету у заказчика, в часности РНК №9 за 2003г. "Договор строительного подряда: учет у заказчика-застройщика".