ИП сдает в аренду квартиру

[Татьяна177]

Вопрос по налогообложению апартаментов.
Систематическое получение дохода от сдачи в аренду апартаментов: может ли применяться ставка 13% с целью дальнейшей продажи для применения льготы при продаже (более 5 лет). Без образования ИП.
Может ли это рассматриваться как незаконное предпринимательство (именно апартаменты против квартиры - имеет ли это принципиальное значение для налоговой).

[Над.К]

Может ли это рассматриваться как незаконное предпринимательство

С точки зрения уголовного права вряд ли. А вот с точки зрения налогов могут попытаться доначислить предпринимательские налоги. Смотря о каких суммах речь.

[Татьяна177]

Предположим доходы с аренды от сдачи апартаментов в течение 5 лет. Если сумма в год, скажем более 1млн руб. Все 5 лет платится налог 13%, без ИП.
Каким образом можно доначилисть предпринимательский налог? при продаже апартамента без образования ИП...
Могут отказать в льготе как физику применить 0 при владении недвижимостью более 5 лет?

[Над.К]

Каким образом можно доначилисть предпринимательский налог?

Доначислить могут теоретически НДС, поскольку ИП на ОСНО платят не только НДФЛ, но и НДС.
Но это сложно провернуть, поэтому вряд ли кто будет связываться.
Попробовать могут, особенно если идет речь о многомиллионной недвижимости
Никто из нас тут не может предполагать, что предпримемт налоговая и будет ли предпринимать

[saigak]

Если общая сумма договора более 100 тыс, то независимо от типа поставщика - физ лицо, ИП, ООО, гос орган, бюджетная организация - все равно должна быть конкурсная процедура. Отказ заключать с ИП с их стороны странен, а с Вашей - недальновиден. Гос компания тратит условных 100р ПЛЮС 26р в ПФР, но вы получаете с них только 87. Если бы гос компания работала с Вами, как ИП, вы получали бы 100р, платили свои 6 и оставались с 94, и гос компания не платила бы 26р в ПФР.
Очень странный подход...

Откуда при аренде пфр взялся?

[Unior1]

Прошу знатоков дать пояснение по такому вопросу:

Я ИП на УСН «Доходы 6% без работников» сдаю квартиру с доходом 25 000 руб/мес (годовой суммарный доход 300 000 руб.)

По итогам 1 квартала до 25.04 перечислил налог 4500 руб.
По итогам 2 квартала до 25.07 перечислил налог 4500 руб.
Пришло время платить до 25.10 налог за 3 квартал: 4500 руб.
Последний платеж по налогу в размере также 4500 руб. я буду должен оплатить до 30 апреля следующего года.
Итого: налогов 18 000 руб./год

Однако до 31.12 текущего года я должен буду оплатить Фиксированные платежи в ПФР на страховую часть (я старше 1966г. С доходом <=300 т.руб.) 19356,48 руб. + в ФФОМС 3796,85 руб. Итого: 23153,33 руб.

Как известно, Фиксированные платежи в моем случае (ИП на УСН «Доходы 6% без работников») в полном размере засчитываются в счет уплаты налогов. Т.е., оплата Фиксированных платежей на сумму 23153,33 руб. перекрывает с запасом всю сумму налогов, которую я должен заплатить за весь год 18 000 руб..

Если в декабре я оплачу фиксированные платежи в полном размере, то, как вернуть ранее уплаченные налоги? Ведь получатель разный (ИФНС против ПФР и ФФОМС)?

[Над.К]

Если в декабре я оплачу фиксированные платежи в полном размере, то, как вернуть ранее уплаченные налоги?

Написать заявление в ФНС на возврат. Получатель взносов тут вообще ни при чем. Вычет взносов указывается в налоговой декларации. Вы уменьшаете налог, налог и просите вернуть
Зачем же вы переплачивали налог весь год? Лучше бы взносы раз в квартал платили

[Алина77]

Прошу знатоков дать пояснение по такому вопросу:

Я ИП на УСН «Доходы 6% без работников» сдаю квартиру с доходом 25 000 руб/мес (годовой суммарный доход 300 000 руб.)

По итогам 1 квартала до 25.04 перечислил налог 4500 руб.
По итогам 2 квартала до 25.07 перечислил налог 4500 руб.
Пришло время платить до 25.10 налог за 3 квартал: 4500 руб.
Последний платеж по налогу в размере также 4500 руб. я буду должен оплатить до 30 апреля следующего года.
Итого: налогов 18 000 руб./год

Однако до 31.12 текущего года я должен буду оплатить Фиксированные платежи в ПФР на страховую часть (я старше 1966г. С доходом <=300 т.руб.) 19356,48 руб. + в ФФОМС 3796,85 руб. Итого: 23153,33 руб.

Как известно, Фиксированные платежи в моем случае (ИП на УСН «Доходы 6% без работников») в полном размере засчитываются в счет уплаты налогов. Т.е., оплата Фиксированных платежей на сумму 23153,33 руб. перекрывает с запасом всю сумму налогов, которую я должен заплатить за весь год 18 000 руб..

Если в декабре я оплачу фиксированные платежи в полном размере, то, как вернуть ранее уплаченные налоги? Ведь получатель разный (ИФНС против ПФР и ФФОМС)?

тоже не поняла, зачем платить было налоги, если надо было бы платить в ПФ,
Вы хотя бы за 3 и 4 квартал уже не отчисляйте налоговой, а уплатите прямо сейчас в ПФ эти деньги

[Unior1]

Спасибо, Над.К и Алина77 за ответ.

Ситуацию, описанную ранее, я написал для себя и тех, кто мог так ошибиться. И теперь, благодаря Вам, любой знает выход из этой ситуации (ехать в ИФНС и писать заявление, чтобы платежи были признаны как Фиксированные платежи).

На самом деле было так:

Поняв, что мой доход будет неизменным (не более 300 000 руб.), я решил, что могу пойти 2 путями:
1) до 25.04 заплатить Фиксированные платежи в полном объеме 23153,33 руб. и забыть обо всем до конца года.
2) не платить Фиксированные платежи в полном объеме, а ежеквартально платить взносы в ПФР на выплату страховой части трудовой пенсии за 2016 г. в минимально допустимом объеме. Таким минимальным платежом является размер моих налогов за квартал 75000*6%= 4500 руб.
А до 31.12.16 заплатить остаток: взносы в ПФР на выплату страховой части трудовой пенсии за 2016 г. (19356,48 - 4500*3)=6356,48 руб. и в ФФОМС 3796,85 руб.

Прав ли я? Или всё же накосячил?

[saigak]

И теперь, благодаря Вам, любой знает выход из этой ситуации (ехать в ИФНС и писать заявление, чтобы платежи были признаны как Фиксированные платежи).

нет. в ифнс заявление на возврат налога или в счет будущих налогов. но никак не в счет платежей в пфр.

Написать заявление в ФНС на возврат. Получатель взносов тут вообще ни при чем. Вычет взносов указывается в налоговой декларации. Вы уменьшаете налог, налог и просите вернуть

читайте внимательней.

[Unior1]

Спасибо, saigak за то, что поправили моё "вольное" толкование ответа Над.К.
Это для тех, кто мог ошибиться (им мог быть и я).

По-прежнему ожидаю ответа для меня: А я то правильно поступаю, решив что для меня подходят описанные 2 варианта поведения. Или я не прав?

(Очень жду ответа, т.к. надо проводить очередной платеж 4500 руб. в ПФР. А вдруг я не прав?)

[alex-msk]

1) до 25.04 заплатить Фиксированные платежи в полном объеме 23153,33 руб. и забыть обо всем до конца года.

Надо заплатить до 31 марта. Если же платить до 25 апреля - зачесть их можно будет только во 2 квартале.
И это касается и второго варианта - чтобы фикс взносы учлись и уменьшили сумму аванса по налогу, их надо платить ДО окончания квартала.

[Unior1]

Очень интересное уточнение. Принципиально важное. Хотелось бы услышать мнение об этом Над.К и других знатоков. Пока не плачУ, жду.

[saigak]

Пока не плачУ, жду.

чего ждете? все равно платить придется.я имею ввиду взносы. это налог по результатам можно не платить.

[Unior1]

Заметил, что я накосячил с цифрами

А до 31.12.16 заплатить остаток: взносы в ПФР на выплату страховой части трудовой пенсии за 2016 г. (19356,48 - 4500*3)=5856,48 руб. и в ФФОМС 3796,85 руб.

пардонте.

Только что оплатил все остатки по Фиксированным платежам за весь 2016 г.

Но остался важным вопрос:
верно ли утверждение alex-msk, что надо платить до окончания квартала?
Ведь я должен уплатить налог за доход в квартале в течение 25 дней после его окончания.
Просто я уплачиваю не в виде налога, а ввиде фиксированных платежей, но в объеме не менее требуемой суммы налога.

Важно услышать мнение и других знатоков.

[Над.К]

верно ли утверждение alex-msk, что надо платить до окончания квартала?

По мнению ФНС и Минфина да. Если Вы хотите уменьшить авансовый платеж за 9 месяцев на взносы, эти взносы должны были быть уплачены до 30 сентября.

Просто я уплачиваю не в виде налога, а ввиде фиксированных платежей

Ну вообще-то взносы это и есть взносы, а не налог.
Каких еще мнений Вам надо? Тут двух мнений просто быть не может

[Vendor]

Подскажите, можно ли одно квартиру сдавать по патенту, а вторую оставить на УСН?

[Аноним]

Можно, почему нет?

[Аноним]

как часто сдает? Каждый день? Раз в год?

[vikuz]

Здравствуйте. Помогите пожалуйста советом.

Я являюсь ИП на УСН 6% 13 лет. Деятельность очень далека от аренды недвижимости. Никаких кодов ОКВЭД касающихся аренды не регистрировал.

Недавно получил в наследство квартиру. Хочу ее сдать. Но строго как обычное физическое лицо, оплачивая налог на недвижимость, 13% от дохода со сдачи и т.д. Потому что через несколько лет думаю ее продать и не хочу платить при этом никаких налогов.

Могу ли я так сделать? Или мой статус ИП автоматически сделает сдачу квартиры предпринимательской деятельностью и сама квартира поучаствует в предпринимательской деятельности? И при продаже придется платить 6% от ее стоимости? Или я все таки могу сдавать квартиру как самый обычный гражданин, а предпринимательством заниматься и дальше параллельно?
Т.е. в налоговую я буду подавать и отчет как ИП и отчет как обычное физ.лицо 3НДФЛ или как его там (чисто за квартиру).

Выше в этой ветке читал, что налоговая к кому-то придралась за это.
Прошу помочь советом, т.к. уже думаю чуть-ли не ИП закрывать из-за этого.
Заранее спасибо.

[Над.К]

Могу ли я так сделать?

Можете. Но что будет через несколько лет, никто тут предсказать не может
Если квартира не куплена, а получена по наследству, предъявить претензии налоговой будет трудно

[vikuz]

Можете. Но что будет через несколько лет, никто тут предсказать не может

Спасибо! Буду надеяться на лучшее

[Old Human]

Или мой статус ИП автоматически сделает сдачу квартиры предпринимательской деятельностью и сама квартира поучаствует в предпринимательской деятельности? И при продаже придется платить 6% от ее стоимости?

Это где же такой беспредел происходит? Имущество предпринимателя неотделимо от личного.

[alex-msk]

Имущество предпринимателя неотделимо от личного.

Оно является имуществом физ лица, но если используется в предпринимательской деятельности, применяются несколько иные правила. Или Вы о чем?

[Old Human]

применяются несколько иные правила.

В теории да. Но существует ли хоть один ИП, которого "попросили" заплатить 6% за продажу квартиры?

[Vlad_]

В теории да. Но существует ли хоть один ИП, которого "попросили" заплатить 6% за продажу квартиры?

Поверьте, существует))) И не один.

но, как верно написали выше, если квартира получена по наследству (а не куплена) - шансы у налогового органа невелики.

[vikuz]

В теории да. Но существует ли хоть один ИП, которого "попросили" заплатить 6% за продажу квартиры?

Если сдавал как ИП, т.е. оформлял договор от лица ИП, платил 6% с дохода от сдачи и т.п., то скорее всего налоговая будет требовать 6% при продаже. Мой вопрос в том, если сдавать чисто от лица обычного физика с 13% НДФЛ, но который при этом является ИП в совершенно другой сфере деятельности.

[Vendor]

Интересно, что они изменят после этого...
https://msk.newsru.com/article/16nov...nt_proval.html

С патентом вообще есть проблема, так как не возможно угадать, сколько месяцев в году реально будет сдаваться квартира, ибо бывают разные случаи...

[alex-msk]

Vendor, абсолютно правильный вывод. Патент на аренду квартир в Москве по экономической выгоде проигрывает УСНО Д-Р, когда в Р включены расходы на приобретение такой недвижки. И УСНО 6% он проигрывает, потому что рассчитывается, исходя из 6% и немалой ставки, а срок сдачи может быть менее 12 мес. Я так думаю, что все засвеченные арендодатели - у кого долгосрочные договоры и ставка выше расчетной. Все остальные - в лучшем случае включают эти доходы в свои декларации по факту.

[Vendor]

Читаю новости...
Минфин предлагает ввести с 2019 года налог на профессиональный доход со ставкой в 3%, который будут платить самозанятые граждане. Об этом сообщает РИА «Новости».

«Мы предлагаем для лица, которое не имеет наемных работников и получает доходы от реализации товаров, работ и услуг, за исключением каких-то не подпадающих под это режимов, сделать максимально простой и удобный режим уплаты налога по специальной ставке. Он будет называться, допустим, налог на профессиональный доход», — сказал Трунин.

Он также отметил, что ведомство соответствующий законопроект уже подготовило и в течение месяца планирует опубликовать.

«Ставка такого налога будет около 3% если оказание услуг идет физическим лицам, а если юридическим лицам — то 6%», — пояснил Турнин.

Так может получиться соскочить с 6% на 3%...