ЖКХ: Общее имущество СП в МКД

[zas77]

В качестве ликбеза я здесь публикую главу из книги, которая недоступна широкому кругу читателей:
Управление многоквартирными домами: практическое пособие/.[В.В.Акимкин, А.А.Авдеев, О.В.Долгушина, А.Н.Кириллова, П.В.Сапрыкин, С.Л.Филимонов, Е.С.Шомина и др.] Под общ.ред. П.В.Сапрыкина (руководителя Департамента жилищной политики и жилфонда г.Москвы, к.ю.н.). М.: ..., 2006

Коммандор заявляет, что «Это мнение».
Да это не закон и не кодекс. Но это мнение тех учёных, от кого зависит жилищная политика не только в столице, но и в России.

Глава 2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2.1. Правовая природа общего имущества в многоквартирном доме
До 1990г. многоквартирные дома в СССР и в РСФСР являлись неделимы¬ми объектами недвижимости. Собственником многоквартирного дома выступало только одно лицо - государство либо юридическое лицо.
С введением Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» государственный и муниципальный жилищ¬ный фонд в части многоквартирных домов перестал находиться в собственнос¬ти одного лица. Данный закон предоставил право гражданам РФ на доброволь¬ной основе получить занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность. В соответствии с этим граждане становились не только собственниками квартиры, но и совладель¬цами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
В связи с появлением в многоквартирных домах нескольких собственников и совладения ими мест общего пользования, а также внеквартирного инженерно¬го оборудования остро возникла необходимость правового регулирования право¬отношений, основанных на праве общей собственности на это имущество.
Указом Президента РФ от 23.12.93 № 2275 «Об утверждении Временного по¬ложения о кондоминиуме» (далее - Указ) была предпринята попытка урегулиро¬вания новых правоотношений в многоквартирных домах со смешанной формой собственности. Указом были введены новые понятия ~ «общая собственность на места общего пользования», «объекты общей собственности» и «кондоминиум».
Кондоминиум изначально являлся объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и подлежал регистрации как организационно-правовая форма юридического лица. В кондоминиуме каж¬дому собственнику (домовладельцу) на праве частной или государственной, му¬ниципальной формы собственности принадлежали жилые (квартиры, комнаты) и/или нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижи¬мое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое помещение.
В общую долевую собственность входили: межквартирные лестничные клет¬ки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие не¬несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное обо¬рудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее бо¬лее одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с эле¬ментами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплек¬се недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому исполь¬зованию.
Объекты общей собственности в соответствии с данным Указом разделились на объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование, а также на объекты, передача которых возможна по согласию собственников.
Эти нормы нашли отражение в нормативных правовых актах многих субъек¬тов РФ. Одним из первых был принят Закон г. Москвы от 09.11.94 № 19-87 «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений». В соответствии с этим законом объек¬ты общей собственности разделились:
- на объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения дома и не подлежащие отчуждению;
- объекты, отчуждение или целевое использование которых возможно по сог¬лашению собственников помещений дома.
Введение данных норм привело к повсеместному отчуждению объектов общей собственности в многоквартирных домах, что нанесло значительный ущерб ин¬тересам граждан и создало серьезные трудности в последующей эксплуатации и управлении данными домами.
В настоящее время данный закон в части отчуждения общего имущества в многоквартирном доме вступил в противоречие с Жилищным кодексом РФ.
Создание кондоминиумов на этом этапе не получило практического распрост¬ранения. Временное положение о кондоминиуме оказалось несовершенным, эко¬номически необоснованным и не предусматривало реальных экономических сти¬мулов для вовлечения собственников помещений в многоквартирных домах в процесс управления собственной недвижимостью. Оно не смогло вписаться в рамки действующего законодательства, носило чисто декларативный характер. Механизмы реализации Положения о кондоминиуме фактически отсутствовали. В сознании собственников не утвердилось отношение к жилью как к объекту собственности.
Программа создания кондоминиумов и вовлечения в управление собствен¬ностью домовладельцев (постановление Правительства Москвы от 29.08.2000 г. № 690) была воспринята субъектами этих правоотношений по-разному, что от¬рицательно сказалось на ее дальнейшей реализации. Интересы органов местно¬го самоуправления и населения разделились. Руководители местных админист¬раций игнорировали интересы населения. Население, в свою очередь, проявило пассивность к новым преобразованиям.
Впоследствии с принятием Федерального закона РФ «О товариществах собственников жилья» Указ Президента РФ от 23.12.93 № 2275 «Об утвержде¬нии Временного положения о кондоминиуме» утратил силу (Указ Президента РФ от 19.10.96 № 1472).
Понятие общего имущества в дальнейшем стало регулироваться на уровне за¬конодательных актов. Так, согласно ст. 289-290 ГК РФ собственники квартир в многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие по¬мещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество).
С принятием Федерального закона РФ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу) многоквартирные дома стали рассматриваться как комп¬лекс недвижимого имущества (кондоминиум), состоящий из совокупности жи¬лых и нежилых помещений с тесно связанным с ними назначением и следую¬щим их судьбе общим имуществом. Участниками долевой собственности на об¬щее имущество в многоквартирном доме стали собственники жилых и нежилых помещений. Однако данный закон в полном объеме не был реализован из-за то¬го, что комплекс недвижимого имущества (кондоминиум) и вновь создаваемый кондоминиум подлежали государственной регистрации. Институт государствен¬ной регистрации самой недвижимости в России отсутствовал, и это привело к невыполнению значительной части норм данного закона.
Жилищный кодекс РФ не содержит понятия «кондоминиум», оно заменено понятием «многоквартирный дом». Многоквартирным домом признается сово¬купность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на зе¬мельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего поль¬зования в таком доме (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещени¬ем, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»).
Многоквартирный дом конструктивно состоит из совокупности помещений, выделенных в натуре, имеющих титульных собственников, и помещений, входя¬щих в состав общего имущества. Помещения, выделенные в натуре, разделяют¬ся по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Жилые помещения предназначены только для проживания граждан.
По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Рос¬сийской Федерации жилые и нежилые помещения, находящиеся в многоквар¬тирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самого помещения), непосредственно удовлетворяющей жилищные и иные пот¬ребности граждан и юридических лиц, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чер¬даки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения глав¬ной вещи (помещения) и связанных с ней общим назначением - принадлеж¬ность главной вещи (Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 дело № 78-ГОО-61).
В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, пред¬полагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предус¬мотрено иное.
Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме содержат набор свойств, которые можно рассматривать как элементы сложной вещи:
- они состоят из разнородных вещей (главная вещь и принадлежность);
- совокупность вещей образует единое целое, которое используется по обще¬му назначению.
Согласно ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следу¬ет судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Главная вещь и ее принадлежность рассматриваются как одна вещь, но по от¬дельности каждая из них имеет свое назначение. Главная вещь может использо¬ваться по целевому назначению и без принадлежности, но не в полном объеме выполняет свое предназначение. Принадлежность самостоятельно использовать¬ся при отсутствии главной вещи не может. Главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность лишь призвана ей служить (обслуживать).
Общему имуществу присущ следующий набор признаков:
- оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от них (за исключением случаев, предус¬мотренных ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ);
- при отчуждении жилого и нежилого помещения следует его судьбе;
- право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возни¬кает одновременно с возникновением права собственности на жилое и нежилое помещение;
- оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в много¬квартирном доме;
- имеет функциональную зависимость с жилыми и нежилыми помещениями;
- предназначено для:
а) обслуживания более одного индивидуализированного помещения;
б) доступа к жилым и нежилым помещениям многоквартирного дома (входы
в подъезд, лестницы, лифты и др.);
в) удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: ко¬
лясочные, почтовые, консьержные и др.);
г) размещения оборудования: санитарно-технического, электрического, меха¬
нического и пр.;
— подлежит управлению путем принятия собственниками совместных ре¬шений.
Функциональное назначение помещений определяется проектной документа¬цией, документами организации, осуществляющей технический учет недвижи¬мости, и действующим аконодательством. В г. Москве перечень общего имуще¬ства устанавливается и утверждается органами государственной власти (Постановление Правительства Москвы от 29 августа 2000 г. № 690 «О Комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для об¬разования и деятельности товариществ собственников жилья»).
К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме от¬носятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартир¬ные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, кори¬доры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (их технические и эксплутационные характе¬ристики содержаться в СНиП 02.08 01-89 «Жилые здания»), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более од¬ного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с эле¬ментами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслужива¬ния, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Перечисленный перечень общего имущества многоквартирного дома не явля¬ется исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При расшири¬тельном толковании следует исходить из того, что общее имущество в много¬квартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежи¬лыми помещениями.
Отнесение того или иного имущества к понятию общего имущества является предметом судебных споров.
ФАС Московского округа по делу от 21.02.2000 № КА-А40/398-00 указал: «Суд должен при рассмотрении дать всестороннюю оценку экспликации помеще¬ний, поэтажному плану, техническому и функциональному назначению помеще¬ний, используются ли спорные помещения в обслуживании жилой части дома.
Судом первой инстанции... сделан правильный вывод в отношении помеще¬ния гаража, который был запроектирован при строительстве дома как обособ¬ленное помещение, не предназначенное для обслуживания единого комплекса недвижимости кондоминиума, и право собственности на него приобретено треть¬им лицом в соответствии со ст. 218 ГК РФ.
Что же касается части технических помещений цокольного этажа жилого до¬ма, а именно насосной комнаты, служащей для пожаротушения, предназначен¬ной исключительно для обслуживания гаража, обеспечивающей пожарную безо¬пасность... технического коридора... и приточной венткамеры... рассчитанной для вентиляции гаража на 27 мест и 1 нежилого этажа, то выводы суда о не¬правомерности выдачи свидетельства на право собственности на указанные по¬мещения необоснованны.
Анализ имеющихся в деле доказательств, а именно проекта раздела «Инже¬нерное оборудование и вытяжные сети», схемы вентиляции и таблиц, свидетель¬ствует о том, что вышеуказанные помещения предназначены для обслуживания только гаражных помещений, принадлежащих на праве собственности ЗАО «Радиотехсервис», не обслуживают домовладельцев».
Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений.
Собственники помещений как участники долевой собственности несут бремя обязательных расходов на содержание и сохранение общего имущества сораз¬мерно своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многок¬вартирном доме, в том числе и за земельный участок, на котором расположен этот дом.
В соответствии с разъяснениями Федеральной налоговой службы - письма от 29 апреля 2005 г. № 21-4-04/154 и от 15 июня 2005 г. № 21-4-04/202, а также Министерства финансов РФ - письмо от 10 октября 2005 г. № 03-06-02-04/84, налогоплательщиками земельного налога в соответствии со статьей 388 Налого¬вого кодекса Российской Федерации признаются организации и физические ли¬ца, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоян¬ного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
В этой связи земельный налог уплачивается по тем земельным участкам, в от¬ношении которых на организации и физических лиц, в том числе индивидуаль¬ных предпринимателей, зарегистрированы указанные права.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартир¬ном доме, из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения (п. 3 Пра¬вил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбо¬ру управляющей организации для управления многоквартирным домом (утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75)).

[zas77]

2.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Определение данной доли
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей пло¬щади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Данная норма заимствована из Федерального закона «О товариществах собственников жилья» с некоторыми изменениями. В соответствии с ст. 9 этого закона доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартир¬ном доме собственника помещения в этом доме устанавливалась либо в силу за¬кона, либо по соглашению домовладельцев (собственников), достигнутому на общем собрании собственников помещений.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступле¬ния в силу Федерального закона от 29.12,04 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. Другими словами, если доля собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ранее была установ¬лена общим собранием собственников в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья», то она сохраняется.
После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.
Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущест¬во в многоквартирном доме, изложенный в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, носит обязатель¬ный характер.
Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорцио¬нально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:
Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме), где, Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
S (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого поме¬щения, принадлежащего конкретному собственнику помещения;
S (всех помещений в многоквартирном доме) - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, являющихся индивидуализиро¬ванной собственностью (за исключением помещений общего имущества).
Сведения об общей площади жилого или нежилого помещения, принадлежа¬щего конкретному собственнику помещения, содержатся в правоустанавливаю¬щих документах собственника и в паспорте на строение или помещение. Также эти сведения можно получить в установленном порядке в организации, осущест¬вляющей технический учет недвижимости (БТИ), или организации, осуществляю¬щей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сведения об общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартир¬ном доме содержатся в техническом паспорте на здание или паспорте домовладения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения:
- следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);
- при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ);
- выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);
- отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Следует заметить, что правовой режим общей собственности на общее имуще¬ство в многоквартирном доме заметно отличается от правового режима имущества, находящегося в долевой собственности, регламентируемого гражданским законодательством (ст. 246, 247 ГК РФ).
На правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в мно¬гоквартирном доме не распространяются следующие положения ГК РФ:
- пункт 2 ст. 246 ГК РФ - участник долевой собственности вправе по свое¬му усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо рас¬порядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ;
- пункт 2 ст. 247 ГК РФ - участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, сораз¬мерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участ¬ников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации;
- пункт 1 ст. 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преиму¬щественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продает¬ся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме до¬ля в праве общей собственности следует судьбе помещения. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее иму¬щество в таком доме, являются ничтожными.
Сделка, совершенная с несоблюдением данных требований (ст. 38 ЖК РФ), недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических послед¬ствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуще¬ством, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его сто¬имость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предус¬мотрены законом (ст. 167 ГК РФ).
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 3 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК РФ).
2.3. Определение доли голосов собственника помещения в многоквартирном доме
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имуще¬ство в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Определение количества голосов каждого собственника помещения на общем собрании производится в следующем порядке:
- устанавливается общее количество голосов собственников помещений. При незначительном количестве помещений в многоквартирном доме общее количе¬ство голосов устанавливается пропорциональным 100. При большом количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается пропорциональным 1000;
- составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме;
- рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество;
- рассчитывается количество голосов, которыми обладает каждый собствен¬ник помещения в многоквартирном доме.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:
К гол. = Д х К общ., где, К гол. ~ количество голосов, которым обладает собственник помещения;
Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
К общ. - общее количество голосов собственников помещений в многоквар¬тирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000).
2.4. Момент возникновения права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на нед¬вижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекраще¬ние подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хо¬зяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Статья 8 ГК РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащие госу¬дарственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иное установлено ст. 289 ГК РФ -собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему по¬мещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собствен¬ности на общее имущество дома, а также п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще¬ство и сделок с ним». Таким образом, право собственности на общее имущество возникает в силу закона, а не на основании акта государственной регистрации.
В связи с тем, что общее имущество является .принадлежностью помещений, расположенных в многоквартирном доме, то отдельной государственной регист¬рации право на него не подлежит. Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права — права собственности на помещение. Эта по¬зиция нашла отражение в п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекра¬щения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах од¬новременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
2.5. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжа¬ются общим имуществом в многоквартирном доме.
С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собствен¬ностью на общее имущество в многоквартирном доме стало возможным только с согласия всех ее участников (ст. 246-247 ГК РФ), так как иной правовой режим общей собственности на общее имущество ГК РФ не был установлен.
Применение общих норм гражданского законодательства (100%-ое согласие собственников помещений в многоквартирном доме) в вопросах распоряжения частью недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (общее иму¬щество), вызвало социальные конфликты между собственниками, способствова¬ло приостановлению строительства, модернизации и реконструкции жилищного фонда, что привело к преждевременному износу и выбытию жилья, а также зат¬руднило реализацию прав собственников жилья, которые практически лиши¬лись возможности распорядиться своей собственностью, повлиять на эксплуата¬цию и ремонт дома.
Следует учесть, что в некоторых многоквартирных домах количество участ-ников.долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить от всех согласие фактически невозможно. В число участников долевой собствен¬ности могут входить лица: безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных командировках, не проживающие по месту регистрации либо подлежащие приз¬нанию по суду недееспособными. При этом отказ на дачу согласия на распоря¬жение имуществом, находящимся в долевой собственности, даже по формаль¬ным основаниям не может быть оспорен в судебном порядке.
В настоящее время Государственной Думой принятьгв первом чтении поправ¬ки к ст. 246-247 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми участ¬ники долевой собственности смогут владеть, пользоваться и распоряжаться об¬щей собственностью на иных условиях. В данные нормы вносятся изменения в виде отсылочных норм к другому законодательству (в данном случае к жилищ¬ному законодательству), которое устанавливает иной порядок владения, пользо-вания и распоряжения общей собственностью.
Жилищный кодекс РФ ввел иной порядок распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Распоряжение общей собственностью на общее имущество в многоквартирном доме в части передачи этого имущества в аренду или в пользование иным лицам, а также уменьшение размера общего имущества отне¬сено теперь к жилищному законодательству.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его ре¬конструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае действует общая норма граж¬данского законодательства - 100%-ое согласие собственников. Под реконструк¬цией следует понимать комплекс строительных работ и организационно-техни¬ческих мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема общей пло¬щади многоквартирного дома, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Ч. 2 ст. 40 ЖК РФ предусматривается возможность реконструкции, переуст¬ройства или перепланировки индивидуализированных помещений с присоедине¬нием части общего имущества собственников помещений в многоквартирном до¬ме. Такое присоединение возможно в том случае, если указанную перепланиров¬ку нельзя осуществить без присоединения к помещению части общего имущества, а также при наличии согласия всех собственников помещений в мно¬гоквартирном доме. Например, если собственник всех помещений на верхнем этаже многоквартирного дома захочет объединить их все вместе, включая лест¬ничную площадку, на которой они расположены, то такая перепланировка воз¬можна только при наличии разрешения всех собственников помещений в мно¬гоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многок¬вартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, ес¬ли это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Ре¬шение собственников помещений правомочно, если оно принимается большин¬ством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым общее имущество может быть передано в пользование иным лицам без согласия всех собственников помещений.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном до¬ме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем заочно¬го голосования (ст. 47 ЖК РФ).
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то согласно п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Решение общего собрания членов ТСЖ правомочно, если оно принято не ме¬нее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.

[Lisaya]

ага, значит с мнением Филимонова с данном контексте вы согласны, а вот 307 постановление,одним из разработчиков которого он был вас не устраивает?

[zas77]

значит с мнением Филимонова с данном контексте вы согласны...

Я рад, что, хоть кто-то для Вас является авторитетом.
Потановление 307 является "настольным" для вас (работников ДЕЗ-ов), а не для ТСЖ-цев.

[Lisaya]

Ну,ну.А откуда ТСЖ возьмет деньги,если жильцами начислили 100 рублей за отопление, а поставщик предъявил 150

[zas77]

откуда ТСЖ возьмет деньги, если жильцам начислили 100 рублей за отопление, а поставщик предъявил 150

Если нарушать договор, то и не такие казусы могут выявиться

[Lisaya]

а где тут нарушение договора?

[Kommandor]

Прочитал
Спасибо.
и что здесь противоречит тому , о чём я говорю?

Общему имуществу присущ следующий набор признаков:
- оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от них (за исключением случаев, предус¬мотренных ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ);
- при отчуждении жилого и нежилого помещения следует его судьбе;
- право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возни¬кает одновременно с возникновением права собственности на жилое и нежилое помещение;
- оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в много¬квартирном доме;
- имеет функциональную зависимость с жилыми и нежилыми помещениями;
- предназначено для:
а) обслуживания более одного индивидуализированного помещения;
б) доступа к жилым и нежилым помещениям многоквартирного дома (входы
в подъезд, лестницы, лифты и др.);
в) удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: ко¬
лясочные, почтовые, консьержные и др.);
г) размещения оборудования: санитарно-технического, электрического, меха¬
нического и пр.;
— подлежит управлению путем принятия собственниками совместных ре¬шений.

К существенным признакам имущества относится так же установленные границы прилегающей територии и присвоенный ей кадастровый номер

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме до¬ля в праве общей собственности следует судьбе помещения. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее иму¬щество в таком доме, являются ничтожными.
Сделка, совершенная с несоблюдением данных требований (ст. 38 ЖК РФ), недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических послед¬ствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Вот это то и называется: отсутствие иных собственников в МКД - кроме ТСЖ: хотите , чтобы общей собственностью управляло ТСЖ ( да ещё и за членские взносы) - передайте собственность в собственность юрлица.
А выделить отдельно - общую собственность - вы не можете ( к тому же у неё нет всех полагающихся СУЩЕСТВЕННЫХ ПРИЗНАКОВ)

дальше продолжать?

[bilobil]

добрый день. помогите, пожалуйста, разобраться. Юридическое лицо является собственником общего имущества в многоквартирном доме. Дом ранее был ведомственным, сейчас все квартиры выкуплены собственниками, чтобы собственники несли меньше расходов все общее имущество осталось оформлено на юридическое лицо. Управление домом осуществляется юр.лицом в собственности которого находится общее имущество. Я понимаю, что наверно, что-то оформлено не правильно, либо было недооформлено, но у юр.лица есть свидетельство на это имущество и оно платит налоги. Сейчас предприятие хочет снять с себя это бремя. Как это офрмить? Собственники должны обратиться в росреестр для оформления права собственности на общее имущество (хотя право собственности на общее имущество у них должно возникать автоматически с момента регистрации права собственности на помещение)? Может быть надо обратиться в орган местного самоуправления (дом находится в Москве)??? Я звонила в росреестр, там мне помочь не смогли, сказали, что они не знают как это оформляется, предоставили просто перечень документов для оформления права собственности на общее имущество в целях дальнейшего распоряжения им.
Подскажите, что сделать, чтобы за организацией не числилось это имущество. Спасибо

[zas77]

Считаю, что собственники помещений должны обратиться в суд на оформление их прав собственность в данном доме и привести её в соответствие со ст. 36 ЖК РФ.

[bilobil]

ездила на консультацию в росреестр сегодня. Там сказали, что надо обратиться в кадастровую палату с заявлением о снятии и постановке на учет имущества. То есть приедет кадастровый инженер проведет обмер без учета общего имущества и составит акт обследования. с этим актом обратиться в кадастровую палату, где на учет поставят новую площадь объекта. После этого обратиться в росреестр за заменой свидетельства. Не знаю пока, что из этого выйдет.

[avedeo]

Да кстати батареи отопления внутриквартирные теперь отнесены к общему имуществу и расходы ремонт их и содержание
за счет целевых взносов ТСЖ, а не из бюджета владельца квартиры.

[zas77]

Что ещё можно после подобного заявления
"расходы ремонт их и содержание за счет целевых взносов ТСЖ"?
Это равноценно заявлению, что сч.86 является уставным капиталом, или что дважды два - пять.

[avedeo]

их -имелось ввиду батарей ...а не расходов...а трололольчик оставьте себе)

[zas77]

их -имелось ввиду батарей ...а не расходов...а трололольчик оставьте себе)

Извините, но ваши слова трудно понимать.
Кстати, батареи относятся к имуществу, а расходы на их ремонт также к целевым взносам не относятся.

[Александр7272]

Да кстати батареи отопления внутриквартирные теперь отнесены к общему имуществу

Так всегда и было, если батареи не менялись собственником, если он их заменил то общим имуществом остается только стояк до первого крана.