Покупка квартиры

[DERS]

Здравствуйте. Собираюсь покупать квартиру в Москве. Владелец дал копию свидетельства о праве собственности. Оно меня смущает. Дело в том, что в нем не указано основание выдачи документа. Кваритра досталась по наследству. Подскажите, пожалуйста, какие обязательные атрибуты должны быть у свидетельства о праве собственности (сколько должно быть печатей одна или две? гербовые?), а также как проверяется юридическая чистота квартиры. Спасибо

[Виттори]

Насколько я знаю, в Москве есть фирмы, которые проверяют "чистоту" сделки. Если уже на первом этапе покупки у Вас появились сомнения, найдите такую фирму и пусть они проверят

[Марфик]

Собираюсь покупать квартиру в Москве. Владелец дал копию свидетельства о праве собственности. Оно меня смущает.

А что подлинник вы не видели????????
Посмотрела у своих
У свидетельства 2001 года - одна печать- Минюст России ( не гербовая). Основание забито , но был договор купли продажи.
На квартиру, которая была купленна у наследников в 1996 вообще нет свидетельства, только договор купли- продажи.
Проверка чистоты квартиры стоит копейки по сравнению со стоимостью жилья в Москве. Лучше не экономить.А то потом куча наследников прибежит

[DERS]

а сколько стоит проверка чистоты? и где гарантия, что фирма эту чистоту проверила? Напистаь-то можно все, что угодно!

[главбух1995]

Можно застраховать сделку.

[Марфик]

DERS, а вы без риэлторов проводите сделку?
Раньше проверка стоила 100 у.е.Сейчас не знаю.
Можно самой походить по жекам, дезам ( но известны случаи подкупа должностных лиц), пробить св-во о собственности в реестре.

[Виттори]

У нас с фирмами (проводящими провеку) заключается договор, если что не так, они несут ответственность.

[a7exX]

Реестр прав (ЕГРП) - открытый.

Могу порекомендовать Вам (в октябре запрашивал порядка 15 выписок) - МЖР (www.mgr.ru) - 541 рубль, 1 неделя.

Выписка
О правовом статусе объекта недвижимости (жилого, нежилого помещения, земельного участка):
сведения об объекте недвижимости и правообладателе,
вид зарегистрированного права,
существующие ограничения (обременения),
существующие правопритязания,
заявленные в судебном порядке права требования.

http://www.mgr.ru/infoserv_main.html
http://www.mgr.ru/findus_infoserv.html

[Аноним]

Можно застраховать сделку.

Я покупаю по ипотеке и там есть титульное страхование: риск потери права собственности. Но как известно, берем чужие деньги, а отдаем свои... Поэтмоу получить деньги обратно будет достаточно сложно, да и инфляцию вряд ли возместят. Плюс моральные проблемы...

[DERS]

[QUOTE=a7exX;50970767]Реестр прав (ЕГРП) - открытый.

Могу порекомендовать Вам (в октябре запрашивал порядка 15 выписок) - МЖР (www.mgr.ru) - 541 рубль, 1 неделя.

Спасибо. Вы избавили меня от головной боли!

[a7exX]

Страховать от потери права собственности имеет смысл, если вы покупаете у продавца, который приобрел свое право не вследствие приобретения на вторичном рынке.
1. Если вы приобрели у продавца, который в свою очередь сам приобретал у кого-то - то вы классифицируетесь как Добросовестный приобретатель - в страховании особого смысла нет.
2. Приобретаете у продавца, который получил право способом отличным от покупки - пример, наследование. Тогда страховать имеет смысл, т.к. не известно абсолютно ли правильно он вступил в свои права - не ущемили ли кого, при приобретении права. Т.о. образом есть риск, что всплывет лицо ущемленное в прошлом в правах.

[a7exX]

Также могу сказать, что сейчас Наихудшее время для покупки за 7 лет.
Цены находятся на самом максимуме. В экономике существуют 8-летние циклы.
В 2007-2008 ожидаю снижение цены на 20-30% минимум.
Такие цены как сейчас мы увидим в лучшем случае в 2010-2012.

[DERS]

Также могу сказать, что сейчас Наихудшее время для покупки за 7 лет.
Цены находятся на самом максимуме. В экономике существуют 8-летние циклы.
В 2007-2008 ожидаю снижение цены на 20-30% минимум.
Такие цены как сейчас мы увидим в лучшем случае в 2010-2012.

У меня и получится начало 2007. Пока объект будет найден, проверен. Уйдет ни один месяц.
А на основании чего ожидается снижение цен до 30% (!) ?

[a7exX]

реклама удалена

Графики нефти, золота, и недвижимости (МСК).
По нефти и золоту, с мая и июля соответственно началось коррекционное движение (медвежья стадия) к их росту с 1999 года.
Цель падения данных активов 30-40% от максимумов.
Падение достигало 25-30%. Думаю что колебания будут продолжатся в том же диапазоне 1,5-2 года.
К максимума мы сможем подойти не ранее чем 2-2.5 года, если ни чего экстраординарного не будет происходить в мире (глобальных кризисов).

Любой математик, статистик скажет вам, что корреляция в данных ценновых рядах представленных активов очень высока (близка к единице) - т.е их движение (изменчивость и направленность) подобны.

Т.о. мы имеем что "правильные" с точки зрения ценообразования активы (нефть и золото) упали и имеют дальнейшую склонность к снижению.
"Правильные" - потому что ими торгуют биржевые профессионалы (банки, фонды, управляющие активами), которые являются профессиональными экономистами, финансистами. Они обладают первичной информацией и применяют ее в своей деятельности.
Их понимание является объективным в мировой экономике. Т.к. вследствие их активности формируются глобальные процессы.


Понимание же экономических агентов на рынке недвижимости не является объективным и их деятельность зависима от уже сложившихся глобальных процессов, и у них вторичная информация, соответственно такая же активность.

Итог:
Тенденция на рынке недвижимости (МСК) на 6-9 месяцев отстает от тенденций на мировом финансовом рынке (в частности нефть, золото).
Процесс будет развиваться примерно также (он развивается так с 1990 года).

Также в Москве он очень много фундаментальных отклонений и они со временм выравниваются. Процесс на рынке (МСК) процентов на 70% формируют сотни тысяч граждане, а не сотни нефтяников. Все это выправится.

Как говорится почувствуйте разницу :
Москва - 1м2 >$4000 - средний доход ~$700 / чел в мес.
Париж - 1м2 > 4000 евро - средний доход ~4000 евро / чел в мес.
Чтобы там не говорили что Москва центр Вселенной.

[главбух1995]

Также могу сказать, что сейчас Наихудшее время для покупки за 7 лет.
Цены находятся на самом максимуме. В экономике существуют 8-летние циклы.
В 2007-2008 ожидаю снижение цены на 20-30% минимум.
Такие цены как сейчас мы увидим в лучшем случае в 2010-2012.

Но тогда и сбережения обесценятся?

[Аноним]

1. Возьми Выписку из ЕГРП, в Фед Рег службе по Москве, филиал на Автозаводской. (См. Сайт www.mkr.mos.ru)
2. Если Вы покупаете через ипотеку, то банк, выдающий Вам кредит в любом случае пробивает квартиры (ему тоже риски не нужны).
3. Узнайте когда Продавец вступал в наследство,были ли еще наследники.
4. кроме того, Форма свидетельства утверждена Приказом Минюста (найти можно в Гаранте, Консультанте)
5 Вы же титул страхуете - рисков минимум (Кв-ру проверяет еще и страховая компания).
6. Кроме того, есть понятие "Добросовестный приобретатель". Им признается покупатель, который не знал или не мог знать, о том что есть какие-то проблемы по кв-ре (В 2004г. было Постановление Пленума ВАС И ВС на эту тему). У такого приобретателя нельзя истребовать квартиру.
А вообще, обращайтесь к профессионалам!!!

[a7exX]

Рекомендация лично Вам.
Воздержаться от покупок квартиры в МСК (про землю ни чего не говорю т.к. не анализировал этот процесс - хотя думаю что там все похоже) на срок хотя бы до лета (хотя я решил для себя - не ранее лета 2008, после президентских выборов + буду посматривать на нефть, золото) - последите за уровнем цен, приценитесь, поездите посмотрите, выберите для себя 2-3 объекта в разных округах где бы вы хотели жить (не исходя из цены сейчас), последите раз в 2-3 недели сколько стоят данные объекты + 1-2 объекта на который вы можете рассчитывать сейчас.

Не покупайте на падающем рынке!!! - дождитесь когда будет снижение в течение нескольких месяцев-кварталов и только когда цены в течение нескольких месяцев начнут расти (вырастут на 3-5 процентов) можно покупать (я бы предпочел ипотеку, т.к. платежи рапределены во времени)

Пример:
Хочу 2-х комнатную квартиру 55-70 метров на Академической или Замоскворечье (нравятся мне эти районы ).
Завожу в Excel табличку и забиваю раз в 2 недели в воскресенье:
Дата, метраж, этаж, цена.
И продолжаю работать зарабатывать.

И не слушайте бред риэлторов, что скоро будет $5-7-8-10K за метр - им без разницы качество ваших жилищных условий - их интерес - агентская коммисия по сделке. К тому же они чувствуют что что-то надвигается и совсем не в их пользу (коммисии упадут).

Знаете ли вы, что в Испании и на Кипре дома на побережье - 2.5-3 евро за квадрат. А в Таиланде на острове дома (2 спальни) 150000-250000.
А это уже совсем иной от российского уровень жизни (сравните с МСК)
Я знаю это - поэтому мне по барабану истерия по поводу московской недвижимости.

С уважением,
Алексей.

[DERS]

Рекомендация лично Вам.
Воздержаться от покупок квартиры в МСК (про землю ни чего не говорю т.к. не анализировал этот процесс - хотя думаю что там все похоже) на срок хотя бы до лета (хотя я решил для себя - не ранее лета 2008, после президентских выборов + буду посматривать на нефть, золото) - последите за уровнем цен, приценитесь, поездите посмотрите, выберите для себя 2-3 объекта в разных округах где бы вы хотели жить (не исходя из цены сейчас), последите раз в 2-3 недели сколько стоят данные объекты + 1-2 объекта на который вы можете рассчитывать сейчас.
Не покупайте на падающем рынке!!! - дождитесь когда будет снижение в течение нескольких месяцев-кварталов и только когда цены в течение нескольких месяцев начнут расти (вырастут на 3-5 процентов) можно покупать (я бы предпочел ипотеку, т.к. платежи рапределены во времени)

Почему не стоит покупать на падающем рынке? А покупать только тогда, когда наметится рост? Вы думаете, что только после выборов Президента цены начнут расти?

[a7exX]

2 главбух1995
Сбережения в качестве квадратных метров будут переоцениваться в сторону снижения - ликвидационная стоимость товара.

Что мешает вам поступить с сбережениями в деньгах как Центробанк:
Валютная корзина - 30% USD, 30% EUR, 40% RUR.
Валютную корзину в длинные депозиты в трех валютах в нормальный банк - и Вам все по барабану

Для себя определил:
2-х летние депозиты с пополнением с ежемесячной капитализацией %-ов в 2-х валютах.
Валютная корзина - 30% USD, 70% RUR - по рублям ставки выше + трачу я в рублях.
EUR нет -ну не верю я евро - в тяжелые времена капиталы бегут в доллар. К тому же как валютный спекулянт торгую на перспективу 2 года по доллару.

[a7exX]

На падающем рынке нельзя покупать, потому что вы не знаете было ли дно или дальше будет еще ниже - только после начала роста можно сказать что дно пройдено (точка перегиба сформировалась).
Выборы президента - это очень высокие риски, в любом случае будет перераспределение сил в верхушке (новая команда), а как это будет с оранжевыми-голубыми революциями или без не известно.
В такие времена нарастает социальная напряженность, происходит переоценка ценностей, а все это отражается на экономике.

[Марфик]

Знаете ли вы, что в Испании и на Кипре дома на побережье - 2.5-3 евро за квадрат. А в Таиланде на острове дома (2 спальни) 150000-250000.
.

А с Токио и Лондоном не пробовали сравнивать?

[DERS]

Выборы президента - это очень высокие риски, в любом случае будет перераспределение сил в верхушке (новая команда), а как это будет с оранжевыми-голубыми революциями или без не известно.В такие времена нарастает социальная напряженность, происходит переоценка ценностей, а все это отражается на экономике.

По моим данным Путин останется на месте. По крайней мере, сейчас переписывают Конституцию

[Марфик]

По моим данным Путин останется на месте. По крайней мере, сейчас переписывают Конституцию

[a7exX]

2 Марфиовр
А вы сравните по уровню жизни и доходам страны хотя бы по данным World Bank или МВФ
http://en.wikipedia.org/wiki/List_of...%29_per_capita
На каком Россия? - 62, а UK - 18, Japan - 16.

К тому же Лондон (как Нью-йорк) - финансовые столицы - стекаются капиталы со всего мира - Абрамович, шейхи, инвесторы, диктаторские режимы. Англичане не могут себе позволить купить там недвижимость, потому что это Save Haven - люди со всего мира хранят там капиталы, т.к. политические риски низки (350 лет демократии) и уважают частную собственность.

[sema]

По моим данным Путин останется на месте. По крайней мере, сейчас переписывают Конституцию

Алекс - Юстасу. На какой день по данным контр разведки назначен референдум?))) Грузите апельсины бочками (с)

[a7exX]

Конституцию можно изменить только на Референдуме.
У каждого свое видение.

Вы думаете это заслуга администрации президента, что Россия стала зарабатывать? Посмотрите выше по ссылке как изменилась нефть за 1999-2006. Это только экспортный доход.

Я вас уверяю что мы жили бы также, если бы такие цены были при любой другой администрации. Если бы при Ельцине цены были бы 25-60 вообще не было бы никаких дефолтов и черных понедельников-четвергов.

[главбух1995]

a7exX, спасибо

Что мешает вам поступить с сбережениями в деньгах как Центробанк:
Валютная корзина - 30% USD, 30% EUR, 40% RUR.
Валютную корзину в длинные депозиты в трех валютах в нормальный банк - и Вам все по барабану
Для себя определил:
2-х летние депозиты с пополнением с ежемесячной капитализацией %-ов в 2-х валютах.
Валютная корзина - 30% USD, 70% RUR - по рублям ставки выше + трачу я в рублях.
EUR нет -ну не верю я евро - в тяжелые времена капиталы бегут в доллар. К тому же как валютный спекулянт торгую на перспективу 2 года по доллару.

Но ведь ЦБ регулирует доллар/рубль. Расчетный курс доллара прибл.11руб.? Если нефть упадет, то и доллар/евро с ней? А депозит на два года, это выплата после выборов получается? Страшновато как-то.

[Siddhartha]

Если бы при Ельцине цены были бы 25-60 вообще не было бы никаких дефолтов и черных понедельников-четвергов.

Полный акцепт!

[a7exX]

2 главбух1995
1. Расчетный курс доллара прибл.11руб - не такого понятия ни у ЦБ ни у кого. Единственное похожее - относительные курсы валюты по паритету покупательной способности - Индекс Биг-Мака (рассчитывает журнал The Economist).
http://www.oanda.com/products/bigmac/bigmac.shtml
http://www.angelfire.com/id/SergioDa...bigmacppp.html

Смысл грубо - один и тот же товар должен стоить во всех странах одинакого. Цена БигМака (взяли его т.к. есть во всех странах ) в местной валюте переводится в доллары через местный курс. Сравнивается с US Big Mac. Т.о. определяется переоценка-недооценка валюты к доллару.
Пример грубый:
США - $3.5 / BigMac
Россия - 55 руб (не знаю) / $3.5 = 15.7
15.7 / 26.5 = 59.5% - рубль недооценен на 40%
Ух рассколбасило меня


2. Котировка рубля идет через курс EURUSD на FOREX.
Корзина ЦБ по-моему 60/40 - 0.60 USD / 0.40 EUR
Т.е. при снижении вчера на 1% EURUSD, рубль вверх 26,5х(0,6 х USD) - вниз 26,5х(0,4 х EUR) = 0.2% %EURUSD х 26,5 - т.е рубль меняется с меньшей скоростью (точнее в 5 раз).
При росте USD на 5% - рубль упадет на 1% и на оборот.

3. Про депозит я писал - с ежемесячной капитализацией процентов.
Т.е. банк начисляет ежемесячно 1/12 от объявленной ставки (сложный процент).
При досрочном изъятии депозита - проценты банку не возвращаются.
Т.е. я могу закрыть его хоть через 2 месяца.
А двухлетние - просто ставки мне их нравяться и у меня в банке длиннее по большей ставке нет.

[главбух1995]

a7exX, про расчетный курс доллар/рубль смотрю в журнале "Эксперт". "Равен отношению денежной базы в широком определении (с учетом средств банков на корсчетах в ЦБ) к золотовалютным резервам", на 16.11.2006г. равен 11,21.
Каждый раз читаю и сомневаюсь, в какой валюте держать? Пока лежат в рублях, но после 1998 , а с учетом 2008 ...
Было желание вложить в недвижимость, но теперь взяли большие сомнения.