Заказчик-застройщик совмещает функции генподрядчика

[Ведьмачка]

Заказчик-застройщик совмещает функции генподрядчика - статья опубликована в отраслевом приложении к Главбуху, постараюсь к вечеру дать выжимку по данному материалу. Кому интересно?

[Govorun]

ДАВАЙ!

[Sveta_nsk]

и мне тоже

[cherry]

И мне тоже


Юлия

[AF]

А мне "дюже нада"

[Kosbar]

и мне и мне!

[vitek]

а мне!!! еще не позднооо?

[Ведьмачка]

Заказчик – застройщик совмещает функции генподрядчика.

Заказчик-застройщик (ЗЗ) нередко совмещает еще и функции генерального подрядчика (ГП). При этом он может вести строительство сразу нескольких объектов. В этом случае ему нужно правильно распределить расходы между разными стройками.
1. Что входит в обязанности ЗЗ
Если ЗЗ совмещает функции ГП, то в этом случае между ним и инвестором заключается инвестиционный договор, который включает в себя две части – инвестиционную и строительную
В инвестиционной части договора ЩЩ поручается построить объект, для чего ему передается право распоряжаться средствами инвестора, которые предназначены для финансирования строительства. В строительной части содержаться условия договора подряда, на которых организация принимает на себя функции генподрядчика. ЗЗ(ГП) также поручается сдача объекта в эксплуатацию в сроки, которые установлены договором.
При этом ЗЗ несет полную ответственность за строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом и в пределах сметной(договорной)стоимости строительства.
Чтобы обеспечить строительство ЗЗ:
- Выдать исходные данные для разработки проектно-сметной документации, размещает заказ на разработку этой документации и проводит её согласование в установленном порядке
- Заключает договора строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ, осуществляет в соответсвии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;
- Выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, осуществляет приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию.
В рамках инвестиционного договора ЗЗ заключает договоры:
- с проектно-изыскательскими организациями – договоры подряда на проектирование строительства;
- с субподрядчиками – договоры субподряда на строительство объекта;
- с поставщиками и посредниками – договоры купли и поставки стройматериалов и оборудования
Строительство объекта можно отразить в виде схемы.

















2. Бухгалтерский учет расходов по инвестиционной и строительной деятельности.
ЗЗ может одновременно вести работы на нескольких объектах. В этом случае ему нужно распределить производственные затраты между разными стройками. При этом сначала списываются простые элементы(виды) затрат. К ним относятся суммы:
- стоимости стройматериалов;
- оплаты труда строителей и отчисления во внебюджетные фонды от этой зарплаты;
- амортизация основных средств, которые используются при строительстве
- и т п
Затем распределяются расходы, которые невозможно отнести к тому или иному конкретному объекту. Это общехозяйственные расходы или как их часто называют в строительстве – косвенные расходы: зарплата АУП, амортизация административных зданий, расходы на служебный транспорт и тд. Эти расходы сначала распределяться между видами деятельности: подрядной и деятельностью ЗЗ. На этом этапе расходы можно распределить пропорционально например договорной стоимости подрядных работ и сметному лимиту на содержание ЗЗ. Затем расходы которые отнесены к разным видам деятельности, распределяться между строящимися объектами. Это можно сделать пропорционально:
- основной зарплате персонала;
- выручке от реализации;
- сметной стоимости работ и т.д.
Схема:





























В целях налогообложения расходы организации, которые исчисляют налог на прибыль методом начисления, также подразделяют на прямые и косвенные.
К прямым относятся:
- материальные затраты (пп1 и пп4 пункта 1 статьи 254 НК РФ
- расходы на оплату труда персонала, участвующего в процессе производства товаров, выполнения работ, оказания услуг, а также сумм ЕСН, начисленного на указанные суммы расходов на оплату труда
- суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым при производстве работ, услуг
К косвенным все иные суммы расходов, за исключением внереализационных расходов, определяемых в соответствии со статьей 265 НК РФ

3. Бухгалтерский учет расходов по строительной деятельности.
Расходы организации по ГП деятельности отражаются в бухучете на сч 20,23,25 и 26
Со четов по учету МПЗ и расчетов с поставщиками9подрядчиками) списывается фактическая себестоимость материальных ресурсов и услуг. Аналогично на эти же счета списываются расходы на оплату труда. Отчисления от заработной платы на соц.нужды распределяются на счета 23( для отчислений на оплату труда производственного персонала) и 26( работники АУП, а так же рабочие занятые на строительных работах и на некапитальных работах), а амортизационные отчисления по производственным основным средствам относятся на счет учета затрат по месту использования.
Схема:




























Затем распределяется стоимость продукции и услуг подсобно-вспомогательных производств. Продукция этих производств по фактической себестоимости списывается на строительство соответствующих объектов, а так же приходуется на счета по учету МПЗ.
Далее распределяются затраты по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов, а так же закрывается счет 25. распределение может происходить, например, по каждому виду и группе машин пропорционально количеству отработанных машино-смен. Порядок распределения затрат следует закрепить в учетной политике организации
Затем по объектам учета распределяются общехозяйственные расходы счет 26.
4. бухгалтерский учет расходов по инвестиционной деятельности.
Расходы на содержание ЗЗ оплачиваются из средств, которые предназначены на финансирование строительства. Эти расходы списываются на счет 08, субсчет «Строительство объектов ОС». Такой порядок предусмотрен в пункте 1.4 положения по учету долгосрочных инвестиций 9утвержденных письмом Минфина России от 30.12.1993 №160) - «Расходы по содержанию застройщиков 9по действующим предприятиям – работники аппарата подразделения капитального строительства) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.»
при этом в учете ЗЗ делается следующая проводка:
Д 08 К 02(10,69,70…) – отражены расходы по содержанию ЗЗ
Передав построенный объект инвестору. ЗЗ сделает в учете такую запись:
Д 86 К 08 - передан построенный объект инвестору.
На свое содержание ЗЗ может получить от инвестора больше средств. Чем необходимо на строительство. Разница между полученными и потраченными средствами – финансовый результат деятельности ЗЗ. Это разница отражается на счете , что следует из пункта 3.1.6. положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций.
В учете ЗЗ будет отражено
Д 86 К91 – отражены в составе доходов неиспользованные средства инвестора.

5. порядок исчисления НДС и регистрация счетов-фактур.
В целях налогообложения деятельность ЗЗ рассматривается как оказание услуг, поэтому она облагается НДС. Такая точка зрения изложена в письме УМНС России по г. Москва от 22.05.2002 г № 24-14/23579 « О налоге на добавленную стоимость». Аналогичная точка зрения приведена в письме МНС России от 21.02.2003 №03-1-08/638/17-Ж751 « Об обложении НДС средств на содержание заказчика-застройщика».
А вот возместить из бюджета «входной» НДС по расходам связанным со строительством объекта, ЗЗ не сможет. Это связано с тем, что суммы налога можно принять к вычету только после того. Как объект будет поставлен на учет. (п.5 ст 172 НК РФ). А ЗЗ готовый объект на учет не ставит. А передает инвестору. Такое же мнение высказано в письме Минфина России от 14 марта 2002 г №04-03-10/2.
Что же делать с входным НДС? На этот счет нет однозначного ответа. Например, в некоторых разъяснениях официальных органов указывается, что суммы налога нужно списывать за счет средств инвестора по финансированию объекта ( Д86). Однако есть мнение, что входной НДС нужно включать в стоимость строящегося объекта. На сегодняшний день официальная точка зрения МНС на этот вопрос такая – входной НДС по работам и услугам, выполненными сторонними организациями, ЗЗ из бюджета возместить не может. Суммы этого налога списываются за счет средств инвестора, а затем, когда объект будет принят на учет, возмещаются инвестором из бюджета.
Счета фактуры, которые получены ЗЗ от поставщиков и подрядных организаций, хранятся в журнале полученных счетов-фактур и в книге покупок не регистрируются. На строительно-монтажные работы выполненные собственными силами, выписывается счет-фактура, которая регистрируется в книге продаж.
В некоторых случаях ЗЗ может истатить на строительство меньшую сумму, чем была выделена инвестором. Иногда сумма такой экономии остается после завершения строительства у ЗЗ. С этой суммы от также уплачивает НДС. При этом на сумму экономии по строительству объекта ЗЗ выписывает счет-фактуру в одном экземпляре и регистрирует его в книге продаж.
При передаче построенного объекта инвестору ЗЗ выписывает счет-фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости объекта и отражает в нем суммы НДС, которые входят с стоимость передаваемого объекта. Один экземпляр передается инвестору, а второй подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур. В книге продаж ЗЗ этот счет не регистрируется




так похоже схемы не прошли, ладно попробуем опубликовать в статьях.
сейчас на этой неделе допишу на эту тематику строительство по наружным инженерным сетям с конкретным примером

[Sveta_nsk]

схемы не прошли.

[vitek]

ОГР. спасибо за разъяснения.
Правда, немного хочу от себя добавить (поразмыслить вслух) на счет бухучета у ЗЗ.
Обычно в инвестиционных договорах (сметах) указывается определенный процент на содержание ЗЗ от стоимости объекта. И раз уж ИМНСами деятельность ЗЗ рассматривается как оказание услуг, то по факту их оказания, наверное будет проводка 08-90, т.е. это будет выручка, а после списания расходов ЗЗ на свое содержание, которые собираются на 20 счете, на сч 90 останется его н/о прибыль.
Главное врубиться когда и на основании каких документов, актов (наверное это формы КС-2,КС-3 + какой-то акт вып.работ между ЗЗ и инвестором) признавать момент расходов и доходов!

[Ведьмачка]

Исходное сообщение Sveta_nsk
схемы не прошли.

знаю что не прошли попробую как рисунки сохранить и опуюликовать, а то как вордовский текс они не проходят

[НатальяЧ]

Вопрос, поделитель, а как вы признаете момент реализации услуг на содержание ЗЗ? Ежемесячно или по окончанию срока договора с инвестором?

[Ведьмачка]

у нас на содержании нет ЗЗ , но на мой взгляд расходы по окончанию срока договора
хотя я могу и ошибаться