ИП сдает в аренду квартиру

[rentaler]

С новым годом уважаемые клерки!
присоединяясь к предыдущему вопросу хочу спросить: если я ИП и сдаю в СПб арендованную квартиру посуточно то должен ли я регистрировать (то есть уведомлять УФМС) приезжающих ко мне людей как это делают гостиницы и как это делается? Надо регистрировать всех гостей или только иностранцев?
Также при сдаче квартиры договор заключается на одно лицо, а проживают часто несколько (если семья наприме) или просто парочка - их всех надо регистрировать или только того на кого договор?
Какая ответственность за нерегистрацию (неуведомление УФМС) об этих гостях?

спасибо

[rentaler]

подскажите пожалуйста по пред посту!

[Над.К]

rentaler, эти вопросы не к бухгалтерам

[SoundMan]

Я ИП УСН 6% без работников. Хотел бы сдавать квартиру, как ИП. Почитав эту тему осталось несколько вопросов:
1. Никогда раньше не сталкивался с БСО. Если заказать в типографии двухслойные бланки, то какой экземпляр положено отдавать нанимателю, а какой оставлять себе?
2. Что дальше делать с этими БСО? Просто хранить на случай проверки?
3. Что делать с наличными деньгами, полученными по БСО? Надо ли их в обязательном порядке класть на р/с или можно оставить себе? Если можно оставить, то как налоговая сможет отслеживать мои доходы?
4. Я так и не понял из темы, надо ли регистрировать договор найма между ИП и физ. лицом, если срок договора год и более? Несколько раз тут пробегала противоречивая информация. Одни утверждают одно, другие - другое. При этом обе стороны ссылаются на какие-то документы.
5. В теме очень много обсуждалась ситуация с последующей продажей квартиры, которая сдавалась предпринимателем. Не могли бы вы резюмировать, что все-таки будет с налогом? Т.е. если я хоть на месяц сдал квартиру как ИП, то сразу попадаю на налог 6% с продажи этой квартиры? Но! Как налоговая вообще узнает об объекте наема, если ИП не должен ни договор регистрировать, ни другие документы предоставлять? Кроме декларации (в которой даже вид основной деятельности будет другим) ИП же ничего не сдает.

[zak1c]

Есть собственник квартиры, у него есть близкий родственник ИП на УСН 6 %
Собственник хочет легализовать доходы через ИП, для этого : собственник собирается сдавать квартиру ИП за 1000 р/месяц, а уже ИП её будет пересдавать за 50 000 р/месяц

Что может предъявить налоговая ИП и собственнику?
+ такой же вопрос, если собственник и ИП не родственники, а друзья

[Vendor]

5. В теме очень много обсуждалась ситуация с последующей продажей квартиры, которая сдавалась предпринимателем. Не могли бы вы резюмировать, что все-таки будет с налогом? Т.е. если я хоть на месяц сдал квартиру как ИП, то сразу попадаю на налог 6% с продажи этой квартиры? Но! Как налоговая вообще узнает об объекте наема, если ИП не должен ни договор регистрировать, ни другие документы предоставлять? Кроме декларации (в которой даже вид основной деятельности будет другим) ИП же ничего не сдает.

Это Вы про что...
Чтобы сдавать по патенту к примеру в 2012 году, ИП писал заявление о переходе на упрощенку, оплачивал патент на время сдачи и указывал вид деятельности.
Но подавать отчетность не надо было...
В 2013 в Москве сдавать по патенту, могут только миллионеры и владельцы элитных квартир.
Какой при...к подсчитал, что с любой квартиры доход 1 000 000 и стоимость патента на одну квартиру 60 000...

[SoundMan]

Vendor, я не собирался переходить на патент, т.к. в моей ситуации это совсем не выгодно. При УСН 6% без работников сдается только декларация. Декларация у меня идет по другому (основному) коду деятельности. Насколько я понял, никаких других документов, относящихся с самому факту сдачи квартиры предоставлять не надо. Отсюда и резонный вопрос: как налоговая вообще контролирует факт сдачи конкретной квартиры? Как сдаваемая квартира попадает в налоговой в разряд сдаваемой не физ. лицом, а именно ИП?

[Над.К]

Ну у Вас же документы должны быть. И деньги Вы получаете от арендаторов. Вы собрались скрывать доходы?

[SoundMan]

Над.К, я как раз об этом и спрашивал в своем сообщении #424. Я никогда в своей практике не сталкивался с платежами от физ. лиц, и тем более с наличными. Если я все правильно понимаю, то из документов у меня будет только договор найма. Регистрировать я его не буду (в любом случае до года его точно не надо регистрировать). Расчеты по БСО нигде не фиксируются, налоговая их видеть не может. Скрывать я ничего не собираюсь, но и не понимаю, каким образом налоговая может что-то увидеть по найму квартиры?
И я был бы очень признателен, чтобы хоть кто-нибудь ответил на вопросы в сообщении #424. Пусть не на все сразу, пусть частично. Любая информация очень сильно помогла бы мне разобраться, как правильно легализовать сдачу квартиры.

[Над.К]

Расчеты по БСО нигде не фиксируются, налоговая их видеть не может.

Ну как это? Вы в книге ДиР должны их писать и в кассовой книге, которую для ИП никто не отменял. Копии выданных БСО должны у Вас храниться.

Надо ли их в обязательном порядке класть на р/с

ИП вообще не обязан иметь счета в банках

[SoundMan]

Ну как это? Вы в книге ДиР должны их писать и в кассовой книге, которую для ИП никто не отменял. Копии выданных БСО должны у Вас храниться.

Но ни ДиР, ни кассовую книгу я сдавать не должен. Их могут проверить только в случае камеральной проверки. Соответственно, если проверки не будет, то налоговая так и не узнает, что я сдаю квартиру. О каких тогда налогах с последующей продажи может идти речь?

[Над.К]

Но ни ДиР, ни кассовую книгу я сдавать не должен.

Однако налоговые проверки никто не отменял.

О каких тогда налогах с последующей продажи может идти речь?

Ну прежде всего налоговая может заинтересоваться, не сдавалась ли квартира, как только узнает, что Вы ИП.
А вообще, мы тут как-то не гадать собрались, найдут-не найдут. Насчет гадания это не к нам.

[SLADKY]

ИП сдает жилую квартиру в наем. По закону о ПСН [редакция от 20.11.2013] размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода для г.Москвы с 2013 г. не изменился и составляет 1000 тыс.руб. (1 млн.руб)

Т.е. годовая стоимость патента = 60 000 руб. (5 тыр/мес).

Фиксированные платежи ИП в ПФ в 2014 г. на Патентной СН исчисляются исходя из

При ПСН - потенциально возможный доход, рассчитываемый по правилам статьей 346.47 НК РФ и статьей 346.51 НК РФ. Т.е. тот доход, от которого считается стоимость патента.

, т.е. от 1 000 000 руб.

Сумма взносов в ПФ за 2014 год составит 17 328,48 + (1 000 000 − 300 000) × 1% = 24 328,48 руб.

При этом ИП мог по патенту получить за год и 2 млн.руб, и 3 млн.руб, и 20 млн.руб.

Правильно ли я понял?

Т.к. декларация не сдается, КуДР ведется, но даже не показывается в налоговой, то никто и не будет знать фактического дохода, если не запросить в налоговой льготы по налогу на имущество, когда приходится предоставлять Копию Договора найма, где видна его стоимость.

Прав ли я?

[Зета]

Расчет взносов верный. Верно, что реальные доходы могут быть и больше. На расчет взносов это не повлияет

Книгу нужно вести

[Над.К]

но даже не показывается в налоговой,

Налоговая имеет право запросить документ и ИП обязан его предъявить

[SLADKY]

Спасибо за оперативные ответы.

Вопрос как раз в том: повлияет ли на расчет взносов Осведомленность налоговой о реальной сумме дохода при ПСН? (По утверждению Уважаемой Зеты - нет. Но хотелось бы услышать ответ именно на этот вопрос от Уважаемой Над.К)?

С уважением.

[Над.К]

повлияет ли на расчет взносов Осведомленность налоговой о реальной сумме дохода при ПСН?

нет

[SLADKY]

Спасибо Уважаемой Над.К за конкретизацию.

Тогда, при возможности "договориться" с нанимателем об единовременных платежах (например, 1 раз в 4 месяца), можно до 3-х раз в год (на любые 3 месяца в году) брать патент на моменты платежей.

Размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода для г.Москвы в 2014 г. составляет 1 млн.руб.

1 000 000 рублей/12 мес= 83*333,33 руб/мес. = 250 000 руб./за 4 мес.

За эти 3 "платежных" месяца "годовой доход" составит 250 000 руб (< 300 000 руб.), что влечет уменьшение до минимума Фиксированные платежи в ПФ (17 328,48 руб.). А на остальные месяцы (точнее на весь год) подается нулевая декларация как ИП на УСН 6% с доходов.

Законом получается это не запрещено. Значит - разрешено.

Обычная "оптимизация" налогов.

Я прав?

[SLADKY]

2 Над.К

Если в предыдущем сообщении я не допустил ошибок, то я не буду возражать, если Вы его удалите (и это, конечно же). Если же я не прав, то прошу дать пояснения.

Суть: патент берется не на весь год (наниматель съехал, квартира пустует, а следующий неизвестно когда будет), а потому Все равно декларировать придется по окончании года даже "нулем". А раз так, то и описанный вариант возможен.

С уважением.

[Над.К]

SLADKY, это крайне спорная ситуация, которая может привести в суд.
Подобные схемы мне не нравятся и давать советов по ним я не буду.

[Vendor]

Не прошло и двух лет...

Стоимость патента на сдачу квартиры будет зависеть от площади и района

[zak1c]

главное, чтобы они не ввели обязанность применения патента при сдаче

[Vendor]

главное, чтобы они не ввели обязанность применения патента при сдаче

По ее словам, также все-таки следует разделить "ценность" квартир по административным районам. "Например, если квартира в Митино стоит 30 тысяч рублей в месяц, то 6% прибыли от нее - это 1,8 тысяч рублей в месяц, около 20 тысяч в год. Если квартира стоит 50 тысяч рублей в месяц, стоимость годового патента должна составлять около 36 тысяч рублей", - заключила Косарева.

Так они к стоимости патента добавят еще и страховые взносы, в итоге патент за 20 000 плавно превращаются за 50 000...

[8марта]

[I]
Так они к стоимости патента добавят еще и страховые взносы, в итоге патент за 20 000 плавно превращаются за 50 000...

вообще тупо арендодателей своих квартир называть предпринимателями и требовать с них страховые и пенсионные взносы. Лукашенко вообще не стал париться, если сдаешь квартиру - уплати с м2 налог и спи спокойно, а в каких ты отношениях с пенсионным фондом - наплевать.
уплата налога помесячная и простая, никаких документов и договоров, уплатил по квитанции за месяц стандарную таксу и храни её на всякий пожарный, если нагрянет налоговик.

[zak1c]

Vendor, тогда они ещё введут запреты на сдачу внаём за цену ниже рыночной

[saigak]

тогда они ещё введут запреты на сдачу внаём за цену ниже рыночной

ну вообще то сложно вводить запрет на распоряжение собственным имуществом....

[Vendor]

ну вообще то сложно вводить запрет на распоряжение собственным имуществом....

А требование делать временную регистрацию в квартире, которая является частной собственностью, разве не нарушает конституцию...
Оказывается нет. Такие вот у нас законы принимают...

[Над.К]

А требование делать временную регистрацию в квартире, которая является частной собственностью, разве не нарушает конституцию...

А причем тут собственность или не собственность? Это регистрация по месту пребывания, к собственности никакого отношения не имеет.

[Vorona IP]

Уважаемые спецы, прочитала весь форум, но не нашла такой темы.

Я ИП на УСН 6%, сдаю квартиру в найм. У меня есть два вопрос

1)арендатор, кроме арендной платы, перечисляет мне (отдельными платежами) компенсацию расходов на воду и электричество, по фактически произведенному расходу. То есть это не мой доход, а просто компенсация моих расходов.

Включается ли данная компенсация в мои доходы по УСН?

2) при заключении договора я получила от арендатора депозит, который может быть использован в оплату последнего месяца проживания или возвращен арендатору или использован на возмещение ущерба моему имуществу, если такой возникнет по вине арендатора. Я должна включить этот депозит в доход и уплатить налог в месяце получения. А если мне потом придется его вернуть, как быть? вЕДЬ Я ЕГО УЖЕ ПОСЧИТАЛА В ДОХОДАХ.

[Andyko]

уменьшите доход в момент возврата