ИП сдает в аренду квартиру

[Ew_gen]

Тема поднятая SLADKY безусловно актуальна. К сожалению большинство попадает в неприятную ситуацию когда дело уже сделано. Я тоже давно обмозговываю эту тему тк есть необходимость переезда в другой город и все имущество придется продать и купить аналогичное на новом месте. Так вот продавая тут и покупая там то же самое я фактически не получу дохода, но заплатить 6+ 1% в ПФ или 13% как понимаю буду обязан. Цена вопроса несколько млн руб которые для моей семьи совсем не лишние. И как бы давно пора выработать четкие рекомендации для ИП желающих продать имущество используемое в деятельности.
Лично я пришел к таким выводам:

1. Если сдаешь в аренду и цена аренды невелика, то нет никакого смысла регистрировать ИП или такой вид деятельности. Намного проще и дешевле платить 13% как физ лицо. При этом есть возможность получать вычеты на образование, здоровье и тп. Для меня например это актуально. На лечение родителей и детей я трачу столько что можно было бы официально минимизировать НДФЛ до нуля. Оставаясь на ЕНВД и УСН такой возможности нет.
При продаже такой недвижки срок 3-5 лет действует и НДФЛ не уплачивается. Если срока не хватило то все же 13% с разницы покупки/продажи все же скорее меньше 6% от всей суммы.

2. Если уж регистрируется ИП и недвижка используется самим ИП в деятельности, то наверное правильнее регистровать её на членов семьи и использовать в деятельности по договору безвозмездного пользования. В таком случае ИП не попадает на налоги при продаже. А рано или поздно 90% такой недвижимости все же продается.

3. В случае со SLADKY ошибкой было подарить долю ему. Зачем это сделано? Надо было и дальше осуществлять деятельность. А вот сейчас можно было бы подарить наоборот супругЕ свою долю и она бы продала без НДФЛ тк срок владения позволяет, а право собственности возникло давно. Передача доли не изменяет срок владения. Просто доля приросла. Тоже самое можно сделать заключив брачный договор по которому недвижимость находящуюся в общей совместной собственности супругов используемую в деятельности оставить за супругом не являющимся ИП, а используемую для личных целей например за самим ИП. Перерегистрировать и спокойно продавать. Кстати вроде как и брачный договор не обязательно оформлять у нотариуса. Тут по сути будет раздел долей для которого предусмотрена простая письменная форма.

[Зета]

Ew_gen, по пунктам 1 и 2 согласна.

По пункту 3 нет. Супруги иногда перестают быть супругами. И брачный договор не инструмент для оптимизации налогообложения.

[Ew_gen]

По пункту 3 нет. Супруги иногда перестают быть супругами. И брачный договор не инструмент для оптимизации налогообложения.

Ну почему же нет? Вообще семейные, брачные отношения с точки зрения СК РФ регулируют в основном экономические и имущественные вопросы, а не человеческие. И напрямую влияют на налогообложение физ лиц. Мы же о них и говорим.
Брачный договор (нормальный) вообще еще никому не повредил, тем более когда супруги перестают быть супругами. Имею такой опыт, и знаю о чем говорю. Хорошо что договор был. К тому же заключить его можно в любой момент, непосредственно перед сделкой например.
Можно не доверять супругу, но к нашему государству доверия вообще нет. Вот эта ситуация с ИП наглядное тому подтверждение.

[SLADKY]

Тема поднятая SLADKY безусловно актуальна. К сожалению большинство попадает в неприятную ситуацию когда дело уже сделано. ...
3. В случае со SLADKY ошибкой было подарить долю ему. Зачем это сделано? Надо было и дальше осуществлять деятельность. А вот сейчас можно было бы подарить наоборот супругЕ свою долю и она бы продала без НДФЛ тк срок владения позволяет, а право собственности возникло давно. Передача доли не изменяет срок владения. Просто доля приросла. Тоже самое можно сделать заключив брачный договор по которому недвижимость находящуюся в общей совместной собственности супругов используемую в деятельности оставить за супругом не являющимся ИП, а используемую для личных целей например за самим ИП. ...

Спасибо Ew_gen за проявленный интерес к этой теме.

Действительно, дарение женой своей доли мне стало огромной ошибкой. И вызвано оно было теми претензиями налоговой к моей жене (не ИП), которые я описывал на страницах этого топика в ноябре 2012.

Тогда я не послушал Над.К "успокоиться по претензиям" и решил жену вывести из под претензий в будущем, организовав дарение.

Мы просто не предполагали той ситуации, что будем эту квартиру продавать. А сейчас не могу дотянуться до локтя, чтобы укусить.

Допустим, что сегодня я вновь подарю всю квартиру (или долю) жене. Но по новым (ожидаемым) законам, освобождение от НДФЛ наступит только через 5 лет. Так стоит ли эта движуха выделки? - вопрос.

Коль скоро я уже мысленно приготовился продать эту квартиру, то думаю, что передаривать уже нет смысла. Ведь запросто через года 4 может выйти какое-нибудь нововведение и все хлопоты и ожидания станут напрасны.

6%+1% от продажной стоимости это все равно для меня намного меньше, чем 13% от Разницы цен продажи-покупки, т.к. квартира покупалась в 1999 и стоимость ее покупки по договору не превышает 3% от стоимости продажи, которую необходимо в новом договоре удержать в рамках 68 820 тыс.руб. (чтобы остаться на УСН).

Потому предложу следующими постами обсудить мои (ИП) действия (план действий) с учетом принятия этого 6+1% налога пошагово с выходом на закрытие ИП.

С уважением.

[Ew_gen]

Ну лично я вижу только такой вариант. Закрыть ИП продать под НДФЛ 13% и вернуть его купив другую квартиру и прописавшись в ней те для собственного проживания, а не для предпринимательства в том же отчетном периоде. Конечно при условии что не пользовались раньше вычетом на покупку квартиры. Как вариант получить вычет по НДФЛ по расходом на оплату за обучение, лечение и тд себя и членов семьи. Хоть какая то польза с этих денег будет.

[Vlad_]

SLADKY, прочитал всю тему с 12 года. так и не нашел, чем закончилась та история с претензиями нал органа к якобы доходам Вашей супруги от найма 1/2 доли?
И почему вы банально не сделали задним числом простое Соглашение между участниками долевой собственности о распределении доходов, на возможность заключения которого сами же ссылались в своем посту, и, более того, выделили жирным шрифтом, то есть, не пропустили мимо глаз? Написали бы в соглашении, что Ваши доходы 99 процентов, доходы второго сособственника - 1 процент (к примеру), заплатили бы копеечные налоги и все. Или даже уточнить, может быть, можно написать и 100/0.
Проблема была действительно в том, что собственность у вас не совместная, а именно долевая, то есть, доли определены в самом договоре купли-продажи и налоговой ничего не оставалось делать, кроме как выкатить данные требования.
Так как был решен в итоге вопрос? Ну, если не секрет...

И еще, по текущей ситуации. Если Вы СЕЙЧАС, в этом году, подарите квартиру супруге, на нее не будет распространяться нововведение о 5 лет в собственности, почитайте внимательно ФЗ об изменениях в НК, эти изменения коснутся тех, у кого собственность наступила (то есть, квартира приобретена) после 01 января 2016 года. То есть, 1 июня 2015 года заключаете договор дарения, сдаете в Росреестр, 15 июня (к примеру) регистрируется переход права, 16 июня 2018 года она продает эту квартиру "вбелую" с указанием всей суммы и без какого-либо налога.

[Vlad_]

Не успел отредактировать, хотел скоприровать отрывки из ФЗ об этих изменениях.

Так вот, изменения в сроках владения имуществом внесены ФЗ от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ

Конкретно статья:

"Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
......."


Но! Смотрим пункт о введение в действие, а конкретно п. 3. ст. 4 этого ФЗ:

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Так что, думаю, вопросов по части 3-летнего владения, если сделка пройдет в текущем, 2015 году, не остается)

[Ew_gen]

SLADKY, прочитал всю тему с 12 года. так и не нашел, чем закончилась та история с претензиями нал органа к якобы доходам Вашей супруги от найма 1/2 доли?
И почему вы банально не сделали задним числом простое Соглашение между участниками долевой собственности о распределении доходов, на возможность заключения которого сами же ссылались в своем посту, и, более того, выделили жирным шрифтом, то есть, не пропустили мимо глаз? Написали бы в соглашении, что Ваши доходы 99 процентов, доходы второго сособственника - 1 процент (к примеру), заплатили бы копеечные налоги и все. Или даже уточнить, может быть, можно написать и 100/0.
Проблема была действительно в том, что собственность у вас не совместная, а именно долевая, то есть, доли определены в самом договоре купли-продажи и налоговой ничего не оставалось делать, кроме как выкатить данные требования.
Так как был решен в итоге вопрос? Ну, если не секрет...

И еще, по текущей ситуации. Если Вы СЕЙЧАС, в этом году, подарите квартиру супруге, на нее не будет распространяться нововведение о 5 лет в собственности, почитайте внимательно ФЗ об изменениях в НК, эти изменения коснутся тех, у кого собственность наступила (то есть, квартира приобретена) после 01 января 2016 года. То есть, 1 июня 2015 года заключаете договор дарения, сдаете в Росреестр, 15 июня (к примеру) регистрируется переход права, 16 июня 2018 года она продает эту квартиру "вбелую" с указанием всей суммы и без какого-либо налога.

Не читал что было в 12 году но надо было заключить договор ссуды те безвозмездного пользования супругом доли супруги.

[SLADKY]

SLADKY, прочитал всю тему с 12 года. так и не нашел, чем закончилась та история с претензиями нал органа к якобы доходам Вашей супруги от найма 1/2 доли?
...
Так как был решен в итоге вопрос? Ну, если не секрет...

Не секрет.
Как и рекомендовала Над.К, жена написала в налоговую короткий ответ, что в указанный в Требовании № (такой-то) период никаких доходов от сдачи квартиры не получала. И все.

Больше требований не поступало.

2 Vlad_, я затягивал ответ на Ваш вопрос, т.к. суеверно ждал разрешения текущей ситуации.
А именно: т.к. квартира долго не сдавалась (не мог найти арендатора), то я стал рассматривать вариант ее продажи. В этой связи и писал недавние посты на тему Продажи.
Но, слава Богу, удалось ее благополучно сдать, и вопрос продажи отложен на года 2-3.

С появившимся временем до "обновления" желания продать квартиру через эти 2-3 года, желаю подправить ОШИБКУ с дарением женой мне своей доли.

Учитывая Ваши слова

И еще, по текущей ситуации. Если Вы СЕЙЧАС, в этом году, подарите квартиру супруге, на нее не будет распространяться нововведение о 5 лет в собственности, почитайте внимательно ФЗ об изменениях в НК, эти изменения коснутся тех, у кого собственность наступила (то есть, квартира приобретена) после 01 января 2016 года.

, думаю подарить своей жене 1% от квартиры. Так, чтобы для нее начался новый 3-летний период отсчета собственности по этой квартире.

Конечно, в Договоре дарения не будет никаких слов об ИП. Дарить буду как физик.

В связи с этим возникают вопросы:
1. Могу ли подарить свей жене долю как физик?
2. Верно ли предположение/утверждение Влад_а, что

на нее не будет распространяться нововведение о 5 лет в собственности

, если дарение пройдет в текущем 2015 году?
3. Можно ли дарить такую малую часть, как 1%? (Ведь чем меньшая часть будет мною подарена, тем меньший налог на собственность моей семье придется уплачивать за жену. Т.к. на остальной налог я, как ИП, предполагаю по прежнему получать льготу, как на имущество, участвующее в предпринимательской деятельности. Может, вообще подарить только 0,1%?)

С надеждой и уважением ожидаю мнений Знатоков.

[SLADKY]

Жаль, что нам так и не удалось выслушать начальника автотранспортного цеха. (с) М.Жванецкий.

Похоже, знатоки в отпуске.

[Glam5]

Добрый день, Над.К. Помогите пожалуйста разобраться. Могу ли я зарегистрировать ИП по УСН 6%, для того что бы сдавать квартиру, принадлежащую мужу по праву собственности (приватизация). Что для этого нужно? Не возникнут ли проблемы в налоговой? Будет ли освобождение от налога на собственность у мужа?

[Над.К]

Это чужое имущество. Оно даже не в браке нажито, поэтому не совместная собственность.
А просто так муж не может сдавать, как физлицо?

Будет ли освобождение от налога на собственность у мужа?

Нет

[АнонимGlam5]

Нажито в браке, была в ней прописана.На данный момент собственность на мужа. Сам не хочет, заниматься квартирой. Хочет, чтобы я сдавала её как ИП.

[Vendor]

Сегодня услышал в новостях, что в Москве понизили стоимость патента...
На сайте Департамента экономической политики и развития Москвы появился он-лайн сервис «Узнай стоимость патента». Его удобно использовать тем, кто намерен сдавать квартиру в аренду, а также заниматься другой деятельностью, требующей приобретение патентов (например, пассажирские перевозки или ремонт).

Сервис значительно упрощает жизнь предпринимателям - в частности, при покупке патента не нужно подавать налоговую декларацию, приобрести патент можно на разный срок, есть возможность оплаты его в рассрочку.

Расчет стоимости онлайн производится просто - нужно выбрать вид деятельности, уточнить некоторые параметры и указать срок действия. После этого программа рассчитает стоимость и подскажет, куда обратиться и как оформить патент.

Но что то мне кажется, что эта очередные происки чиновников...
Я помню, как раньше купил патент и сдавай квартиры, а потом раз и все обломилось.

Как можно было оставить ставить стоимость патента квартир от 50 до 70 м2 одинаковой, это же совершенно разные доходы...

[Glam5]

Добрый день, Над.К. Хотела бы уточнить по поводу квартиры. Проживали с супругом в квартире по договору соц. найма(была в ней прописана), далее дом снесли по программе сноса 5этажек. Получили другую квартиру, прописались. Далее приватизировали, я не участвовала в приватизации написала отказ, выписалась. Поэтому по документам собственник муж. Как физ. лицо мы и так сдаём квартиру. Но хотелось бы как ИП по УСН 6%. Имею ли я право сдавать эту квартиру как ИП и что для этого нужно?

[Над.К]

Glam5, вы поймите, что если вы будете сдавать квартиру как ИП, то при продаже её будут проблемы. Вы не сможете воспользоваться имущественными вычетами

[Glam5]

Мы им уже пользовались. Вот только будем ли мы платить налог при продаже и какой?

[Над.К]

Мы им уже пользовались.

Вы путаете вычеты. Я не про одноразовый вычет по покупке жилья, а про вычеты при продаже.

Вот только будем ли мы платить налог при продаже и

Будете. Если на момент продажи будете ИП, будете платить 6% УСН, а если уже не будете ИП, то 13%. Со всей продажной стоимости. Потому что имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Об этой проблеме я Вам и пишу

[Glam5]

Спасибо, об этом мы знаем. И все же имею ли я право её сдавать как ИП, может нотариальное согласие супруга? Чтобы проблем в налоговой не было? Или только он может?

[saigak]

Тут главный вопрос в том, является ли приватизированное в браке имущество совместно нажитым в браке. Если нет, то не имеете.
По моему опыту, когда мы продавали такое имущество, то согласие супруга нотариус не требовал, т.к не считал его совместно нажитым.
А что мешает вашему супругу стать ИП и дать вам доверенность на ведение дел?

[Над.К]

Я не знаю, считается ли приватизированное жилье совместно нажитым имуществом. Впрочем, налоговая не знает тем более
Только никакой льготы по налогу на имущество не будет. Потому что плательщик этого налога ваш муж, а он не будет ИП

[mtsrk]

Добрый день, есть жилой дом в совместной собственности , зарегистрирован на мужа- физ.лицо. Планируем сдавать в аренду(найм) посуточно от имени супруги(ИП). Вопросы:
1. Попадает ли такой вид деятельности под 70.20.1 ?
2. Можно ли применять ПСН при сдаче в найм жилого помещения физ. лицам посуточно? (В видах деятельности попадающие под патент в нашем регионе есть такой: "сдача в аренду (наем) жилых помещений, дач, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности ")

[Над.К]

1. А все наизусть должны знать, как называется этот код?
2. Можно, только может быть невыгодно.

[mtsrk]

ОКВЭД 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества
Эта группировка включает:
— сдачу внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир
Эта группировка не включает:
— эксплуатацию гостиниц, меблированных комнат, кемпингов, стоянок для жилых прицепов и прочих мест для приезжих или предназначенных для кратковременного проживания, см. 55

[Над.К]

Так написано же, что не включает эксплуатацию мест для кратковременного проживания. А у вас как раз это и планируется

[mtsrk]

еще нашел в инете вот такую форму БСО
получается что договор найма можно не составлять?

[Над.К]

mtsrk, без договора вы шагу в жизни ступить не можете. В том числе и что-то сдать по договору найма. Просто договор бывает в разных видах.
В том числе и в виде БСО
Но вот скажите мне, каким образом Вы собираетесь взыскивать ущерб с временных жильцом, если таковой будет, по этому фиговому листку? У Вас вынесут все из квартиры и Вы никогда не докажете, что же именно вынесли

[mtsrk]

Над.К, меня сейчас больше волнует отчетные документы для налоговой, чтобы и налоговую устроил этот БСО и мне меньше бумаг писать. А насчет выноса вещей из дома - для этого есть наружное видеонаблюдение, ну и паспорта можно сканировать..

[saigak]

А насчет выноса вещей из дома - для этого есть наружное видеонаблюдение

видеонаблюдение не доказывает, что то что было вынесено является вашим имуществом.

отчетные документы для налоговой

книга доходов-расходов и декларация для налоговой. все остальное первичные документы, на основании которых вышеназванное и составляется.

[mtsrk]

т.е. краткосрочный договор совмещенный с БСО допустим как первичные документы ? (как вариант на обратной стороне перечень имущества мелким шрифтом)