Аренда у КУГИ - помогите разобраться.

[Warbler]

Всем привет! Такой вопрос. Собрались арендовать помещение у КУГИ. Обрисуйте схему. Я так понимаю, там все несколько сложнее, чем с обычной арендой. Например, по НДС мы, кажется, становимся налоговыми агентами и пр. Расскажите вкратце основные различия. Хелп!

[Smic]

Всем привет! Такой вопрос. Собрались арендовать помещение у КУГИ. Обрисуйте схему. Я так понимаю, там все несколько сложнее, чем с обычной арендой. Например, по НДС мы, кажется, становимся налоговыми агентами и пр. Расскажите вкратце основные различия. Хелп!

Главное различие - НДС поставщику вы платите напрямую в бюджет отдельной платежкой (исполняя тем самым обязанность самого КУГИ).
Арендные платежи, как правило, производятся авансом на квартал вперед (и стоимость услуг без НДСи НДС).
Счета фактуры и Акты об оказании услуг от имени КУГИ в свой адрес скорее всего придется делать вам самому и потом подписывать в КУГИ.
А так - это обычный договор аренды.

[Abra]

потом подписывать в КУГИ.

не соглашусь

[Smic]

не соглашусь

Личный опыт в СПб

[Abra]

Smic, ИМХО, лишнее, и личный опыт в Москве.

[Warbler]

Ясненько, спасибо. И там, по моему, отдельно идут всякие ком. платежи и электричество. Так?

[Abra]

warbler, да, обычным порядком.
Про НДС и сч.-ф. много было на форуме.

[Smic]

Ясненько, спасибо. И там, по моему, отдельно идут всякие ком. платежи и электричество. Так?

Да, стоимось "коммуналки", телефонов, уборки мусора не включена в арендную плату, т.к. эти услуги оказываются другими государственными и не очень государственными предприятиями и организациями.

[Warbler]

Ясненько. Не так уж это и выгодно в нашем случае получается.

[sotnik]

warbler, Пикантность ситуации с арендой госпомещений (зданий) не только в том, что Вы становитесь агентом по уплате НДС за соответствующий орган власти, но еще и в том, что Вам почти всегда приходится вступать во взаимоотношения с Балансодержателем здания. Попробую объяснить по порядку:
1. Агентство по НДС:
Разъяснялось и освещалось много раз в т.ч. и на форуме. Суть проста. Оплатив, согласно договору, два платежа: непосредственно арендную плату на счет КУГИ (Администрации) и НДС - в казначейство, Вы приобретаете право оформить сч.-ф. сам себе, сам ее подписать (аналогично сч.-ф. на полученные авансы). Учитываете ее в книге продаж и // в книге покупок с правом предоставления этой суммы к вычету. Проводки - самые обычные
Дт68/Кт51 - оплата НДС, согласно договору;
Дт60/Кт68 - начисление НДС к уплате в бюджет (книга покупок);
Дт19/Кт60 - учет "входного" НДС при отражении очередного платежа в составе затрат;
Дт68/Кт19 - принятие "входного" НДС к вычету (книга покупок).
2. О Балансодержателе.
Балансодержатель это организация (предприятие) держащее госимущество у себя на балансе. Это может быть и оперуправление (организации и учреждения) и хозведение (госпредприятие) и доверительное управление (кто угодно), наверное существет и что-то еще, суть не в том. Суть в том, что Балансодержатель это здание содержит, отапливает, освещает, газоснабжает, ремонтирует, пожаро и эпидимиолого обезопасивает, убирает, охраняет платит налог на имущество и земельные платежи, проводит госрегистрацию права и бла, бла, бла.... В т.ч. договаривается с Вами об аренде, слушает Ваши жалобы на забившиеся туалеты и отключения света, пытается объяснить Вам, что аренду Вы платите в бюджет и посему он не вправе принять от Вас черный нал, провести зачет в счет аренды за Ваши махинации с товаром и etc, etc ... Короче все делает Балансодержатель, только деньги за аренду получает родное гос-во и (или) муниципалитет. Естественно балансодержатель хочет получитиь с Вас хотя бы долю затрат на содержание здания и заставить Вас нести долю затрат в починке туалета и облагораживании лестничного марша. Плюс он же тоже - предприятие и хочет от всего этого и выгоду поиметь, т.е. добавленную стоимость. Не все же государству! Как хотите, но я это - понимаю. И тут Вы становитесь перед необходимостью заключать еще одну сделку. То ли это будет договор на возмещение коммунально-эксплуатационных затрат, то ли это будет элементарные денежки в конвертике заму по хозчасти. И, соответственно, все промежуточные и (или) компромиссные решения между этими двумя крайностями. Вот там возможны зачеты и тому подобные.
А уж выгодно это Вам или нет - решайте сами.

[Warbler]

sotnik, спасибо за подробные разъяснения.

[Smic]

Проводки - самые обычные
Дт68/Кт51 - оплата НДС, согласно договору;
Дт60/Кт68 - начисление НДС к уплате в бюджет (книга покупок);
Дт19/Кт60 - учет "входного" НДС при отражении очередного платежа в составе затрат;
Дт68/Кт19 - принятие "входного" НДС к вычету (книга покупок).

Я бы рекомендовал следующие проводки:

Перчисляем аванс:
Д60 К51 Оплачена аренда КУГИ аванс
Д60 К51 Оплачен авансом НДС по аренде КУГИ

Сделали счета фактуры:
Д19 К60 Учтен НДС По аренде КУГИ
Д26 К60 Затраты по аренде КУГИ
Д68 К19 Предъявлен НДС, уплаченный КУГИ

При такой схеме проводок, КУГИ ни чем не отличается от прочих поставщиков товаров, продукции работ, услуг, а обороты по кредиту 68сч содержит только НДС, полученный от покупателей (в корреспонденции с 90 сч.)

[Из далека]

Вопрос о необходимости выписки арендатором счетов-фактур при аренде государственного или муниципального имущества является спорным. Ни из текста Налогового кодекса РФ, ни из текста Постановления Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914 «Об ут-верждении Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость» не следует необходимость выписки счетов-фактур в случаях налогового агентирования.

Тем не менее, МНС в «Методических рекомендациях по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации», предлагает, именно, такой порядок.
ИМХО, такая трактовка положений Налогового кодекса РФ не может применяться в отношении операций подпадающих под определение пункта 3 статьи 161 (аренда государственного и муниципального имущества) кодекса, так как органы исполнительной и местной власти при предоставлении государственного или муниципального имущества в аренду счета-фактуры арендодателю не выставляют, а счет-фактура «выписанная самостоятельно» не отвечает требованиям статьи 169 НК РФ.

Подтверждением такой позиции служит Определение Конституционного Суда РФ от 2 октября 2003 г. № 384-О. Отказав в принятии к рассмотрению жалобы ООО «Дизайн-группа «Интерьер Флора» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, Конституционный суд, тем не менее, в пункте 5 установочной части своего определения отметил следующее:

«В силу пункта 3 статьи 171 Налогового кодекса Российской Федерации в тех случа-ях, когда покупатель является налоговым агентом продавца услуги и сам исчисляет, удерживает и уплачивает налог на добавленную стоимость, он, соответственно, имеет право на вычет уплаченных сумм. Документом, служащим основанием для принятия предъявлен-ных сумм налога к вычету или возмещению в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации, в соответствии с его статьей 169 является счет-фактура.
При аренде государственного или муниципального имущества органы государствен-ной власти и управления Российской Федерации, органы государственной власти и управле-ния субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления - в отличие от других арендодателей (частных лиц) - не выписывают счета-фактуры, в связи с чем возни-кает проблема получения арендатором такого имущества вычета по налогу на добавленную стоимость, уплаченного им как налоговым агентом, поскольку отсутствие счета-фактуры рассматривается налоговыми органами как формальное препятствие для его осуществления. Тем самым создается существенно разный налоговый режим аренды иму-щества различных форм собственности, а операции по аренде государственного или муниципального имущества подвергаются налоговой дискриминации. Подобная трактовка норм Налогового кодекса Российской Федерации противоречит правовой позиции Конституцион-ного Суда Российской Федерации, который в Постановлении от 21 марта 1997 года по делу о проверке конституционности положений статей 18 и 20 Закона Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" отметил, что в сфере налоговых отношений не допускается установление дополнительных, а также повышенных по став-кам налогов в зависимости от формы собственности, организационно-правовой формы предпринимательской деятельности, местонахождения налогоплательщика и иных нося-щих дискриминационный характер оснований.
В соответствии с пунктом 1 статьи 172 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые вычеты, предусмотренные статьей 171 Налогового кодекса Российской Федерации, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобрете-нии налогоплательщиком товаров (работ, услуг), документов, подтверждающих фактиче-скую уплату сумм налога, документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами. Таким образом, счет-фактура не является единственным документом для предоставления налогоплательщику вычетов по налогу на добавленную стоимость. Налоговые вычеты в данном случае могут предоставляться и на основании иных докумен-тов, подтверждающих уплату налога на добавленную стоимость. Такой подход согласуется с конституционно-правовым смыслом вычетов по налогу на добавленную стоимость, выявленных Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 20 февраля 2001 года по делу о проверке конституционности положений пункта 2 статьи 7 Федерального закона "О налоге на добавленную стоимость"».

Таким образом, налоговый вычет в рассматриваемом случае можно произвести и на основании иного документа, например, на основании платежного документа (платежного поручения), подтверждающего уплату налога за арендодателя.

ИМХО, сумма налога на добавленную стоимость по таким операциям не должна отражаться ни в книге покупок, ни, тем более, в книге продаж. Суммы НДС найдут свое отражение в налоговой декларации. При операциях, начиная с января 2004 года, заполняется Налоговая декларация по налогу на добавленную стоимость по новой форме. В разделе 2.1 заполняется строка 350. А в разделе 2.2 заполняется строка 090. И всё.

[Abra]

Из далека, ИМХО, "дутая проблема".
мне нравился обычный порядок. Все на своем месте, все бьется и т.д.

[Smic]

Из далека, ИМХО, "дутая проблема".
мне нравился обычный порядок. Все на своем месте, все бьется и т.д.

Согласен. Чем КУГИ отличается от других поставщиков в плане бухучета? В принципе ни чем. Поэтому и НДС, уплаченный по договорам аренды с КУГИ, должен учитываться как и любой друглй НДС, уплаченный поставщику.

[Из далека]

Чем КУГИ отличается от других поставщиков в плане бухучета? В принципе ни чем. Поэтому и НДС, уплаченный по договорам аренды с КУГИ, должен учитываться как и любой друглй НДС, уплаченный поставщику.

Вы сами разделили запись
Д 60 К 51 на две.
Значит различия в бухучете все-таки есть?
Я вовсе не хотел сказать, что предложенная мною схема единственно верна. Но вот отражать чужой оборот в книге продаж - ИМХО, не верно.
Когда Вы арендуете у обычного арендодателя помещение, вы же не включаете по такой аренде НДС в книгу продаж?

[Smic]

Вы сами разделили запись
Д 60 К 51 на две.
Значит различия в бухучете все-таки есть?
Я вовсе не хотел сказать, что предложенная мною схема единственно верна. Но вот отражать чужой оборот в книге продаж - ИМХО, не верно.
Когда Вы арендуете у обычного арендодателя помещение, вы же не включаете по такой аренде НДС в книгу продаж?

Я не разделил запись. Просто платеж аванса по аренде производилтся ддвумя платежными поручениями, отсюда и 2 проводки, но 60 Сч в обеих проводках имеет одно и тоже субконто.

Я и не предлагал отражать чужой оборот в своей книге продаж. В прелагаемой мною схеме, НДС по аренде КУГИ учитывается в моей книге покупок (у меня только дебетовые обороты 68 Сч).

[Из далека]

Я и не предлагал отражать чужой оборот в своей книге продаж.

Вот и я о том же. А sotnik пишет о счете-фактуре, который надо регистрировать и в книге покупок, и в книге продаж. Просто Вы в 12 посте упоминули во множественном числе о счетах-фактурах, это меня и смутило.

[sotnik]

Abra, Smic, Из далека, Я гомерически смеюсь! Дело в том, что я сам стоял за точку зрения учета только входного НДС в книге покупок, опираясь на то, что негоже писать себе в книгу продаж и Кт68 чужие обороты. Более того я и проводки делал по схеме предложенной Smic. Однако, на форуме же (только не помню этом или ином), консалтинговая компания при консультации и устная консультация ИМНС убедили меня в обратном. Уж не помню тонкостей, но типа того, что раз агент, то и следует отразить в кредитовом обороте (книге продаж) соответствующее агентское начисление. Я и перешел на метод описаный мной.
Теперь Конституционный суд высветил и еще один способ решения.
Впрочем полностью согласен, что проблема "дутая"! Как не крути - ты платишь сей НДС и зачитываешь его к вычету (при обычной системе н/обложения, ессно!). Остальное - бюрократическое оформление.

[Abra]

sotnik, не спора ради, а только для уточнения.
Я имел ввиду отражение и в книге покупок и в книге продаж. Всегда выступал за это.

[sotnik]

Abra, Я это понял! Я тоже отражаю так же! :-)

[Из далека]

Abra, sotnik, если Вы отражаете НДС и в книге продаж, и в книге покупок, то сумма НДС по аренде не уменьшает общую сумму НДС к уплате в бюджет. Или я не так понял?

[Abra]

Из далека, правильно.

[Smic]

Из далека, правильно.

А почему? Ведь по сути это НДС, уплаченный поставщику и он должен уменьшать НДС, начисленный к уплате в бюджет.

[sotnik]

Smic, Из далека, Любой абстрактный поставщик, получив плату за поставленный товар (работу, услугу), включающую НДС, должен отразить ее в книге продаж и заплатить этот НДС в бюджет. А покупатель предъявить данную сумму к вычету из своих платежей. Разве не так?
В данной ситуации Вы - налоговый агент. Заметьте, агент не по своему выбору, а по Закону. Т.е. Вы обязаны стать плательщиком НДС ВМЕСТО своего поставщика. Следовательно Вы выписываете сч.-ф. и отражаете требуемый бюджету платеж в книге продаж, за него! А ему платите сумму "голую", без налога. А потом поступаете обычным образом - возмещаете себе эту сумму из бюджета, т.е. отражаете эту сч.-ф. в книге покупок!
Проводки:
Дт20/Кт60 - 100р. - начислена задолженность по договору.
Дт19/Кт68 - 20р. - выписана сч.-ф. сделана запись в книгу продаж; начислена задолженность перед бюджетом в качестве налогового агента; учтен входящий НДС по договору.
Дт60/Кт51; Дт68/Кт51 - 120р. - оплата (два платежа 100+20, ессно)
Дт68/Кт19 - учтен входящий налог к возмещению (сделана запись в книге покупок).

В чем противоречие?

[Abra]

sotnik, исчерпывающе.

[sotnik]

Abra, спасибо!
Я чуть дополню. Smic, я не говорю, что второй способ, без отражения в книге продаж чем-то чреват! Отражай этот НДС входящим через 60-й счет, без записи в книгу продаж, на здоровье! Ошибки - нет! Есть противоречие буквальному смыслу налогового агентства и смыслу Кодекса, но ошибки в расчетах - нет! Более того я и сам так достаточно долго делал.

[Из далека]

sotnik, следуя Вашей логике, надо в книге покупок НДС к вычету отразить дважды: один раз за КУГИ, второй раз за себя (арендатора)?

[sotnik]

sotnik, следуя Вашей логике, надо в книге покупок НДС к вычету отразить дважды: один раз за КУГИ, второй раз за себя (арендатора)?

??????????? Из чего это следует?
Я и словами написал и проводками.... Где же Вы видите двойное отражение? Один раз "за КУГИ" в книге продаж и к-те 68-го, ругой раз - предъявление к вычету и, соответственно, в книге покупок.
Впрочем чего мог, я написал все. Добавлю, что арендую не одно помещение и сам сдаю (я и сам ГУП) и проверки были.

[Abra]

Из далека, не верно. только один раз. Смотрите проводки у sotnik в сообщении №25.