ТСЖ. Обязательные платежи

[ADSemenov.ru]

1. Кто устанавливает размер оплаты содержания общего имущества?—
Статья 137 ЖК
"... 1. Товарищество собственников жилья вправе: ...
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме ...
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ...
3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов ...".

Закон устанавливает безусловную обязанность члена ТСЖ оплачивать содержание общего имущества в своей доле в размере, установленном ТСЖ. Член ТСЖ может в любой момент выйти из ТСЖ.
В то же время из текста Закона явно следует возможность диктата со стороны ТСЖ размеров оплаты затрат по управлению общим имуществом и для собственников-нетоварищей.
Правда, размер оплаты должен быть подтверждён сметой, а смета должна быть обоснована. Но может ли влиять нетоварищ на размер з/п управленца или дворника в ТСЖ? — Нет. Следовательно, размер оплаты может отличаться от общегородских норм в разы. Учитывая то, что в ТСЖ будут организовываться собственники преимущественно с хорошим достатком и завышенными требованиями к содержанию общего имущества, такая ситуация более чем вероятна.

2. Кто определяет минимальные требования к содержанию общего имущества и минимальные платежи? —
Статья 12. ЖК
"... К компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений относятся: ... 2) установление требований ... к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах ...".
Статья 39. ЖК
"... 3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ ...".
Статья 155. ЖК
"... 4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда ... Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится [B]наймодателем[\B] этого жилого помещения ...".
Статья 156. ЖК
"... 1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства ...
3. Размер платы за пользование жилым помещением ... для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда ... устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) ...
5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг ...".

Таким образом, для нанимателей муниципального жилья установлен фиксированный размер оплаты содержания общего имущества дома, а разницу (если она есть) обязан доплачивать в ТСЖ собственник (муниципальный бюджет), даже если он не является членом ТСЖ!
Собственник же обязан подчиниться решению ТСЖ о размерах платежей, а если не согласен с ними, то оспаривать их в суде. Думаю, что это бесперспективное занятие...
Условия для "расслоения" жилых массивов на престижные и дешёвые дома, на мой взгляд, созданы и "процесс пошёл". Хорошо ли это или плохо — не знаю, но этот процесс, по крайне мере, обеспечит право выбора каждому гражданину уровня безопасности своего жилища, зависящего только от его финансовых возможностей.

3. Возможно ли увеличение платы за содержание общего имущества вследствие увеличения имущества?
Статья 36 ЖК
"... 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме ...".

Этот вопрос наиболее болезненный. ЖК РФ не определяет возможность большинства собственников (или членов ТСЖ) "заставить" насильно увеличить свою собственность собственников помещений в доме. Право собственности должно быть "приобретаемо" гражданином добровольно. Обоснование этого утверждения выходит за рамки ЖК РФ.
Поэтому, сообразуясь пока лишь со здравым смыслом и по аналогии с приведённой цитатой из ЖК делаем предположение: увеличение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Отсюда неутешительный вывод — установленный домофон не может быть общей собственностью дома до тех пор, пока не получено согласие всех собственников. Соответственно и платежи за его эксплуатацию любым несогласным собственником могут быть проигнорированы.
Однако домофон может быть собственностью ТСЖ и тогда платежи за эксплуатацию обязательны для членов ТСЖ.
Преодоление этой ситуации, возможно, лежит в области обоснования установки домофона (установки ворот, установки узла учёта тепла и т.п.) улучшением потребительских свойств общего имущества (а не увеличением количества его), что, на мой взгляд, полностью соответствует уставным целям ТСЖ и решение находится в прямой компетенции ТСЖ. Правда, при этом не ясен предел совершенствования имущества — можно ведь и вертолётную площадку оборудовать на кровле!

На этом я заканчиваю свои размышления и предположения и готов выслушать критические замечания.
Всех с наступающим Новым Годом.

[zas77]

1. Кто устанавливает размер оплаты содержания общего имущества?—
Статья 137 ЖК [COLOR="Sienna"]
"... 1. Товарищество собственников жилья вправе: ...

Извините, сударь, но в Жилищном Кодексе таких слов нету. Ни в этой ни в других статьях этого древнейшего кодекса, кодекса-долгожтеля нет ничего подобного .
Пожалуйста, не вводите в заблужение своих собеседников и уточните первоисточник своих цитат

И ещё. Вы рассуждаете так, как будто бы это только вводится. Дорогой мой, проснитесь! Ещё в 60-х годах прошлого столетия мои сотрудники вступали в ЖСК, чтобы жить в собственных квартирах. Если бы ЖСК, а теперь и ТСЖ были такими, как Вы их себе представляете, то их бы давно не было. А то, ввели ещё с нового года закон на ЖНК (Жилищные накопительные кооперативы).
Как Вы на это смотрите?

[ADSemenov.ru]

... в Жилищном Кодексе таких слов нету ... кодекса-долгожтеля ... Дорогой мой, проснитесь!.. /zas77/

Если говорить о долгожителе, то это о ЖК от 1986 года, который с ограничениями от 1998 года действовал в аккурат до 01 марта 2005 года. Вот тогда я и проснулся — с введением нового Жилищного Кодекса (N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

На всякий случай обращаю внимание, что цитаты из ЖК выделены цветом.
Так же ещё раз напоминаю, что Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ признал утратившим силу Федеральный закон от 15 июня 1996 года №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (Собрание законодательства РФ, 1996, №25, ст.2963).

Или с 01.04 2005 произошли какие-то изменения в ЖК, которых я не заметил?

[zas77]

Если говорить о долгожителе, то это о ЖК от 1986 года, который с ограничениями от 1998 года действовал в аккурат до 01 марта 2005 года. Вот тогда я и проснулся — с введением нового Жилищного Кодекса (N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Так же ещё раз напоминаю, что Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ признал утратившим силу Федеральный закон от 15 июня 1996 года №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (Собрание законодательства РФ, 1996, №25, ст.2963).

Во-от!!!
Наконец-то, я выудил у Вас откровенное признание.
А Вы считаете, что все форумчане должны догадываться какой закон Вы имеете ввиду?
Вам трудно было эту ссылочку выполнить, когда Вы только начали цитировать этот кодекс. Это хорошо zas77 такой нахальный оказался А что должны делать другие, особенно, те, кто Гарант раз в 3 года обновляют?

Ну, вот и Дед Мороз приближается.

[Lisaya]

минимальные требования к содержанию общего имущества

170 Постановление Госстроя" Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда". А если совсем минимум, то ЖК - основной критерий безопасность проживания.

собственником могут быть проигнорированы.

Мы плату брали и люди платили,небольшая сумма, удобство и прочее.
А вообще-то , правительство должно было принять около 60 документов дополняющих и разъясняющих,принято 2 и еще 4 на рассмотрении

[Lisaya]

ст.156
8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Что еще вы хотите прочитать или услышать?Определяете сами

Кстати, домофон это уже коммерция

[zas77]

Кстати, домофон это уже коммерция

Может и Вывоз мусора, и Телеантенна, и Радиотрансляция тоже коммерция?

[Lisaya]

Радиотрансляция и антенна - это коммерческая деятельность тех организаций, которые данные услуги предоставляют. Они не входят ни в коммунальные услуги, ни в эксплуатацию жилья по госстандартам.(Существуют и такие )Поэтому мы давно перевели жителей на прямые договора и с этим не связываемся. Если же кто-то пропускае их через себя, то все будет зависеть от характера заключенного договора, в данном случае я бы предложила транзит (опять же потому,что это не коммунальная услуга).Вывоз мусора - это составляющая эксплуатации жилья, это не коммерция.У нас даже в квитанциях с этого года нет такой услуги, только эксплуатация

[zas77]

Статья "Запорное устройство" у нас была раньше. Потом поставили домофон, и 2 года мы платили конкретно поставщику услуг. С нового года включили снова в общий платёжный документ с наценкой не более 10 %.

Ни ТСЖ, ни ЕИРЦ не являются поставщиками этих услуг. Поэтому, не надо им приписывать коммерческой деятельности.

[Lisaya]

Найдите мне где-нибудь ссылочку, что домофон является конструктивным элементом дома и я с вами соглашусь
все ,что угодно, но это выборный орган решил и жильцов убедил, что для охраны общего имущества нужен домофон. Для осуществления функции управления общим имуществом и для эксплуатации общего имущества домофон не нужен.

[Никма]

У нас даже в квитанциях с этого года нет такой услуги, только эксплуатация

m`m, я правильно поняла, что "вывоз мусора" будет включен в эксплуатацию.А почему? У нас в присылаемых извещениях всегда первой строкой шло "содержание и текущий ремонт жилья" ( мусор-отдельной строкой). Новых извещений мы не получили пока, но в новых тарифах,утвержденных горсоветом, указано "оплата за содержание и ремонт жилья". Это принципиально, как назвать начисления? Или нет?

[ADSemenov.ru]

Найдите мне где-нибудь ссылочку, что домофон является конструктивным элементом дома /m'm/

Все виды замков, шпингалеты на лестничных окнах и прочая чепуха не упоминаются ни в каких сссылках, но являются конструктивными элементами общего имущества. "Преобразование" простого замка (или его отсутствия) в домофон является реконструкцией дома и относится к компетенции общего собрания собственников и решается суперквалифицированным большинством — единогласно.
Если в доме была произведена реконструкция с соблюдением требования ЖК, то результаты её становятся общим имуществом всех собственников и ТСЖ вправе выставлять счета на эксплуатацию результатов реконструкции.
Если домофон был изначально, при постройке дома, то он изначально являлся конструктивным элементом и своё согласие с этим собственник выразил фактом покупки квартиры.

[Lisaya]

Ну и не выделяйте тогда домофон,спрячьте его в содержании.Никма, Вы бы написали откуда вы.У нас мусор не выделяется, так прописано в городском постановлении. К коммуналке мусор отнести нельзя, поэтому отнесли его в содержание и все.

Это принципиально, как назвать начисления? Или нет?

Принципиально разделить содержание и коммуналку.

[Никма]

У нас мусор не выделяется, так прописано в городском постановлении.

Я так и думала , что органы местного самоуправления вправе это решать. Сама я из Подмосковья. Но тема ТСЖ мне слишком близка, и вообще интересно, как в других регионах решаются вопросы ЖКХ.

Принципиально разделить содержание и коммуналку.

Согласна.Особенно это принципиально , когда возвращаем деньги из бюджета на льготные категории жильцов. У нас таких 25% от общего числа жильцов.

[Над.К]

Тут ссылочку на письмо дали в соседнем посте. Вот Вам свеженькое мнение Минфина. Бред, как всегда.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 28 октября 2005 г. N 03-11-05/91


Товарищество собственников жилья, зарегистрировано в июле 2005 года, является некоммерческой организацией. Осуществляет управление недвижимым имуществом (код ОКВЭД 70.32), своих собственных помещений не имеет.

При постановке на налоговый учет, товарищество подало заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения.

ТСЖ будет собирать с собственников помещений платежи за коммунальные услуги (как транзитная организация), плату на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, целевые взносы, предусмотренные действующим законодательством для осуществления уставной деятельности.

Просим дать разъяснение:

1. Правомерно ли ТСЖ применять упрощенную систему налогообложения, если деятельности ТСЖ не является коммерческой деятельностью, связанную с получением дохода.

2. Необходимо ли ТСЖ (на основании Федерального Закона N 54-ФЗ от 22.05.03) применять контрольно-кассовый аппарат при осуществлении наличных денежных расчетов с жильцами по: платежам за коммунальные услуги, платежам на текущий и капитальный ремонт общего имущества.


Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо о возможности применения упрощенной системы налогообложения товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) и сообщает следующее.

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ при условии соблюдения всех требований, установленных главой 26.2 Кодекса, праве применять упрощенную систему налогообложения, что подтверждает Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 12.10.2004 N 3114/04, согласно которому автономная некоммерческая организация вправе применять упрощенную систему налогообложения.

В соответствии с поправками, внесенными Федеральным законом от 21.07.2004 N 101-ФЗ "О внесении изменений в главы 26.2 и 26.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах, а также о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" в подпункт 14 пункта 3 статьи 346.12 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), которые вступают в силу с 1 января 2006 года, прямо указано, что некоммерческие организации вправе применять упрощенную систему налогообложения.

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, определяют объект налогообложения в соответствии с положениями статьи 346.15 Кодекса. Доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества, имущественных прав и внереализационные доходы, учитываемые при налогообложении, определяются в соответствии со статьями 249 и 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения организациями не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса.

В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 251 Кодекса целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях в виде вступительных взносов, членских взносов, целевых взносов и отчислений в публично-правовые профессиональные объединения, построенные на принципе обязательного членства, паевых вкладов, а также пожертвований, признаваемых таковыми в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, не учитываются при определении налоговой базы. При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений.

Вместе с тем, в целях статьи 251 Кодекса целевыми, не учитываемыми при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций, признаются только вступительные и членские взносы и паевые вклады в некоммерческие организации, к которым рассматриваемые выше платежи членов ТСЖ не относятся.

Исходя из изложенного, плата членов ТСЖ за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плата за коммунальные услуги квалифицируются в качестве выручки от реализации работ, услуг и, соответственно, учитываются ТСЖ при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому при применении упрощенной системы налогообложения.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) с использованием платежных карт" налогоплательщики, в том числе и применяющие упрощенную систему налогообложения, в случае продажи товаров, выполнении работ или оказании услуг на территории Российской Федерации обязаны применять контрольно-кассовую технику, включенную в Государственный реестр контрольно-кассовой техники.


Заместитель директора
Департамента А.И. Иванеев

[zas77]

Вместе с тем, в целях статьи 251 Кодекса целевыми, не учитываемыми при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций, признаются только вступительные и членские взносы и паевые вклады в некоммерческие организации, к которым рассматриваемые выше платежи членов ТСЖ не относятся.

У меня нет слов

[Никма]

У меня тоже нет слов -одна музыка... Сплошные противоречия...Уже ничего не понимаю. Норочно, что-ли так разъясняют, чтобы потом по полной программе оштрафовать!?

[Над.К]

Данная позиция Минфина очень спорна. И юридически ничем неподкреплена.

[Никма]

Я абсолютно согласна. Спасибо за помощь по-существу.

[zas77]

Данная позиция Минфина очень спорна. И юридически ничем неподкреплена.

Я что-то никак не могу найти этот документ.
Над.К, не подскажете страничку сайта? Там нет никаких иных толкований или ещё чего?
Гарант у меня старый. Поэтому искать там бессмысленно. Давно жду обещенный мартовский, потому что раскошеливаться на него дороговато.

[Над.К]

zas77 я же выложила текст письма. Какой документ Вы еще хотите? Ответ на частный запрос, никаких комментариев, естественно нет. А тексты писем Минфина прекрасно ищуться на сайте самого Мифина http://mfportal.garant.ru/profiles/minfin
Там, правда, с задержкой они появляются. Сейчас последнее письмо от 22.11.05г. Зато бесплатно

[zas77]

тексты писем Минфина прекрасно ищуться на сайте самого Мифина http://mfportal.garant.ru/profiles/minfin
Там, правда, с задержкой они появляются. Сейчас последнее письмо от 22.11.05г. Зато бесплатно

Вот, что я хотел у Вас узнать.
Спасибо.
Загрузка у меня идёт нормально, без заметной задержки. Только с поиском пока ничего не получается.

[Над.К]

Не, я имела ввиду задержку по датам Найти письмо, к примеру, от 30 ноября там сейчас нельзя, оно появится числа 20 декабря. А с поиском у меня все в порядке. Особенно когда номер письма известен. И по датам очень даже получается искать.

[zas77]

Над.К, главное, что Вы мне указали на этот КОЛОДЕЦ . А освоить, на досуге освою.

[Lisaya]

Ну бред, бред.Я это письмо на клерке уже читала.У нас и ТСЖ и мелкие УК работают на упрощенке.

[Никма]

m`m.

У нас и ТСЖ и мелкие УК работают на упрощенке.

извините, что вопрос несколько не по теме. А какие плюсы и минусы Вы имеете, перейдя на упрощенку ( касательно ТСЖ). Именно из Вашего опыта.
Я перечитала все про УСН на форуме, но не получила полного удовлетворения.

[Lisaya]

Не требует высшего пилотажа от бухгалтера в плане решение облагать прибылью не облагать,мы здесь уже две недели решить не можем коллективно.А там один человек и не очень высокого опыта, нет проблемм с решение транзит коммуналка или нет, коммерческая деятельность или нет,на соцналоге экономия.Заплатил с доходов и спи.( И пусть на меня не обижаются бухгалтера упрощенцы,просто ТСЖ такая бяка )Пока не утрясут законодательно с определением взносы это или нет и прочее лучше себе подстелить,с точки зрения бухгалтерии
Кстати, опыт не совсем мой.Просто, когда я ушла из ТСЖ ( а было это 6 лет назад) с дешушками контакт не прекратился и я в курсе их дел, а еще это мнение наших аудиторов, очень сильной фирмы в вопросах ЖКХ.

[Никма]

Спасибо большое за ответ!

Пока не утрясут законодательно с определением взносы

В этом вся проблема.Уже надоело "финты ушами" делать. Надеялись, что в этом году будет просвет в этом вопросе.Зря надеялись, романтики! Лучшего ждать не приходится. Вот только мы опоздали подать заявление до 30 ноября о переходе на УСН в 2006 году (насколько я правильно понимаю) .
В головке все улеглось(пока!!!).
Спасибо всем за помощь.Всех с наступающим Новым годом! Поменьше депрессий от внесения изменений в НК и т.п. , успехов во всем и, естественно, любви...

[zas77]

m'm, не стоит под Новый год огорчаться и растраиваться.

Вопрос, конечно, проблемный.
В Москве в своё время различные ЖСК объединились в Московский Союз ЖСК с председателем Григорьевым Валентином Алексеевичем с офисом на Проспекте Мира, 19. Раз в неделю по средам идёт приём председателей и бухгалтеров ЖСК и ТСЖ. Периодически читаются лекции по бухучёту опытным в этой области специалистом Светланой Васильевной (фамилии не знаю).
Если Вы с ними не знакомы, то можете заглянуть на их сайт
http://www.moskv.ru/article.php?article=554
Я надеюсь, Вы (и не только Вы) найдёте много онтересного.

Говорят, Кузнецов из Марьино аналогичный Союз ТСЖ создал . Но тут я не в курсе

Если Вы знаете о создании в своём городе чего-то подобного, то напишите . Я думаю, все будут только благодарны .

[Lisaya]

Спасибо, конечно, но я не расстраиваюсь, кроме того ,я глбух крупной управляющей компании и стаж в ЖКХ более 8 лет.но на сайт загляну, любопытно.Далее, идеологи движения и у нас конечно есть, всякие ассоциации и союзы, но я противник ТСЖ,именно благодаря работе в ТСЖ на протяжении 2хлет