Бизнес в ЖКХ

[наивный]

Есть большое желание создать в поселке с населением около 10000 человек (ленинградская область) создать альтернативные услуги ЖКХ.
Например предложить селянам услуги дворников, сантехников, электриков, маляров и т.п.
Предположив ситуацию, что при создании ТСЖ многие захотят получить эти услуги вместо стандартных, как они смогут их получить?
Ведь ТСЖ будет выбирать управляющую компанию, а уже сама компания будет искать субподрядчиков.
Если в области будут работать лишь несколько управляющих компаний, то этот крупняк наверняка имеет свои собственные службы, или, по крайней мере, опыт по их быстрому созданию на месте. Или же, в правительстве лен. области есть проект создания единой управляющей компании, что не лучше .
Т.е. у меня в этом высока вероятность остаться не у дел, вопреки пожеланиям жильцов.
Подскажите, как лучше поступить, может есть какие-то мысли или предложения.
Конечно, в итоге хочется создать управляющую компанию, которая бы полностью взяла на себя коммунальное обслуживание домов и раонов поселка, но из скудного материала не совсем понятно какого уровня может быть этот бизнес. Где-то читал, что существующее ЖКХ будет акционировано крупными инвесторами. Если это произойдет, то о каком малом бизнесе в ЖКХ может идти речь?
Создавая такую УК придется взять на себя капитальный и текущий ремонт житлого фонда, энерго, водоснабжение, водотведение и прочее. Всем известно в каком состоянии находятся эти системы, не совсем понятно, кто захочет взять это все на себя без дотаций государства??? (по крайней мере, до момента приведения этого всего в надлежащий вид)
От монополии областного водоканала избавится не получится никогда, а вот энерго- и тепло- снабжение можно организовать на местах, через строительство ветряков и миникотелен. В случае с миникотельнями ТСЖ самостоятельно будет решать когда начинать сезон и какую температуру теплоносителя подавать в жилище! Правильная организация работы ветряков не только способна обеспечить электроэнергией поселение, но и своим примеров показать окружающим способы природоохраны.
Скажите, возможно ли создать управляющую компанию в рамках малого бизнеса?

Столько разрозненной информации, голова идет кругом, но очень хочется начать свой бизнес в этом направлении.
Подскажите с чего начать. Что можно сделать имея небольшой стартовый капитал около 50тыс$ и огромное желание учиться и работать.
Спасибо.

[Lisaya]

Что можно сделать имея небольшой стартовый капитал около 50тыс$ и огромное желание учиться и работать

Ничего! Для начала нужно желание жителей в выборе вашей УК.При ветхости сетей и самого жилфонда ваши 50000*28=1400000, хватит на 2 месяца, а потом пойдут неплатежи населения. Для начала познакомтесь с объемами работ в 170 постановлении Госстроя

[наивный]

Ничего! Для начала нужно желание жителей в выборе вашей УК.При ветхости сетей и самого жилфонда ваши 50000*28=1400000, хватит на 2 месяца, а потом пойдут неплатежи населения. Для начала познакомтесь с объемами работ в 170 постановлении Госстроя

Благодарю.

Только насчет неплатежей необъективно, можно этого избежать, если параллельно вести грамотную работу с населением.
Уже нашел людей с опытом организации УК, трудностей много, но где их нет?

[Lisaya]

Только насчет неплатежей необъективно, можно этого избежать, если параллельно вести грамотную работу с населением.
Уже нашел людей с опытом организации УК, трудностей много, но где их нет?

Ой, а не расскажете ли как это - грамотно?Я в ЖКХ 7 лет работаю и могу судить об объективности.

В регистрации УК и организации ничего сложного нет.Сложности в работе будут.

[наивный]

Ой, а не расскажете ли как это - грамотно?Я в ЖКХ 7 лет работаю и могу судить об объективности.

В регистрации УК и организации ничего сложного нет.Сложности в работе будут.

Ваша ирония тут ни к чему. Я за советом пришел, а не за насмешками.
Раз вы работеете в ЖКХ, поделитесь лучше опытом.

Насчет грамотной работы с населением , основываюсь на опыте уже стартовавших УК. Информация по этим вопросам стала появляться в интернете, + появились знакомые, которые смогли успешно вести такой бизнес в течение 2 лет.

[наивный]

Если все что написано в 170 постановлении Госстроя выполнялось нашими ЖЭКами, мы бы жили в шоколаде.
Но этого не происходит даже на 10 часть, и я не думаю, что частным управляющим компаням все эти требования обязательны к исполнению в полной мере. Это просто не возможно, чисто по-человечески.
А вообще, спасибо за документ, ничего нового там для себя в целом не открыл, а вот по пунктам очень хорошо и подробно написано.
2. С чего вы взяли что 1400000 хватит на 2 месяца???
Это на какой объем жилого фонда?
Кстати, собираемость платежей в моем районе составляет свыше 90% уже сейчас.

[Lisaya]

собираемость платежей в моем районе составляет свыше 90% уже сейчас.

Ну и у нас в среднем 96, и что? Задолженность населения уже превысила начисления за 1,5 месяца. Это только сначала кажется, что 10% не так уж и много, со временем они перерастают в дикие суммы.

Но этого не происходит даже на 10 часть, и я не думаю, что частным управляющим компаням все эти требования обязательны к исполнению в полной мере. Это просто не возможно, чисто по-человечески.

Очень ошибаетесь,не делается из этого процентов20%,а УК должны будут подчинятся законодательству РФ.Жилищная инспекция, СЭС, пожарники-это только малая часть проверяющих.Самый главный проверяющие будет городская власть, тепловики (вот этот бизнес вообще не подминаем под себя,уже крепко поделен),проведение конкурса опять же хаставит вас подчиняться.Социальная значимость данной улсуги не позволит вам творить самостоятельно. Доля муниципального жилья (не все ведь приватизировали) дает городским властям право голосовать на собрании жильцов, не проводя конкурсов, так что 17 постановление будет вашей библией.
В СПб есть учебный центр "Прогресс",в интернете они тоже есть, посмотрите план семинаров,может что-то понравится.

[Lisaya]

2. С чего вы взяли что 1400000 хватит на 2 месяца
Это на какой объем жилого фонда?

На свой прикинула, у нас больше 2 млн кв м.
Да, про малый бизнес, приватизировать будут сети и трубы, а вот эксплуатацию оставят малому.

[Топочка]

Добрый день!

Может, совет пригодится. По опыту знаю, что тариф на тепло - самый завышенный изо всех тарифов ЖКХ. Кроме того - теплоснабжение наиболее дискретизирумый (дробимый) тип услуг ЖКХ.Мы анализировали этот рынок и пришли к выводу, что в малых городах начинать лучше всего с миникотельных с параллельной работой по объяснению жителям подключаемых домов о пользе добровольной установки счетчиков тепла (против цифр не попрешь, даже вечно мерзнущая бабулька сегодня не потребляет столько, за сколько платит).

АК

[Арифметика]

Советую не путать постное с пресным.
В нашем небольшом городе есть организация, у которой всё жильё на балансе. Она и заключает договоры с населением с одной стороны и с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг с другой (с Водоканалом, теплосетями, телевидением и пр. ) Всего таких предприятий больше 10. Только жильё обслуживают 4 предприятия, 2 из которых частники ЧП. Станьте 1 из них. Но приготовьтесь к тому, что расплачиваться с вами будут с учетом задолженности населения. Расчетный центр, Служба Заказчика иили ещё кто - в каждом городе этим занимаются разные конторы.

[Lisaya]

Арифметика, Вы как раз прелагаете стать подрядчиком УК.А люди хотят создать УК. Расчетный центр всего-лишь агент и деньги он отдает все, за исключение своего вознаграждения

расплачиваться с вами будут с учетом задолженности населения.

УК сама расплачивается с подрядчиками, а вот с ней - население напрямую! через агента где-то

[наивный]

m'm
Спасибо, все советы принял к сведению.
Конечно, пытаться обслуживать 2 млн кв метров на первых порах, при отсутствии опыта, для нас путь к банкротству. Для начала поробуем работать с 5-6 120-кв домами.
Библию изучим тщательнее
Большинство квартир в домах приватизированы, муниципальных очень мало.
По проверкам, если все получится, задам вопросы попозже.

to Тапочка
По миникотельным в моем поселении вопрос лучше даже не открывать.
Существующая котельная в нормальном режиме обслуживает основное предприятие поселения. Кроме основного режима, она может работать на полную мощность, но в этом случае, тепла хватит и предприятию и 3 таким поселениям как наш. По другому она, в силу технологическиъх особенностей, работать не может.
Получается, что жители вынуждены платить/неплатить за неизрасходованное тепло!
Вопрос по котельным стоит остро, НО, новая администрация уже положила глаз на строительство новой, общепоселковой котельной, и этот кусок они уже не отдадут. Говорят, что уже имеют ТО строительства.
ТАк что, "порвут".

[Lisaya]

и этот кусок они уже не отдадут. Говорят, что уже имеют ТО строительства.
ТАк что, "порвут".

Примерно это я пыталась расписать, но видимо, был очень большой текст и комп завис. Ну если кратенько: социально значимая услуга,т.е тарифы нужно будет утверждать и доказывать.Поставить тарифы равные ратратам и проценту прибыли не дадут, а значит нужно выдавать столько гкалл, сколько ваш поселок не съест.
Для обслужиавания 5-6 домов важно - поставить приборы учета на дом,а населению выставлять по нормативам.Тогда появится возможность какой-никакой прибылешки, которую съест стоимость обслуживания. Но что будет в следующем году и как будем жить-работать, одному богу известно, т.к к ЖК должны принять массу нормативки, которую еще не приняли,могут и не успеть,а могут принять 31 декабря.

[Lisaya]

Ребяты, если заниматься одной эксплуапацией, чем по сути и занимаются УК, не снабжать самостоятельно вырабатываемой энергией разных видов, то это очень нестабильный бизнес!

[Арифметика]

Притом, куча согласований тарифов на разных уровнях от Региональной Энергетической комиссии до местных депутатов...

[наивный]

Ребяты, если заниматься одной эксплуапацией, чем по сути и занимаются УК, не снабжать самостоятельно вырабатываемой энергией разных видов, то это очень нестабильный бизнес!

Я понимаю и полностью согласен с вами, но в моем случае речь идет о малом бизнесе.
Конечно, цель - вырасти в самотоятельную обслучивающую компанию с полноценным набором собсвенных услуг.
Постепенно, при определенном уровне доверия (если все получится) можно будет взять на обслуживание районы соседних городков и частные садоводческие секторы. А там и до своей канализации можно вырасти и до энергостроительства.

Сейчас, важно успеть вступить в игру, получить авторитет и опыт.
На базе УК мы планируем создание собственных служб обслуживающего персонала (сантехники, электрики, уборщики, озеленители и т.п.)

Кроме нас, в нашем поселении этим вряд ли кто-то займется, демографический уровень катится в пропасть.

Еще раз благодарю за ваше внимание.

Арифметика
Я думаю, что с согласования тарифов и нужно начинать разговор с местной властью. Если разговора не получится, тогда моя идея точно окажется бессмысленной.

[Lisaya]

Да вообще нужно начинаь, имея вход во властные структуры.

демографический уровень катится в пропасть. УК в обстаных наших городах за голову хватаются, не тработы у людей, естественно нечем платить,а когда нечего кушать о плате за квартиры вообще не думают! При переходе на 100% оплату населением есть очень большой риск.
в любом случае удачи! Пишите. А на учебный центр в Питере обратите внимание, не скажу,что хороший очень, но знания систематизируют, новое дают.Сейчас как раз вал семинаров про УК.

[наивный]

Вот проблема, с которой сталкнули создатели ТСЖ в Москве: "Решили с 01 января 2006 г. заключить договоры на обслуживание Мосводоканалом, Мослифтом, Мосгортепло, а они нам выкатили тарифы как для коммерческих организаций. Хотелось бы узнать, по каким тарифам они должны с нами сотрудничать. Ведь ТСЖ само не потребляет их услуги, а передает их жильцам. На какие нормативные акты нам ориентироваться. "

Заранее предположу, что нашей УК счета будут высталены таким же образом.
Это единственный вариант?
Или можно все же получить эти услуги по ценам для потребителей?
Как и о чем разговаривать с ними?
Нет ли в интернете примерных образцов договоров с компаниями поставщиками услуг и подрядчиками?
Можно ли попросить вас прислать мне типовые образцы такой документации.
Так же сильно нуждаемся в уставе УК.
Спасибо.

[Lisaya]

Заранее предположу, что нашей УК счета будут высталены таким же образом.

Ничего подобного - тарифы для населения.

Заранее предположу, что нашей УК счета будут высталены таким же образом

Бред полный,поищите постановление РЭК по г.Москва там должны быть тарифы для населения.

Можно ли попросить вас прислать мне типовые образцы такой документации.
Так же сильно нуждаемся в уставе УК.

Пишу честно,интелектуальный труд нашего юриста,если готовы заплатить, то поговорю с ним.Пишу про деньги, т.к один раз нас уже кинули,комплект документов большой и того стоит.И юрис наш того стоит.Не могу разбазаривать его труд. Уж, извините.
А с ТСЖ - начните с того, что это жилой дом,вот если у нем есть нежилые помещения - то тут по тарифам для организаций

[наивный]

Ок, спасибо успокоили.
Я привел московский пример просто для наглядности, мы начинаем работать в лен.области.
Про труд юриста согласен, он того стоит, но нам уже удалось найти нужные документы и получить некоторые консультации у юристов, пока бесплатно
На всякий случай, напишите пожалста, сколько будет стоить ваш компл. документов и что туда входит.

Вот еще вопросик появился, может знаете.
С какими вопросами может обратиться собственник жилья в свое ЖКО для получения инфы о состоянии дома, неплательщиках и пр. и в каком виде? Должны ло ЖКО ответитить и в какие сроки?
Это нужно для предварительной оценки состояния дома.
Спасибо

[Lisaya]

Это нужно для предварительной оценки состояния дома.

БТИ адназначна

С какими вопросами может обратиться собственник жилья в свое ЖКО для получения инфы о состоянии дома, неплательщиках и пр. и в каком виде? Должны ло ЖКО ответитить и в какие сроки?

Ага,я и отвечаю очень быстро - собственник дома КУМИ(КУГИ), туда и пожалуйте с вопросами.
В Питере уже накоплен большой опыт работы, даже вперед ЖК, к тому же именно в Питере по итогам квартала издается книжечка с балансами жилищных предприятий!!! Когда узнали - были поражены.Тираж небольшой, но может вы сейчас успеете купить.Мы не смогли(в декабре ее в книжных не было)

[наивный]

Шпасибо

Скажите еще пожалуйста ,как быть со льготниками? Льготникам полагается скидка только на энергоресурсы? Кто вернет эти деньги, когда, кому?

Как начинать первый месяц работы? Нужно успеть обсчитать всех, напечатать квитанции и собрать деньги и уж потом расчитаться с поставщиками ресурсов и подрядчиками.

[наивный]

Вот еще вопросик.
Уже неделю учавствую в дискуссиях на юридических форумах о форме управления МКЖД.
вопрос:
Существует ли альтернатива заключения договора с УК, путем заключения индивидуальных договоров с каждым собственником???
а. да, сейчас напишу какая
б. есть вариант, когда решение о выборе принимают 50%+1 собственник (без вских ТСЖ), а потом договор заключается со 100% жильцов (не спрашивая то меньшинство которое не согласилось)
в. нужно получить 100% согласие всех жильцов и заключить с ними 100% договоров

[Lisaya]

Существует ли альтернатива заключения договора с УК, путем заключения индивидуальных договоров с каждым собственником

Нет.Мое мнение и мнение наших юристов. А как это на практике реализовать? В доме есть общее имущество и обслуживать его будете вы. И кто-то еще,раз другие квартиры заключили с чем -то договор? Как будете делить общее имущество? Пропорционально площади? Представляю себе задвижка на тепло в подвале 27 % кто-то,73% вы? Хотелось бы на это посмотреть.

б. есть вариант, когда решение о выборе принимают 50%+1 собственник (без вских ТСЖ), а потом договор заключается со 100% жильцов (не спрашивая то меньшинство которое не согласилось)

и заключить с ними 100% договоров

Вот так.

Ходят споры о том, что на коммунальные услуги можно заключать договора индивидуальные, но это тоже не верно, т.к кто-то должен нести эксплуатационную ответсвтенность и обеспечивать безопасность проживания, кстати, эта безопасность прописана везде, начиная от ГК и заканчивая всякими отраслевыми документами.

Теперь льготы. Льготы есть: федеральные, областные, городские, далее они дробятся, что-то на коммуналку, что-то на содержание жилья.Соответственно, смотрите местное законодательство.Предоставлять их вы обязаны вне вашего желания, а потом самостоятельно разбираетесь с бюджетом. Монетизации льгот в ЖКХ пока не будет,бояться наши власти, а вот субсидии пойдут адресно гражданину, а вы потом будете их выцарапывать и граждан.

[наивный]

Но ведь меньшитнство может просто уклониться от подписания договоров, и вообще, собственник квартиры мог уехать на север и сдать ее на 5 лет или оставив там жить детей, как же я заключу с ним договор???
Кроме того, в квартире могут быть два или более собственников, что еще больше усложняет задачу.
При таком подходе у нас только трансакционные издержки вылезут в хорошую копейку. попробуй-ка найди всех жильцов, да еще и договора со свеми заключи.
Должен быть выход, должен!

[Lisaya]

Должен быть выход, должен!

Пожалуйста, ЖК и ГК! Собственник обязан нести бремя ответственности и содержания. Договор на управление мы заключаем с домом. Не совсем понятен вот этот момент,со старшим по дому что-ли?
У нас не со всеми есть индивидуальные договора. тем не менее начисляем по прописанным ( где соцнайм)или 1 собственнику(где собственники и нет прописанных или по прописанным)Данные паспортной службы.С собственниками только то полохо,что нет договора-нет кол-ва проживающих ( если не прописались)в начислениях угораем. А народ платит и без договоров

[наивный]

Договор на управление мы заключаем с домом. Не совсем понятен вот этот момент,со старшим по дому что-ли?

Значит этот старший по дому, должен быть официально назначен остальными собственниками.
Я понимаю что можно не со свеми договор заключить, просто как потом взыскивать с неплательщиков
Да и льготы админстрация должна возмещать на основе говора, я так думаю, иначе вообще ничего не отдадут.

У нас не со всеми есть индивидуальные договора. тем не менее начисляем по прописанным ( где соцнайм)или 1 собственнику(где собственники и нет прописанных или по прописанным)Данные паспортной службы.С собственниками только то полохо,что нет договора-нет кол-ва проживающих ( если не прописались)в начислениях угораем. А народ платит и без договоров

В паспортном столе как данные получили? Денюжку им принесли или они на добровольных началах?

Такая вот проблема возникла.
В поселке были выборы месяц назад, выбрали новую администрацию, но к работе они приступят только 1 января! А пока старая администрация работает и пытается побольше поднасрать новой (ибо выборы проиграны). Кроме того глава старой администрации тоже желает создать что-то типа ТСЖ, только сразу на весь район (хитрый какой, но ему плевать на все эти кодексы, он просто бабла решил еще маленько поворовать, так что ему до законности всех доков...)
Суть в том, что нового мера еще нет, а старый только мешать нам будет работать изо всех сил, т.к. он тоже на этот сегмент, как на кормушку нацелен.
Вот и не знаем что делать с кем тарифы согласовывать и у кого льготы выпрашивать.
Тяжелый случай! Млин.

Еще вопросик прорисовался.
Каким програмным обеспечением пользуетесь для расчета квартплаты?
Где печатаете платежки, в бухгалтерии или в типогрифии какой?
Спасибо.

[Аноним]

Значит этот старший по дому, должен быть официально назначен остальными собственниками.
Я понимаю что можно не со свеми договор заключить, просто как потом взыскивать с неплательщиков
Да и льготы админстрация должна возмещать на основе говора, я так думаю, иначе вообще ничего не отдадут.

В паспортном столе как данные получили? Денюжку им принесли или они на добровольных началах?

Такая вот проблема возникла.
В поселке были выборы месяц назад, выбрали новую администрацию, но к работе они приступят только 1 января! А пока старая администрация работает и пытается побольше поднасрать новой (ибо выборы проиграны). Кроме того глава старой администрации тоже желает создать что-то типа ТСЖ, только сразу на весь район (хитрый какой, но ему плевать на все эти кодексы, он просто бабла решил еще маленько поворовать, так что ему до законности всех доков...)
Суть в том, что нового мера еще нет, а старый только мешать нам будет работать изо всех сил, т.к. он тоже на этот сегмент, как на кормушку нацелен.
Вот и не знаем что делать с кем тарифы согласовывать и у кого льготы выпрашивать.
Тяжелый случай! Млин.

Еще вопросик прорисовался.
Каким програмным обеспечением пользуетесь для расчета квартплаты?
Где печатаете платежки, в бухгалтерии или в типогрифии какой?
Спасибо.

Можно посмотреть на сайтах предлогают програмное обеспечение по расчету квартплаты типа"Единый расчетный центр" устанавливаешь на комп. забиваешь данные.

[Lisaya]

Значит этот старший по дому, должен быть официально назначен остальными собственниками

Я уточнила, с домом подписываем протокол общего собрания, договора с гражданами,как правило, они от договора не отказываются, там ведь ваши обязанности прописаны.

Да и льготы админстрация должна возмещать на основе говора, я так думаю, иначе вообще ничего не отдадут.

Нет, не администрация, ФБУ, органы соцзащиты, где как.
А вообще-то ищите ходы в жилищную инспекцию, управление ЖКХ областное,доберитесь наконец, до Васильевского острова в Питере, Средний проспект д36/40, они вас сведут с умным аудитом,заплатите за консультацию www.cntiprogress.ru
Теперь про програмное обучение, у нас эти програмы делают центр"Бонус" (мне сама фирма не понравилась),они есть в инете, адрес не знаю и СКБ-Контур (по поиску наберите я в клерке уже указывала их адрес (приятная очень фирма) У нас расчеты ведет расчетно-кассовый центр и мы програмой не озадачены.Раньше работали на своей.

Вот и не знаем что делать с кем тарифы согласовывать и у кого льготы выпрашивать.

Ищите областную жилищную власть,ищите постановление по тарифам на сегодняшний день в качестве примера, ищите умного экономиста-жиилщника (лучше уже их работающих на вашей территории,за деньги согласятся, а может и работу в перспективе предложите,но только не из предприятия работающего на бюджете) для расчета собственных тарифов, которые вы и предложите гражданам

[Lisaya]

Поделитесь, пожалста, адресами сайтов, где идет обсуждение