Права на землю при покупке здания

[sema]

п. 1, п. 3 ст. 552 ГК

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость ПЕРЕДАЮТСЯ ПРАВА на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.


Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям ПОЛЬЗОВАНИЯ таким участком, установленным законом или ДОГОВОРОМ.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Покупаем здания. Землю под зданиями Продавец арендует у Администрации области.
В договоре аренды (5 лет) заключенном между Продавцом (Арендатор) и Администрации (Арендодатель) есть пункт, о том что Арендатор имеет право передать, уступить права и обязанности по договору аренды только с письменного согласия Администрации.

нужно ли получать Продавцу согласие Администрации на передачу Покупателю части земельного участка находящегося под зданиями? Или этот пункт договора аренды вообще не причем?

[KOT-Ckopn]

Или этот пункт договора аренды вообще не причем?

Совершенно верно, в Вашем случае этот пункт не причем. Просто меняется сторона по Договору и все. Никакого согласия Арендодателя получать не надо.

[alz]

Согласия Администрации не нужно, т.к. согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ "при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком".
Примерно это излагается и в ст. 35 Земельного кодекса РФ.

[stas®]

sema, "во многой мудрости много печали; и кто умножает познания, умножает скорбь"

Там, где юристы сомневаются, остальным все ясно .

Брагинский с Витрянским считают, что условия договора между продавцом и собственником земельного участка могут ограничивать возможности продавца по отчуждению здания (Договорное право, т.2, с.209).

[KOT-Ckopn]

Брагинский с Витрянским считают, что условия договора между продавцом и собственником земельного участка могут ограничивать возможности продавца по отчуждению здания (Договорное право, т.2, с.209).

Мне кажется, что эти уважаемые господа несколько перемудрили в данном случае Собственник имущества вправе распоряжаться им как ему заблагорассудится. Если администрация попробует воспользоваться этим пунктом, то тем самым нарушит права собственника здания в части распоряжения своим имуществом. В ГК не говорится о том что предположим собственник зем. участка может устанавливать какие то ограничения договором по продаже находящегося на нем здания.
У меня нет к сожалению этой книги, а было бы очень интересно почитать их аргументацию по этому поводу

sema,

не обращайте внимания на это, мы просто теоретически раглагольствуем. Покупайте, произведите регистрацию смены стороны по Договору и все. Удачи

[stas®]

KOT-Ckopn, sema процитировала статью 552, где совершенно явно говорится о возможности ограничений, налагаемых договором между собственником здания и собственником участка.

P.S. FYI sema - юрист .

[KOT-Ckopn]

Упс...трудный рабочий день сказывается на внимательности
Но все как то энто странно...Так что же, если Администрация не даст добро, то собственник здания не сможет распорядиться своей собственностью, продать то бишь? Нандо порыть судебную практику...

[sema]

Спасиб всем Судебная практика была изрыта еще до того как был задан вопрос.
Дело в том, что милая моему сердцу рег. служба требует написать уступку прав по земле под зданиями и согласие... без этого регить договор отказывается...

А я думаю, что уступку писать не надо в силу закона перейдет, а согласие собственника надо только если земельный участок будет предметом сделки, а не недвижка и ктому же про недвижку у меня в договоре нет ни слова...

Вот я и запуталась в конец с рег. службой... не пойму чего они хотят и где они такое берут...
Доведут они меня до....... поездки к ним

[Меламори]

sema, езжай...

[sema]

Меламори, 600 с лишним км туда и обратно пешком легко отмахаю
а вообще не весело все это Мне эти здания потом далее "по этапу" передавать надо будет...

[KOT-Ckopn]

Уважаемые коллеги, незнаю просто читали ли Вы следующее постановление ФАС СЗО, которое подтверждает мою первоначальную точку зрения и alz, поэтому привожу его
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2005 года Дело N А56-49175/04
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2005 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2005 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Власовой М.Г., Кадулина А.В., при участии от ОАО "Салолин" Матвеева А.Е. (доверенность от 30.12.2004 N 1-15/122), Гудименко А.В. (доверенность от 17.05.2005 N 1-15/53), от ООО "Самсон-К" Хапаловой А.А. (доверенность от 11.01.2005 N 1-1), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Салолин" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2005 по делу N А56-49175/04 (судьи Барканова Я.В., Горшелев В.В., Копылова Л.С.),
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество "Салолин" (далее - ОАО "Салолин") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Самсон-К" (далее - ООО "Самсон-К") и обществу с ограниченной ответственностью "Самсон-Бета" (далее - ООО "Самсон-Бета") о признании недействительными заключенного между ответчиками договора купли-продажи здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, лит. ВМ, свидетельства о государственной регистрации права ООО "Самсон-Бета" на данное здание, а также о возврате сторон в первоначальное положение.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что указанный договор является мнимой сделкой, поскольку заключен сторонами лишь для вида, с целью уклонения ООО "Самсон-К" от продажи недвижимости в рамках процедуры банкротства, которая в связи с наличием большой задолженности первого ответчика перед истцом была бы неизбежна.
Уточнив основания иска, ОАО "Салолин" указало, что оспариваемый договор купли-продажи от 02.07.2004 N 5/Н заключен с нарушениями статей 552, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора от 20.05.2002 N 3/43-22 аренды земельного участка, заключенного между ОАО "Салолин" и ООО "Самсон-К".
Решением от 28.02.2005 (судья Корж Н.Я.) договор купли-продажи от 02.07.2004 признан недействительным; суд обязал ООО "Самсон-Бета" вернуть ООО "Самсон-К" спорное здание; восстановлена задолженность ООО "Самсон-К" перед ООО "Самсон-Бета", погашенная соглашением о зачете от 12.07.2004 N 1 Б/Н/вс/07-04; по требованию о признании недействительной регистрации в иске отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2005 решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе ОАО "Салолин" просит отменить указанное постановление и оставить в силе решение суда, ссылаясь на неправильное применение апелляционной инстанцией норм материального права, ненадлежащую оценку фактических обстоятельств дела. По мнению подателя жалобы, истец как собственник земельного участка, на котором расположен отчужденный объект недвижимости, является заинтересованным лицом, которое вправе оспорить сделку по его продаже; договор купли-продажи не соответствует статьям 552, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации; в нарушение условий договора аренды земельного участка ООО "Самсон-К" не уведомило арендодателя о продаже здания, влекущей и переход права пользования земельным участком.
В судебном заседании представители ОАО "Салолин" поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО "Самсон-К" против удовлетворения жалобы возражал, соглашаясь с выводами суда.
ООО "Самсон-Бета" о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Салолин" (арендодатель) и ООО "Самсон-К" (арендатор) заключен договор от 20.05.2002 N 3-43/22 аренды принадлежащих истцу на праве собственности пяти земельных участков, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, лит. Б, ДВ, АБ, К, участок 9, для производства мясопродуктов, лекарственных препаратов и ароматических средств, производства сельскохозяйственной продукции и сырья, а также фирменной торговли сроком до 31.12.2002 с последующей пролонгацией.
Пунктом 4.3.8 договора предусмотрена обязанность арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного разрешения арендодателя.
Согласно пункту 4.3.9 договора от 20.05.2002 арендатор обязан уведомлять арендодателя о передаче прав собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на участке.
Между ООО "Самсон-К" (продавец) и ООО "Самсон-Бета" (покупатель) заключен договор от 02.07.2004 N 5/Н купли-продажи здания ТЭЦ площадью 6754,1 кв.м по указанному выше адресу, лит. ВМ. На основании данного договора 10.08.2004 зарегистрирован переход к ООО "Самсон-Бета" права собственности на приобретенное здание, о чем выдано свидетельство серии 78-АБ N 146042.
ОАО "Салолин", ссылаясь на то, что указанной сделкой затронуты его права как собственника земельного участка, что при заключении договора купли-продажи не соблюдены пункты 4.3.8, 4.3.9 договора аренды от 20.05.2002 и требования законодательства, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Несоответствие договора требованиям закона, на что ссылается истец в обоснование своего требования, влечет ничтожность сделки.
По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8, требование о признании ничтожной сделки недействительной может быть заявлено в суд любым заинтересованным лицом.
Свое право на предъявление настоящего иска ОАО "Салолин" объясняет тем, что в результате приобретения права собственности на объект к ООО "Самсон-Бета" переходит право пользования соответствующей частью земельного участка, принадлежащего истцу, в то время как истец не заинтересован в установлении договорных отношений со вторым ответчиком, оспариваемой сделкой нарушаются права ОАО "Салолин" как собственника земельного участка.
Между тем право пользования земельным участком, занятым недвижимостью и принадлежащим другому лицу, переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона - пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Упомянутыми нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена необходимость получения собственником недвижимости согласия собственника земельного участка на отчуждение объекта. Доказательств того, что продажа здания противоречила условиям пользования земельным участком, установленным договором аренды от 20.05.2002, ОАО "Салолин" не представило.
Таким образом, из закона не следует, что право собственника объекта недвижимости на распоряжение им ограничивается в связи с нахождением данного объекта на чужом земельном участке. Поэтому ссылка заявителя на то, что он является собственником земельного участка, занятого отчужденной недвижимостью, не может служить достаточным основанием для возникновения у него права на оспаривание сделки по продаже объекта и доказательством наличия материально-правового интереса в данном споре.
Проанализировав условия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что и указанному договору оспариваемый договор купли-продажи не противоречит. Из буквального толкования пункта 4.3.8 договора аренды следует, что установленная этим пунктом обязанность арендатора получать перед заключением сделки письменное согласие арендодателя распространяется на случаи, когда права по договору аренды земельных участков непосредственно являются предметом этих сделок. О передаче же права собственности на здание, расположенное на участке, согласно пункту 4.3.9 договора арендатор обязан лишь уведомить арендодателя. При этом несвоевременное уведомление арендодателя о продаже недвижимости не влечет недействительности сделки по ее отчуждению.
Суд также обоснованно посчитал, что договор купли-продажи от 02.07.2004 не имеет признаков мнимости, поскольку реально исполнен сторонами, на его основании произведена государственная регистрация перехода права собственности.
С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что при вынесении обжалуемого постановления суд правильно применил нормы материального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2005 по делу N А56-49175/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Салолин" - без удовлетворения.
Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.
Судьи
ВЛАСОВА М.Г.
КАДУЛИН А.В.

[stas®]

Это не совсем о том.

Проанализировав условия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что и указанному договору оспариваемый договор купли-продажи не противоречит. Из буквального толкования пункта 4.3.8 договора аренды следует, что установленная этим пунктом обязанность арендатора получать перед заключением сделки письменное согласие арендодателя распространяется на случаи, когда права по договору аренды земельных участков непосредственно являются предметом этих сделок. О передаче же права собственности на здание, расположенное на участке, согласно пункту 4.3.9 договора арендатор обязан лишь уведомить арендодателя. При этом несвоевременное уведомление арендодателя о продаже недвижимости не влечет недействительности сделки по ее отчуждению.

[_Richard_]

sema: "Арендатор имеет право передать, уступить права и обязанности по договору аренды только с письменного согласия Администрации."

Договор аренды предусматривает право пользования и владения землёй.

"Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования."

ИМХО, нужно получать разрешение.

Но есть другой выход - купить помещения в здании. Хотя это влечёт наложение сервитута на землю. Но этот сервитут не зависим от договора аренды, т.к. он был бы и без аренды...

[sema]

sema: "Арендатор имеет право передать, уступить права и обязанности по договору аренды только с письменного согласия Администрации."

Договор аренды предусматривает право пользования и владения землёй.

"Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования."

ИМХО, нужно получать разрешение.

ну и где в пункте 1 ст. 552 написано, что можно передачу права ограничить договором?

Меня пункт 3 больше интересует.

[_Richard_]

По договору продажи здания Вы передаёте права на пользование и владение земельным участком под ним (в силу п.1 ст. 552). Это будет противоречить договору аренды земельного участка (о чем сказано в п. 3 той же статьи), по которому такая передача возможна только с согласия Администрации.

Само собой, это ограничение распоряжения собственным имуществом, но договор аренды - дело добровольное и никто не заставлял его подписывать (теоретически, на практике, конечно, существуют установленные формы и "сломать" их очень сложно)

[sema]

_Richard_, в договоре аренды не сказано о недвижимости и о условиях пользования участком под не движимостью.

[_Richard_]

"Арендатор имеет право передать, уступить права и обязанности по договору аренды только с письменного согласия Администрации", - это кажется Ваши слова.
Передавая недвижимость, вы передаёте права на землю, которыми вас наградила Администрация. При этом любая передача прав, вытекающих из этого договора, возможна только с согласия Адм.

Зачем Вам упоминания о недвижимости?! если передадутся и права на недвижимость, и права на землю?!

[stas®]

sema, вообще-то я зря раскритиковал решение, процитированноеKOT-Ckopn. Похоже, его можно примерить на твою ситуацию. Если, конечно, у тебя СЗО, потому что аргументация у суда слабовата.

[sema]

stas®, у меня как раз СЗО, но от этого не легче...

_Richard_, попробуйте еще раз перечесть п. 3 ст. 552.

[_Richard_]

"...если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором."
Вы имеете в виду, что тут говорится о договоре купли-продажи, а не аренды?

[Прохор]

Статья 22 Земельного кодекса:
5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
6. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

[Меламори]

Прохор, насколько я помню институт (не ржать, зем право у нас вел начальник юр отдела кадастровой палаты Моск области) - ГК регулирует оборот зданий и пр. (здание на земле продается по нормам ГК), а ЗК - оборот земли под зданиями... Это из практики на момент принятия ЗК, правда... Так что ЗК - не в кассу.

[Прохор]

А может, в кассу???????????

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 24 марта 2005*г. N*11
"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N*102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).
18. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

[sema]

мне кажется ближе к кассе вот это:

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

[Прохор]

[QUOTE=sema]мне кажется ближе к кассе вот это:

Естессно это, если вы не претендуете на весь участок.

[sema]

Мдя. см. начало темы. Меня не интересует весь участок мне нужно только под покупаемыми зданиями.