услуги заказчика-застройщика

[Аноним]

Люди! Пожалуйста! Препожалуйста!Поделитесь своими соображениями! Сломала всю голову!
В какой сумме учитывать услуги заказчика-застройщика, если
- по одной из площадок нет проектно-сметной документации, но строительство ведется и услуги заказчика-застройщика фактически оказываются, % заказчика есть в инвестиц договорах
-по другой площадке проектно-сметная документация есть, но срок строительства перенесен, а сумма за услуги заказчика - застройщика в сводном сметном расчете пока осталась без изменений (не увеличена)

Есть соображения учитывать след образом:
взять Дт 08 за прошлый год, увеличить на коэффициент инфляции, разделить на кол-во месяцев, умножить на процент заказчика и учитывать эту сумму каждый месяц в 2005 г

[Svetishe]

Насколько я поняла, что твердо установлен процент. Вот и считайте его от суммы выполненных работ. Нет работ - нет процента.

[Аноним]

спасибо!

[Аноним]

На самом деле, единственно, что у нас есть хорошего- это неизменный процент заказчика-застройщика. Все остальное-величины переменные, вечно изменяющиеся и даже отсутствующие.

Если считать,что сводно-сметный расчет-это инвентарная стоиость дома, то можно брать фактические затраты по 08 счету за текущий месяц и умножать их на процент заказчика. Но проблема в том, что документы могут принести и через полгода. Тогда будет неправильно посчитана сумма ежемесячной реализации услуг заказчика.

Если брать 08 счет по прошлому году для такого расчета за базисный, то не факт, что расчет этот тоже будет правильный. А если тот год для какой-то площадки был стартовый, значит реализация в этом году будет заниженная. А если год был пиковый, то реализация будет заниженная.
Вот такие муки бухгалтера. Подскажите, какой вариант самый оптимальный для налоговой проверки? У всех же стр-во затягивается и все как-то пересчитывают услуги заказчика-застройщика

[Svetishe]

Считайте от КС-3. ИМХО самый оптимальный вариант. А неравномерность - это издержки вида деятельности.

[swet-ka]

Хотела бы высказать дополнительные мысли по обсуждаемому нами вопросу об услугах заказчика-застройщика.

Допустим, в этом месяце наша компания купила землю за миллион долларов, а в следующем месяце оприходовала документов по проектированию на 100 тыс. руб.
Получается, что в одном месяце услуги заказчика-застройщика будут составлять 20 тыс. долларов, а в другом 2 тыс. руб. То есть, реализация услуг за год получается волнообразная и зависящая только от сумм приходуемых документов. Хотя служба заказчика-застройщика работает равномерно. Или есть вариант, когда документов нет, они в процессе подготовки, готовятся месяца три, люди работают. Но это не значит, что раз нет документов, людям платить з/плату не надо.

А теперь возьмем образцово- показательную организацию, у которой имеется сводно-сметный расчет с выделенной суммой на услуги заказчика-застройщика и сроком строительства один год. Мы эту сумму делим на 12 месяцев и показываем ежемесячную реализацию. Не ориентируясь на документы по 08 счету. У нас стоимость 08 счета может быть гораздо меньше, чем в сводно-сметном расчете, получится значительная экономия , с которой мы заплатим налог на прибыль. Но это не значит, что налоговая заставит нас пересчитать сумму реализации исходя из фактических затрат по 08 счету. Потому что, сумма реализации услуг определяется согласно ПБУ 2/94 из условий договора или проектно-сметной документации.

В нашем случае сводно-сметного расчета у нас нет. Но когда мы оформляем аренду земли и т.п. и т.д., мы сдаем в департамент экономики эскизный проект, бизнес-план и технико-экономическое обоснование инвестиций, где указана предварительная стоимость дома .На основании этих данных экономист может сделать план освоения на текущий год. Исходя их этого, мы можем и рассчитать процент заказчика-застройщика. На следующий год экономист сделает расчет следующим образом- из общей стоимости дома вычтет стоимость освоенного. А из остатка покажет планируемый объем на год.

И еще попутный вопрос: на каком этапе уже надо начислять реализацию услуг заказчика-застройщика—когда пошли инвестиционные деньги или с самого начала, когда еще ничего нет, только начинается работа по подготовке документов.

Уже значительная часть фирмы участвует в обсуждении этой проблемы и очень хотелось бы получить грамотный и логический ответ.

[swet-ka]

Это же строительный форум. Мой вопрос просмотрело больше 70 человек. Неужели никто не знает ответ? Ну помогите пожалуйста! От аудиторов толка нет.

[Svetishe]

В Вашем вопросе есть нюансы, которые со стороны трудно рассмотреть. Если Ваши экономисты могут составить план освоения и это все подтвержается расчетами, почему бы Вам не предусмотреть это учетной политикой и действовать в соответствии с ней?

[Маржа]

Только что закончилась налоговая проверка. В учетной политике было определено, что ССЗ считаются % от фактических затрат по 08 счету. Вопросов по этому поводу у нее не возникло, все было принято.

[swet-ka]

Маржа, спасибо, что откликнулись! Скажите, пожалуйста, а вы считаете процент от всей суммы по 08 счету? Ведь в сводном сметном расчете процент считается от всех затрат, кроме затрат главы 12--проектные работы, авторский надзор, непредвиденные затраты. И еще вопрос, как вы определяете сумму аванса на содержание заказчика -застройщика, каким образом вы вычленяете его из поступивших инвестиционных средств дольщиков? И еще вопрос, если документы по 08 счету поступили с опозданием, вы делаете потом уточненный расчет? И когда вы начинаете считать реализацию услуг зак-застройщика? Если строительства еще нет, происходит только отселение и согласование проектной документации, уже нужно ее начислять?

[Маржа]

1. Я считала ССЗ от всей суммы капвложений
2. Авансы на ССЗ выделяю расчетно. Например: если в ССР ССЗ -5%, а в течении месяца поступило на 86 сч. - 1 000 руб, то аванс ССЗ = 1000/1,05*5/100 = 47,62 руб. с этой суммы и начисляю НДС с авансов. В Российском налоговом курьере советовали суммы авансов с 86 выделять на 62/2 счет, но я так не делаю, оставляю все на 86 счете (можно создать доп.субсчет)
3. Документы по 08 счету в части СМР не принимаю с опозданием, а разную мелочевку оприхудую позже, ССЗ не пересчитаваю.
4. Реализацию услуг заказчика начинаю считать с даты утверждения сметы (можно с даты подписания первого инвестиционного договора, если в нем выделены % услуг заказчика.

[swet-ka]

Маржа, я вас обожаю! Огромное спасибо! Вы ответили на все мои вопросы... Аудиторы так и советуют делать,но так конкретно и четко как вы не отвечали, что-то мутили и путали..
Но у меня небольшие сомнения:
1) в сводном сметном расчете процент берется не от всего 08, а от 08-проектные работы. Не завышается ли сумма реализации
2) согласно ПБУ 2/94 фин результат зак-застр определяется
а) согласно договора
б)согласно проектн-сметн документации
а здесь не то и не другое
СПАСИБО!!!!! :

[Kost]

4. Реализацию услуг заказчика начинаю считать с даты утверждения сметы (можно с даты подписания первого инвестиционного договора, если в нем выделены % услуг заказчика.

А почему реализация услуг именно с этой даты?

[Маржа]

Не поняла с какой?

[Kost]

Ну с даты утверждения сметы или заключения договора.
Извиняюсь, может я чего-то не понимаю, плохо еще разбираюсь в этой кухне.

Я вот почему спросил

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 31 мая 2005 г. N КА-А41/4403-05
(извлечение)

Решением от 09.02.05 Арбитражного суда Московской области удовлетворено заявление ОАО "Лобненская общегородская строительная компания" (далее - ОАО "ЛОСК", заявитель) о признании незаконным решения Межрайонной инспекции ФНС России N 13 по Московской области (далее - Инспекция) за N 6727 от 11.10.04 о привлечении налогоплательщика к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что доводы Инспекции о получении заявителем облагаемой НДС выручки в виде затрат, связанных с содержанием заказчика-застройщика, не основаны на налоговом законодательстве и противоречат фактическим обстоятельствам.
В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
В кассационной жалобе Инспекция просит решение суда отменить, в удовлетворении требований ОАО "ЛОСК" отказать, поскольку полученные Обществом денежные средства в каждом отчетном периоде являются объектом налогообложения (реализация услуг) в соответствии со ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).
В судебное заседание представитель Инспекции, извещенной о времени и месте рассмотрения дела, не явился. Суд, совещаясь на месте, определил: рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ОАО "ЛОСК" возражал против отмены решения суда по изложенным в нем и письменном отзыве на жалобу основаниям.
Выслушав представителя ОАО "ЛОСК", изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Судом установлено, что в проверяемом периоде (2003 г.) ОАО "ЛОСК" осуществляла деятельность по реализации инвестиционных проектом как заказчик-застройщик. Основной деятельностью заявителя являлась организация строительства жилых домов.
Согласно договорам инвестирования, заключенным между ОАО "ЛОСК" и физическими лицами (инвесторами), в договорах не определена конкретная сумма вознаграждения заявителя как заказчика застройщика, а также не предусмотрено, что в случае возникновения экономии данная сумма подлежит распределению между инвесторами - физическими лицами и заказчиком. В связи с этим ОАО "ЛОСК", руководствуясь Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30.12.93 N 160, для целей обложения НДС учитывало остающуюся в его распоряжении сумму экономии, составляющую разницу между суммой полученного от инвестора финансирования и капитальными затратами по строительству, по окончании строительства.
В соответствии с п 1.4. Положения N 160 организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками.
Под застройщиками для целей настоящего Положения понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении указанных функций, в частности, предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий и т.п., а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.
Расходы по содержанию застройщиков (по действующим предприятиям - работники аппарата подразделения капитального строительства) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.
Таким образом, как указывает заявитель, расходы по содержанию заказчиков-застройщиков учитываются на счете 08 и по мере ввода объектов в эксплуатацию включаются в инвентарную стоимость объекта. Данные расходы являются частью капитальных затрат по строительству объекта инвестиций и в соответствии с подл. 4 п. 3 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 165 НК РФ не подпадают под обложение НДС и налогом на прибыль.
Инспекция же полагает, что денежные средства, остающиеся в распоряжении застройщика и отражаемые им на счете 26, признаются объектом налогообложения (реализация услуг) и облагаются НДС в каждом отчетном периоде.
Суд первой инстанции, признавая правомерной позицию ОАО "ЛОСК", исходил из того, что услуги заказчика-застройщика могут считаться завершенными только в момент сдачи объекта инвестору, в связи с чем выручка от реализации услуг заказчика-застройщика у заявителя возникает только после окончания строительства и сдачи объекта инвесторам, то есть когда у заказчика-застройщика, в том числе для целей налогообложения, возникает реальная возможность определить сумму фактической экономии инвестиционных средств - вознаграждения заказчика-застройщика.
В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ОАО "ЛОСК" правомерно исчисляло налог на добавленную стоимость после завершения инвестиционного проекта с суммы фактической экономии инвестиционных средств, а не с затрат, отражаемых заявителем на счете 26 "Общехозяйственные расходы".
Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции правильно применены нормы материального права (ст. 4 Федерального Закона N 39-ФЗ от 25.02.99 "Об инвестиционной деятельности в РФ", Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций N 160, ст.ст. 39, 146 НК РФ), выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Нарушений норм процессуального права не установлено.
Руководствуясь ст.ст. 284, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
решение от 09.02.2005 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К2-22055/04 оставить без изменения, кассационную жалобу Межрайонной инспекции ФНС России N 13 по Московской области - без удовлетворения.

[Маржа]

Конечно, можно делать и так, но есть же еще раномерное признание доходов и расходов по договорам долгосрочного характера. А то ведь получится что в одном году у вас не будет доходов, только расходы, а потом доходы появятся в полном объеме, а убыток примете только в размере 30%.

[Kost]

Ну да есть в 25 гл такая песня и в бухучете есть. Применяется, если мне не изменяет память, САМОСТОЯТЕЛЬНО налогоплательщиком. Не пойму только как это связать с НДС, ведь в 21 гл кажется такой самостоятельности не предусмотрено. Что-то клинит меня совсем.

[Маржа]

Весь вопрос в том, когда определять момент реализации услуг аказчика. Хорошо если инвестор один - то реализация появляется после подписания акта об оказанных услугах, а вот если это дольщики? С каждым же не будешь акт подписывать? Вот и получается что акт подписали, капложения стали появляться, соответственно услуги заказчика реализуются.