Продажа недвижимости ИП на ЕНВД

[телемастер]

Добрый день! Я телемастер, всегда работал "на дому", лет 7 назад решил открыть свою телемастерскую, зарегистрировался как ИП (ОКВЭД 72.50) на системе ЕНВД.
Снял в аренду помещение, отработал год - вдвое подняли аренду, съехал. Отработал еще 2 года в другом помещении - оттуда тоже пришлось съехать.
Устав перевозить мастерскую с места на место, решил с арендами больше не связываться, поднапрягся, продал машину, залез в долги и купил маленькое нежилое помещение в цокольном этаже многоквартирного дома за 1 млн. рублей.
Отработал почти три года в нем, и поскольку деятельность стала мало востребованной, почти не приносящей дохода - принял решение продать помещение, и погасить долги. За прошедшее время цены на недвижимость здорово упали, и хорошо, если я продам это помещение за 800 тысяч вместо затраченного 1 миллиона..
И тут я узнаю, что оказывается, все 800 тысяч - это с какого то перепуга вдруг стало моей чистой прибылью, и я обязан уплатить 13% НДФЛ и 18% НДС.
Нахожусь в шоковом состоянии, мало того что я потерял на покупке-продаже 200 тысяч, так теперь еще и с 800 должен заплатить 31%, т.е. 248 тысяч рублей! За что?!
В настоящий момент вопрос ИП не закрыто, я по прежнему пытаюсь работать в этом помещении. Что делать, и что это за маразм то такой, объясните пожалуйста!

[Над.К]

то с какого то перепуга вдруг стало моей чистой прибылью, и я обязан уплатить 13% НДФЛ и 18% НДС.

Да, так и есть. Если у Вас нет документов на покупку этого помещения.
Причем тут маразм? У Вас доход будет, как и у всех остальных, продающих недвижимость
Можно будет уменьшить на профессиональный вычет НДФЛ, если есть документы. С НДС может быть сложнее. Но тут тоже есть выход - получение освобождения по ст.145 НК

[Аноним]

ну, так оно к сожалению и есть, как вариант наверно можно полагаю с ОСНО перейти на УСН с доходов, в итоге потом вместо НДФЛ+НДС получится "только" 6%, в принципе из-за подобных незапланированных операций не попадающих под енвд обычно и советуют сразу переходить на УСН. Т.к. к сожалению чисто ЕНВДшников не бывает, бывает или ОСНО + ЕНВД или УСН + ЕНВД

[Аноним]

тут еще повезло что узнали до того как продали, а не получили письмо из налоговой, где извещают о совершенном правонарушении и помимо недоимки до кучи еще и штраф за несдачу деклараций ( а НДС только в электронном виде), приведшей к недоимке + пени...

[телемастер]

Документы на покупку есть - договор купли-продажи с прошлым собственником. Но в этом договоре к сожалению прописана не вся сумма, а только 600 тысяч. Еще на 400 мне просто выдали расписку. Это при покупке меня так попросил прежний владелец помещения, видимо более прошаренный в этих вопросах чем я..
Но разве эти 600 тысяч, указанные в договоре как то меняют ситуацию? Насколько я смог подчерпнуть информацию из интернета, налог 13% взимается со всей суммы продажи, а не только с разницы покупка- продажа. К тому же я готов сейчас продать помещение дешевле чем покупал..

еще повезло что узнали до того как продали

Так что делать-то сейчас, как продать и вернуть свое (не считая того, что я уже теряю на разнице в стоимости недвижимости)?

Причем тут маразм? У Вас доход будет, как и у всех остальных, продающих недвижимость

Какой же тут доход? Я же описал свою ситуацию, у меня один сплошной расход, а не доход.. А тут меня еще и просто ограбить хотят! Извините, пишу на эмоциях, но разве вся эта ситуация на маразм не похожа?

[телемастер]

Так что мне делать-то. ребята? Голова кругом, как продавать помещение? Долги гасить надо.. Закрывать ИП, или не закрывать?
Будь оно неладно, это предпринимательство... Хотел все чтоб по закону, все по честному, налоги платить, напрягался чтоб помещение это чертово купить, а мне теперь как обухом по голове

[Тавита]

Закрывать ИП,

Закрывайте ИП. И только после закрытия начинайте процедуру продажи недвижимости.
Тогда заплатите только НДФЛ 13% с разницы между продажной и покупной ценой (по документам, при условии наличия подтверждающих) - если в собственности недвижимость менее 3х лет.
Если купили недвижимость более 3х лет назад (к моменту продажи) - НДФЛ вообще не будет.

Еще на 400 мне просто выдали расписку.

Какие молодцы! Все.. И даже не побоялись, что Вы можете стребовать с них эти деньги.. ведь Вы по сути выдали заем...

Если захотите все-таки заниматься бизнесом далее - зарегистрируете ИП снова. Только совет - сразу заявляйте о переходе на УСН -Доходы. Потому что даже Д-Р вряд ли Вам выгодны.

[Над.К]

Тогда заплатите только НДФЛ 13% с разницы между продажной и покупной ценой (по документам, при условии наличия подтверждающих) - если в собственности недвижимость менее 3х лет.

Напоминаю, помещение использовалось в предпринимательской деятельности. Читаем ст.220

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных: ... от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

Так что имущественный вычет не светит точно. Право не платить НДФЛ потому, что имущество принадлежало свыше 3-х лет придется доказывать скорее всего через суд и с непредсказуемым результатом, потому что налоговая и Минфин считают, что если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то срок в 3 года неприменим.
Вряд ли автор хочет ходить по судам

[Аноним]

Закрывайте ИП. И только после закрытия начинайте процедуру продажи недвижимости.
Тогда заплатите только НДФЛ 13% с разницы между продажной и покупной ценой (по документам, при условии наличия подтверждающих) - если в собственности недвижимость менее 3х лет.

Чего это с разницы то. Имущественный вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности. Так что пусть уже со всего дохода 13% в бюджет платит.

[Тавита]

Так что имущественный вычет не светит точно.

Собственно в данном конкретном случае использование в предпринимательской деятельности при ЕНВД доказуемо только в том случае, если воспользовались льготой по налогу на имущество.
В самом худшем варианте: закрыть ИП на ОСНО - открыть по новой на УСН -Д - продать помещение под 6%.

[Над.К]

Собственно в данном конкретном случае использование в предпринимательской деятельности при ЕНВД доказуемо только в том случае, если воспользовались льготой по налогу на имущество.

Нет. Явно место ведения деятельности автором не скрывалось. И вывеска должна была висеть у мастерской.

[Аноним]

Собственно в данном конкретном случае использование в предпринимательской деятельности при ЕНВД доказуемо только в том случае, если воспользовались льготой по налогу на имущество.

Конечно, им из Росреестра свалится информация о продаже нежилой недвижимости, бывший ИП-шник сдаст 3-НДФЛ с имущественным вычетом, а в заявлении по форме ЕНВД-2 адрес осуществления предпринимательской деятельности нарисован. Налорганам будет очень сложно использование в предпринимательской деятельности нежилой недвижимости доказать.

[ZZZhanna]

В самом худшем варианте: закрыть ИП на ОСНО - открыть по новой на УСН -Д - продать помещение под 6%.

да, наверное, это оптимальный вариант.
Ну или, если время терпит и потихоньку деятельность ведется, подождать до 1 января, перейти на УСН 6% и продать.

Но в этом договоре к сожалению прописана не вся сумма, а только 600 тысяч. Еще на 400 мне просто выдали расписку. Это при покупке меня так попросил прежний владелец помещения, видимо более прошаренный в этих вопросах чем я..

не хочу учить плохому, но это Вам информация к размышлению...
И еще - если будете продавать за наличный расчет, нужна будет ККМ. Или надо рассчитываться через банк.

[Тавита]

если будете продавать за наличный расчет, нужна будет ККМ.

Вопрос ну очень спорный: вообще-то владельцем недвижимости является прежде всего ФЛ. И продавать будет именно он, а не ИП. И сделка оформляется от имени ФЛ без всяких ссылок на ИП.
ЗЫ: из личного опыта - расчет через депозитарий и без всяких ККТ.

[Над.К]

Вопрос ну очень спорный: вообще-то владельцем недвижимости является прежде всего ФЛ. И продавать будет именно он, а не ИП.

Вообще-то ИП и есть то самое физлицо. И продавая любой товар он продает свою собственность

[Константин_50]

да, наверное, это оптимальный вариант.

Для бюджета оптимальный, а для ТС лучше вариант из #2 - остается на ОСНО, 145НК, платит только НДФЛ (800-600)*0.13=26 тр
А на УСН доходы получается налог 48 тр если 6% ставка.

Вопрос ну очень спорный:

Да нет никакого спора, доход физик получает в этом случае именно от предпринимательской деятельности.

именно он, а не ИП

опять их двое стало?

[Аноним]

Какой же тут доход? Я же описал свою ситуацию, у меня один сплошной расход, а не доход.

Вы путаете понятия доход и прибыль

[zaratushtra]

Для бюджета оптимальный, а для ТС лучше вариант из #2 - остается на ОСНО, 145НК, платит только НДФЛ (800-600)*0.13=26 тр

Это в том случае если покупка была зарегистрирована когда этот ИП уже был зарегистрирован как ИП и не закрывался с тех пор, а еще надо получить освобождение от НДС, вдруг чего не так сделает и бабах +18%

[Константин_50]

Это в том случае если покупка была зарегистрирована когда этот ИП уже был зарегистрирован как ИП и не закрывался с тех пор,

С чего это вдруг?

надо получить освобождение от НДС, вдруг чего не так сделает и бабах +18%

Да ладно, люди давно вообще задним числом освобождение получают.

[leo_cheri]

Уважаемый Телемастер, апсолютно никаких проблем ( если Вы еще не закрыли предпринимательнство)
Т.к Вы прекращаете деятельность по ЕНВД Вы имеете право перейти на УСН и не дожидаясь конца года (право как и у вновь созданных).
действуем по следующему графику:
1) подаем завление о прекращении ЕНВД (ЕНВД-4, если не ошибаюсь)
2) подаем уведомление по форме 26.2-1 (переход на УСН) - обязательно вместе с пунктом 1, если отказываются принимать и ставить на Вашем экземпляре отметку сдаете или по ТКС через Уполномоченного или почтой!!!!!!!
2А) НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ не ошибаемся в пункте "признак налогоплательщика". ставим там "2-Вновь созданные организации и вновь зарегистрированные индивидуальные предприниматели, включая организации и индивидуальных предпринимателей, подающих уведомление одновременно с документами на государственную регистрацию, а также организации и индивидуальные предприниматели, которые перестали быть налогоплательщиками ЕНВД;"
2Б) в пункте "переходит на упрощенную систему налогообложения" ставим тоже "2-с даты постановки"
2В) выбираем систему налогооблажения доходы
3) считаем 1% фиксированного страх. взноса ((стоимость ОС+база ЕНВД-300т.р.)*1%)
3А) на основании кодекса Вы обязаны погасить данный налог в течении двух недель. НО советую лишний раз не дразнить налоговую, и так будут огрызаться
4) расчитываем УСН + платим УСН (ну уплату уже можно и две недели подождать) и не забудьте уменьшить УСН на страх.взносы!!!!

[Кирилл Звягинцев]

Во первых: Вы платите налог с дохода от продажи: при продаже за 800 т.р. а покупали за 1 млн, ваш доход минус 200 т.р.

Во-вторых: Есть интернет приемная на сайте ИФНС, где можно задать конкретный вопрос и в течение 30 дней вам дадут ответ, но ситуацию описывайте конкретно. Кода и за сколько куплено, когда ип и т.д. Получив конкретный ответ будете отталкиваться от него, обязательно сохранить, если что, это доказательство даже для суда.

Но из жизни налог с минусового дохода не платится

[Над.К]

Во первых: Вы платите налог с дохода от продажи: при продаже за 800 т.р. а покупали за 1 млн, ваш доход минус 200 т.р.

На каком основании Вы собрались уменьшать доход на расходы? Имущественный вычет бывшему ИП по недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности не дадут. Я уже даже цитату приводила в теме, почему не дадут. Я уже и не говорю о том, что документы у автора на покупку за 600 тыс, а не за 1 млн.

где можно задать конкретный вопрос

И получить отписку

[Аноним]

На каком основании Вы собрались уменьшать доход на расходы? Имущественный вычет бывшему ИП по недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности не дадут. Я уже даже цитату приводила в теме, почему не дадут. Я уже и не говорю о том, что документы у автора на покупку за 600 тыс, а не за 1 млн.

И получить отписку

Зря. ИФНС РФ отвечает хорошо на хороший конкретный вопрос (сам обращался, когда ифнс районная ерунду городила).

Про покупку за 600, извиняюсь, не увидел. Но и продай за 600 т.р., и заключи отдельный договор на 200 т.р. за произведенные неотъемлемые улучшения, который остается только у сторон.

И речь идет не об имущественном вычете, а о размере дохода (РАСХОДЫ НА ПОКУПКУ)

[Над.К]

Зря. ИФНС РФ отвечает хорошо на хороший конкретный вопрос (сам обращался, когда ифнс районная ерунду городила).

Вам сильно повезло. Зайдите в любую правовую базу и увидите тысячи писем ни о чем. Это все ответы на конктретные вопросы налогоплательщиков.

Но и продай за 600 т.р., и заключи отдельный договор на 200 т.р. за произведенные неотъемлемые улучшения, который остается только у сторон.

На каком основании Вы вообще собрались какие-то расходы включать в уменьшение налога?

а о размере дохода (РАСХОДЫ НА ПОКУПКУ)

Это в какой статье НК такое написано?

[651]

Отработал почти три года в нем...
.... Что делать, и что это за маразм то такой, объясните пожалуйста!

Это называется правая позиция ВС, КС
но и против лома есть прием, 4 как минимум.

Собственно в данном конкретном случае использование в предпринимательской деятельности при ЕНВД доказуемо только в том случае, если воспользовались льготой по налогу на имущество

И без льгот доказывается на раз-два, даже пары левых свидетелей а-ля "..а что случилось, я свидетель" достаточно.
см. К+ более 1000 актов.

Имущественный вычет бывшему ИП по недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности не дадут.

ему не нужен вычет, ему надо Д-Р.
тут классическая ситуация по 217.17, но благодаря ловкости рук слово используемого (настоящее время) превращается в использовалось (прошедшее время) и как результат - отказ в освобождении и начисление налога(ов).
И нет у простого работяги шансов вообще доказать обратное в суде, ибо как я уже указывал - это правовая позиция ВС, и поддержавшего его КС.

[Над.К]

ему не нужен вычет, ему надо Д-Р.

А при НДФЛ нет такого. Там есть только вычеты.

[651]

А при НДФЛ нет такого. Там есть только вычеты.

кошмар-кошмар
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

[Над.К]

651, так это и есть имущественный вычет. Только в размере произведенных расходов. Просто он бывает разный.
Рекомендую почитать ст.210, а потом пытаться тут кошмариться