АРЕНДА. Несколько собственников сдают объекты от имени ИП. Какое налогообложение??

[3]

Суть такая: имеется трое собственников (родственников) нескольких объектов недвижимости, один из них несовершеннолетний, с равными долями (по 1/3).
На текущий момент объекты сдаются в аренду от имени одного из собственников, являющегося ИП на УСН.
Документами, разрешающими сдачу недвижимости от имени остальных собственников являются: а) Генеральная доверенность б) Соглашение о безвозмездном пользовании
Налоги соответственно платятся от имени ИП, все вовремя и в срок, но 6%.
И вот возник вопрос, а не нужно ли в данном случае платить НДФЛ за 2 других собственников, 13%? То есть, не возникнет ли у налоговой когда-нибудь вопросов, почему 2 другим собственникам согласно долям не выделяется соответствующая часть денежных средств и почему они с данного дохода не уплатили НДФЛ?

Также, если позиция о получении дохода и уплате соотв. налогов от имени ИП правомерна, но представленные документы не гарантируют распоряжение всем имуществом лишь одним собственником, подскажите пожалуйста, какой(ие) возможно составить Договор, соглашение и т.д.

p.s. Если подобный вопрос уже ранее задавался и на него был дан ответ, прошу прощения что не нашел и не ознакомился.

Со всем уважением к профессиональному сообществу сайта klerk.ru!

[Тавита]

То есть ИП уже зарегистрирован, договоры аренды подписаны, платежи идут... Нда.. Ну что ж - буду огорчать... Может это простимулирует в дальнейшем сначала консультироваться - и только потом браться за воплощение.
Налицо все признаки договора доверительного управления имуществом (ГК РФ ч 2 Глава 53. Доверительное управление имуществом), при котором доверительному управляющему запрещено применять систему НО УСН с объектом налогообложения Доходы (ст 346.14 НК РФ ч 2)
3. Налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.
Наличие соглашение о безвозмездном пользовании - отмазка в принципе некудышняя.
Выход в данной ситуации только один: задним числом срочно заключать с остальными собственниками как с ФЛ договоры аренды с правом сдачи в субаренду. Но при этом арендная плата не должна существенно отличаться (условно - не более 25%, или в том размере, что в принципе можно оправдать вложениями -текущими затратами и тп). Естественно, что возникает вопрос 13% НДФЛ (а ИП-арендатор будет по отношению к ФЛ-арендодателей налоговым агентом со всеми вытекающими) - но тут работает принцип нет дохода - нет налога. Однако он не беспределен во времени и может сыграть и нехорошую шутку со всеми сторонами.
И при обычном раскладе на выходе мы имеем практически двойное налогобложение одних и тех же доходов (ну или как минимум 1,5): вся арендная плата попадает под 6% ИП + в лучшем случае 50% от исходной еще под 13%.
Правда при этом появляется возможность получения социальных и имущественных вычетов у ФЛ-арендодателей, что может послужить хоть какой-то компенсацией.
Ну или надеяться проскочить - и заключить договоры аренды за условный рубль. Если договоры для конечных арендатор не принципиальны для регистрации - есть вероятность.
Но заявлять льготу по налогу на имуществу, используемому в предпринимательской деятельности ИП на УСН не рекомендую.

[3]

Вот этого я и опасался.
То есть, даже если имеется Генеральная доверенность и собственники (родственники) действительно передают в безвозмездное пользование, все равно им требуется выделять доход и начислять на него НДФЛ?
Как же несправедлива наша налоговая система
То что нельзя вести подобную деятельность на УСН - шок!
А если даже заключать предложенные вами договора, от имени несовершеннолетнего заключают родители?

[Тавита]

На УСН можно - но только Д-Р 15%. Возможно, что в вашем регионе ставка меньше - это можно уточнить.
Договор от имени несовершеннолетнего заключает законный представитель.

[3]

Согласно сайту налоговой, в нашем регионе 12%.
Мда уж, нашел на Главбухе статейку примерно по этому поводу - http://www.glavbukh.ru/hl/81381-usn-...arianty-vyhoda
И пункт 2 данной статьи подтверждает сказанное Вами о доверительном управлении. Я так понимаю, налоговые инспекторы в случае обнаружения будут настаивать на том же самом?
Таким образом, вся эта деятельность становится как минимум в 2 раза более затратной с точки зрения налогообложения. Какие тут расходы? Специально ремонт делать? Или все подряд чеки прикладывать? Вот и живи блин по закону, тут реально расходы по налогам увеличиваются в 1,5 - 2 раза. Ужас!
з.ы. Разве что остается отдать в аренду 1/3? А фактически будут использовать всю площадь...Хотя вариант так себе

[Тавита]

И все-таки посоветую заключить быстренько договоры аренды с собственниками на самую минимальную плату из реально возможных. И не выплачивать им пока арендную плату (или в каком-то небольшом объеме, с одновременным удержанием НДФЛ и перечислением его в бюджет). В случае внимания фискалов - ну что ж, придется легализоваться и доплатить. Но можете и проскочить... Хотя надеяться сейчас на это не очень разумно.
Но в любом случае при таком раскладе вы остаетесь на 6%.

[3]

Большое спасибо за все ваши советы и напутствия!
Пожалуй, придется пойти указанным Вами путем в этом году, т.к. насколько я понял, уже поздно подавать на изменение системы налогообложения.
А в следующем, детально все рассчитаем и будем работать по-новому.

[Аноним]

Доверительное управление тут не при чем, если стороны такой договор не заключали. Это особая договорная форма. И не то же самое, что доверенность.

[Тавита]

Сначала налоговая принудительно сменит объект НО и пересчитает единый налог - а потом ТС будет долго судиться. Суть лежит на поверхности - и в данном случае существующие (так же, как и отсутствующие) бумаги не могут ее полноценно прикрыть. Тем более неизвестно - что там по факту в них.
Я уже пыталась как-то помочь в аналогичной ситуации - фокус не удался...
Не спорю - вероятность того, что фискалы профукают эту ситуацию есть. Но с каждым годом таких вероятностей все меньше.

[Umarus]

Вы написали, что пытались помочь. Претензия была от налоговой или судебная. Чем все закончилось? Могли бы рассказать по подробнее? Если в помещении доли супругов не выделены, влияет ли это на ситуацию и если да, то как влияет?