проверка квартиры на юридическую чистоту перед покупкой.

[Аноним]

Здравствуйте!
Подскажите, как ппрверить квартиру перед покупкой. Дом сдан в 2015 г, нынешний собственник заключал ДДУ с застройщиком и сейчас продает, а я планирую покупать. Что кроме ЕГРП выписки и расшииенной выписки из УК по прописке нужно смотреть, чтобы удостовериться, что никто не будет претендовать впоследствии? Очень важно, подскажите пожалуйста!

[Man of the World]

это я писал с планшета без регистрации. никто не может помочь с ответом?

[Аноним]

Способ один: обратиться к местному риелтору с репутацией.

[Man of the World]

я знаю это. мне нужно знать КАК этот риелтор будет это делать и... сделать это самому ))

[Man of the World]

кстати, нотар согласие супруга нужно сейчас или нет? если покупалась квартира у затройщика по ДДУ и покупатель был в браке?

[Аноним]

Если бы Вы узнали, как местный риелтор это делает, Вы поняли, что Вам придётся стать местным риелтором со всеми его связями. Это годы работы и налаживания отношений.

[Man of the World]

аноним, видимо то что вы риелтор, я уже понял, мне нужен совет юриста ))

[Man of the World]

попробую конкретные вопросы задать:

1. проверяем выписку ЕГРП на день заключения договора о задатке. там не должно быть обременений, залогов, судебных всяких решений. данные о переходе прав на квартиру (т.е. данные о совершенных ранее с ней сделках). это понятно.
2. проверка паспорта собственника
3. проверка ДДУ, по которому кв. была приобретена собственником.
4. выписка расширенная с указанием всех прописанных на данный момент.
5. кадастровый
6. технический паспорт (есть они в новостройках?)


что -то еще может быть нужно?

[vaz]

кстати, нотар согласие супруга нужно сейчас или нет?

Нужно кому? Покупателю в любом случае необходимо (ну для того что бы спокойно спать).
А еще нужно у нотариуса проверить заверялось ли им данное согласие.
А еще нужно у нотариуса проверить не отзывалось ли это согласие супругой.

[vaz]

что -то еще может быть нужно?

Необходимо проверить продавца и его супруга на предмет банкротства как граждан (еще лучше в этом вопросе заглянуть на три года вперед).
Совершенно нелишним - выписка из бюро кредитных историй по ним.

[Rt1510]

добавлю свои пять копеек.
потребовать справку о психической вменяемости продавца на момент заключения договора купли-продажи.

[Man of the World]

добавлю свои пять копеек.
потребовать справку о психической вменяемости продавца на момент заключения договора купли-продажи.

а вместо этого не будет достаточным в договоре ДКП прописать что тот т ипа: "договор составлен в здравом уме, без принуждения итдитп"?

[Аноним]

а вместо этого не будет достаточным в договоре ДКП прописать что тот т ипа: "договор составлен в здравом уме, без принуждения итдитп"?

ну прописали вы это, а человек болен.
документ нужен, что он здоров, а н просто слова в договоре

[vaz]

не будет достаточным в договоре ДКП прописать

много чего недостаточно. Например, как недавно сказал нам Верховный суд наличие нотариального удостоверенного заверения продавца, что он не состоит в браке не спасает покупателя когда впоследствии объявляется супруга собственной персоной и требует вернуть ей 1/2 проданного дома.
см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ №18-КГ-16-97 от 09.09.16г.

[Man of the World]

наличие нотариального удостоверенного заверения продавца, что он не состоит в браке не спасает покупателя когда впоследствии объявляется супруга собственной персоной и требует вернуть ей 1/2 проданного дома

так нужно же не отсуствие супруга нотариально заверять, а заверять то что супруг этот не против продажи. тогда то надеюсь проблем не будет?

[Rt1510]

много чего недостаточно. Например, как недавно сказал нам Верховный суд наличие нотариального удостоверенного заверения продавца, что он не состоит в браке не спасает покупателя когда впоследствии объявляется супруга собственной персоной и требует вернуть ей 1/2 проданного дома.
см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ №18-КГ-16-97 от 09.09.16г.

нашел это определение №18-КГ-16-97 .. но оно от 06.09.16г

[doubtpoint]

Напишу про риелтор: Риелтор не гарантирует чистоту сделки, а только навязывает неудобные для продавца и покупателя привычные ему правила. Кроме того берет за свою работу невообразимый процент. Единственный от него плюс, что он ранее совершал подобные сделки. За его процент лучше застраховать сделку. Или хотя бы поспрашивать что страховая требует для "своей" безопасности.

[vaz]

Единственный от него плюс, что он ранее совершал подобные сделки.

Боже, как мы не любим профессионалов с опытом и образованием.
doubtpoint, а к лечению своего болезненного тела вы профессиональных медиков наверно не допускаете. Ведь у них все тот же единственный плюс: образование и опыт. А все остальное в их деятельности сплошные минусы?!

[doubtpoint]

Профессионалы конечно очень нужны и очень жаль, что они не ценятся в нашей стране.
Только мой опыт показывает, что среди риэлторов трудно найти профессионалов. Их помощь заключается в поиске "в базе" вариантов (в кавычках т.к. кпд хуже avito), получении выписки и заключении стандартного договора форма которого не менялась 10 лет, а внесение в него изменений приводит к полному отторжению (Например оплата на банковский счет, вместо ячейки).
И их услуги явно не стоят запрашиваемых денег(3-5% стоимости продаваемой недвижимости).

В тоже время если прочитать договор с агентством, то ответственности за чистоту сделки они не несут, а вот вы становитесь им обязаны, даже если передумаете пользоваться их условиями.


PS: С врачами ситуация та же. Я конечно буду пользоваться услугами врача с дипломом, но постараюсь сам разобраться в своей болезни не хуже врача. И очень жалею за свой единственный раз когда решил полностью следовать рекомендациям доверившись врачу.

[vaz]

Только мой опыт показывает, что среди риэлторов трудно найти профессионалов.

а вы знаете хоть одну профессию, где все безупречные профессионалы? Которым без всяких рекомендаций и оценки можно безусловно доверять?

[doubtpoint]

Нет, не знаю. Согласен в любой профессии есть и профессионалы и "так себе".
Но стоит ли искать профессионального риелтора если трудозатраты на его поиск сопоставимы с трудозатратами на самостоятельное проведение сделки(это мое мнение, а не последняя истина).


Как альтернативу я уже предложил застраховать сделку - там люди отвечают за результат рублем.

[vviktor333]

там люди отвечают за результат рублем.

Вы сииииииль заблуждаетесь

[Man of the World]

и еще подскажите. я заболел а сделка на носу!. можно мне купить кв. на свое имя по доверенности? чтобы это сделал за меня (хождение по инстанциям итд, пока не имеют возмонжости) мой родственник, но квартира была бы куплена на мое имя. такое возможно?

[vaz]

такое возможно?

возможно.

[3]

Вставлю и я свои пять копеек. Не являюсь агентом по работе с недвижимостью, но некоторый опыт сделок с недвижимостью имею.
Начнем с того, что я также в свое время приобретал квартиру у субподрядчика по отделочным работам, с которым застройщик расплатился квартирой.
В тот момент дом и не думали сдавать, так что со мной Застройщик перезаключил ДДУ. Все конечно регистрировалось в Регистрационной палате. А после подписания акта приемки с Застройщиком, с нарушением сроков сдачи на 2 года, я еще умудрился даром отсудить у Застройщика излишне пристроенные мне 8 квадратов. Есть такая практика у Застройщиков, по окончании строительства, у многих дольщиков вдруг оказывается площадь больше чем планировалась изначально 8-) А доплачивать за нее нужно по текущим ценам, а не на дату заключения Договора.
Ну собственно начнем:
а) Проверить Застройщика:
- на сайте УФССП
- на сайте kad.arbitr.ru
- выписка из ЕГРЮЛ (ОКВЭД, бенефециары, директор, уставный капитал, последние изменения)
- разрешение на строительство (сроки)
- договор аренды земельного участка (сроки), выписки из ЕГРП (если в собственности). Определить какие участки используются под застройку можно на Публичной Кадастровой Карте с использованием общедоступной документации от Застройщика.
- лицензии, разрешения, вплоть до сертификатов на используемые материалы (при желании)

б) Проверить Дольщика (если ЮЛ - то примерно то же что и описано выше):
- на сайте УФССП
- на сайте Росправосудие (или на сайте районного суда по его месту жительства)
- выписку из ЕГРП
- желательно справку из Психоневралогического диспансера (если есть признаки и если человек вообще согласится ))
- согласие супруги/а если состоит в браке

В принципе все. Подробно расписывать как и что проверять смысла не вижу - тут только опыт, знания и здравый смысл. За 5 минут не научишь на что стоит обращать внимание. А вообще правильно говорят, лучше бы обратились для сопровождения сделки просто к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Можете кстати зайти к Застройщику, поинтересоваться про порядок переоформления ДДУ.

По доверенности от Нотариуса можно все, что Вы там пропишите. Только нужно будет Ваше присутствие у Нотариуса в момент ее составления и удостоверения.
Честно говоря, лично я один раз в жизни оформлял сделку через Нотариуса и мне не понравилось - очень дорого. А теперь к сожалению все сделки нужно проводить через них - отличная у них кормушка 8-))
з.ы. Зато особо ответственные Нотариусы проверяют задолженность Продавца по налогу на имущество, чтобы случайно Вы не подписали Договор с универсальным правопреемством (или типа того). Но это пока к Вам не относится.