Аренда помещения у физ.лица

[Аноним]

Здравствуйте! Может кто-то сталкивался с такой ситуацией и сможет подсказать мне! Наша организация собирается арендавать помещение (под офис) у физ.лица. Как это можно оформить? Оплату можно производить через кассу или безналич.путем, на основании каких-документов и как, вообще, с налогообложением???

[finansist]

Добрый день. Данные отношения необходимо оформить договором аренды помещения. В данном случае будет начисляться только НДФЛ. ЕСН начислять и уплачивать не надо, только в случае если помещение находится, у физического лица, на праве собственности.

[Cooler]

ЕСН начислять и уплачивать не надо, только в случае если помещение находится, у физического лица, на праве собственности.

Как-то я не понял - так надо или не надо? И в каких случаях все-таки надо? И, главное - почему?

[Дракон]

Взносы в ПФ и ЕСН начисляются только на суммы, оплачивающие оказание услуг и выполнение работ по гражданско-правовым договорам (ст. 236 НК РФ). Арендная плата ЕСН и пенсионными взносами не облагаются.
А вот НДФЛ с суммы аренды вы должны удержать и уплатить как налоговый агент. Если вы этого не сделаете, то физ.лицо само должно по истечении отчетного периода (года) подать декларацию в налоговую и уплатить налог.
Оплату можно производить любым способом: выдавать по РКО или вносить на счет в сберкассе. Только если физ.лицо сдает вам площадь в аренду на длительный срок (из месяца в месяц), то здесь скорее всего налоговые органы могут посчитать что он занимается предпринимательской деятельностью и обяжут его зарегистрироваться как ЧП.

[stas®]

Только если физ.лицо сдает вам площадь в аренду на длительный срок (из месяца в месяц), то здесь скорее всего налоговые органы могут посчитать что он занимается предпринимательской деятельностью и обяжут его зарегистрироваться как ЧП.

Только если он специально приобрел это помещение для целей сдачи в аренду. Такова преобладающая арбитражка (насколько мне известно).

[Дракон]

Аноним, может если это физ.лицо вам дорого, и вы не хотите ему лишних проблем с регистрацией ЧП или отстаиванием своих позиций в суде, то стоит заключить договор аренды на 12 месяцев с указанием общей суммы договора в виде единой цифры и рассрочкой данного платежа на 12 месяцев.
Если вы работаете по оплате - то и к расходам сумму аренды будете относить в соответствующих суммах в течение 12 месяцев. А если по отгрузке - придется отнести сразу всю суммы аренды (за год) на расходы. По-моему так выходит...

[Тоня]

Вопрос вдогонку: оформлять ли с физиком ежемесячные акты оказания услуг на сумму арендной платы или относить на затраты на основании договора последним днем месяца и не заморачиваться?

[dao]

Аренда помещения у физ.лица и на затраты? К этому нужно отнестись очень внимательно. Нежилое - пожалуйста. А жилое - зависит для каких целей арендуете.

[dao]

Для затрат, чтобы было меньше проблем с налоговиками, желательно акты иметь. Или прописать в договоре что акты ежемесячно составляться не будут.

И лучше договор аренды помещения не на 12 месяцев, а чуть меньше 12 мес., чтоб не регистрировать договор в регистрационной палате, как требует ГК.

[Тоня]

Нежилое конечно. Придется самой акты рисовать и за физиком бегать, чтобы подпись поставил.

[Наталия Д.]

Здравствуйте уважаемые участники форума.
Обсуждаемая вами тема очень заинтересовала, по той причине, что наша организация планирует арендовать помещение под офис у физлица. Но помещение пока не выведено из жилфонда, просто 3-х комнатная квартира на 1 этаже, никто в ней не зарегистрирован (но очень нам подходит). Какие негативные последствия у нас могут возникнуть, если мы заключим с физлицом договор аренды жилого помещения под офис (т.е. начнем производить арендные платежи до вывода помещения из жилфонда). Существуют ли ограничения по сумме арендных платежей? Дело в том, что физлицо предлагает при увеличенной на первых порах сумме арендных платежей произвести за свой счет перепланировку, ремонт и т.п. Имеет ли такой расчет для нас значение, может проще заключив договор аренды, оплачивать перепланировку и ремонт из средств организации? Физлицо надежное, тайных планов не имеет и является одним из участников ООО, просто так сложилось - из офиса выселяют, не продлевая аренду на следующий срок.

[Аноним]

. Нежилое - пожалуйста.

Независимо от целей? А почему же тогда:

А жилое - зависит для каких целей арендуете.

???

[dao]

Независимо от целей? А почему же тогда:
Цитата:
А жилое - зависит для каких целей арендуете.

А потому, что быть может Ваши трудовые и коллективные договора предусматривают оплату аренды жилья сотрудникам, либо людей прибывших к Вам в командировку. Вот тогда аренду можно относить на затраты, но при этом не забыть обо всех налогах возникающих для сотрудников.
Жилое для офисов арендовать можно, никаким законодательством не возброняется, но на затраты относить нельзя, только за счет чистой прибыли. Но и опять же не забывать о том, что будете являться налоговым агентом для физ.лица.

[dao]

Имеет ли такой расчет для нас значение, может проще заключив договор аренды, оплачивать перепланировку и ремонт из средств организации?

Перепланировку в затраты может поставить только арендодатель. Арендатор может оплатить кап.ремонт, переапланировку и т.д. с согласия арендодателя (естественно в письменном виде) в счет будущих платежей по аренде помещения.
За счет чистой прибыли можно делать все что пожелаете. Но не забудьте про своего участника ООО, у него как у физ.лица могут возникнуть крупные неприятности с ИФНС. Лучше бы ему зарегистрироваться предпринимателем, т.к. собирается получать систематический официальный доход от сдачи в аренду собственности.

[Аноним]

Жилое для офисов арендовать можно, никаким законодательством не возброняется, но на затраты относить нельзя, только за счет чистой прибыли.

Это еще почему "за счет чистой прибыли"? В законодательстве такого нет.

[stas®]

Арендатор может оплатить кап.ремонт, переапланировку и т.д. с согласия арендодателя (естественно в письменном виде) в счет будущих платежей по аренде помещения.

Хммм... Это откуда вытекает?

[dao]

В НК есть какие расходы относятся на затраты, арендуемое жилое помещение под офис - нет, следовательно за счет прибыли.

[sema]

Хммм... Это откуда вытекает?

обычно из договора и ГК 614

[dao]

Хммм... Это откуда вытекает?

Нам сегодня принесли обновление "Консультант", имеется письмо ИФНС в аккурат разъясняющее подобное

[Аноним]

Нам сегодня принесли обновление "Консультант", имеется письмо ИФНС в аккурат разъясняющее подобное

Гы, они разъяснят....

[dao]

Гы, они разъяснят....

У Вас есть что-то в протововес? Поделитесь.... Дабы в будущем нам не платить лишних штрафов.

[stas®]

dao, почитайте ГК и НК. Если Вы найдете что-то, запрещающее арендатору относить на затраты кап.ремонт, то будет повод продолжить обсуждение.
Норма ГК о распределении ремонтных расходов между арендатором и арендодателем - диспозитивная.

[Наталия Д.]

Спасибо всем за разъяснения.
dao, почему Вы считаете, что у участника ООО могут возникнуть проблемы с ИФНС? А как же это: Гражданам, сдающим в аренду квартиры и иные помещения, государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не требуется. Об этом говорится в письме Минфина России от 28.04.2005 № 03-01-11/2-81.
Так что, по-моему, для налоговой лишь бы налог 13% был уплачен и документально подтвержден.
И ещё, я правильно понимаю, если арендуем под офис жилое помещение, то арендные платежи только из прибыли, не жилое - расходы относим на затраты?

[Аноним]

И ещё, я правильно понимаю, если арендуем под офис жилое помещение, то арендные платежи только из прибыли,

Не правильно.

[Аноним]

Не правильно.

Почему?

[Аноним]

Почему?

По НК РФ:

Статья 252. Расходы. Группировка расходов

1. В целях настоящей главы налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 настоящего Кодекса).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Заметьте, никаких оговорок про жилые или не жилые помещения.....

[stas®]

smic, а знакомы ли Вы с арбитражкой по поводу арендной платы за используемое под офис жилье?

[sema]

smic, а знакомы ли Вы с арбитражкой по поводу арендной платы за используемое под офис жилье?

упс.. вопрос глупый... а разве нельзя написать, что это жилое используется например для коммандировочных или еще чего нить в аренду там сдавать как жилое или не знаю чего там еще?

[stas®]

sema, так (примерно) можно. А вот под офис - известная мне арбитражка отрицательная.

[dao]

Гражданам, сдающим в аренду квартиры и иные помещения, государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не требуется.

Наталия Д., совершенно верно, если жилое сдается в аренду для жилья. Но после перевода в нежилое, вряд ли это письмо подойдет. Иные помещения - это могут быть дача, гараж. А вот нежилое под офис???...
И физ.лицо обязательно должно сдавать 3-НДФЛ по всем источникам дохода. Даже если нет суммы недобора по НДФЛ,т.е. Вы как налог.агент все удержали и уплатили и подали 2-НДФЛ.

Приведу небольшой пример этого года. Физ.лицо на протяжении нескольких лет покупает и продает акции ч/з брокера и реестродержателя (пол страны этим занимается, но в основном ч/з брокера). Все декларации аккуратно сдавались, недоплаты по НДФЛ нет. ИФНС в этом году посчитало что данное физ.лицо занимается данным видом деятельности систематически с целью получения доходов, должен был зарегистрироваться предпринимателем и платить допол.налоги.
Приду дорасскажу.......