Налоговая схема для арендного бизнеса

[Аноним]

Добрый день!

Собираюсь заняться арендным бизнесом - покупкой торгового помещения в ТЦ для последующей сдачи.
Вижу 3 этапа деятельности:
а) покупка помещения за 5.000.000 руб.
б) сдача помещения в течение 8 лет по 50.000 руб. в месяц (600.000 руб. в год)
в) окончание деятельности - продажа помещения за 7.000.000 руб. (расчетная стоимость через 8 лет с учетом инфляции).

Какой из видов налогообложения ИП будет наиболее оптимальна для данной деятельности?


1) При использовании УСН 6% получаю следующее:

Ежегодно уплачиваю 6% от 600.000 = 36000 руб.
В эту сумму входят обязательные платежи в ПФР и ФФОМС (т.к. сумма этих платежей составляет 20727,53 руб + 3000 руб.
[один процент от дохода свыше 300 т.р.], и уплачиваемый налог на доход я уменьшаю на сумму обязательных платежей).

При окончании деятельности плачу 6% с 7.000.000 = 420000 руб.


2) При использовании УСН 15% получаю следующее:

Записываю 5.000.000 в расходы, они переносятся в качестве убытков на будущие 10 лет.
Ежегодно оплачиваю обязательные платежи в ПФР и ФФОМС - по 20727,53 руб (по состоянию на 2014 г.)
С полученного дохода в 600.000 руб. ничего не плачу, т.к. он уменьшает записанный ранее расход в 5.000.000 руб.
За 8 лет доход уменьшит расход почти полностью.

При окончании деятельности плачу 15% с разницы в 7.000.000 минус сумма оставшегося убытка (200.000 руб.) = 1.020.000 руб.


Правильно ли я мыслю? Или где-то ошибаюсь?
А можно ли схитрить и использовать 8 лет схему УСН 6%, а на 9-ый год перейти на УСН 15%, чтобы при продаже помещения заплатить 15% с разницы 7 минус 5 миллионов?

[Над.К]

С полученного дохода в 600.000 руб. ничего не плачу,

Это не так. Платите 6000 налога, потому что при УСН 15% есть минимальный налог.

При окончании деятельности плачу 15% с разницы в 7.000.000 минус сумма оставшегося убытка

И тут неверно. Если Вы поставили себе в расходы основные средства (коим и будет недвижимость), то при продаже раньше чем через 10 лет Вам придется из расходов эти ОС вынуть и пересчитать все предыдущие годы, поставив туда налоговую амортизацию. И тут получится, что задним числом возникнет налог, потому что убытка-то уже не будет. А при продаже недвижимости уменьшить выручку будет не на что, остаточная стоимость ОС расходом при УСН 15% не является.

В случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет - до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 настоящего Кодекса и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Такова ситуация на сегодняшний день. Загадывать на 8 лет вперед в нашей стране никак нельзя, тут за полгода то вперед не угадаешь, какой сюрприз законодатели преподнесут

[Аноним]

при продаже раньше чем через 10 лет Вам придется из расходов эти ОС вынуть и пересчитать все предыдущие годы, поставив туда налоговую амортизацию.

Спасибо за разъяснение. Появились более конкретные вопросы

1) То есть получается, что вне зависимости от схемы налогообложения (УСН, ОСН), индивидуальный предприниматель при продаже недвижимости менее, чем через 10 лет после покупки, никак не может "зачесть в убытки" потраченные деньги на ее покупку?

2) А если закрыть ИП через 8 лет, после чего продать эту недвижимость, которая использовалась в предпринимательских целях?

3) А если через 8 лет ИП продает эту недвижимость и в тот же год (либо квартал, если это требуется) покупает новую недвижимость на ту же или большую сумму?

[Над.К]

1. При ОСНО может.
2. Заплатите 13% с суммы реализации
3. Ну если предположить, что положения главы 26.2 про ОС останутся теми же, то новую недвижимость можно будет поставить в расходы. Но в неизменность законодательства я не верю. Гайки закручивают на глазах.

[Аноним]

2. Заплатите 13% с суммы реализации

То есть заплачу НДФЛ, верно? А этот самый НДФЛ ведь можно уменьшить на сумму расходов на приобретение недвижимости. Или же он будет вообще нулевой, т.к. недвижимость более 3-х лет в собственности?

1. При ОСНО может.

Так же слышал, что при покупке недвижимости предпринимателем на ОСНО можно будет вернуть из бюджета НДС 18%. Это так?

Получается, что для моей ситуации ОСНО довольно выгодно...
Нашел вот такую информацию по ИП на ОСНО - "Вы можете не выплачивать НДС, если ваша выручка меньше 2 миллионов рублей без учёта налогов за три предыдущих календарных месяца.".
То есть из налогов для ИП ОСНО в течение 8-ми лет, пока будет вестись деятельность по сдаче в аренду, будет только 13% НДФЛ и отчисления в фонды?

[gnews]

То есть заплачу НДФЛ, верно? А этот самый НДФЛ ведь можно уменьшить на сумму расходов на приобретение недвижимости. Или же он будет вообще нулевой, т.к. недвижимость более 3-х лет в собственности?

Вы собираетесь использовать недвижимость в предпринимательских целях,так что имущественный вычет получить нельзя (см. пп.4 п.1 ст. 220 НК)

- "Вы можете не выплачивать НДС, если ваша выручка меньше 2 миллионов рублей без учёта налогов за три предыдущих
календарных месяца.".

Для этого нужно получить освобождение от обязанностей налогоплательщика по ст. 145 НК , представив в ИФНС уведомление и подтверждающие документы. http://wiki.klerk.ru/index.php/%D0%9...1%8C%D1%8F_145

о при покупке недвижимости предпринимателем на ОСНО можно будет вернуть из бюджета НДС 18%

Если купите у плательщика НДС и будете использовать в деятельности, облагаемой НДС.

[NewbieRantie]

Gnews, спасибо за полезные ссылки!

А если ИП с УСН или ООО с УСН продает недвижимость и в тот же год покупает новую на такую же или бОльшую сумму, в этом случае что будет с налогом на доход от продажи недвижимости?

[Olya09]

Такова ситуация на сегодняшний день. Загадывать на 8 лет вперед в нашей стране никак нельзя, тут за полгода то вперед не угадаешь, какой сюрприз законодатели преподнесут

С нашими законодателями все непредсказуемо

[понаехавший Тут]

А где же налог на имущество с кадастровой стоимости, который с 2015 г. будут платить все, во всех регионах и независимо от основной или упрощенной формы налогообложения?

[Над.К]

понаехавший Тут, ИП это не касается.

[Puzik]

Интересная тема.

Если я ООО на ОСНО и покупаю недвижимость с НДС, то 762711,86 идет в зачет сразу. А НДС к уплате 91525,42 в год. Будем считать, что больше никаких расходов и доходов нет. Это я зачитывать буду 8 лет. Но есть срок исковой давности, верно? Т.е. надо будет проходить процедуру возврата НДС на р/с?

Или не все так, как я думаю?

[Зета]

Т.е. надо будет проходить процедуру возврата НДС на р/с?

Придется показывать НДС к возмещению. И, вероятно, камеральную проверку после этого. А уж возвращать или нет на расчетный счет - дело ваше.
Вы ведь не можете принимать к вычету сумму 762711,86 по нужным вам кусочкам

[Puzik]

Придется показывать НДС к возмещению. И, вероятно, камеральную проверку после этого. А уж возвращать или нет на расчетный счет - дело ваше.
Вы ведь не можете принимать к вычету сумму 762711,86 по нужным вам кусочкам

Ну камералка она всегда. Доки попросят, они есть.
Меня интересует как долго я могу зачитывать этот НДС