Кто "ремонтировал" фасад арендованного здания??

[Жанна Аркадьевна]

Мы отремонтировали фасад арендованного здания. Можно ли учесть этот ремонт при расчете налога на прибыль?? По договору аренды арендатор производит текущий ремонт арендованного имущества за свой счет. Как быть с фасадом здания??

[Лёк]

неотделимые улучшения можно учесть как расходы будущих периодов в НУ, т.е. списывать равномерно в течении срока договора аренды (п.1 ст.272 НК)

[Lisaya]

Здание частная собственность или муниципалитет?

[Г_Росс]

Мы отремонтировали фасад арендованного здания

Если вы просто покрасили/отштукатурили здание, то это текущий ремонт

[Жанна Аркадьевна]

Мы не просто его покрасили, а еще и отливы сделали, откосы, лепнину и т.д. ....
Здание в частной собственности.

[Г_Росс]

отливы сделали, откосы, лепнину

Их вообше не было?

[Жанна Аркадьевна]

Они были, просто мы их сделали ровными и красивыми!

[Аноним]

если капиталка- туши свет..попадалово

[Жанна Аркадьевна]

если капиталка- туши свет..попадалово

Я это уже поняла! Думала может у кого есть практика по этому вопросу (вы поняли о чем я!! )!

[Аноним из Питера]

В моей практике был такой вопрос, я тогда посоветовал, чтобы кроме всего прочего в документах везде указывалось что это "текущий ремонт"..или выдумать что- нибудь новенькое

[Жанна Аркадьевна]

Дааааа.....!! Уж!

[Itasika]

Жанна Аркадьевна, оформите доп. соглашение, по которому арендатор обязан за свой счет провести капитальный ремонт фасада. По НК

1. Расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.
2. Положения настоящей статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

Вид ремонта не имеет значения.

[Лёк]

была такая статья, мож пригодится кому

Как учесть капвложение в арендованное имущество – вопрос непростой. Особенно если оно проведено без согласия собственника. Мы предлагаем решение, которое и фирме подойдет, и контролеров устроит.
Предположим, ваша фирма, чтобы привлечь больше посетителей, решила пристроить крыльцо к арендуемому зданию. Гражданское законодательство признает такую достройку «неотделимым улучшением» (ст. 623 ГК РФ). Неотделимым оно называется потому, что прочно связано с объектом аренды. А значит, когда закончится срок договора, оно будет передано арендодателю. Причем независимо от того, возместит он ваши затраты или нет.
Обратите внимание, что рассчитывать на такую компенсацию вы можете, только если получили письменное согласие собственника имущества. Если же арендодатель был «не в курсе» ваших планов, то возмещать ваши затраты никто не будет (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Как же в этом случае фирме учесть у себя стоимость крыльца? Чем являются такие затраты: капитальными вложениями или текущими расходами арендатора? Рассмотрим, какие налоговые последствия могут у него возникнуть.
Чьи дровишки?
Собственником неотделимых улучшений может быть как арендатор, так и арендодатель. Но чаще всего до окончания срока аренды они принадлежат именно арендатору. Здесь возможны два варианта. Рассмотрим их.
Вариант первый: фирма получила письменное согласие арендодателя на модернизацию здания. Причем стороны договорились, что собственник возместит затраты фирмы на достройку крыльца после того, как ему будет возвращено здание. В этом случае до окончания срока договора аренды крыльцо – собственность арендатора. Об этом говорит пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса.
Вариант второй: на пристройку крыльца согласие собственника здания получено не было. В этом случае оно также является собственностью фирмы. А когда закончится срок аренды, фирма вынуждена будет передать объекты достройки арендодателю. Причем безвозмездно (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Обычно фирма совершенствует арендованные объекты за свой счет. А значит, она должна как-то их у себя учесть. На первый взгляд пристроенное крыльцо является ее основным средством. Но это верно только для бухучета. В налоговом же учете определить статус крыльца не так-то просто.
Офис – отдельно, крыльцо – отдельно
В бухучете капвложения в арендованные объекты должны включаться в состав основных средств. Об этом сказано в пункте 5 ПБУ 6/01. Более того, пункт 10 методички по учету основных средств уточняет, что достройка, проведенная арендатором, учитывается у него как отдельный инвентарный объект (утверждена приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н). То есть крыльцо фирма должна амортизировать до тех пор, пока не передаст его собственнику здания.
Но, как мы уже говорили, в налоговом учете неотделимые улучшения отражаются несколько иначе. Разберемся как именно.
Напрямую в Налоговом кодексе ничего не сказано о том, как фирма должна учесть проведенную модернизацию арендованных объектов. Посмотрим, можно ли отнести их к амортизируемому имуществу. Его определение дано в статье 256 Налогового кодекса. Здесь, в пункте 1, сказано, что таковым признается «имущество... которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации». Вывод, что капвложения арендатора являются его основными средствами, отсюда не следует.
О вложениях в арендованные объекты законодателю следовало бы сказать в статье 257 «Порядок определения стоимости амортизируемого имущества». Но и здесь ничего не говорится о тех случаях, когда достройка проводится арендатором.
В пункте 2 статьи 257 Налогового кодекса перечислены все затраты, которые приводят к улучшению объектов основных средств. А именно, это происходит в случае достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации. Но здесь речь идет о совершенствовании имущества, принадлежащего фирме. Мы же говорим о вложениях в объекты арендуемые. То есть в нашем случае фирма улучшает здание, которое фактически ей не принадлежит.
Выходит, что крыльцо, достроенное фирмой-арендатором, в налоговом учете его основным средством не является. Потому как главой 25 Налогового кодекса это не предусмотрено.
На расходы, назло врагам...
Не дадут налоговые инспекторы стоимость неотделимого улучшения включить и в состав текущих расходов. В своих доводах они ссылаются на пункт 16 статьи 270 Налогового кодекса. Ведь вполне естественно, что, когда срок аренды закончится, пристроенное крыльцо вместе со зданием фирма вернет арендодателю. А если вы еще и его согласие на достройку не получили, то вынуждены будете отдать сей объект, не рассчитывая на то, что его стоимость вам возместят.
Казалось бы, налицо безвозмездная передача. А, как известно, расходы в виде «стоимости безвозмездно переданного имущества» при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ). Но не будем торопиться с выводами.
Давайте разберем ситуацию «с нуля». Так, перечень расходов, который содержится в Налоговом кодексе, – открытый. И чтобы учесть их при расчете налога на прибыль, надо всего лишь выполнить некоторые условия. Они предусмотрены пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса. Так, затраты фирмы должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены. Кроме того, они должны быть направлены на получение фирмой дохода. Как видите, ни с одним из перечисленных условий сложностей не возникнет. То, что ваши затраты на достройку крыльца оправданны, сомнения не вызывает. Вы же пристроили его, чтобы привлечь посетителей. Подтвердить эти расходы документально тоже не проблема. И уж, бесспорно, они направлены на получение дохода. Ведь именно с этой целью привлекаются посетители. Выходит, что учесть стоимость неотделимых улучшений в своих налоговых расходах фирма-арендатор все-таки сможет.
Выход есть – он рядом
Остался вопрос: каким образом? Мы предлагаем вам затраты на модернизацию арендуемого имущества списывать на расходы постепенно, в течение всего срока действия договора аренды. Вывод наш основывается на принципе равномерного признания доходов и расходов (п. 1 ст. 272 НК РФ).
Почему такие затраты нельзя учесть единовременно? Вернемся к нашему примеру с крыльцом. Достраивая его к арендованному зданию, фирма рассчитывает получать от его использования некий доход. Причем получать его арендатор будет в течение всего срока аренды. Значит, и расходы, связанные с его возведением, логично учитывать равномерно в течение этого срока.
Как видите, стоимость неотделимых улучшений фирме-арендатору лучше учитывать как расходы будущих периодов. Ведь тогда она со временем беспрепятственно сможет отнести ее к налоговым расходам. Причем в полном объеме. Заметьте, что и контролерам придраться будет не к чему.
Еще одним несомненным плюсом такого выхода является то, что в учете не всплывет ПБУ 18/02. Поясним на примере. В бухучете пристроенное крыльцо фирма должна оприходовать на счет 01 «Основные средства». Срок полезного использования устанавливаем равным сроку аренды. Согласно учетной политике фирмы, амортизация начисляется линейным методом. То есть в бухучете ежемесячно на расходы будет списываться равная часть стоимости крыльца.
В налоговом учете стоимость достройки фирма учла как расходы будущих периодов. Их фирма также будет списывать равномерно до окончания срока договора аренды. Таким образом, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете фирма ежемесячно будет списывать на расходы одну и ту же сумму. А значит, разниц между налоговым и бухгалтерским учетом не возникнет.

[Itasika]

Лёк, при чем тут неотделимые улучшения?

[Лёк]

Лёк, при чем тут неотделимые улучшения?

сделали отливы, откосы, лепнину - это можно и к реконструкции отнести, которую по окончании аренды с собой не заберешь

[Itasika]

сделали отливы, откосы, лепнину

Автор вопроса в своём посте #7 говорит, что отливы, откосы и лепнина изначально имелись.
Даже если бы их не было - к реконструкции это отнести нельзя.

[Лёк]

Даже если бы их не было - к реконструкции это отнести нельзя.

почему это? приведите нормативку, думаю налорги сочтут это реконструкцией здания

[Itasika]

почему это? приведите нормативку,

Я поищу, как только найду - приведу.

Но тогда у меня к Вам аналогичное предложение - приведите нормативку, согласно которой это будет являться реконструкцией.

[Itasika]

Ну вот для начала:

Утверждено
Приказом Госкомархитектуры
при Госстрое СССР
от 23 ноября 1988 г. N 312

Согласовано
Госпланом СССР
24 августа 1988 г. N 13-303

Минфином СССР
13 сентября 1988 г. N 13-4-21/49

Срок введения в действие -
1 июля 1989 года

ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ

ПОЛОЖЕНИЕ
ОБ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИИ РЕКОНСТРУКЦИИ,
РЕМОНТА И ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ,
ОБЪЕКТОВ КОММУНАЛЬНОГО И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОГО
НАЗНАЧЕНИЯ

ВСН 58-88 (р)

Приложение N 1
(справочное)

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
Текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

(во всех документах, касающихся строительства - будут аналогичные определения, но эти на мой взгляд наиболее понятны. Почувствуйте разницу между ремонтом и реконструкцией )

сделали отливы, откосы, лепнину - это можно и к реконструкции отнести,

почему это? Приведите нормативку, думаю, налоргам придется счесть это ремонтом здания.

[gluchnaya]

Itasika, согласна на 250%! ведь от замены отливов, откосов и лепнины технико-экономические показатели не изменились! для налога на прибыль думается можно учесть совершенно спокойно: есть обычаи делового оборота и репутация фирмы в конце-то концов, так что критерию "направленность на получение дохода" такие действия как ремонт фасада ИМХО отвечают

[Жанна Аркадьевна]

Спасибо господа!! Но думаю, что все это не убедительно будет для "органов". К тому же, я уже и так и эдак пыталась убедить своих коллег теми же довыдами, что и вы мне написали. Не удалось!!!!

[Лёк]

Я поищу, как только найду - приведу.

Но тогда у меня к Вам аналогичное предложение - приведите нормативку, согласно которой это будет являться реконструкцией.

в информационном письме, которым пользуются московские налорги (на утверждаю, что все) №18-14/63 от 28 апр.1994г. (его нет в базах, могу выслать на мыло желающим) написано, что к реконструкции относится также "улучшение архитектурной выразительности здания" - я не берусь утвержать, что это только лишь реконструкция, а никак не ремонт, я всего лишь допускаю такую возможность и мне интересно кто как будет строить аргументы в свою пользу учимся

[Г_Росс]

Лёк, данное письмо не является нормативным и на него нельзя ссылаться в суде.
Другое дело, что если данные затарты Жанна Аркадьевна поставит на расходы, она должна быть готова отстаивать свои позиции в суде и думаю у нее будут достаточно большие шансы выиграть дело

[Жанна Аркадьевна]

[QUOTE=Лёк]в информационном письме, которым пользуются московские налорги (на утверждаю, что все) №18-14/63 от 28 апр.1994г. (его нет в базах, могу выслать на мыло желающим)
Вышлите мне пожалуйста!! Хочу почитать как можно больше! Сумма расходов немаленькая, поэтому думаю за нее стоит "побороться"!

[Itasika]

Они были, просто мы их сделали ровными и красивыми!

Другими словами - отремонтировали.
Еще допускаю возможность споров насчет текущий/капитальный (хотя лично я думаю, что текущий).
Чтобы избежать трений - доп. соглашение с арендодателем по поводу ремонта фасада, с указанием перечня работ. Напоминаю - НК не делает различий между видами ремонта, требуется лишь "невозмещение" подобных расходов со стороны арендодателя.

Заодно (и это самый разумный вариант) можете обратиться к ремонтной организации, кот. вам все это делала, поскольку деньги приличные, то могут со ссылками на всякие СНиПы и пр. нормативные док-ты по строительству указать, к какому виду ремонта относятся подобные работы.

ЗЫ интересно, если фасад будет как попало залеплен новенькой лепниной, но это приведёт к УХУДШЕНИЮ архитектурной выразительности здания.... налорги эту выразительность сами оценивают?

[Жанна Аркадьевна]

И перечень есть, и стоимость работ никто не возмещает! В договоре на аренду написано " Арендатор осуществляет ремонт арендуемых помещений за свой счет".
Но ведь ремонт самого здания, это не помещения как таковые. И вроде, от того как мы отремонтируем лепнину наши доходы не изменятся! Вот и ломаю голову! И хочется и колется!!

[Itasika]

Жанна Аркадьевна, Вы что арендуете - помещения (часть здания) или само здание?

[Жанна Аркадьевна]

Часть здания! И счет за ремонт здания будем оплачивать не полностью, а 70%.

[Г_Росс]

Жанна Аркадьевна, а сколько процентов здания вы занимаете?

[КЛариса]

Может кто и мне поможет - у меня похожая ситуация.

Арендовали здание. Совершенно новое. Только бетонные стены, пол и потолок.

Соответственно мы сами заказали проектную документацию. Сейчас нам сделали проект. Мы его одобрили. Далее согласовываем смету на работы.

И куда это в бух.учете и нал.учете?