Реализация недвижимости ИП 6% после снятия с учета.

[odi-odin]

Я- ИП на 6 %

Сдаю недвижимость в аренду.

Возникла необходимость продать недвижимость.

Хочу сняться с учета и продать как физик, используя вычет в размере реально понесенных расходов при покупке.

Есть здесь риски на сегодняшний момент? Планирую, сняться с учета и сразу продать.

Или мое право выбирать, как продавать, будучи ИП или физиком. Недвижка сдавалась в аренду.

[odi-odin]

Полистала форум. Везде обсуждаем вычет при владении свыше 3 лет. У самой куча писем лежит по этому поводу.
А вот насчет вычета в размере реально понесенных расходов при покупке - ничего. Неужели тоже не полагается?
Может быть есть какие-то письма ИФНС именно по этому вопросу.

[Над.К]

Есть здесь риски на сегодняшний момент?

Есть. Судебной практики нет

Неужели тоже не полагается?

Минфин и ФНС считают что не полагается. В суде хорошие шансы

[Аноним]

С 1 января 2014 года в налоговый кодекс ст 220 внесена строка (внесена законом в июле 2013)
ст 220, п 2 пп 4

4) положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:

от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

от реализации ценных бумаг;


Надо же. Раньше этого не было.
То есть уже и от регистрации ИП здесь не зависит.
Интересно, Все кто сдают квартиры,не регистрируясь, но платя налог - это заметили?

[Зета]

Аноним, так они же не регистрировались в качестве ИП, значит и предпринимательскую деятельность не ведут

[Аноним]

Ну. Да. Так ведь там написано, что "имущество не использовалась в деятельности".

Собственник не регистрируется, а использовать - использует. Получает свой пассивный доход.

Думаете случайно не добавили, как при 3 - летнем вычете, там и ИП и деятельность - предпринимательская.

Здесь про ИП - нет.
Ну тут еще поразмышлять надо.

Спасибо.

[Над.К]

Так ведь там написано, что "имущество не использовалась в деятельности".

Там написано "использовались в предпринимательской деятельности". А предпринимательской деятельностью занимаются физлица, зарегистрированные как ИП. Граждане просто сдающие временно не нужное имущество в аренду не занимаются предпринимательской деятельностью и потому не обязаны регистрироваться как ИП
Но вообще пункт хреновенький. Вот побыл гражданин ИП 5 лет назад, посдавал имущество 3 месяца в аренду и всё, привет вычет по нему на всю оставщуюся жизнь.
Государство всё делает, что бы физлица скрывали свои доходы и не регистрировались как ИП.

[Аноним]

Посмотрел, с Вашей подачи, ст.217 и 220 НК и ужаснулся просто!
Это вот так, по-тихому, нам такой сюрприз приподнесли???

Т.е. если у меня квартира 10 лет в собственности, а я в этом году решил ее сдавать официально,
как ИП, платить честно 6% (ну не так уж это и много), то получается, я потом когда-то, если
решу продавать эту квартиру, с меня налоговая потребует 6% (если я буду еще ИП) или 13% (если уже не буду)???

Смотрю в ст.217:
========================================
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
...
...
17.1) доходы, получаемые физическими лицами ... от продажи ... квартир..., находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;
========================================

Да я уже практически собрался ехать в понедельник регистрироваться ИП !!!!!!


Что ж получается, единственное что мне остается - это сдавать квартиру не регистрируясь ИП??
Просто как обычное физлицо?

Они завтра возьмут, уберут из этого пункта "используемого индивидуальными предпринимателями" и даже в этом случае при продаже квартиры мне будет грозить налог???

Т.е. самое простое и правильное - вообще сейчас нигде не показывать что я сдаю квартиру и никому ничего не платить, никаких налогов??
Да как же так может быть, я не верю!!

Или я все неправильно понял?

[Константин_50]

Или я все неправильно понял?

Вы все правильно поняли.
А сюрприза никто и не преподносил. Ст. 220 НК и до этого трактовалась именно так, как сейчас сформулирована.

[Над.К]

Константин_50, но раньше был очень хороший шанс в суде. А теперь его не будет. Вообще.

[Константин_50]

Над.К, так они тоже работают, стараются. Бюджет ведь надо наполнять, здесь все способы подойдут.

[Аноним]

Вы все правильно поняли.
А сюрприза никто и не преподносил. Ст. 220 НК и до этого трактовалась именно так, как сейчас сформулирована.

Я, в большей степени, удивлен 217 статье, а не 220-й. С вычетом я еще как-то могу заставить себя согласиться. Вычет - его же применяешь при продаже квартиры которая менее 3 лет в собственности. Тут можно согласиться что это прямо бинес.

Но неужели то, о чем говорится в 217-й статье по обязанности платить налог при продаже квартиры, которой владеешь более 3 лет, если ее сдавал в аренду как ИП - это тоже было всегда?? За что?? Ведь, пока сдавал квартиру - платил же налоги! Двойное, какое-то налогообложение получае Те ктондавал квартиру и не платил налоги - пожалуйста, освобождение от ндфл. А тем, кто платил - на тебе еще заплати , не обеднеешь.?!

Какой же дурак тогда регистрируется ип для этого?? Ведь никто не застрахован, что завтра не придется продавать жилье.

[Зета]

Какой же дурак тогда регистрируется ип для этого?? Ведь никто не застрахован, что завтра не придется продавать жилье.

Тут по обычной схеме "строгость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения"

В налоговых просто не отслеживается продажа квартир бывшими ИП, как впрочем и настоящими. Легко "прокатывает" как продажа как физика.

Сложнее с продажей нежилых помещений и грузовых автомобилей, например. Тут иногда "отлавливают"

[Liana_sh]

Уф, как раз наша тема....Помогите разобраться, чтобы в будущем у нас не было головной боли.
Есть ИП на УСН (Д-Р). У него есть основные средства - станки и оборудование. Мы бы хотели разобраться с вопросом: сколько нам будет стоить их продать в будущем.
1 вариант. ИП продаст ОС ОООшке. У ООО оно будет приниматься в расходы как амортизируемое имущество (так?), а что заплатит ИП? просто поставит в доходы стоимость продажи и заплатит свой упрощенный налог или еще что то с продажи платится? При этом мы помним, что если ОС в собственности у ИП менее 3 лет. то еще пересчитают упрощенный налог(((( И еще мне интересно, что нибудь для этого варинта изменится, если в год, когда будем ОС продавать у ИП будет УСН (доходы 6%)
2 вариант. ИП снимется с учета как ИП (ну в конце своей деятельности). Что произойдет с ОС? Они автоматом станут собственностью физлица? и потом уже, если физлицо продаст их, допустим, ОООшке, то заплатит налог 13%. даже если эти ОС будут в собственности более 3 лет? И вообще физлицо может продавть имущество ОООшке?
3 вариант. ИП снимется с учета как ИП. ОС перейдут в собственность к физику. Физлицо внесет эти ОС как вклад в уставный капитал ООО? что платим при таком раскладе?
4 вариант. ИП снимется с учета как ИП. ОС перейдут в собственность к физику. И все. Потом эти средства нигде не фигурируют, официально не продаются, официально в аренду не сдаются и т.д. Что нибудь платится физлицом?
спасибо заранее

[Над.К]

1. Изменится. ИП должен будет все равно пересчитать налог задним числом, если прошло менее 3-х лет. И платить с выручки 6%. Все равно получается почти двойной налог, хотя тут зависит от срока полезного использования ОС, может они будут почти самортизированы к моменту продажи
2. Они и так собственность физлица, потому что ИП физлицо и есть. И все имущество у него личное. Заплатит 13%
3. Ничего
4. Нет

[Liana_sh]

Спасибо большое

1. Изменится. ИП должен будет все равно пересчитать налог задним числом, если прошло менее 3-х лет. И платить с выручки 6%. Все равно получается почти двойной налог, хотя тут зависит от срока полезного использования ОС, может они будут почти самортизированы к моменту продажи

еще раз уточню. какого либо доп налога с продажи помимо упрощенного не будет?
и если все же ОС более 3 лет в собственности будет к моменту продажи - то ведь пересчитываться налог упрощенный за прошлые периоды не будет?

[Liana_sh]

2. Они и так собственность физлица, потому что ИП физлицо и есть. И все имущество у него личное. Заплатит 13%

вычета же нет никакого, я правильно поняла

[Над.К]

еще раз уточню. какого либо доп налога с продажи помимо упрощенного не будет?

Ну формально будет 2 упрощенных налога. Ведь придется доплачивать налог по УСН 15% из-за того, что будут вынуты ОС из предыдущих периодов
Если более 3-х лет с момента включения в расходы прошло, вынимать ничего уже не надо

[Константин_50]

Но неужели то, о чем говорится в 217-й статье по обязанности платить налог при продаже квартиры, которой владеешь более 3 лет, если ее сдавал в аренду как ИП - это тоже было всегда?? За что??

В первой редакции НК такого пункта вообще не было (как и в Законе о подоходном налоге с физлиц). Поэтому все доходы от реализации имущества налогом облагались. Это уже потом, в виде исключения, как благо для физлиц этот пункт в 217НК добавили, который Вам сейчас таким несправедливым кажется.
А те, кто квартиру сдавал – платил налоги с доходов от сдачи в наем. А при продаже речь идет о доходах от реализации имущества. Так что двойного налогообложения никак не получается.
А если бы не этот пункт, то все ИП-шники на ОСНО товаром трехлетней выдержки бы торговали и НДФЛ не платили.

[Над.К]

Так, спокойно, прочла внимательно изменения в НК. Продажа имущества, купленного свыше 3-х лет не освобождается от НДФЛ только если оно используется в предпринимательской деятельности на момент продажи. Эта норма как была, так и осталась. Т.е. если ИП перестал быть ИП и продает квартиру, которая ему принадлежит, допустим, 5 лет и которую он сдавал, будучи ИП, то продажа НДФЛ не облагается. Потому что в момент продажи имущесто не используется в предпринимательской деятельности
Если же в таком же случае квартира принадлежала менее 3-х лет, допустим, 2 года, то бывший ИП не имеет права на имущественный вычет по ст.220 НК. А раньше за него можно было побороться. Теперь шансов нет.

[Liana_sh]

Над.К, а в нашем случае (вышеописан) с основными средствами, то можно на вычет рассчитывать? если ОС более 3 лет в собственности у ИП были, а потом ИП прекратил заниматься предпринимательством? Или ваше разъяснение только для недвижимости?

[Над.К]

Оно для любого имущества

[Аноним]

Так, спокойно, ... Продажа имущества, купленного свыше 3-х лет не освобождается от НДФЛ только если оно используется в предпринимательской деятельности на момент продажи...

А где увидеть, что написано "на момент продажи"? Это ключевой момент в вопросе.

Я увидел лишь "17.1) доходы, получаемые физическими лицами ... от продажи ... квартир..., находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;".

Про "на момент продажи" - из этого разве явно следует?

Или об этом сказано в другом каком-то пункте?

[Над.К]

Аноним, написано

используемого

Это настоящее время в русском языке.

[Гость Лилия]

Аноним, написано
Это настоящее время в русском языке.

"непосредственно используемое в предпринимательской деятельности"- это понятно. А вот если ИП не закрывать, а жилье некоторое время (пару месяцев) НЕ ИСПОЛЬЗОВАТЬ в предпринимательской деят-ти?

[Над.К]

Тут будут намного сложнее.

[Аноним]

Аноним, написано
Это настоящее время в русском языке.

Многоуважаемая Над.К и другие небезразличные участники форума.
Пожалуйста, оцените вот такую информацию по данному вопросу, которую я нашел сейчас.

-----------------------------------------------------------------
Вопрос: Физлицо является собственником нежилого помещения (магазин) в многоквартирном доме более десяти лет. Ранее собственник был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и использовал помещение в предпринимательской деятельности. Более трех лет назад собственник помещения прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, после чего стал сдавать помещение в аренду другим лицам для использования в предпринимательской деятельности. Указанное помещение планируется продать.
Освобождается ли от налогообложения НДФЛ доход, полученный от продажи данного помещения, на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ?

-----------------------------------------------------------------
ОТВЕТ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 9 июня 2012 г. N 03-04-05/3-716

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного от продажи нежилого помещения, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Как следует из письма, физическим лицом продано нежилое помещение, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, после прекращения осуществления такой деятельности.

Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.

Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики С.В.РАЗГУЛИН
-----------------------------------------------------------------

Я вижу, что министерство финансов плевало на то, что это "настоящее время в русском языке"...

Какое у вас мнение после увиденного и как быть нам, честным людям... Регистрироваться ИП для сдачи квартиры или нет?

[Аноним]

честным - регистрироваться и плевать на известного наперсточника разгулина

[Константин_50]

или нет?

Вот после пачки подобных писем про имущественный вычет из 220НК эта статья была переформулирована.
Вот это

… не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

поменяли на это

… не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

И не факт, что п. 17.1 ст. 217НК останется в том виде как сейчас вечно. А изменения внесут как раз перед тем, как лично Вы соберетесь продавать квартиру. Обычно так и бывает.

[Над.К]

Регистрироваться ИП для сдачи квартиры или нет?

нет