Операции с недвижимостью и НДФЛ

[maccarran]

Уважаемые коллеги! Подскажите ответ на следующий вопрос. Был участок земли (с\х назначения) в собственности у физ. лица. 3 года прошло. Потом физлицо перевело этот участок в другую категорию, произвело раздел на участки помельче и стало их продавать (под ИЖС). Должно ли оно в этой ситуации платить налог на доходы?

Чел несколько стремается, так как, говорит, раньше было одно свидетельство, а теперь на каждый участок новое, и из него уже совершенно не видно, что участок(-ки) находятся(-лись) в собственности более 3-х лет.

[Над.К]

Должно ли оно в этой ситуации платить налог на доходы?

Да

Чел несколько стремается,

Правильно делает

[maccarran]

Но ведь эти участки образовались из старого. Не было никаких покупок, никаких дарений. Просто, условно, из 1-го большого сделали 10 поменьше. Ну и что в этом такого? В законе сказано, что объект должен быть продан только в исходном и неизменном состоянии, и никак иначе, так?

[Над.К]

Вопрос: Физлицо является собственником земельного участка, приобретенного по договору купли-продажи. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок выдано 21.06.2007.
В 2011 г. произведен раздел участка на семь земельных участков. На основании документов о праве собственности на землю и заявления физлица оформлены семь свидетельств о государственной регистрации права собственности на эти участки. Собственник с 2007 г. не менялся, изменена лишь структура объекта (имущества) с выдачей новых свидетельств о праве собственности в мае 2011 г.
Можно ли считать, что данные земельные участки находятся в собственности физлица более трех лет и при их продаже в 2012 г. у физлица не возникнет обязанности по уплате НДФЛ?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 18 мая 2012 г. N 03-04-05/7-646

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Из обращения следует, что налогоплательщик приобрел в 2007 г. земельный участок, который в 2011 г. разделил на семь участков и в 2012 г. планирует их продать.
Согласно ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
При этом на основании ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая вышеизложенное, поскольку вновь образованные земельные участки при их продаже в 2012 г. будут находиться в собственности налогоплательщика менее трех лет, то налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в размере, не превышающем 1 000 000 руб. Доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
18.05.2012

Посудиться, конечно, можно, есть практика в пользу налогоплательщиков, но суды ОЮ настолько непредсказуемы...

[maccarran]

Спасибо, уже какая-то предметность появилась. Но я так понимаю, что с этим письмом (Минфина), пардон, можно в сортир смело сходить, ни для какого суда оно не указ, так же?

[Над.К]

Видите ли, судиться будет физлицов в СОЮ. А там со знанием налогов плохо. Это в арбитраже можно заявить, что письмо Минфина не НПА, а в общей юрисдикции судья может и по другому посчитать. Тем более, что подобных писем много, Минфин много лет не меняет своё мнение по этому поводу

[maccarran]

Видите ли, судиться будет физлицов в СОЮ. А там со знанием налогов плохо...

Да, это понятно. Извиняюсь за настырность, а судебная практика по таким делам что говорит? Есть прецеденты? Или все так и платят - тупо и покорно? По сути, весь рынок загородного строительства на таких операциях держится и за счет них и развивается, неужели никто до сих пор не возмутился?

[Над.К]

а судебная практика по таким делам что говорит?

Есть прецеденты в пользу физлиц. Но это СОЮ, поймите. Это не арбитраж, где все дела давно есть в базах. Кто и что решает на местах в судах, мы никак не знаем. Этого просто нет в правовых базах. Решений на высшем уровне не было.

[maccarran]

Всё понял. Спасибо большое. Думаю, если к товарищу все-таки мытари пристанут, то лучше будет хорошему адвокату заплатить, чем государству ни за что отстегивать всю дорогу. По-любому дешевле выйдет.

[Над.К]

Пристанут однозначно. Даже не надейтесь на обратное

[maccarran]

Конечно, будем подразумевать наихудший вариант. И загодя стелить соломку, где получится (будет, значит, какую-то часть налом брать, и все дела). В любом случае, кто предупрежден, тот вооружен.