Нужно ли регистрировать договор аренды в рег. палате?

[yula58]

Здравствуйте!

ООО занимается розничной продажей алкогольной продукции. Снимаем помещение по договору аренды. Сейчас нам надо перезаключить договор (поменялся директор у нас и у арендодателя сменилось ип). Арендодатель нам говорит, что по новому закону, надо зарегистрировать договор в рег палате, стоит это 15 т.р.

Так ли это? Надо ли регистрировать договор аренды в рег палате в данном случае?

[юрфинанс]

Если срок договора 1 год и более, регить надо!

[yula58]

юрфинанс, напишите, пожалуйста, нормативный документ по данному вопросу. Расширю познания по данному вопросу

[echinaceabel]

нормативный документ по данному вопросу

ст. 609 ГК РФ.

[yula58]

спасибо

[yula58]

в статье 609 ГК РФ говориться:
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

подскажите, а где посмотреть "иное установленое законом"? В данной статье я не вижу, что если договор аренды заключен на срок менее года, то не обязательна гос регистрация.

[CHek]

Есть постановление ВАС, искать лень если, на 11 мес. с последующим продлением то не нужно регистрировать.

[yula58]

эх. Буду мучить поисковик )) может получиться найти постановление

[echinaceabel]

а где посмотреть "иное установленое законом"?

п.2 ст. 26 ЗК РФ - Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
ст. 633 ГК РФ - Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

В данной статье я не вижу, что если договор аренды заключен на срок менее года, то не обязательна гос регистрация.

Вот здесь -
п.2 ст. 651 ГК РФ - Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

[echinaceabel]

Привожу комментарий законодательства от Управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное требование закона согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», распространяется и на договоры аренды нежилых помещений.
Срок аренды недвижимого имущества определяется договором. Вместе с тем, как предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент (в том числе и ранее года с момента его заключения) по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.
Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Обзор)), а также сложившейся правоприменительной практикой.
В случае если сторонами был заключен договор аренды на срок менее года, впоследствии продленный дополнительным соглашением также на срок менее года, вопрос о необходимости государственной регистрации такого договора аренды решается следующим образом.
Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Если в договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года, то данный договор (с приложением дополнительного соглашения) в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации, поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор (без заключения сторонами отдельного письменного соглашения), согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанный договор в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации не подлежит. Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ (п. 10 Обзора).

Главный специалист-эксперт
Д.В. Болотникова

[yula58]

echinaceabel, огромное спасибо, что уделили моему вопросу свое время

[B@lex]

Есть постановление ВАС, искать лень если, на 11 мес. с последующим продлением то не нужно регистрировать.

с последующим перезаключением на новый срок .... или на не определенный срок ... так вернее будет

[delfinost]

ООО занимается розничной продажей алкогольной продукции.

В соответствии с п. 6 ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» (далее Федеральный закон) с 01.07.2012 организации, осуществляющие розничную продажу алкогольной продукции (за исключением пива и пивных напитков) в городских поселениях, сельских поселениях должны иметь для таких целей в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более, стационарные торговые объекты.

Выделение мое, если продажа алкогольной продукции - значит регистрировать обязательно?

[echinaceabel]

значит регистрировать обязательно?

Выходит так.

[delfinost]

Подниму тему: розничная торговля алкогольной продукции, договор аренды не зарегистрирован(сложности с получением кадастрового паспорта, сколько еще займет времени - неизвестно).
Если договор аренды заключен на неопределенный срок - значит его не регистриуем и спокойно продаем алкоголь?
Или все-таки претензии проверяющих обеспечены?

[CHek]

Зачем что то выдумывать, на неопределенный срок, каждый трактует на неопределенный срок по своему. Заключите на 11 месяцев с последующей пролонгацией договора

[delfinost]

Изначально договор был заключен на 11 месяцев, но затем пролонгирован на неопределенный срок - дабы иметь возможность продавать алкоголь, пока нет возможности зарегистрировать. Но в лицензионном управлении СПб говорят, что договор обязательно должен быть с указанием срока. Пока подобное уточнение мне на глаза не попадалось. Ищу

Подскажите, какие санкции за розничную продажу без зарегистрированного договора аренды(ООО)?

[CHek]

Так напишите заключен на 11 месяцев с последующим продлением на тот же срок, если не одна из сторон за месяц не откажется от его. Как то так ,сформулируйте покрасивее.

[delfinost]

Видимо я не совсем ясно сформулировала: розничная торговля алкоголем (согл. закона срок аренды составляет один год и более, значит необходима регистрация).
Регистрация сейчас не возможна, какие санкции?

[Старый ворчун]

Изначально договор был заключен на 11 месяцев, но затем пролонгирован на неопределенный срок - дабы иметь возможность продавать алкоголь, пока нет возможности зарегистрировать. Но в лицензионном управлении СПб говорят, что договор обязательно должен быть с указанием срока. Пока подобное уточнение мне на глаза не попадалось. Ищу

Подскажите, какие санкции за розничную продажу без зарегистрированного договора аренды(ООО)?

санкции - за торговлю без лицензии.
пока лицензия не аннулирована - можете торговать.

[delfinost]

Хорошо, а какие возможны штрафы?

Ст. 14.16 КоаП п.3
"Нарушение иных правил розничной продажи алкогольной и спиртосодержащей продукции -

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от трех тысяч до четырех тысяч рублей с конфискацией алкогольной и спиртосодержащей продукции или без таковой; на юридических лиц - от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей с конфискацией алкогольной и спиртосодержащей продукции или без таковой."

Возможна ли конфискация продукции в таком случае?

[lara33]

Почему регистрация не возможна?
Санкции- (я так думаю) приостановка лицензии

[CHek]

В статье ясно написано, с конфискацией или без таковой, все зависит от судъи, который будет рассматривать. И в любом случае будет законно, если конфискует, или нет.

[delfinost]

Регистрация невозможна, т.к. нет кадастрового паспорта помещения.

Прочитала все основания для приостановления действия лицензии - такого пункта там нет. А данный список закрытый? Если да - то вроде приостановка не грозит.

Я не юрист, поэтому не уверена, правильно ли я трактую ст.14.16 КоАП п.3 (очень смущает пункт о возможной конфискации алког.продукции)
Может эта статья к моему случаю вообще неприменима?

[delfinost]

В статье ясно написано, с конфискацией или без таковой, все зависит от судъи, который будет рассматривать. И в любом случае будет законно, если конфискует, или нет.

Ясно, спасибо.

[Люба.]

А можно ли брать в расход ареду помещения при УСН (договор аренды до года), не зарегистрированный врег. палате.

[Над.К]

Можно, конечно

[mona-66]

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста если ИП хочет сдать в аренду нежилое помещение юр лицу, сроком на 11 месяцев, нужно ли регистрировать такой договор аренды? И можно ли этому ИП открыть р/ счет в банке, для получения арендной платы , а не покупать ККМ?

[Storn]

не нужно
можно

[mona-66]

Спасибо.. Краткость - сестра таланта...)