Покупка квартиры!

[HukAk0u]

Приветствую!

Покупаю квартиру, выбираю форму оформления сделки (нотариальную или простую письменную).

Продавец является собственником менее 3х лет и, соответственно, занижает в документах стоимость квартиры до миллиона рублей (причем независимо от формы оформления). На остальные, полученные от меня деньги, пишет расписку. Сам продавец живет за границей и квартиру продает по доверенности, оформленной на родственника.

Подскажите, какие могут быть подводные камни в данной сделке? и имеет ли юридическую силу расписка, ведь основная сумма сделки указана именно в ней?

[Фиатик]

Я бы сомневалась, что владелец занижает стоимость.Скорее доверенное лицо себе хочет денюшку срубить.Расписку в чем пишет? За что получает деньги доверенное лицо? Вычет по квартире вы получите только с суммы договора. Нафига вам решать за свой счет налоговые проблемы продавца? Со всех сторон вы в проигрыше. Если сделка будет оспорена-вам вернут только то, что в договоре. Если диктует продавец, так ли уж хороша квартирка, если риск высок и без денег и без квартиры осаться? А если продавец и доверенное лицо в сговоре? А если продавец ни сном ни духом о цене , заявленной доверенным лицом?

[Irusya]

Подскажите, какие могут быть подводные камни в данной сделке?

"родственник" может совсем не родственником оказаться
как у вас расписка будет звучать?

Я бы сомневалась, что владелец занижает стоимость.

сомневаетесь - накидывайте продавцу "на налог" - это рынок

[Dezl]

разницы в нотариальном оформлении или в простом письменном здесь нет, так как все равно нужно регистрировать договор.
"Продавец является собственником менее 3х лет и, соответственно, занижает в документах стоимость квартиры до миллиона рублей" - это обычное дело, сплошь и рядом

Я бы сомневалась, что владелец занижает стоимость.Скорее доверенное лицо себе хочет денюшку срубить.

это вообще маловероятно как мне кажется, ибо у всех есть телефон и связаться напрямую с продавцом и уточнить цену никто не мешает

насчет рисков, сначала проверьте доверенность представителя, чтоб она была надлежащим образом оформлена и полномочия были конкретно на продажу квартиры, а не так к примеру "представлять интересы доверителя везде и во всем"), кроме того проверьте все документы на квартиру, самое главное - свидетельство о праве собственности продавца, чтобы никаких третьих лиц не "нарисовалось"
также можно договориться, что оставшуюся часть денег (которую по расписке) Вы передадите после завершения регистрации договора и получения свидетельства, так спокойнее для Вас будет

насчет "Если сделка будет оспорена-вам вернут только то, что в договоре", это не правильно, по расписке без проблем деньги вернуть через суд, главное правильно написать расписку при свидетелях.

[Фиатик]

А с какой стати вернут больше чем по договору прописано? Зачем и за что он платил деньги сверх суммы договора? Судебное решение-то можно получить, только вот деньги - очень долго и трудно вернуть.

[HukAk0u]

Dezl, а как эту расписку правильно написать?
Все говорят по разному, кто то говорит, что расписка не имеет никакой юр. силы и служит только основанием для обращения в суд, а в случае иска, деньги вернут только те, которые указаны в договоре купли-продажи. Вы говорите, что если все грамотно сделать, то сумма вернется целиком. Остается понять, как все это грамотно сделать? Мой агент проверил все документы и сказал, что все в порядке, что расписка будет составляться при свидетелях и что они это делали миллион раз.
Кто то советует прописать оставшуюся сумму в договоре в виде штрафных санкций, но пока нет информации сможет ли этот пункт в договор забить нотариус.
Вообщем, завтра сделка уже, а голова пухнет от кол-ва разной информации по этому вопросу.

[Irusya]

Мой агент проверил все документы и сказал, что все в порядке, что расписка будет составляться при свидетелях и что они это делали миллион раз.

вот только в суд с вами ваш "агент" ходить не будет, он про вас забудет, как получит свою комиссию
я была бы крайне осторожна с основанием "продажа по доверенности"

[Dezl]

А с какой стати вернут больше чем по договору прописано? Зачем и за что он платил деньги сверх суммы договора? Судебное решение-то можно получить, только вот деньги - очень долго и трудно вернуть.

по договору буду возвращать сумму, полученную по договору, а по расписке - сумму по расписке. зачем и за что он платил по расписке - это можно придумать и написать в расписке.

тут ведь могут быть разные судебные решения, зачем же сразу деньги возвращать, можно будет если что требовать в суде понуждение к регистрации договора купли-продажи

[Dezl]

Dezl, а как эту расписку правильно написать?
Все говорят по разному, кто то говорит, что расписка не имеет никакой юр. силы и служит только основанием для обращения в суд, а в случае иска, деньги вернут только те, которые указаны в договоре купли-продажи. Вы говорите, что если все грамотно сделать, то сумма вернется целиком. Остается понять, как все это грамотно сделать? Мой агент проверил все документы и сказал, что все в порядке, что расписка будет составляться при свидетелях и что они это делали миллион раз.
Кто то советует прописать оставшуюся сумму в договоре в виде штрафных санкций, но пока нет информации сможет ли этот пункт в договор забить нотариус.
Вообщем, завтра сделка уже, а голова пухнет от кол-ва разной информации по этому вопросу.

проблема с распиской в том, что для каких целей Вы передаете денежные средства, обычно по расписке деньги передаются в долг, но в Вашем случае это не так, мне кажется, можно попробовать в расписке написать что "денежная сумму передается за услуги по поиску квартиры и оформлению права собственности на квартиру", и если у Вас сделка сорвется, то услуги не оказаны и Вам обязаны вернуть эту сумму, а если сделка совершится, то все довольны. хотя, может в расписке и не писать вообще ни какие цели, просто факт передачи денег закрепить и все, только в таком случае у Вас еще обязательно должна быть вторая расписка на ту сумму, что в договоре указана

самое главное тут, что расписка подтверждает факт получения продавцом денежной суммы сверх той, что указана в договоре.
как штрафные санкции это прописывать не стоит, потому что уплата штрафа означает Вашу вину в чем-то, и потом случись чего, уже будет сложнее эти деньги вернуть.

[Dezl]

HukAk0u, в Вашу пользу в случае суда есть ч. 3 ст. 551 ГК РФ, необязательно судиться, чтобы вернуть деньги, можно судиться чтобы получить все таки квартиру.

[Irusya]

проблема с распиской в том, что для каких целей Вы передаете денежные средства, обычно по расписке деньги передаются в долг, но в Вашем случае это не так, мне кажется, можно попробовать в расписке написать что "денежная сумму передается за услуги по поиску квартиры и оформлению права собственности на квартиру", и если у Вас сделка сорвется, то услуги не оказаны и Вам обязаны вернуть эту сумму, а если сделка совершится, то все довольны. хотя, может в расписке и не писать вообще ни какие цели, просто факт передачи денег закрепить и все, только в таком случае у Вас еще обязательно должна быть вторая расписка на ту сумму, что в договоре указана

обычно пишут "за неотделимые улучшения"

в Вашу пользу в случае суда есть ч. 3 ст. 551 ГК РФ,

или "ничтожность сделки"

[Dezl]

обычно пишут "за неотделимые улучшения"

мм, гениально
я до этого не додумался

[Dezl]

или "ничтожность сделки"

ну 551 ст. я имею ввиду чтоб не деньги возвращать, а квартиру все таки получить) по ничтожной сделки только деньги вернут)

[Irusya]

только деньги вернут)

гы. не "только", а "Аж" деньги вернут в плохом случае))))
автор, а вы непосредственно с "уехавшим за границу собственником" пробовали связываться, узнавать про него что-то?

[юрфинанс]

Покупка квартиры по доверке - лотерея! Знакомый купил так квартиру, а собственник оказался клиентом психдиспансера. Из вартирки выселили, поверенного не нашли...

[HukAk0u]

гы. не "только", а "Аж" деньги вернут в плохом случае))))
автор, а вы непосредственно с "уехавшим за границу собственником" пробовали связываться, узнавать про него что-то?

Общался по скайпу только. Покупал квартиру муж в строящемся доме по договору инвестирования, она собственница, все документы на руках, включая копию ее паспорта. Сама она зарегистрирована в Питере вместе с мамой, на которую и оформлена доверенность по продаже квартиры. Сама она приедет только за деньгами в банк. Могла бы приехать и на саму сделку, но не позволяет работа. Может приехать лично, но позже. Ее агент предлагает тормознуть сделку до ее приезда, но тогда потеряется аванс.

[Irusya]

Сама она приедет только за деньгами в банк. Могла бы приехать и на саму сделку, но не позволяет работа

вам ничего странным не кажется?

Ее агент предлагает тормознуть сделку до ее приезда, но тогда потеряется аванс.

иногда лучше потерять деньги, чем вляпаться в большую проблему. Я вас не отговариваю, смотрите сами. Лично я бы никаких действий без собственника не производила. В остальном - удачи

[HukAk0u]

ну а толку от него, что я его увижу?
есть доверенность, которую проверяет нотариус, есть доверенное лицо.
Что так - могут обмануть, что эдак.
Я не петрю в этом вопросе, поэтому я обратился в агенство, чтоб они занимались проверкой документов, тем более агент - хороший знакомый, который говорит, что все в порядке и что они провели сотни таких сделок, единственное, что он рекомендует - это оформить сделку нотариально, дабы проверить не отозвана ли доверенность.
Ну хрен его знает что делать, уже весь день прошел, а я уже себе весь мозг съел, от одной крайности в другую бросает )

[Irusya]

ну а толку от него, что я его увижу?

Сам продавец живет за границей и квартиру продает по доверенности, оформленной на родственника.

нестыковка с

она собственница, все документы на руках, включая копию ее паспорта. Сама она зарегистрирована в Питере вместе с мамой, на которую и оформлена доверенность по продаже квартиры. Сама она приедет только за деньгами в банк. Могла бы приехать и на саму сделку, но не позволяет работа

[юрфинанс]

Irusya, да пусть покупает! Все равно не переубедить. Тем более есть спецы:

это оформить сделку нотариально, дабы проверить не отозвана ли доверенность.

[Irusya]

юрфинанс, ну и кто ему объяснит, сколько стоит купить нотариальную доверку?)))))
меня больше удивляет тот факт, что слепо верится именно доверке)))
причем даже агент той стороны предлагает увидеть собственника живьем)

[юрфинанс]

ну и кто ему объяснит

Only you?!

[Irusya]

Only you?

I yield to the party, sir!

[HukAk0u]

Irusya, а в чем нестыковка? Собственник живет за границей, зарегистрирована она в Питере с мамой, на которую оформлена доверенность. Все документы у меня на руках (копии): ее паспорт, доверенность, договор инвестирования, договор переуступки собственности (от инвестора вышеупомянутому собственнику), согласие ее супруга на отчуждение имущества, св-во о гос. регистрации права, кадастровый и тех. паспорт и т.д.т.п.

[Irusya]

Сама она приедет только за деньгами в банк. Могла бы приехать и на саму сделку, но не позволяет работа

это вы о поверенном? тогда да, не поняла. Думала речь о собственнике

[HukAk0u]

юрфинанс, ну и кто ему объяснит, сколько стоит купить нотариальную доверку?)))))
меня больше удивляет тот факт, что слепо верится именно доверке)))
причем даже агент той стороны предлагает увидеть собственника живьем)

эмм.. доверка, ведь, подтвержает нотариус, который будет заниматься оформление сделки.

[HukAk0u]

это вы о поверенном? тогда да, не поняла. Думала речь о собственнике

нет, я о собственнице (которая за бугром), она приедет позже за деньгами.
на саму сделку завтра придет доверенное лицо, т.е. ее мать.

[HukAk0u]

Irusya, да пусть покупает! Все равно не переубедить. Тем более есть спецы:

я разве прошу переубеждать? я спрашиваю о подводных камнях, а вы мне говорите "Все плохо, не бери"

[Irusya]

я спрашиваю о подводных камнях

вам о них сказали выше - сделка может быть признана ничтожной, сумму всю взыскать не факт, что получится

[Dezl]

я думаю тут все нормально, риски конечно есть, но если доверенность оформлена надлежащим образом, все документы на руках, то все вроде в порядке

можно в качестве способа оплаты выбрать аккредитив - риски в этом случае минимальны