Куда отнести затраты, произведенные после сдачи жилого дома в эксплуатацию.

[irxen]

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, какие у кого есть идеи, куда отнести затраты по строительству жилого дома (основной вид деятельности), произведенные после подписания акты ввода в эксплуатацию. Дом сдан в апреле, работы производились уже в мае-июне (иногда бывает и так). Есть ли какая-то возможность все-таки отнести эти расходы на себестоимость квартир? Большая просьба не просто порассуждать, а со ссылкой на нормативные документы.

[эстэр]

Ну вот лично на мой взгляд- очень маловероятно. Хотя, судя по всему, Вы и так все это понимаете..

[irxen]

Да, понимаю. Но, может быть, кто нибудь и нашел выход из положения.

[Server56]

Договор Вы заключали не на дом, на квартиры в этом доме. Реализация (исполнение договора) идет по каждой квартире на дату подписания акта сдал-принял.
Получение разрешения на ввод - это получение разрешений на подписание актов. До подписания актов работы еще выполняются, так что все работы - в себестоимость квартир.
И главное - дом для Вас - это не объект основных средств.
Исходите из этого в первую очередь.

[irxen]

Да, я поняла. Но часть квартир уже продана. Не возникнет вопросов у налоговиков в связи с тем, что себестоимость квартир будет отличаться? И, если я правильно поняла, учитываем расходы в себестоимости до продажи последней квартиры?

[Server56]

Вы продаете не дом в целом, а квартиры, и на каждую заключаете свой отдельный договор. Единица учета - квартира. И каждой не то что может быть, а должна быть своя себестоимость. Одна квартира продается с отделкой, вторая без. Да и отделка тоже разная.
Себестоимость кв. м. в однушке, больше, чем в трешке - в трешке (150 кв. м.) одна кухня и один санузел, а трех однушках (каждая по 50 кв. м.) - три кухни и три санузла. Метод определения себестоимости 1 кв. м. определяете сами, как сделаете, так и будет правильно.
А себестоимость готовой продукции (а для вас квартиры - готовая продукция) будет расти вплоть до ее продажи.

[SkullLaugh]

Если Вы - генподрядчик(подрядчик) и уже сдали дом застройщику(генподрядчику), тут предлагался как выход гарантийный ремонт.

Если же часть квартир остаётся у Вас на продажу, тогда, действительно, можно в их себестоимость расходы включить.

[Server56]

Разрешение на ввод может получить только застройщик.

[эстэр]

irxen, а что это за расходы после акта ввода? Я это просто для себя интересуюсь. Просто я так понимаю что дом ведь наверное принимался какой-то специально-умной комиссией из... человек. В акте они наверняка написали что дом пригоден к использованию, что в доме есть лифт, мусоропровод,...и после такого акта, подписанного высокими членами вы вдруг чего то там решили доделать... непонятно...
Уважаемый Server56, я поняла Вашу позицию по поводу момента перехода права собственности. Но ведь квартира- не утюг. Я так понимаю (хоть очень далека от этого- Вы уж простите меня за дилетантский подход) что наверное нельзя просто взять и накидать в её себестоимость всего помаленьку уже ПОСЛЕ приема комиссии...поясните пож-та.
Уж извините за "кривость" изложения.

[Server56]

квартира- не утюг.

А чем, с точки зрения гражданско-правовых отношений отличается квартира от утюга, пирога или трактора? Только тем, что квартира - недвижимость, а трактор очень даже движимость?
Других отличий то и нет по большому счету.
И если трактора делает тракторостроительный завод, то квартиры - квартиростроительный. Только у него продукция не развозится по покупателям, а они собираются на месте производства продукции, так как передвинуть ее на другое место нельзя.
Вот от этого и пляшем (или танцуем, или прыгаем, или семеним).
И получение разрешения на ввод объекта (но не основных средств) недвижимости, это штамп ОТК, что вообще то в этом состоянии уже можно продавать. Но можно еще и доделывать.
Можно испечь коржи для торта и их продать. Но можно эти коржи еще украсить кремом и фруктами и только потом продать.
Себестоимость трех отдельных коржей и торта из трех коржей (с кремом и сиропом) будет разная.

[эстэр]

И все таки, насчет комиссии? Сейчас существуют какие то комиссии по приемке жилых домов?

[Svetishe]

Комиссии принимают глобально: фундаменты-крыши-коммуникации и их функционирование. Подоконники и дверные ручки такие комиссии не интересуют

[irxen]

А чем, с точки зрения гражданско-правовых отношений отличается квартира от утюга, пирога или трактора? Только тем, что квартира - недвижимость, а трактор очень даже движимость?
Других отличий то и нет по большому счету.
И если трактора делает тракторостроительный завод, то квартиры - квартиростроительный. Только у него продукция не развозится по покупателям, а они собираются на месте производства продукции, так как передвинуть ее на другое место нельзя.
Вот от этого и пляшем (или танцуем, или прыгаем, или семеним).
И получение разрешения на ввод объекта (но не основных средств) недвижимости, это штамп ОТК, что вообще то в этом состоянии уже можно продавать. Но можно еще и доделывать.
Можно испечь коржи для торта и их продать. Но можно эти коржи еще украсить кремом и фруктами и только потом продать.
Себестоимость трех отдельных коржей и торта из трех коржей (с кремом и сиропом) будет разная.

И все-таки мне немного не понятно - куда воткнуть расходы после сдачи дома. Я обычно делаю такие проводки:
По окончании строительства и вводе объекта в эксплуатацию счет 20 закрывается, затраты списываются в дебет счета 43. Для этого рассчитывается себестоимость 1 кв. метра здания путем деления дебетового оборота по счету 20 на жилую площадь всего здания. И далее определяется себестоимость конкретной квартиры исходя из ее площади.

Схема отражения операций по учету затрат на строительство, реализации квартир и определению финансового результата:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60 (02, 10, 70 и т. д.)

- отражены затраты на строительство жилого дома;

ДЕБЕТ 43 (аналитический счет «Квартира №...»)

КРЕДИТ 20

- принята к учету готовая продукция (построенные квартиры в разрезе аналитического учета);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62

- оплачен покупателем аванс по договору купли-продажи квартиры;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90

- отражена выручка по договору купли-продажи с покупателем;

ДЕБЕТ 90

КРЕДИТ 43 (аналитический счет «Квартира №...»)

- списана себестоимость готовой продукции (проданных квартир в разрезе аналитического учета);

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 99

- определен финансовый результат от продажи квартиры.

[Svetishe]

А какого плана у вас расходы?

[Server56]

куда воткнуть расходы после сдачи дома.

Получение разрешения на ввод - это не сдача дома. Дом Вы никому не сдаете, реализации никакой на этот момент нет. Подписание акта комиссией и получение разрешения на ввод дает Вам право (но не обязывает) продавать квартиры.
Ваши проводки абсолютно верные, я эту схему уже лет 5-6 продвигаю. И все работы, выполняемые после получения акта - устранение недоделок, отделка квартир и пр. включаются в себестоимость через счет 20 и потом на 43. Не путайте строительство объекта основных средств (чрез 08) со строительством (изготовление) продукции (через 20).

[Server56]

ДЕБЕТ 90

КРЕДИТ 43 (аналитический счет «Квартира №...»)
Только вернее будет (право собственности переходит к покупателю после регистрации)
Дебет 45 Кредит 43 подписан акт сдал-принял
Дебет 62 Кредит 90 - реализация на дату регистрации перехода права собственности
Дебет 90 Кредит 45.
На эту тему есть письмо Шаталова от 22 (или 20) 03.2011.

[irxen]

Получение разрешения на ввод - это не сдача дома. Дом Вы никому не сдаете, реализации никакой на этот момент нет. Подписание акта комиссией и получение разрешения на ввод дает Вам право (но не обязывает) продавать квартиры.
Ваши проводки абсолютно верные, я эту схему уже лет 5-6 продвигаю. И все работы, выполняемые после получения акта - устранение недоделок, отделка квартир и пр. включаются в себестоимость через счет 20 и потом на 43. Не путайте строительство объекта основных средств (чрез 08) со строительством (изготовление) продукции (через 20).

Спасибо большое! Этим и будем руководствоваться - что ввод в эксплуатацию не запрещает нам и дальше включать расходы в себестоимость. Мы, собственно, так и сделали - выхода нет, суммы большие. Да и не логично - расходы относятся непосредственно к строительству данного дома (выпуску данных квартир). Просто смущал меня этот акт ввода.

[irxen]

ДЕБЕТ 90
На эту тему есть письмо Шаталова от 22 (или 20) 03.2011.

Все нашла, еще раз спасибо!

[Луча]

Все нашла, еще раз спасибо!

Где нашли, подскажите!

[Server56]

Где нашли, подскажите!

В Базе К+

[Луча]

Нашла письмо от 22 марта 2011 г. N 07-02-10/20.
Это опять про основные средства и отмена увязки с гос.регистрацией. Разрешение на ввод в эксплуатацию- это совсем другой документ. Текст "Администрация города ... руководствуясь ст. 55 ГК РФ разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства..."

[Server56]

разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства..."

Объекта капитального строительства - который не обязательно для застройщика признается объектом основных средств.
Если застройщик строил жилой дом по ДДУ, то после этого разрешения он имеет право подписывать с дольщиками акты. Но обязательно ли сразу подпишет? Дольщик может выкатить кучу претензий (тут криво, там косо, здесь не до конца докрасили и пр.), которые застройщик обязан будет устранить. И куда девать эти затраты - только в себестоимость данной квартиры.
Квартиры, на которые ДДУ нет, застройщик переведет на свой 43, где тоже могут быть затраты. Их куда? На себестоимость этих квартир.

Комиссии принимают глобально: фундаменты-крыши-коммуникации и их функционирование. Подоконники и дверные ручки такие комиссии не интересуют

Но подоконники и ручки тоже ставить надо. Их тоже на себестоимость конкретных квартир.

[Луча]

Вы рассуждаете по здравому смыслу. А налоговая рассуждает так: если расходы принимаются по всему дому, и проект на весь дом и смета на весь дом, а не по квартирам, то и все квартиры принимаются разом.

[Server56]

налоговая рассуждает так: если расходы принимаются по всему дому, и проект на весь дом и смета на весь дом, а не по квартирам, то и все квартиры принимаются разом.

А на что они ссылаются? На письма Минфина? Но они не являются НПА, о чем Минфин не раз уже говорил.
Выручка и в БУ, и в НУ определяется по результатам исполнения договоров (ПБУ 9/99, ст. 249 НК).
Договоры же Вы заключаете на каждую квартиру, а не дом в целом.

[Луча]

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
(в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

Как выход из ситуации: получать разрешение на строительство частями, блоками.

[Server56]

соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

То есть дом Вы построили, в соответствии с проектной документацией. Но реализации у Вас на эту дату никакой нет, никакое другое лицо результат Вашей работы себе на баланс не приняло, а Вы, соответственно, не передали. Дом стал у Вас совокупностью квартир. каждую их которых, по конкретному договору Вы будет передавать в срок, предусмотренный этим конкретным договором. И степень отделки каждой их квартир, а также мест общего пользования предусмотрена в этих договорах.
Поэтому после получения разрешения работы по отделке и недоделкам могут продолжаться.
И главное - разрешение на ввод признак это не акт сдал-принял, который был при Сов. власти. Тогда акт приемной комиссии подписывал город, заказчик-застройщик и заказчик дома (горисполком, завод, или ЖСК). И город разрешал по этому акту ЗЗ дом (в целом) сдать, а заводу или ЖСК его принять.

[Луча]

Почему Сов.власти? И сейчас подписывает город.

[Server56]

И сейчас подписывает город.

Но при участии города подписывается не акт "сдал-принял" (как раньше) на дом в целом, а документ, что дом построен в соответствии с ПСД. После подписания городом разрешения на ввод можно подписывать акты сдал-принял на отдельные квартиры.