НДС строительство

[melvit]

Добрый день.

Возник вопрос по НДС в сфере строительства. Проект долгий (более 10 лет), включает в себя создание земельного участка, благоустройство, проектирование итд, в общем полный цикл застройки. Строиться будет как коммерческая, так и жилая недвижимость. Себестоимость конечных объектов (квартир) будет формироваться постепенно. Себестоимость крупных будет дробиться на более мелкие объекты. Сначала себестоимость всей территории, потом себестоимость отдельного квартала, потом дома, потом квартиры. На нынешнем этапе (создание территории) возмещается весь НДС.

Собственно, вопрос: не придется ли в дальнейшем уплачивать возмещенный НДС по части себестоимости жилой недвижимости? Если придется, то на какой стадии и в каком объеме? Или же до какого времени можно НДС возмещать?

Заранее благодарю за ответ.

[эстэр]

Я бы сейчас - возмещала. Но доки по этим возмещениям наверное лучше все же сохранить для последующего восстановления- все таки что то с НДС, что-то -без.. А восстанавливать то наверняка придется.

[melvit]

Спасибо за ответ! Количество открытых вопросов, к сожалению почти не изменилось.. =)

[Server56]

До того момента, когда Вы точно узнаете, какие конкретно объекты недвижимости будете реализовывать с НДС, а какие без, то возмещаете все. А уж потом будете восстанавливать.

[melvit]

Спасибо! Значит, будем возмещать до фактического начала строительства.

[Server56]

до фактического начала строительства.

По чему только до начала? В процессе строительства тоже?
Восстанавливать станете только тогда, когда определится стоимость 1 кв. м. жилых и нежилых помещений, предназначенных для продажи.
И подумайте на досуге, может быть, будет выгоднее отказаться от этой льготы по НДС, и все продавать с налогом?
Ряд проблем снимается. И по деньгам иногда платить надо будет меньше. Но это надо хорошо посчитать.

[melvit]

Я не совсем бухгалтер, к сожалению, а аналитик. Я так понял, что жилая недвижимость принципиально не облагается НДС. Или это все-же компании самостоятельно решать?
Upd: НКРФ 149-3-22 не подлежат налогообложению (НДС): 22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; итд
Еще позвольте небольшой вопросик. Если стройка растягивается на долгий срок, скажем, 10 лет. Нам необходимо будет восстанавливать ВЕСЬ возмещенный по жилищке НДС, или только за последние 3 года? (срок исковой давности)
Буду признателен, если поделитесь ссылкой на какую-нибудь свежую статью с комментариями.

[Server56]

жилая недвижимость принципиально не облагается НДС.

Не совсем так. Ст. 149 дает льготы по НДС. От них, по п. 5 той же ст. 149 можно отказаться.
А по поводу статей...
Почитайте (и в гаранте и консультанте) статьи Верещагина С. А.
На эту тему у меня кое-что есть.

[melvit]

Спасибо! Обязательно почитаю. Наши бухгалтера не могут дать однозначного ответа - приходится копать самому. =)

[Server56]

Удачи! Будут проблемы, обращайтесь. Постараюсь помочь.

[melvit]

Вдруг кому-то еще поможет."Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 8


Вопрос: Оказание застройщиком услуг дольщикам носит весьма специфичный, длительный характер, то есть операции по их реализации могут возникать, например, спустя несколько месяцев или даже лет с момента заключения с дольщиками договоров. Складывается следующая ситуация. В периоде внесения дольщиками денежных средств бухгалтер начислял НДС с авансов, полученных в счет предстоящего оказания услуг, и принимал к вычету суммы "входного" налога со стоимости товаров, работ, услуг и имущественных прав, приобретенных для использования в собственной деятельности по оказанию услуг дольщикам. Возникает ли обязанность восстановления ранее правомерно принятых к вычету этих сумм НДС в связи с тем, что застройщик начнет применять новую льготу?

Да, застройщик должен восстановить такие суммы НДС. Эта обязанность предусмотрена п. 3 ст. 170 НК РФ, согласно которому НДС восстанавливается в случае дальнейшего использования таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав для осуществления операций, указанных в п. 2 данной статьи, а именно при использовании их для операций по производству и (или) реализации (а также передаче, выполнению, оказанию для собственных нужд) товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения).
Напомним, в соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ застройщик вправе отказаться от льготы, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика. Если такое заявление им представлено не будет, он должен осуществлять реализацию своих услуг без НДС и восстановить ранее принятые к вычету суммы налога.
Следует добавить, что восстановленные суммы налога учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль застройщика в составе прочих расходов в соответствии со ст. 264 НК РФ.
Восстановление НДС производится в том налоговом периоде, в котором товары (работы, услуги), в том числе основные средства и нематериальные активы, и имущественные права были переданы или начинают использоваться налогоплательщиком для осуществления необлагаемых операций. Об этом сказано в пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ. Поэтому застройщик, решивший применять льготу с 1 октября 2010 г., должен восстановить НДС в IV квартале 2010 г. и отразить данную сумму в налоговой декларации.


Server56, еще раз большое спасибо!

[Astraaa]

Я бы поанализировала проект строительства. Во-первых, нужно учитывать факт, что обычно у девелопера кроме развития проекта иной, облагаемой НДС, выручки мало или нет. Соответственно, возмещаемый НДС будет превышать к уплате. Во-вторых, если жилищное строительство составляет 80-90% проекта, то опять же, есть ли смысл возмещать, чтоб потом восстанавливать? Про отказ от льготы, согласна, что надо проанализировать затраты. Земля же покупалась без НДС и как правило недешевая...

[melvit]

Astraaa
Спасибо за интересный ответ!

Вы знакомы с дисконтированием, кстати?
Ситуация. Платим 118, возмещаем 18. А потом, через 3-4-5 лет восстанавливаем возмещенный "по ошибке" НДС. В том же объеме. Пусть инфляция будет 7-8%. 18*(1+0.07)^n... В общем, процентов 20-25 от 18ти на ровном месте можно выиграть.

Несомненно, в ближайшем будущем нашей компании будет необходимо провести анализ и взвесить все за и против. Возмещать НДС, как я думаю на данный момент, нужно до последнего.

[Astraaa]

Я с Вами согласна, что деньги нужно аккумулировать и ничего лишнего не отдавать государству. Тем более, уплаченный НДС субподрядчикам, проектировщикам, который они уплачивают в бюджет сейчас. Ну и опять же, помимо % инфляции на денежный поток оказывает минусовое влияние кредитная ставка.
Мы свое время делали расчет по НДС, с точки зрения анализа, как лучше делить функции между компаниями. Вывод однозначный: одну компанию надо делать Заказчиком-Инвестором (у кого на балансе земля и расчеты с дольщиками), а вторую-генеральным субподрядчиком. Правда, рассматривалась ситуация необлагаемой выручки по дольщикам, так как здесь принимама статья НК РФ не по льготе, а по пп. 2 п. 1 ст. 162 (деньги, полученные по договору долевого участия не есть выручка, а целевое финансирование). Это если Вы будете готовые квартиры продавать физ лицам, то тогда приним пункт по льготе..

[Server56]

одну компанию надо делать Заказчиком-Инвестором (у кого на балансе земля и расчеты с дольщиками)

Вообще-то по Закону 214-ФЗ такая организация называется застройщиком.

а вторую-генеральным субподрядчиком.

А это вообще новое слово в строительстве.
Генерального подрядчика знаю, субподрядчика знаю, а генерального субподрядчика...
(этот как квадратный трехчлен - не то что В. И Чапаев его написать, и представить даже не смог).

а по пп. 2 п. 1 ст. 162 (деньги, полученные по договору долевого участия не есть выручка, а целевое финансирование).

В этом пункте говорится совсем о другом.

[Astraaa]

Server56, С замечанием по поводу генерального субподрячика, согласна-опечаталась.
По первому пункту: я не ссылалась на Закон 214 ФЗ.
По последнему пункту: в этом пункте говорится, что база по НДС увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары.., а взносы дольщиков таковыми не являются, следовательно, не попадают под данный пункт.

[Server56]

я не ссылалась на Закон 214 ФЗ.

А на что тогда?
Можно еще на ГСК (ст. 1) - застройщик - лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение на нем объекта капитального строительства.
Заказчик однозначного толкования не имеет.
По ГК это одна из сторон договора подряда (и договора об оказании услуг тоже), по 39-ФЗ лицо, осуществляющее по заданию инвестора реализацию инвестиционного проекта.
Ну а инвестор - это вообще отдельная песня. Есть три закона и 2 НПА. По каждому из них определение инвестора свое (кое в чем они пересекаются, а кое в чем говорят абсолютно о разном).
Лицо, вкладывающее деньги в партию обуви, тоже является инвестором, равно как и приобретающее квартиру для сдачи в аренду или продажи.
Так-что заказчик-инвестор, это уже не квадратный, а четырехмерный трехчлен.
А полученные от дольщика деньги признаются целевым финансированием только (!!!) для целей 25-й главы НК.
Ни в бухучете, ни для НДС (21 глава!) они таковыми не являются.

[Astraaa]

Server56,
"А полученные от дольщика деньги признаются целевым финансированием только (!!!) для целей 25-й главы НК.
Ни в бухучете, ни для НДС (21 глава!) они таковыми не являются."
ОГО?!!
Ст. 39 НК РФ и Закон 214-ФЗ говорят иначе..
Статья 39. Реализация товаров, работ или услуг
1. Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
То есть это ВЫРУЧКА?!
На основании п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона цена договора участия в долевом строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Кроме этого, в соответствии с изменениями НК РФ (с 01.09.11) , услуги застройщика не облагаются НДС:
п. 23.1) услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
В связи с вышеперечисленным, средства по возмещению затрат по строительству, полученные от дольщика-не облагаются НДС!

[Server56]

ОГО?!!

АГА!
Сударыня, Вы абсолютно правы, только не в этом вопросе.
ст. 39 НК говорит не о порядке определения выручки (для 25 главы он в ряде случаев свой, для 21 - свой), а о определении момента реализации для целей налогообложения - для товаров -на дату перехода права собственности, для работ - на дату передачи их результата.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона цена договора участия в долевом строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Обращаю внимание - может(!) быть определена.
Но при этом

Статья 709. Цена работы
2. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение(!)
почему-то никто не говорит о том, что выручка подрядчика - это только его вознаграждение, а компенсация издержек - целевое финансирование.
А с какого перепуга по ДДУ Минфин забабахал такую систему, мне не совсем понятно.
Может кто объяснит тупому (это мне), а?
Только прошу не дергать цитаты к месту и не к месту, а как нибудь попроще, типа на пальцах.

[Astraaa]

1. В п. 2 ст. 39 НК РФ написано, что место и момент реализации определятся в части 2 НК РФ.
2. Ст. 709 ГК РФ посвящена цене договора подряда (где стороны: Заказчик и Подрядчик) , а не цене договора долевого участия, где стороны: Застройщик и участник долевого строительства.
На пальцах: договор подряда-это договор коммерческий, из сферы бизнеса, а договор долевого участия-социальной направленности, есть народ с деньгами, есть Застройщик с землей, за определенную сумму-вознаграждение Застройщик возводит жилой дом на деньги участников.

[Server56]

договор подряда-это договор коммерческий, из сферы бизнеса, а договор долевого участия-социальной направленности,

Королева, я в восхищении!!!
Слов нет, только восторженные междометия.
Предлагаю дискуссию закрыть (а то она в полемику превратится), заняться каждому чем-нибудь более полезным. Чайку попить, крестиком повышивать и т. д.

[Astraaa]

Да, пойду повышиваю, а то замахнулась на святое...
Вопрос к С.А.:компания выполняет гидротехнические работы, для этого приплывает иностранный корабль, который провоходит таможенную процедуру по временному ввозу. В контракте с Заказчиком указано, что Заказчик возмещает Подрядчику таможенные платежина основании подтверждающих документов. Кроме того, Заказчик возмещает простои корабля, возникших в случае непригодных погодных условий для работы (шторма). Заказчик хочет возмещать это без НДС, особенно таможенную пошлину и пр таможенные платежи. Какие риски Вы видите в данном случае для Подрядчика? Хотелось бы увидеть дельные советы для убеждения Заказчика (с НДС) или для налоговой (без НДС).