Залог недвижимости

[Luiba]

Добрый день всем.
Как правильно отразить в учете залог недвижимости (обеспечение кредита).
-Только на забалансовом счете или и на балансе отражать на отдельном субсчете?
-В залог переданы нежилые помещения( учтены на 01 сч) и помещения, еще не введенные в эксплуатацию (08сч). Государственная регистрация права есть.
-Влияет ли это обременение на действительную стоимость доли участников ООО, желающих выйти из Общества.
Спасибо.

[ПоднимательПингвинов]

1) проверьте свой 08й счет - если объекты УЖЕ соответствуют критериям признания в качестве ОС по п. 4 ПБУ 6 - т.е. они уже ПРИГОДНЫ для использования в соответствии с намерениями менеджмента - то тогда НЕЗАВИСИМО от того, что в эксплуатацию Вы их не ввели - их надо переводить на счет 01 и начислять амортизацию

2) переданные в залог ОС и НЗС надо раскрывать в пояснительной записке, на 01м счете - для Вашего удобства можете сделать аналтику (вроде в стандартной 1С это было? - не помню) - поставить галочку, что в залоге.

если нет - то просто за балансом.
Но подробнее - как правильно учесть за балансом читайте тут:
http://www1.minfin.ru/ru/accounting/...eneralization/

имеет также смысли при составлении баланса в строках, где про забалансовые счета - раскрыть, по какой цене - например, по договорной они переданы в залог (а то резкая разница в стоимости на 01м - по исторической и за баласом одних и тех же активов может вызвать у пользователей отчетности вопросы)

[ПоднимательПингвинов]

а как Вы применяете ПБУ по займам\кредитам полученным?
в какой сумме показываете займы и кредиты полученные?

в сумме, которую реально получили на расчетный счет? (или еще некоторые читают это ПБУ - что надо показывать в сумме "причитающейся" к получению согласно условиям договора) - этот вариант в корне неверный и аудиторами не подтверждается.
=>> спрашиваю, потому что вот это - может повлиять на стоимость доли участников.

[Luiba]

Займы отражаем правильно.
ОС не вводим в эксплуатацию, потому что еще не пригодны к эксплуатации.
Участник с долей более 10% претендует на полновесную долю, а у нас имущество в залоге- обременение более 25 % от чистых активов.

[ПоднимательПингвинов]

Участник с долей более 10% претендует на полновесную долю, а у нас имущество в залоге- обременение более 25 % от чистых активов.

Это к юристам.

Для меня, как для экономита, его доля равна 10% от чистых активов.
А обременены они или нет - мне как-то все равно..

Один совет:
почитайте надосуге ПБУ 8 - если Вы его примените, вот тогда сумма причитающаяся Вашему миноритарному акционеру будет более достоверна (и с большой степенью вероятности уменьшится).

Например (самые часто встречающиеся ошибки, когда бухгалтера забывают начислять обязательтсва, которые реально существуют):
- начислены ли у Вас обязательства под неотглуянные дни отпуска на 31 дек 2010?
- начислены ли у Вас обязательства на 31 дек 2010 по премиям за работу в 2010м году, но по которым приказ выйдет\вышел только в 2011м?
- и тд - см ПБУ 8.

И еще:
начислены ли у Вас оценочные реезрвы?
- резервы под плохую дебиторку
- резервы под обесценение фин вложений
- резервы под обесценение материалов? (не знаю какой у Вас вид деятельсноти, поэтому не знаю, насколько эти резервы влияют на фин рез)
- резервы под обесценение НМА (если эта опция выбрана в уч политике)

По остальным резервам на обесценение (указанным выше) - кроме НМА - у Организации нет права выбора: начислять или нет: Должны начислять согласно РСБУ.

=>> так что Вы там прикиньте ), насколько Ваш баланс сейчс достоверен.
И если вышесказанное не сделано- то можно говорить о недостоверной величине чистых активов.

[Luiba]

Да, все резервы начисляем.
Но понятно, что претендует действительную стоимость доли от чистых активов, а предприятие из-за этого может остаться без оборотных средств, выплатив такую долю..
Вот и грустно...

[ПоднимательПингвинов]

Да, все резервы начисляем.
Но понятно, что претендует действительную стоимость доли от чистых активов, а предприятие из-за этого может остаться без оборотных средств, выплатив такую долю..
Вот и грустно...

ну это к юристам.
А также - как собственники договорятся.
(потому что с одной стороны, 10-ти процентный минортарий - это никто.
С другой стороны- может разозлиться и начать портить жизнь Компании, обращаяс во всякие инстанции - только консультация юриста поможет).

Кроме того, посчитайте свои основные коэффициенты:
1) коэффициент ликвидности
Насколько оборотные активы покрыты краткосрочной кредиторкой, насколько долгосрочной, насколько собственным капиталом.
2) посмотрите, gearing (т.е. с каким плечом Вы работаете).
хотя бы соотношение заемного капитала к собственному

3) чистые активы у Вас положительные? и при этом превышают минимальный УК по закону об ООО?

4) юристы, юристы и еще раз туда Вам. Возможно есть какие-то ограничения, если чистые активы отрицательные, например. (точно также, как дивиденды не распределяют, когда ЧА отрицательные).

и надо чисто политически подумать (и в Уставе посмотреть что написано): есть ли у Вас обязанность выкупать его долю.
может ли он продать ее стороннему, враждебному для Вас товарищу.

А то, что Вам нужны оборотные средства и так понятно - раз кредит брали.
И конечно, на этой стадии его действия могут просто обескровить Компанию.


Позитив в этом тоже есть - меньше собственников- больше денег Вам (основным собсвенникам) от результата.

ну и мотивацию его надо понять- почему хочет продавать.
Может знает что-то.

Вообще - цена выкупа доли - это цена договорная. (не знаю, есть ли в законе об ООО что-либо, что Вы обязаны у него выкупить по действительной стоимости чистых активов? или в Вашем уставе? сомневаюсь)

Вообще на цену доли влияют очень много факторов:
1) величина ЧА
2) величина доли (после ее покупки, появляется ли у покупателя контрольный пакет или нет)
3) наличие покупателей, желающих купить
4) плановые Cash Flow, Плановые отчеты о доходах и расходах, Плановых бюджет,
финрезультат за предыдущие периоды, наличие признаков банкротство (это по тем коэффициентам, о которых высше обсуждали) - т.е. насколько финансово устойчиво предприятие,
планы компании по выплате или не выплате дивидендов в обозримом будущем итд

=>> т.е. говорить о том, что цена доли = стоимости доли по ЧА - явно некорректно.

С ув.
Особенно когда покупается неконтрольный пакет - т.к. обычно доля миноритария - это вообще ничто: они ни на какие решения влиять не может.
Поэтому Вам-то, понятно, все равно - есть его доля или нет.

[Luiba]

Спасибо

[ПоднимательПингвинов]

да и обычно доли выкупают средствами из иных источников, не выводя оборотные средства из компании

Удачи!