НДФЛ при заключении договора мены на недвижимость

[ZZZhanna]

Наш дом признали аварийным и подлежит расселению. Так как наше жилье приватизировано, районная (или городская? да неважно) администрация будет заключать с собственниками договоры мены жилого помещения. Так как жилье в собственности более 3-х лет, НДФЛ не будет.
Но вот какая проблема: новое жилье скорее всего будет предоставлено у чёрта на рогах, в пригороде, перезжать туда не очень хочется. Как вариант - сразу продавать квартиру там и покупать в более удобном месте. Так как в собственности оно будет явно менее 3-х лет, возникнет НДФЛ. Так как с куплей-продажей недвижимости сталкиваюсь впервые, может быть, кто подскажет:
1. Есть ли варианты оптимизации НДФЛ? Ведь купля-продажа так или иначе спровоцирована действиями властей, предоставляющих новое жилье за 40 км от места сегодняшнего проживания. Не может ли в данной ситуации это быть какой-то причиной, позволяющей приравнять жилье, полученное по договору мены при расселении (это же не наша инициатива!), к владению им более 3-х лет (т.е. приравнять к старому?) Возможно, это вопрос больше к юристам...
2. Если жилье в общей долевой собственности, НДФЛ должен будет уплатить каждый. Как решается вопрос, если в числе собственников пенсионер, а он, например, свою долю НДФЛ не уплатил, а родственники за него платить не хотят? Через ССП? а потом? взыскание на мебель у пенсионера в комнате?
3. Бывают ли случаи заключения договора мены при покупке квартиры в цепочке?
Возможно, вообще эту тему лучше перенести в ветку к юристам?

[Аноним]

новое жилье скорее всего будет предоставлено у чёрта на рогах, в пригороде, перезжать туда не очень хочется.

вы должны соглашаться переезжать из вашего района?

[ZZZhanna]

При расселении аварийного жилья согласия никто не спрашивает - они наши жизни спасают. Переселять имеют право "в пределах населенного пункта". Населенный пункт у нас один - Санкт-Петербург. (Хотя очень бы хотелось узнать мнение по этому поводу географов-топографов). А сейчас вообще идет речь о возможности расселения (принятия неких законодательных актов) из СПб в Лен.область.

[Dinchik]

1. Насчет оптимизации, боюсь не получится. Тут уже совершенно другая операция с жильем и ИМХО, от НДФЛ не уйти. Хотя, тут лучше действительно спросить юристов. Не забывайте, что у Вас при продаже жилья вычет в 1млн. руб. Т.е если квартира в долевой собственности, то со своей доли от этого миллиона Вы НДФЛ не заплатите.
2. НДФЛ платит физическое лицо. Даже не заморачивайтесь с чужими выплатами. Вы оплачиваете только свои, обязательно сдав декларацию о доходах. С выплатами пенсионера налоговая должна разбираться сама.

[ZZZhanna]

при продаже жилья вычет в 1млн. руб. Т.е если квартира в долевой собственности, то со своей доли от этого миллиона Вы НДФЛ не заплатите.

С моей доли вычет 1млн.? Т.е. с доли каждого по 1 млн.? Всего 3млн.?
Мне казалось, что вычет 1млн.с объекта, т.е. на всех.

2. НДФЛ платит физическое лицо. Даже не заморачивайтесь с чужими выплатами. Вы оплачиваете только свои, обязательно сдав декларацию о доходах. С выплатами пенсионера налоговая должна разбираться сама.

Пенсионер - это моя мама. Естесственно, деньги общие, на НДФЛ в том числе. А еще у меня сын-студент, не работает. Мне интересно, как в данном случае будут вести себя налоговые органы, если за себя я заплачу, а за них - никто платить не будет (боюсь, денег на всех не хватит... )

[Dinchik]

С моей доли вычет 1млн.?

Нет. На всех миллион. Просто он делится в тех долях, в кот. в собственности квартира. Если у Вас 1/3, то и вычет 1млн/3 .

Мне интересно, как в данном случае будут вести себя налоговые органы, если за себя я заплачу, а за них - никто платить не будет

Каждый из вас должен будет в обязательном порядке подать декларацию о доходах до 1 апреля года, следующего за продажей. И написать заявление на вычет при продаже квартиры. Кстати, если будете одновременно покупать, то одновременно с декларацией пишете и заявление на вычет при покупке. На основании декларации должны перечислить налог. За неподачу или несвоевременную подачу декларации - штраф. Если подадите 3 декларации, сразу в налоговой станет видимым долг. За несвоевременную уплату - штраф. А подав одну декларацию, Вы тоже засвечиваете продажу квартиры. При проверке будут искать декларации на оставшиеся доли собственности. Узнайте у юристов, ИМХО сейчас можно зачесть вычет при продаже в счет вычета при покупке.

[ZZZhanna]

сейчас можно зачесть вычет при продаже в счет вычета при покупке.

Вот это меня как раз очень интересует. Зачитывают сейчас?

То есть получается так:
продажа: квартира 4000 минус вычет 1000 = 3000 нал/обл.сумма
покупка: квартира 4000 , вычет 2000
3000-2000=1000 х 13% = НДФЛ 130.
Правильно?

[FM]

ZZZhanna, а что у новой квартиры отсутствует стоимость приобретения?

[ZZZhanna]

ZZZhanna, а что у новой квартиры отсутствует стоимость приобретения?

Ну почему, вот же:

покупка: квартира 4000 , вычет 2000

То есть стоимость проданной квартиры я предполагаю равной стоимости купленной ( ну может, это будет не 4000, а 3700-3800, особой роли не играет).
Даже денег в руках подержать не придется

[Dinchik]

ZZZhanna, а что у новой квартиры отсутствует стоимость приобретения?

Я тоже сначала подумала, что можно получить вычет на сумму расходов по приобретению. Но там же не покупка, как таковая, а договор мены. Где-то я читала, что при приватизации квартиры и продаже ее менее, чем через 3 года, вычет дается 1 миллион. А расходов на приобретение нет. Тут, мне кажется похожая ситуация. Договор мены не позволит, ИМХО, взять расходы на приобретение за вычет. Значит только 1миллион.

[FM]

Я тоже сначала подумала, что можно получить вычет на сумму расходов по приобретению. Но там же не покупка, как таковая, а договор мены.

а чем мена отличается от покупки в целях желания заплатить меньше НДФЛ?

То есть стоимость проданной квартиры я предполагаю равной стоимости купленной

тогда и налога у вас не будет...

[ZZZhanna]

Я, наверное, плохо объяснила ситуацию.
Имею квартиру № 1 в собственности более 3-х лет, попадаю под расселение, по договору мены получаю вместо нее квартиру № 2. Расходов по приобретению квартиры № 2 нет - я же деньги за неё не плачу. Потом продаю квартиру № 2 (так как меня городская администрация насильно переселяет в другой населенный пункт), и приобретаю квартиру № 3. Стоимость покупки кв.№ 3 равна стоимости продажи кв.№ 2.
Попадаю под НДФЛ с суммы продажи кв.№ 2 минус 1млн. Имею право на вычет с 2млн.при покупке кв.№ 3.
Ведь стоимость покупки кв.№ 3 не является расходом для продажи кв.№ 2? Так?

[FM]

нет, не так.

2. Расходов по приобретению квартиры № 2 нет - я же деньги за неё не плачу

если бы вы меняли шило на мыло, то в качестве расходов на приобретения мыла у вас выступало бы шило. Здесь так же.

[ZZZhanna]

То есть мне нужно иметь документ об оценочной стоимости получаемой по договору мены квартиры. Если такой документ мне администрация не предоставляет - то требовать от них. И эту сумму показывать в расходах. Так?

[FM]

Не нужно этого документа, достаточно в договоре мены указать суммы стоимости обмениваемых квартир. Эта стоимость и будет вашими расходами на приобретение.

[ZZZhanna]

Или нужен документ об оценочной стоимости того жилья, в котором я проживаю сейчас и отдаю администрации?
Только вот, боюсь, стоимость аварийного жилья в древнем доме вполне может оказаться очень низкой...

[ZZZhanna]

Договор мены составляется администрацией по неизвестным мне (пока) правилам, что там они указывают - пока неизвестно.
Вот еще мысль в голову пришла - например, стоимость моего сегодняшнего жилья - 2млн., стоимость получаемой квартиры - 4млн. Доход мой? под НДФЛ? Типа подарок? или как это расценивается?

[FM]

априори обмениваемые вещи признаются равноценными. см. ст. 568 ГК РФ...

[ZZZhanna]

В данной ситуации будет действовать п.2 ст.568
ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
О ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга
26 апреля 2006 года
" ...Статья 23. Мена жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга
... 2. В случае когда в соответствии с договорами мены, заключаемыми с согласия собственников жилых помещений, стоимость жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, передаваемых Санкт-Петербургом в частную собственность, превышает стоимость жилых помещений, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, от оплаты разницы между стоимостью подлежащих мене жилых помещений освобождаются:
....граждане, являющиеся собственниками жилых помещений, изымаемых для государственных нужд Санкт-Петербурга в связи с изъятием земельного участка, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, или жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, при расселении в соответствии с адресной программой, утверждаемой Правительством Санкт-Петербурга, в случае если общая площадь жилого помещения, передаваемого Санкт-Петербургом в собственность граждан, не превышает общую площадь жилого помещения, передаваемого гражданами в собственность Санкт-Петербурга;..."
Мы будем освобождаться от оплаты по данной статье, а имущество будет неравноценным.

[ZZZhanna]

Вот, сама нашла:
"... в случаях обмена имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, доходы, полученные налогоплательщиком по договору мены, освобождаются от обложения НДФЛ и не подлежат декларированию..."
Правда, это комментарии некой
Т.Ю.Левадная
Советник государственной
гражданской службы
Российской Федерации 2 класса

[FM]

Здесь немного не то. У налоговиков могут возникнуть вопросы в связи с освобождением вас от доплаты при неравноценном обмене.
Т.к. осовобождаемым от налогообложения дохода у вас будет только доход от продажи(обмена) своей квартиры, а доход от освобождения от доплаты сюда не подпадает.

[ZZZhanna]

То есть сумма доплаты, от которой я освобождена по законодательству Санкт-Петербурга, будет являться моим доходом, подлежащим налогообложению?

[FM]

да, если в ст. 217 НК РФ такие доходы не освобождены от налогообложения...

[ZZZhanna]

Может быть, этот пункт подойдет?
... 3) все виды установленных действующим законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации), связанных с:
(в ред. Федерального закона от 29.12.2000 N 166-ФЗ)
возмещением вреда, причиненного увечьем или иным повреждением здоровья;
бесплатным предоставлением жилых помещений и коммунальных услуг, топлива или соответствующего денежного возмещения;

[FM]

на мой взгляд, под компенсационную выплату это дело не подпадает.

[ZZZhanna]

Во блин, попала
А как же предоставление жилья людям, стоящим на очереди на улучшение жилищных условий? Им же тоже предоставляют жилплощадь бОльшую, чем они занимают (в том числе и собственникам, приватизировавшим своё маленькое жильё и получающим от государства жильё бОльшей площади)? Что-то я ни разу не слышала о возникновении НДФЛ. И декларации подавать дураков нет...

[saigak]

Во блин, попала
(в том числе и собственникам, приватизировавшим своё маленькое жильё и получающим от государства жильё бОльшей площади).

Не вы одна! Скоро, похоже, и мы там будем....

А что собственникам по очереди дают квартиры бОльшей площади в собственность???? Что=то я такого не слышала....С муниципальным понятно, а вот....

[ZZZhanna]

Приватизация квартиры ни лишает права стоять на очереди на улучшение жилищный условий при соблюдении ряда условий - проживание в СПб более 10 лет, площадь менее 9 что ли метров на человека, вроде бы признание малоимущим или что-то в этом роде (точно всё не знаю). И при расселении, например, аварийного жилья, таким собственникам дают площадь по
социальным нормам, т.е. по 18 кв.м. на человека, и вроде как передать должны тоже в собственность.

Не вы одна! Скоро, похоже, и мы там будем....

Не в Красном ли Селе мы встретимся? ...

[Dinchik]

"... в случаях обмена имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, доходы, полученные налогоплательщиком по договору мены, освобождаются от обложения НДФЛ и не подлежат декларированию..."

Это касается операции мены. Т.е. когда произойдет обмен квартир по договору мены, Вы не будете декларировать доход и платить налог. А продажа новой квартиры, которую Вы получите - это уже совсем другая операция. И, по-моему, ох как Вам придется пободаться за то, чтобы налоговая признала Ваши расходы на приобретение по договору мены. Очень скользкое место. А налоговая часто даже то,что в законе напрямую написано, пытается усложнить.

[Dinchik]

например, стоимость моего сегодняшнего жилья - 2млн., стоимость получаемой квартиры - 4млн.

Насчет этого я бы даже не заморачивалась. Кто же Вам даст квартиру большей стоимости? Возможно квартира будет новая, но она будет в отдаленном районе. А Вы сейчас в центре живете? Вот и покроется разница. В договоре мены укажут одинаковую стоимость старого и нового жилья.