Арбитраж. Незаключенный договор аренды

[Nataly79]

Всем добрый вечер. Сегодня состоялся суд по вопросу возврата денежных средств по договору аренды за ремонт в помещении (арендуемом). Цепочка следующая. Собственник-упр. компания (УК)-арендатор (Я, юр. лицо). Вся морока в том что договоры довер. управления (между собственником и УК) и договор аренды (между УК и арендатором, т.е. мной) заключены между сторонами, но не зарегистрированы (срок аренды 4 года). Но ремонт уже сделан (арендатором, за свои собственные деньги), на который выделялись каникулы, прописано в договоре аренды между УК и мной. Но возникли сложности в дальнейшей экспл. помещения (нет электричества), соответственно помещение не может быть использовано по назначению (офис). Судья ссылается на то, что договор признается незаключеным без регистрации, и выходит что я вообще непонятно на каких основаниях делала там ремонт, что и утверждает ответчик (типа мы вас ремонт делать не просили, разбирайтесь с упр. компанией), и вообще договоры не зарегистрированы о каких деньгах может идти речь. Подскажите может есть какой то выход из этой ситуации. Спасибо.

[Reddiska]

может, как неосновательное обогащение попробовать взыскать?

[marmot]

Но ремонт уже сделан (арендатором, за свои собственные деньги), на который выделялись каникулы, прописано в договоре аренды между УК и мной. Но возникли сложности в дальнейшей экспл. помещения (нет электричества), соответственно помещение не может быть использовано по назначению (офис). Судья ссылается на то, что договор признается незаключеным без регистрации, и выходит что я вообще непонятно на каких основаниях делала там ремонт, что и утверждает ответчик (типа мы вас ремонт делать не просили, разбирайтесь с упр. компанией), и вообще договоры не зарегистрированы о каких деньгах может идти речь. Подскажите может есть какой то выход из этой ситуации. Спасибо.

1. право собственности Арендодателя на помещение зарегистрировано?
2. помещение передавалось по акту приема-передачи?
3. что дословно написано в договоре про ремонт и неотделимые улучшения?
4. какой срок прошел между заключением договора - актом приема-судом (думаю - может, подать на регистрацию? - будет вам зарегистрированный договор))))
5. вы оплачивали ар плату?

[Nataly79]

может, как неосновательное обогащение попробовать взыскать?

Редиска спасибо за внимание, иск подан имеено с такой формулировкой + проценты за пользование чужими денежными средствами

[Nataly79]

1. право собственности Арендодателя на помещение зарегистрировано?
2. помещение передавалось по акту приема-передачи?
3. что дословно написано в договоре про ремонт и неотделимые улучшения?
4. какой срок прошел между заключением договора - актом приема-судом (думаю - может, подать на регистрацию? - будет вам зарегистрированный договор))))
5. вы оплачивали ар плату?

marmot
1. зарегистрировано
2. да передавалось по акту приема-передачи
3. в договоре написано: в предварительном договоре (с УК) "Арендатор производит капитальный ремонт данного помещения за свой счет, и в случае не заключения основного договора аренды по вине Арендодателя, Арендатель возмещает помимо суммы взноса в размере....., все затраты по ремонту, подтвержденные документально"
в основном договоре (с УК): "Арендатор вправе производить улучшение помещения. Произведенные арендатором улучшения не изменяют размера аренд. платы и не компенсируются. Данный пункт не относится к капитальному ремонту помещений. В случае проведения капитального ремонта данных помещений и досрочного необоснованого расторжения наст. договора по инициативе арендодателя, последний возмещает арендатору средства, затраченные на капитальный ремонт с учетом амортизации помещений"
4. договор заключен 01 октября 2008 г. (акт тоже), суд август 2010 г.
5. арендную плату не оплачивали, ссылаясь на пункт в договоре о незаведении электричества в помещение, и соответственности невозможности использовать помещение (офис)

[marmot]

marmot
...
2. да передавалось по акту приема-передачи
3. в договоре написано: в предварительном договоре (с УК) "Арендатор производит капитальный ремонт данного помещения за свой счет, и в случае не заключения основного договора аренды по вине Арендодателя, Арендатель возмещает помимо суммы взноса в размере....., все затраты по ремонту, подтвержденные документально"

4. договор заключен 01 октября 2008 г. (акт тоже), суд август 2010 г.
5. арендную плату не оплачивали, ссылаясь на пункт в договоре о незаведении электричества в помещение, и соответственности невозможности использовать помещение (офис)

по акту передавалось для проведения рем работ или там вообще ничего не указано? а право собственности, наверное, позже акта зарегено?
и, как я понимаю, помещение не использовалось под заявленные цели и есть переписка, в которой вы говорили о том, что использовать его нельзя из -за отсутствия электричества?

иск подан имеено с такой формулировкой + проценты за пользование чужими денежными средствами

я бы предположила, что да, неосновательное обогащение надо заявлять.
а вот проценты -очень сомнительный вопрос

[Nataly79]

по акту передавалось для проведения рем работ или там вообще ничего не указано? а право собственности, наверное, позже акта зарегено?
и, как я понимаю, помещение не использовалось под заявленные цели и есть переписка, в которой вы говорили о том, что использовать его нельзя из -за отсутствия электричества?


я бы предположила, что да, неосновательное обогащение надо заявлять.
а вот проценты -очень сомнительный вопрос

передавалось по акту под аренду, но в договоре прописано, что дается 3 мес. каникул на ремонт, и аренд. плата начинается по истечении трех месяцев. Право собственности тут не при чем, оно у них есть и было. Помещение не смогли использовать после ремонта под офис, т.к. нет электричества и есть переписка, где они просят денег за аренду, а я им указываю, что сначала зарегистрируйте договор и проведите электричество, потом деньги за аренду

[marmot]

в предварительном договоре (с УК) "Арендатор производит капитальный ремонт данного помещения за свой счет, и в случае не заключения основного договора аренды по вине Арендодателя, Арендатель возмещает помимо суммы взноса в размере....., все затраты по ремонту, подтвержденные документально"
в основном договоре (с УК): "Арендатор вправе производить улучшение помещения. Произведенные арендатором улучшения не изменяют размера аренд. платы и не компенсируются. Данный пункт не относится к капитальному ремонту помещений. В случае проведения капитального ремонта данных помещений и досрочного необоснованого расторжения наст. договора по инициативе арендодателя, последний возмещает арендатору средства, затраченные на капитальный ремонт с учетом амортизации помещений"

передавалось по акту под аренду, но в договоре прописано, что дается 3 мес. каникул на ремонт, и аренд. плата начинается по истечении трех месяцев

не понимаю что за процесс у вас был: предв договор - основной договор- передали по акту-ремонт? или предв -передали по акту - ремонт - основной договор? или как?
Чего я так все дотошно расспрашиваю - не вышло бы, что вы там ремонт на свой страх и риск решили делать. Ведь когда вам помещение было передано - эл-ва то не было. вы знали об этих недостатках.плюс у вас в договоре четко прописано - что ремонт - за ваш счет. улучшения не компенсируются.
то есть внимательно надо подойти к вашим формулировочкам и иметь чем крыть)))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))

[Nataly79]

не понимаю что за процесс у вас был: предв договор - основной договор- передали по акту-ремонт? или предв -передали по акту - ремонт - основной договор? или как?
Чего я так все дотошно расспрашиваю - не вышло бы, что вы там ремонт на свой страх и риск решили делать. Ведь когда вам помещение было передано - эл-ва то не было. вы знали об этих недостатках.плюс у вас в договоре четко прописано - что ремонт - за ваш счет. улучшения не компенсируются.
то есть внимательно надо подойти к вашим формулировочкам и иметь чем крыть)))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))

предварит. дог -договор аренды (основн. договор) к нему приложение акт п-п помещения, далее ремонт. Ремонт делался с незарегистрированным договором аренды подписанным обеими сторонами (Управ. комп. и Я - арендатор)

[Reddiska]

а в предварительном или основном договоре указано, на ком лежит обязанность зарегистрировать договор? вторая сторона уклонялась от регистрации?

[Nataly79]

а в предварительном или основном договоре указано, на ком лежит обязанность зарегистрировать договор? вторая сторона уклонялась от регистрации?

в основном конечно прописано о реистрации, и я пи сала письма с требованием либ регистрировать договор либо вернуть деньги за ремонт и расторгнуть его

[Reddiska]

3. в договоре написано: в предварительном договоре (с УК) "Арендатор производит капитальный ремонт данного помещения за свой счет, и в случае не заключения основного договора аренды по вине Арендодателя, Арендатель возмещает помимо суммы взноса в размере....., все затраты по ремонту, подтвержденные документально"

вот этот пунктик у вас очень хорош. только вот получается, что заключили вы его с УК, у которой договор с собственником тоже не зарегистрирован (из вашего первого сообщения я так поняла). а взыскать деньги вы с кого пытаетесь-с УК или с собственника?

[Nataly79]

вот этот пунктик у вас очень хорош. только вот получается, что заключили вы его с УК, у которой договор с собственником тоже не зарегистрирован (из вашего первого сообщения я так поняла). а взыскать деньги вы с кого пытаетесь-с УК или с собственника?

в исковом я часть (обеспечительный взнос) прошу взыскать с УК, а за ремонт с собственника (т.к. это его собственность), но т.к. у УК денег на счету нет, было написано и подано в суд заявлении об обспечении иска о наложении запрета на все сделки с данным помещением и в нем указывается, чтоб деньги взыскали с собственника, в т.ч. обспечительный взнос

[Reddiska]

но договор то вы не с собственником заключали, ни предварительный, ни основной, так что думаю отсутствуют основания взыскивать стоимость ремонта с собственника, даже в порядке неосновательного обогащения.

[marmot]

но договор то вы не с собственником заключали, ни предварительный, ни основной, так что думаю отсутствуют основания взыскивать стоимость ремонта с собственника, даже в порядке неосновательного обогащения.

позвольте не согласиться.
УК от проведенного ремонта, скорее всего, ничего не приобрела. поэтому с неё , полагаю, сложновато будет неосновательное взыскивать

[Reddiska]

marmot, вы правы. я тут покумекала, смысл неосновательного - именно когда без договора и т.п. тогда ответчиком собственник четко вырисовывается. (забывается матчасть за неиспользованием, однако )

[Шквал]

marmot, вы правы. я тут покумекала, смысл неосновательного - именно когда без договора и т.п. тогда ответчиком собственник четко вырисовывается. (забывается матчасть за неиспользованием, однако )

Представим. К вам без спроса проберутся посторонние люди и как давай евроремонт делать! А потом вы им денег должны будете.
Если будет такой прецендент, я нашел новый вид заработка.

[marmot]

Представим. К вам без спроса проберутся посторонние люди и как давай евроремонт делать! А потом вы им денег должны будете.
Если будет такой прецендент, я нашел новый вид заработка.

ну почему же буз разрешения?

передавалось по акту под аренду, но в договоре прописано, что дается 3 мес. каникул на ремонт,

[Nataly79]

здесь немного другой вопрос, есть ли арбитражная практика по таким решениям, мне судья четко задала вопрос, какую я по вашему должна применить статью?