Торговля земельными участками

[cto_klerkov]

Имеем физическое лицо, скажем, Иванов И.И.
В бытность простым физиком, он приобрел в собственность некие земельные участки, очень дешево.
Спустя некое время, Иванов И.И. зарегистрировался в качестве ИП с видами деятельности "розничная торговля", "прочая оптовая торговля", "оказание прочих услуг". Основная деятельность - розница, облагается ЕНВД. по другим видам деятельности не было, а Иванов И.И. заранее выбрал себе УСН(6%), чтобы с подтверждением расходов в будущем не париться.

Появился у Иванова И.И. покупатель на его участки земли, причем задорого, но в пределах лимита по УСН, на сумму эдак миллионов 20 рублей.

Теперь перед гражданином стоит вопрос, как так заплатить налог, чтобы лишнего не переплатить, ведь, продав участки за 20, а купив за, скажем, 1 млн., Иванов И.И. разницу под налог должен оприходовать.

Если бы не был он ИП, платил бы 13% с 19 млн., то есть 2.47 млн., верно?
А будучи упрощенцем с 6%, под налог попадают все 20 млн., но со ставкой 6, то есть налога будет 1.2 млн. Выгода очевидна

Какие мероприятия необходимо предпринять предварительно, чтобы не было сомнений у фискалов относительно ставки налогообложения этой операции? Может, какие-то виды деятельности в ЕГРИП внести?

По большому счету, вопрос ведь актуален и при продаже автомобиля, и квартиры, и любого другого дорогостоящего имущества.

[Andyko]

Если бы не был он ИП, платил бы 13% с 19 млн., то есть 2.47 млн., верно?

а возможность имущественного вычета не рассматривается вообще?

[cto_klerkov]

В данном случае не рассматривается.

[Storn]

смешно - розничная торговля земельными участками

[cto_klerkov]

Storn, ну, если метрами квадратными торговать, то это, розница, наверное

Вообще, вопрос в том, есть ли такой вид деятельности, который доход от продажи под 6% поведет, а не под 13%.

Имущественного вычета нет, ибо срок владения достаточно мал, чуть больше года или полутора.

[Storn]

вот и я к тому же
это не деятельность ИП

[cto_klerkov]

В справочнике ОКВЭД есть такой пункт:
70 Операции с недвижимым имуществом
70.12.3 Покупка и продажа земельных участков

следовательно, это может быть деятельностью ИП.

Но это-то ладно.
Но там есть и вид деятельности "продажа собственного жилого имущества", по нему тоже есть вопрос.

Если я, зарегистрированный в кач-ве ИП, с внесенным в ЕГРИП кодом "продажа собственного жилого имущества", буду продавать свою собственную квартиру, владея ею много-много лет, получив ее при приватизации, то:
- мне не нужно будет подавать декларацию по форме 4-НДФЛ, ибо я плательщиком налога не являюсь? Но нужно будет уплатить 6% (УСН-6) с суммы, вырученной за квартиру, ибо право на вычет мною теряется в связи с УСН?

Или это можно будет объявить не предпринимательской сделкой?
Кто квалифицирует это?

Аналогично, с продажей автомобиля.