Строительство здания техцентра для собственных нужд

[Вероника75]

Доброго времени суток, уважаемые бухгалтера. ))) В связи со строительством здания автосервиса для собственных нужд возникло несколько вопросов, поскольку с учетом в строительстве сталкивалась поверхностно. (((( Помогите, пожалуйста!!!!

1. До момента ввода здания в эксплуатацию все расходы (включая аренду земельного участка собираем на 08.3 счете (строительство объектов основных средств)? или какие-то затраты все-таки возможно списывать?

2. Инженерные коммуникации (в частности водопровод) необходимо вводить в эксплуатацию отдельно: здание техцентра - 1 позиция, водопровод - 2 позиция, либо просто со зданием одной позицией не выделяя водопровод как отдельное ОС? В связи с чем возник вопрос. В МУП ЖКХ при согласовании на подключении к водопроводу сказали, что первые пять лет водопровод, построенный нами будет числиться на балансе нашей организации, а через пять лет, мы его передадим на баланс им. Если передавать водопровод, то,соответсвенно, и возникает вопрос, как его первоначально ставить на баланс, в комплексе со зданием или отдельно?

3. И еще деликатный вопрос. За подключение к тому же водопроводу на организацию было наложено обременение (называется красиво, а по сути таже взятка) - довольно приличная сумма, которую организации оплатила с расчетного счета. Можно ли ее будет включить в стоимость здания или наловая придерется?

Заранее спасибо.

[Svetishe]

Софинансирование социальных проектов региона:
дополнительные обременения

Довольно часто местные власти ставят новым компаниям в качестве обязательного условия для начала деятельности в регионе софинансирование социальных проектов. Расходы, которые в этом случае может нести организация, приведены в таблице.
Рассмотрим так называемые обременения, связанные с приобретением на территории региона капитальных объектов. К примеру, компания планирует взять в аренду или выкупить земельный участок для строительства склада. Органы местного самоуправления могут согласиться на выделение земли под склад при условии внесения некоторой суммы в бюджет города, например на развитие городской инфраструктуры, либо при условии строительства или финансирования дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры.
Как в этом случае оформлять стройку, ведь компания не будет пользоваться построенным объектом? Длительное время порядок учета таких затрат вызывал различные затруднения. Одни бухгалтеры считали, что это прочие расходы, не связанные с деятельностью компании. И значит, списывать их нужно на счет 91. Другие бухгалтеры полагали, что такие расходы связаны с приобретением объектов основных средств и, следовательно, должны формировать первоначальную стоимость приобретаемых объектов. Наконец, Минфин России в Письме от 23 мая 2007 г. N 01-02-01/03-893 разрешил все сомнения. Правда, это Письмо касается лишь налогообложения, но логику, изложенную в нем, можно применить и к бухгалтерскому учету.
Итак, специалисты финансового ведомства указали, что расходы на дополнительные обременения в пользу органов местного самоуправления, без несения которых у организации отсутствует возможность заниматься строительством, являются экономически обоснованными. И такие расходы можно включать в стоимость возводимых капитальных объектов. Таким образом, собирать данные расходы организация может по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Учет других расходов, связанных с финансированием социальных проектов региона, после их первичной классификации, как правило, не вызывает затруднений. Приобретенные товарно-материальные ценности для проведения социальных акций отражаются в бухгалтерском учете по дебету счета 41 "Товары" и при их безвозмездной передаче списываются на прочие расходы. Если компания оказывает услуги, то такие расходы сразу списываются в дебет счета 91-2. Следует отметить, что эти затраты в большинстве случаев не учитываются в целях налогообложения (ст. 252 НК РФ). Поэтому между бухгалтерским и налоговым учетом возникает различие и организации необходимо применять ПБУ 18/02 <1>.

[Svetishe]

А вот и само письмо

Вопрос: О порядке учета при исчислении налога на прибыль дополнительных расходов, возникающих у застройщиков (заказчиков, инвесторов) из инвестиционных контрактов, в рамках которых предусмотрены обязательства (дополнительные обременения) перед органами государственной власти или органами местного самоуправления по строительству или финансированию дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 23 мая 2007 г. N 01-02-01/03-893

В связи с запросом в отношении учета в целях налогообложения прибыли дополнительных расходов, возникающих у застройщиков (заказчиков, инвесторов) при реализации условий инвестиционного контракта, связанных с исполнением обязательств перед органами государственной власти или органами местного самоуправления, Минфин России сообщает следующее.
В ходе строительства по условиям инвестиционного контракта у застройщиков (заказчиков, инвесторов) помимо непосредственно строительства объектов жилого и нежилого фонда возникает обязанность в строительстве или финансировании дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти, в чьем ведении находятся земельные участки, отчуждаемые под строительство.
Речь идет об обязательствах, которые возникают в связи с получением прав на необходимый для строительства земельный участок (в случае если он находится в государственной или муниципальной собственности), а также разрешения на строительство (в том числе реконструкцию, капитальный ремонт) объектов жилого и нежилого фонда.
Возникновение данных обязательств обусловлено тем, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в качестве дополнительных условий предоставления налогоплательщикам соответствующих прав для создания (строительства, реконструкции, капитального ремонта) объектов жилого и нежилого фонда предъявляют требования по созданию (строительству, реконструкции, капитальному ремонту) объектов социальной и коммунальной инфраструктуры (в том числе объектов жилого и нежилого фонда), а также инженерных сетей.
Глава 25 "Налог на прибыль организаций" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не предусматривает отраслевых особенностей налогообложения налогом на прибыль доходов и расходов, возникающих в ходе строительства объектов недвижимости. Вследствие этого для указанных налогоплательщиков применяется общий порядок отражения в целях налогообложения прибыли организаций доходов и расходов, установленный гл. 25 Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 252 Кодекса в целях налогообложения прибыли расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом расходами признаются любые обоснованные и документально подтвержденные затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
В силу того, что осуществление застройщиком (заказчиком, инвестором) указанных дополнительных расходов непосредственно вытекает из условий инвестиционного контракта и связано с деятельностью организации, направленной на получение прибыли, эти расходы в целях налогообложения прибыли признаются экономически обоснованными.
В то же время согласно п. 5 ст. 270 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств. С учетом этого дополнительные расходы застройщика (заказчика, инвестора), связанные с наличием в инвестиционном контракте дополнительных обременений, как расходы капитального характера формируют первоначальную стоимость объекта строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 257 Кодекса в целях налогообложения прибыли первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, - как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п. 8 ст. 250 Кодекса), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов. В целях налогообложения прибыли расходом, связанным с эксплуатацией амортизируемого имущества, признается амортизация, исчисленная в соответствии с положениями ст. ст. 256 - 259 Кодекса.
Однако из письма следует, что по завершении строительства объектов, предусмотренных дополнительными обременениями, осуществляется их безвозмездная передача органам государственной власти и органам местного самоуправления. Пунктом 16 ст. 270 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.
Согласно п. 2 ст. 248 Кодекса имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).
Исходя из изложенного, в случае если в рамках инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости предусмотрены дополнительные обременения в пользу органов государственной власти и органов местного самоуправления, без несения расходов на выполнение которых у организации отсутствует возможность осуществлять строительство объекта недвижимости, и при этом со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления возникают встречные возмездные обязательства (в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство), то указанные расходы капитального характера можно рассматривать как экономически обоснованные расходы по выполнению работ (оказанию услуг) соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Вместе с тем обращаем внимание на то обстоятельство, что размещение заказов на выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". О правомерности применения норм указанного Федерального закона к рассматриваемой ситуации Минфином России направлен соответствующий запрос в Минэкономразвития России, о результатах будет сообщено дополнительно.

Заместитель Министра финансов
Российской Федерации
С.Д.ШАТАЛОВ
23.05.2007

[Вероника75]

То что возможно включить в бухгалтерский учет, это понятно. Но прибыль свою, получается, все равно уменьшить не получится, поскольку данные затраты в налоговый учет не включаются. Очень жаль, поскольку сумма для нас не маленькая. Интересовал именно этот пункт в первую очередь.

Спасибо за информацию.

[Вероника75]

С этим все понятно, пойду "обрадую" директора. А какие-нибудь документы, для возможности включения данных затрат в бухучете, кроме согласования условий подключения к водопроводу, в которых есть пункт о данном обременении, у нас на руках должны быть?

[Вероника75]

Еще хотелось бы все-таки уточнить по поводу учета водопровода

"2. Инженерные коммуникации (в частности водопровод) необходимо вводить в эксплуатацию отдельно: здание техцентра - 1 позиция, водопровод - 2 позиция, либо просто со зданием одной позицией не выделяя водопровод как отдельное ОС? В связи с чем возник вопрос. В МУП ЖКХ при согласовании на подключении к водопроводу сказали, что первые пять лет водопровод, построенный нами будет числиться на балансе нашей организации, а через пять лет, мы его передадим на баланс им. Если передавать водопровод, то,соответсвенно, и возникает вопрос, как его первоначально ставить на баланс, в комплексе со зданием или отдельно?"

[kremail]

...
Но прибыль свою, получается, все равно уменьшить не получится, поскольку данные затраты в налоговый учет не включаются. Очень жаль, поскольку сумма для нас не маленькая. Интересовал именно этот пункт в первую очередь.
...

А как же это:
"... то указанные расходы капитального характера можно рассматривать как экономически обоснованные расходы по выполнению работ (оказанию услуг) соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль ..."

[Аноним111]

"Главная книга", 2008, N 14
Дмитрий Юрьевич Григоренко - начальник отдела налога на прибыль и специальных налоговых режимов Управления налогообложения ФНС России.

Обременения должны быть правильно оформлены

- По условиям получения инвестором земельного участка под строительство может быть предусмотрена безвозмездная передача городу части квартир и (или) улучшение городской инфраструктуры, озеленение территории. Включаются ли такие затраты в состав расходов?
- Ответ на данный вопрос зависит от того, как сформулированы условия инвестиционного контракта или условия конкурса на право заключения инвестиционного контракта.
Если, например, передача городу части квартир действительно предусмотрена условиями получения земельного участка, то, полагаю, такие расходы учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Только в данном случае никакой безвозмездности не будет. Это обычные обременения к договору, которые должны быть отражены в документах.
Однако, как показывает практика, в документах это далеко не всегда отражается именно как обременение. А если и отражается, то как безвозмездная передача городу при отсутствии со стороны города каких-то встречных обязательств. Возникает банальный вопрос: почему и с какой целью была передана часть квартир? И если из документов не следует, что это - обременения или оплата каких-то услуг, то да, это - безвозмездная передача.
А как известно, п. 16 ст. 270 Налогового кодекса установлено, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.

[Аноним]

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 7

УЧЕТ РАСХОДОВ НА ДОГОВОРНЫЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ

По просьбе наших читателей мы возвращаемся к теме учета дополнительных расходов, связанных с исполнением обязательств перед органами государственной власти и местного самоуправления, возникающих у организации-застройщика при реализации инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости. Отметим, что эта проблема неоднократно рассматривалась на страницах журнала (см. N N 2, 4 и 7 за 2007 г.), однако за год, прошедший с момента последнего обращения к данному вопросу, появились новые разъяснения Минфина и постановления арбитражных судов.

Суть спора

Известно, что в ходе строительства по условиям инвестиционного контракта у застройщиков (заказчиков, инвесторов) помимо непосредственно строительства объектов жилого и нежилого фонда возникают дополнительные обязанности:
- построить или профинансировать объекты социальной и коммунальной инфраструктуры, гражданской обороны, инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти;
- компенсировать затраты города, связанные с разработкой предпроектной и конкурсной документации;
- передать часть площадей (квартир, машино-мест) в готовом объекте администрации;
- приобрести квартиры для расселения жильцов;
- осуществить иные расходы в пользу города.
Ссылаясь на то, что имущество и денежные средства инвестор-застройщик передает органам власти на безвозмездной основе, налоговые инспекторы не позволяют учесть такие расходы в целях налогообложения прибыли и воспользоваться правом на вычет НДС. Принимая во внимание порядок цифр, обозначающих данные затраты, понятно, что организации крайне не выгодна такая позиция. К тому же и отказаться от исполнения этих дополнительных обязанностей либо как-то снизить размер данных расходов застройщик не может. Возникает парадоксальная ситуация: несение расходов обязательно в силу условий договоров (в том числе аренды земельного участка), но налоговики считают их необоснованными и не связанными с деятельностью, направленной на получение доходов и облагаемой НДС.

Изменчивая позиция Минфина

На протяжении последних лет (начиная с 2005 г.) финансисты неоднократно меняли свою точку зрения в отношении правил бухгалтерского и налогового учета спорных сумм и расчетов с бюджетом по НДС.

Примечание. По мнению автора, подход к учету разных видов обременений (перечисление денежных средств, передача объектов инфраструктуры, доли города) должен быть единым.

Причем непоследовательность позиции чиновников состояла еще и в том, что одни суммы они позволяли относить на увеличение первоначальной стоимости основного объекта строительства, другие - требовали списывать на счет прочих расходов (дебет 91-2) и не учитывать при определении налога на прибыль. Подтвердим сказанное краткими выдержками из Писем Минфина:
- Письма от 25.01.2006 N 03-03-04/1/57, от 29.11.2005 N 03-11-04/2/138, от 26.08.2005 N 03-03-04/2/53: расходы в виде компенсации застройщиком затрат, связанных с социальным и инженерно-техническим обустройством территории, подлежат включению в первоначальную стоимость основного средства;
- Письмо от 21.01.2005 N 03-03-01-04/1/19: организация, производящая строительство торгово-досугового комплекса и осуществляющая по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях с КУГИ Санкт-Петербурга платежи на развитие городской инфраструктуры согласно распоряжению администрации Санкт-Петербурга, при определении налоговой базы по налогу на прибыль не может уменьшить полученные доходы на величину указанных платежей, поскольку эти расходы не связаны с деятельностью данной организации;
- Письмо от 16.10.2006 N 03-03-04/1/692: затраты на проектные и строительно-монтажные работы по перекладке водопровода для муниципалитета учитываются в первоначальной стоимости и списываются в расходы текущего отчетного (налогового) периода путем начисления амортизации. В нем же сообщалось, что в данной ситуации необходимо применять пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ, в соответствии с которым передача на безвозмездной основе объектов жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению, объектом налогообложения НДС не признается. Следовательно, суммы НДС, предъявленные подрядной организацией по работам по перекладке водопровода, вычету не подлежат, ведь объект не используется для осуществления облагаемых налогом операций;
- Письмо от 10.11.2006 N 03-03-04/1/734: стоимость доли площадей, передаваемых городу, не уменьшает налогооблагаемую прибыль, так как данная операция в силу п. 16 ст. 270 НК РФ является безвозмездной передачей имущества;
- Письма от 23.05.2007 N 01-02-01/03-893, от 25.05.2007 N 03-03-06/1/319, от 28.05.2007 N 03-03-06/1/333, от 22.10.2007 N 03-03-06/1/733, от 11.10.2007 N 03-03-06/1/711: в силу того что осуществление застройщиком (заказчиком, инвестором) дополнительных расходов непосредственно вытекает из условий инвестиционного контракта и связано с деятельностью организации, направленной на получение прибыли, такие расходы в целях налогообложения прибыли признаются экономически обоснованными. Все затраты по осуществлению инженерной подготовки незастроенного земельного участка, включая дополнительные расходы застройщика, связанные с наличием дополнительных обременений, как расходы капитального характера формируют первоначальную стоимость объекта строительства.
Положительным в данном случае является то, что во всех прошлогодних письмах чиновники признали возможность учета расходов на обременения для целей налогообложения прибыли. Вместе с тем по-прежнему не решенным остается вопрос об НДС.

Мнение налоговиков

Аудиторская практика и письма читателей свидетельствуют о том, что инспекторы на местах не спешат (вслед за Минфином) менять свою точку зрения по данной проблеме. Как и в прошлые годы, они настаивают на том, что затраты на исполнение дополнительных обязанностей по инвестиционным договорам следует считать безвозмездной передачей имущества (результатов выполненных работ), и, ссылаясь на п. 16 ст. 270 НК РФ, начисляют недоимку по налогу на прибыль. Для доначисления НДС используются разные основания:
- доначисление сумм налога, опять же, по причине безвозмездности операции по передаче имущества и результатов СМР (п. 1 ст. 146 НК РФ);
- исключение сумм "входного" НДС из вычетов в связи с применением пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ (руководствуясь вышеназванным Письмом Минфина России от 16.10.2006 N 03-03-04/1/692);
- доначисление НДС с сумм расходов на обременения со ссылкой на нецелевое использование средств дольщиков.

На чьей стороне судьи?

Начнем с того, что нередко налогоплательщики, не желая обострять отношения с инспекциями, либо сами считают такие расходы необоснованными, либо соглашаются с доначислением налогов по итогам налоговой проверки. Между тем во всех случаях <1>, когда организации пытались отстоять в суде правомерность экономии на налогах, арбитры признавали позицию налоговиков и их решения о начислении недоимки, пеней и штрафов неправомерными и не соответствующими действующему законодательству. Рассмотрим некоторые судебные акты подробнее.
--------------------------------
<1> Автор, изучая данную тему, не нашел в материалах судебной практики дел, выигранных инспекциями.

Постановление ФАС ВСО от 01.04.2008
N А33-8244/07-03АП-1108/07-Ф02-1064/08

Позиция налоговой инспекции: затраты на строительство квартир, безвозмездно переданных муниципалитету, являются необоснованными, не связанными с получением дохода. Застройщик использовал часть денежных средств, полученных по договорам от дольщиков, не по целевому назначению - на строительство квартир, переданных в муниципальную собственность. Поэтому разница между суммой, оплаченной дольщиками, и размером фактических затрат по строительству квартир, отданных участникам (то есть стоимостью строительства жилья для города), представляет собой дополнительное вознаграждение застройщика, подлежащее обложению НДС и включению во внереализационные доходы в целях исчисления налога на прибыль.
В итоге общая сумма доначислений по результатам проверки превысила 2 млн. руб.
Позиция суда: между предприятием и администрацией города заключены договоры, согласно которым последняя предоставляет застройщику земельные участки под строительство жилых домов, а он, в свою очередь, обязуется передать в муниципальную собственность часть квартир в построенных домах и выполнить работы по строительству внеквартальных автомобильных дорог, сетей тепло- и водоснабжения и канализации. Таким образом, передача спорных квартир в муниципальную собственность являлась условием предоставления в аренду земельного участка для строительства многоквартирных домов.
В соответствии с п. 7 ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" затраты застройщика на строительство объекта складываются из расходов, связанных с его возведением (например, расходы, понесенные на строительные работы, приобретение и монтаж оборудования, прочие капитальные затраты, затраты, не увеличивающие стоимость основных средств), вводом в эксплуатацию или сдачей инвестору. Следовательно, расходы на строительство квартир, переданных в муниципальную собственность, являются затратами капитального характера и подлежат включению в первоначальную стоимость домов. Поэтому учет налоговым органом данной суммы в составе внереализационных доходов и доначисление налога на прибыль неправомерны.
Передача квартир в муниципальную собственность не является реализацией на безвозмездной основе. Спорная сумма затрат на строительство квартир, переданных в муниципальную собственность, произведена в силу заключенных с администрацией договоров и является необходимым условием выделения земельного участка. Оснований для начисления недоимки по НДС у налогового органа не имелось.

Постановление ФАС ВСО от 14.12.2007
N А33-5631/07-Ф02-9138/07

Позиция налоговой инспекции: в нарушение п 16 ст. 270 НК РФ при определении дохода от долевого строительства жилых домов организацией неправомерно учтены расходы в виде безвозмездно переданных в муниципальную собственность квартир. Налоговая база по налогу на прибыль занижена.
Позиция суда: в соответствии с постановлением администрации города застройщики обязаны перечислять средства на развитие и реконструкцию систем инженерной инфраструктуры, социальной сферы, благоустройство и строительство объектов недвижимости в суммах, определяемых соглашением между администрацией и застройщиком в зависимости от района строительства и сметной стоимости объекта.
Между предприятием (застройщиком) и администрацией города заключен договор об участии в развитии и реконструкции инженерной инфраструктуры социальной сферы, согласно которому администрация предоставляет земельный участок, а застройщик обязуется перечислить средства на развитие и реконструкцию инженерной инфраструктуры и передать в муниципальную собственность определенное количество жилья.
Ведение организацией деятельности по строительству жилых домов в соответствии с нормативным правовым актом органа местного самоуправления и заключенным договором обременено исполнением обязательств в пользу органов местного самоуправления, без несения расходов на выполнение которых у организации отсутствует возможность осуществлять строительство, поэтому такие расходы являются экономически обоснованными и уменьшают налоговую базу.
Довод инспекции о безвозмездном характере отношений между застройщиком и администрацией не состоятелен, так как в соответствии с договором у органов местного самоуправления возникают встречные обязательства (в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство).
Правомерность уменьшения налоговой базы на сумму расходов на обременения признали также арбитры ФАС МО (Постановление от 15.06.2007 N КА-А40/5050-07), ФАС ЦО (Постановление от 16.11.2006 N А08-12461/05-25), ФАС СЗО (Постановление от 27.03.2007 N А56-6908/2006), ФАС СКО (Постановление от 21.02.2005 N Ф08-108/2004-33А). Заметим, что, возможно, именно единодушие судей заставило Минфин признать обоснованность для застройщиков расходов на договорные обременения.
А теперь вернемся к проблеме НДС. Вышеназванное Постановление ФАС ВСО от 01.04.2008 N А33-8244/07-03АП-1108/07-Ф02-1064/08 - не единственный судебный акт, принятый в пользу налогоплательщиков. По мнению судей, объекта обложения НДС при передаче городу имущества и результатов выполненных работ не возникает (Постановление ФАС СЗО от 15.12.2004 N А56-13931/04). При этом, как отмечено в Постановлениях ФАС СЗО от 27.03.2006 N А56-6908/2006 и ФАС УО от 11.08.2004 N Ф09-3218/04-АК, суммы НДС, предъявленные подрядными организациями со стоимости работ по объектам обременений, застройщик-инвестор может принять к вычету в общеустановленном порядке. Суды указывают, что затраты на обременения (устройство дорожных покрытий и детских площадок, озеленение, выделение доли площадей города в готовом объекте строительства) обусловлены инвестиционным договором, следовательно, произведены в целях получения доходов.

Как поступить?

По мнению автора, организация может поступить следующим образом. Расходы на исполнение обязательств по любым видам обременений (перечисление денежных средств, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов городского назначения), установленных для застройщика в инвестиционном договоре, включаются в первоначальную стоимость строящегося объекта недвижимости (в бухгалтерском и налоговом учете). Стоимость переданных органам власти объектов и результатов СМР не увеличивает налоговую базу по НДС. При этом суммы "входного" налога, предъявленные подрядчиками и поставщиками, принимаются к вычету в общеустановленном порядке, поскольку товары, работы, услуги приобретены для осуществления облагаемой деятельности (если застройщик не использует льготу). В случае применения застройщиком освобождения, предусмотренного пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, суммы "входного" налога в общеустановленном порядке относятся на увеличение стоимости многоквартирного дома.

Примечание. Не подлежит налогообложению реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Наша позиция основана на том, что несение расходов на обременения - обязанность застройщика, действующего в целях получения прибыли (в виде доходов от дальнейшей эксплуатации готового объекта или его последующей продажи). Без исполнения дополнительных обязанностей, возложенных на инвестора органами государственной власти (местного самоуправления), строительство основного объекта недвижимости невозможно. Следовательно, расходы должны формировать первоначальную стоимость основного объекта строительства, а НДС нужно принять к вычету.
Вместе с тем налоговые инспекторы, скорее всего, с таким подходом к исчислению налогов не согласятся. Поэтому доказывать правомерность своих действий налогоплательщику придется в суде. Арбитры, как мы отмечали выше, считают решения ИФНС о начислении недоимки по налогам, пеней и штрафов не соответствующими законодательству.

О.Е.Золотова
Эксперт журнала
"Строительство:
бухгалтерский учет
и налогообложение"
Подписано в печать
07.07.2008

[Пустографка]

Уважаемые бухгалтеры, а что вы делаете в этом случае с входным НДС? Есть у кого-нибудь такая практика?

[Lafiya]

Здравствуйте! У меня тоже проблема с обременением: ЗАО заключил с Минземимуществом инвестиционный контракт, по которому ЗАО должно построить новую поликлинику, а взамен получить землю под старой поликлиникой для строительства жилого дома. Все затраты по строительству новой поликлиники собирала на 08.1 счете как "Формирование стоимости земли". После завершения строительства был заключен договор мены с Поликлиникой о том, что ЗАО обменивает первый этаж новой поликлиники, на здание старой поликлиники (стоимость равноценна), а технический и второй этаж передается безвозмездно. Как бухгалтерскими проводками отразить мену первого этажа, если учет велся в целом по зданию? Как отразить безвозмездную передачу остальных этажей, если они формируют стоимость земли, какими документами оформить эту передачу? Пожалуйста ПОМОГИТЕ!!!!