Договор купли-продажи участка и согласие супругов

[Гендиректор]

Уважаемые коллеги,

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса "Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга".

Не вызывает сомнений факт, что ПРОДАВЕЦ должен получить согласие супруга (-и) на продажу участка, если участок приобретен во время брака.

Но вот как быть в отношении ПОКУПАТЕЛЯ?

Сам договор купли-продажи земельного участка, насколько мне известно, не подлежит обязательной государственной регистрации. Подлежит госрегистрации только переход права собственности. Выходит, что согласие супруга (-и) на покупку не обязательно. Или я ошибаюсь?

Подскажите пожалуйста, обязательно ли получать согласие супруга НА ПОКУПКУ земельного участка?

[В.С.]

ИМХО не обязательно, т.к. второй супруг и так, фактически становится сособственником, наряду с другим супругом, вновь приобретаемого земельного участка (согласно норм действующего семейнного законодательства РФ). И при этом, его имущественные права не только не нарушаются, а даже наоборот... "пополняются"

[Гендиректор]

ИМХО не обязательно, т.к. второй супруг и так, фактически становится сособственником, ... И при этом, его имущественные права не только не нарушаются, а даже наоборот... "пополняются"

Спасибо, очень грамотно обосновано.
Выходит, некоторые юридические компании и госучреждения предпочитают перестраховаться: авось покупатель "не облезнет" от лишнего визита к нотариусу

[Искорка]

ИМХО обязательно, потому что второй супруг автоматически становится собственником, если нет брачного договора.

И при этом, его имущественные права не только не нарушаются, а даже наоборот... "пополняются"

А может второй супруг не хочет "пополнять"...

[Гендиректор]

ИМХО обязательно, потому что второй супруг автоматически становится собственником, если нет брачного договора.А может второй супруг не хочет "пополнять"...

Искорка, бывают, конечно, и такие супруги. Но ведь закон (Семейный кодекс) требует нотариально заверенного согласия на "сделки по распоряжению недвижимостью". При покупке ведь еще рано распоряжаться участком, пока последний еще принадлежит продавцу.

Ну а необходимость госрегистрации договора купли-продажи участка отпадает: Часть 2 ст. 558 ГК обязывает регистрировать только договоры продажи жилого дома , квартиры (или их частей), словом, жилых помещений.

Хотелось бы уточнить следующее: правомерен ли будет отказ в госрегистации перехода права собственности при отсутствии нотариально заверенного согласия супруга Покупателя?

[Irusya]

.. правомерен ли будет отказ в госрегистации перехода права собственности при отсутствии нотариально заверенного согласия супруга Покупателя?[/b]

смотря по каким основаниям отказ будет вынесен.
+1 к Искорке

[В.С.]

А может второй супруг не хочет "пополнять"...

На этот случай с брачным договором к нотариусу (ведь этого Вы хотели..., ) в котором будет прописанно, что вся недвижимость приобретаемая (тенная) одним из супругов является (остается) 100% лично его собственностью, а второй супруг не приобретает на него прав!

[Irusya]

На этот случай с брачным договором к нотариусу (ведь этого Вы хотели..., )

а если нет?
ну хотят они законный режим оставить

[В.С.]

так я про случай если:

А может второй супруг не хочет "пополнять"...

[Irusya]

так я про случай если:

Ну не знают, например, люди, что такое брачный договор

[В.С.]

Ну не знают, например, люди, что такое брачный договор

а заодно что на свете существуют юристы...

[Irusya]

а заодно что на свете существуют юристы...

я просто пытаюсь понять Вашу логику. почему, если брачного договора нет, то согласие супруга не требуется в данном случае..

[В.С.]

потому что имущественные права другого супруга в этом случае никаким образом ни то что не ущемляются , но и фактически даже не затрагиваются...
Во-первых: второй супруг приобретает недвижимое имущество, т.е. фактически он действует в интересах семьи, а значит и другого супруга, так они автоматически становяться сособствениками нового имушщества.
Во-вторых, если второй,супруг все-таки по каким-то причинам не желает становится собственником нового недвижимого имущества, ему ничего не мещает в любой момент от него отказаться путем, составления брачного ли договора, соглашения о разделе имущества между супругами, либо какого иного подобного документа...
Вот и вся логика - никакого нотариального согласия на совершение сделки супругом по покупке зем. участка, от второго супруга не требуется!

[Irusya]

потому что имущественные права другого супруга в этом случае никаким образом ни то что не ущемляются , но и фактически даже не затрагиваются...
Во-первых: второй супруг приобретает недвижимое имущество, т.е. фактически он действует в интересах семьи, а значит и другого супруга, так они автоматически становяться сособствениками нового имушщества.

35 СК
"1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов..."
не убеждает?

[В.С.]

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Меня больше это убеждает...

[Irusya]

В.С., тут не "распоряжение общим имуществом". к тому же-супругу, согласие которого не спросили для совершения сделки ну вот ничего не мешает обратиться в суд для признания сделки недействительной

[В.С.]

В.С., тут не "распоряжение общим имуществом"

Вот именно

к тому же-супругу, согласие которого не спросили для совершения сделки ну вот ничего не мешает обратиться в суд для признания сделки недействительной

Заметьте именно сделки по распоряжению общим имуществом супругов, а не по приобретению общего имущества!

[Irusya]

В.С., возвращаемся к ч. 1 ст.35 СК

[В.С.]

Да именно , приобретении нового общего имущества супругов, чему здесь соответствует: владению, пользованию или распоряжению???

[Irusya]

В.С., вообще-то "владению"

[В.С.]

насколько я помню, владение - это фактическое обладание вещью, где при осуществлении сделки по купле зем. участка у Покупателя может быть обладание, ведь это уже будет результат сделки, а не она сама!

[В.С.]

Вот практика хоть и не совсем в тему, но очень близко:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

14 марта 2006 г. - изготовлено Дело N КГ-А40/1450-06
резолютивная часть объявлена
6 марта 2006 г.


(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Медведевой А.М., судей Новоселова А.Л. и Почуйкина В.В., при участии в заседании от истца: Г.А. по доверенности от 03.03.2006 N 022-Д; от ответчика: Г.Е. по доверенности от 09.11.2005; от Л. - Г.Е. по доверенности от 06.12.2005, рассмотрев 06 марта 2006 года в судебном заседании кассационные жалобы ответчика - ИП Ш. и Л. - на решение от 12 сентября 2005 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Голубевым Д.В., на постановление от 09 декабря 2005 года N 09АП-12705/05-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Дегтяревой Н.В., Афанасьевой Т.К., Жуковым Б.Н., по иску ОАО АКБ "Держава" к индивидуальному предпринимателю Ш. о взыскании 3699338 руб. 48 коп. с обращением взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ОАО АКБ "Держава" обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ш. (далее - ИП Ш.) о взыскании с учетом уточнения исковых требований 4683579 руб. 05 коп., в том числе 3536300 руб. 00 коп. основного долга по договору о кредитной линии от 20 мая 2004 года N ПБОЮЛ-Л-029/2004, заключенному между истцом и ответчиком, 39776 руб. 11 коп. процентов за пользование кредитом и 1107502 руб. 94 коп. неустойки, и об обращении взыскания на заложенное имущество, перечисленное в акте от 05 сентября 2005 года подтверждения складских остатков на 01 сентября 2005 года и в акте перевода имущества на обособленное хранение от 03 мая 2005 года к договору залога от 18 марта 2005 года N ДЗ/ПБОЮЛ-Л-029/2004-3, в акте от 05 сентября 2005 года подтверждения складских остатков на 01 сентября 2005 года к договору залога от 18 марта 2005 года N ДЗ/ПБОЮЛ-Л-029/2004-4.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2005 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2005 года N 09АП-12705/05-ГК, исковые требования удовлетворены: с ИП Ш. в пользу ОАО АКБ "Держава" взыскана задолженность по возврату кредита в размере 3536300 руб. 00 коп., 39776 руб. 11 коп. процентов, 500000 руб. неустойки, всего в размере 4076076 руб. 11 коп. В счет погашения задолженности ИП Ш. по договору о кредитной линии от 20 мая 2004 года N ПБОЮЛ-Л-029/2004 обращено взыскание на имущество, заложенное по договорам залога от 18 марта 2005 года N ДЗ/ПБОЮЛ-Л-029/2004-3 и от 18 марта 2005 года N ДЗ/ПБОЮЛ-Л-029/2004-4.
При этом суды исходили из подтверждения документами, представленными в материалы дела, факта выдачи истцом ответчику кредита и невозвращения ответчиком истцу кредита и процентов за пользование кредитом в установленные сроки в полном объеме.
Договорная неустойка снижена с 1107502 руб. 94 коп. до 500000 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ИП Ш. подал кассационную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.
Заявитель кассационной жалобы не оспаривает по существу факт наличия у него задолженности по кредитному договору в установленном судом размере, однако считает, что суд первой инстанции принял решение о правах и обязанностях лица, не участвующего в деле, а именно супруги ответчика Л., поскольку обращение взыскания по долгам предпринимателя на заложенное имущество затрагивает права и интересы супруги предпринимателя, которая также обладает правомочиями собственника заложенного имущества. Суд же апелляционной инстанции не устранил данное нарушение и не удовлетворил ходатайства ответчика и его супруги о привлечении Л. к участию в деле.
Л. также подала кассационную жалобу на решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в которой просит отменить данные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение по мотивам, изложенным в кассационной жалобе ИП Ш., считая, что суд принял решение о ее правах без привлечения ее к участию в деле.
Отзыв на кассационные жалобы не поступил.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ИП Ш. и Л. поддержал доводы, изложенные в их кассационных жалобах, представитель ОАО АКБ "Держава" возражал против удовлетворения кассационных жалоб, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационных жалоб несостоятельными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей ИП Ш., Л., ОАО АКБ "Держава", проверив законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что доводы кассационных жалоб являются необоснованными и не могут быть положены в основу отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, согласие другого супруга предполагается и по обязательствам, вытекающим из таких сделок, и долги, сделанные одним из супругов, считаются общими долгами супругов.
Поэтому в пункте 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации и предусмотрено, что сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
В материалах дела отсутствуют документы, которые бы свидетельствовали об отсутствии согласия Л. на заключение ИП Ш. кредитного договора и договоров залога имущества, а также подтверждали бы то, что ОАО АКБ "Держава" знало о несогласии Л. на совершение данных сделок.
В связи с этим суды обеих инстанций обоснованно пришли к выводу об отсутствии необходимости в привлечении Л. к участию в деле, поскольку ее согласие на заключение кредитного договора и договоров залога презюмируется, и, установив правомерность заявленных требований, обратили взыскание на заложенное имущество.
На основании изложенного суд кассационной инстанции находит доводы кассационных жалоб несостоятельными и не усматривает оснований для отмены обжалованных судебных актов.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12 сентября 2005 года по делу N А40-27611/05-105-223 Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2005 года N 09АП-12705/05-ГК по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Ш. и Л. - без удовлетворения.

[Irusya]

В.С., спокойно! Истина где-то рядом
Совершая сделку супруг порождает для своей супруги обязанности, связанные с осуществлением полномочий собственника. А она, вобщем-то может быть и против этого. И может оспорить эту сделку, при условии, описанном в СК

[В.С.]

Совершая сделку супруг порождает для своей супруги обязанности, связанные с осуществлением полномочий собственника. А она, вобщем-то может быть и против этого. И может оспорить эту сделку, при условии, описанном в СК

согласен (ведь это даже не предмет спора)!

Просто ее нотариальное согласие на эту сделку не требуется!

;

[Irusya]

Просто ее нотариальное согласие на эту сделку не требуется!

ну... тогда я не знаю
Остается проверить еще раз "опытным путем", через попытку зарегистрировать им-во

[В.С.]

Остается проверить еще раз "опытным путем", через попытку зарегистрировать им-во

Думаю, что все получиться, а иначе и быть не может после таких детальных обсуждений !

[Irusya]

Думаю, что все получиться,

и отказ тоже будет со ссылкой на ч.1 ст. 35 СК

[В.С.]

и отказ тоже будет со ссылкой на ч.1 ст. 35 СК

не нагоняйте пессимизма, все будет хорошо!

[Irusya]

не нагоняйте пессимизма, все будет хорошо!

вы клятву давали о "честном и добросовестном консультировании на клерке"? Вот и не надо тут)))Реально смотрим на вещи.
PS: ФлудимЩа выгонят

[В.С.]

не взываейте к совести, апеллируйте к законодательству, но вроде как все решили уже... (рассудит практика, а Гендиректор нам все расвкажет я надеюсь...)
А вот теперь точно выгонят!