ТСЖ: ликбез

[zas77]

Тема управления многоквартирным домом все настойчивей стучится в жизнь и быт каждой московской семьи.
Приватизировав квартиру или комнату, купив ее, получив по дарственной или наследовав, мы стали владельцами, а говоря языком закона, собственниками жилого помещения. Собственник, значит Хозяин. И распоряжаться своим «владением» надо по-хозяйски.
Стоит разобраться, как жить в доме так, чтобы нам было комфортно, безопасно и, что немаловажно, наша недвижимость не обесценива¬лась, стремительно ветшая, как у нерадивых хозяев.
Самый простой способ - следить за сохранностью жилья. Посложнее, но тоже вполне доступно - управлять так, чтобы дом приносил доход. Именно ДОМ.
Ведь приобретая жилье, мы становимся собственниками не только квартиры, но и невыделяемой части общего имущества дома, того многоквартирного дома, где она расположена.
Что такое общее имущество? Это помещения, в которых размещено инженерное оборудование и коммуникации дома (включая технические подвалы), чердаки, все конструктивные элементы строения: фундамент, стены, перекрытия, крыша и т.д.; кроме того - все оборудование: трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, - словом, ВЕСЬ дом со ВСЕМ его оборудованием. И все это хозяйство теперь НАШЕ. За все мы отвечаем. Отвечаем, прежде всего, перед самими собой.
Вот главное, что сегодня необходимо нам всем понять. Жилищный кодекс РФ не просто установил новые принципы организации управления многоквартирными домами: документ предоставил гражданам УНИКАЛЬНУЮ, историческую возможность непосредственно влиять на становление молодого, формирующегося в настоящее время рынка сферы жилищно-коммунальных услуг, а также на ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ на этом рынке.
Чтобы не возмущаться впоследствии, не «кивать» на соседа, пора разбудить в себе «хозяина», использовать право и обязанность, закрепленную Жилищным кодексом РФ - принять участие в управлении своим многоквартирным домом. Всего способов управления домом три:
1) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным коопе¬ративом или иным специализированным потребительским кооперативом;
2) управление управляющей организацией;
3) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартир¬ном доме.

(Материал подготовлен по брошюре Департамента жилищной политики и жил. фонда г. Москвы)

[Lisaya]

документ предоставил гражданам УНИКАЛЬНУЮ, историческую возможность непосредственно влиять на становление молодого, формирующегося в настоящее время рынка сферы жилищно-коммунальных услуг, а также на ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ на этом рынке.

а граждане об этом просили?

[zas77]

а граждане об этом просили?

Людям предоставляется право выбора
а Вам интересно: просили, не просили.
Цепной пёс не знает другого состояния, как только сидеть на цепи и на всех лаять.
Но народ - не быдло.
И превращать его в быдло совершенно ни к чему

[Kommandor]

Но народ - не быдло.
И превращать его в быдло совершенно ни к чему

Золотые слова - Владимир.
Давайте посмотрим на вывешенную вами информацию другим взглядом , не затуманенным пропагандой.

Тема управления многоквартирным домом все настойчивей стучится в жизнь и быт каждой московской семьи.
Приватизировав квартиру или комнату, купив ее, получив по дарственной или наследовав, мы стали владельцами, а говоря языком закона, собственниками жилого помещения. Собственник, значит Хозяин. И распоряжаться своим «владением» надо по-хозяйски.
Стоит разобраться, как жить в доме так, чтобы нам было комфортно, безопасно и, что немаловажно, наша недвижимость не обесценивалась, стремительно ветшая, как у нерадивых хозяев.

Интересный тезис – интересно обосновываемый.
Смешно то , что жилищные отношения регулируются Жилищным Кодексом , а нём – понятия КОМФОРТНО и БЕЗОПАСНО – не отображаются ( не регламентируются).
Аналогичным образом не регламентируется в ЖК РФ и понятие ОБЕСЦЕНИВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
А вот о обветшании жилья – стоит поговорить особо:
Не будем рассматривать случаи , когда ветхость жилья не позволяет приватизировать квартиру. Рассмотрим случаи , когда жильё НОВОЕ , НЕ ПРОШЕДШЕЕ КАПРЕМОНТ и жильё после КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА.
Совершенно справедливо , когда владелец НОВОГО жилья платит отчисления в Фонд плановых и капитальных ремонтов. Здесь стоит вопрос сохранности накоплений, вопрос периодичности проведения плановых ремонтов , вопрос даты проведения капремонта, вопрос объёмов будущих ремонтов и вопрос вероятной стоимости работ.
Определиться со сроками проведения ремонтов можно исходя из нормативной документации. Нормативная документация даст ответ и на вопрос объёмов и стоимости работ. Остаётся вопрос СОХРАННОСТИ НАКОПЛЕНИЙ.
Аналогично разрешается вопрос и с жильём после КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА .
Сложнее всего с жильём не ПРОШЕДШИМ КАПРЕМОНТ.
В советский период , каждый квартиросъёмщик или владелец квартиры в МКД делал ежемесячные отчисления в счёт плановых и капитальных ремонтов.
Отчисления шли в бюджет.
За их сохранность отвечало ГОСУДАРСТВО. В настоящий момент государство не собирается вернуть сразу эти накопления . Оно устраивает ОЧЕРЕДЬ из МКД , нуждающихся не только в плановых ремонтах , но и в капитальных ремонтах.
Если с объёмами и стоимостью работ – определиться можно , то с ФИНАНСИРОВАНИЕМ этих работ –определиться можно только в случае гарантий государства об оплате полного нормативного объёма капитального ремонта в нормативные сроки эксплуатации зданий. При этом государство обязано проверить объёмы прежних ремонтных работ и в случае их невыполнения – увеличить финансирование на величину не проведённых работ.

Самый простой способ - следить за сохранностью жилья.

Именно этому вопросу и должна быть посвящена настоящяя статья

Посложнее, но тоже вполне доступно - управлять так, чтобы дом приносил доход. Именно ДОМ.

Вопрос ИЗВЛЕЧЕНИЯ ДОХОДА из жилья – не жилищные отношения.
Это вопрос получения ПРИБЫЛИ. Жилищным Кодексом не регламентируется и не рассматривается.

Ведь приобретая жилье, мы становимся собственниками не только квартиры, но и не выделяемой части общего имущества дома, того многоквартирного дома, где она расположена.

Именно – ИМУЩЕСТВА , которое должно обладать ПРИЗНАКАМИ.
Давайте посмотрим , как авторы статьи понимают , что такое ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕНИКОВ МКД.

Что такое общее имущество?

1 Вводится понятие ИМУЩЕСТВА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ .
2.Не вводится понимание , что ИМУЩЕСТВО ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ имеет режим ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ БЕЗ ПРАВА ВЫДЕЛА
3. Расшифровывается понятие ИМУЩЕСТВА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ:

Это помещения, в которых размещено инженерное оборудование и коммуникации дома (включая технические подвалы), чердаки, все конструктивные элементы строения: фундамент, стены, перекрытия, крыша и т.д.; кроме того - все оборудование: трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, - словом, ВЕСЬ дом со ВСЕМ его оборудованием.

4. Умалчивается , что в состав ИМУЩЕСТВА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ – входит ПРИЛЕГАЮЩАЯ ТЕРРИТОРИЯ – та территория вокруг МКД , которая прошла процедуру межевания и стоит на кадастровом учёте

И все это хозяйство теперь НАШЕ. За все мы отвечаем. Отвечаем, прежде всего, перед самими собой.

Опять неточность: это всё ДОЛЖНО ПРИНАДЛЕЖАТЬ СОБСТВЕННИКАМ.
В современных МКД не все проживающие – собственники. Но собственник таких квартир – город.
Теперь почему ДОЛЖНО?
1. Нужно иметь полный пакет документов на инфраструктуру МКД и прилегающую территорию.
К примеру , имея пакет документов на инженерное оборудование МКД и не имея документов на прилегающую территорию – собственники имеют право знать , что МЕЖЕВАНИЕ И КАДАСТРИРОВАНИЕ им придётся делать за свой счёт.
О стоимости этих работ они могут поинтересоваться у садоводов : МАЛО – не покажется

Вот главное, что сегодня необходимо нам всем понять.

Понимаем , что управление и обслуживание МКД – дело затратное , но величина затрат не должна превышать стоимости обслуживания в настоящий момент, а может и УМЕНЬШИТЬСЯ.
НО , - НЕ ВОЗРАСТИ.

Жилищный кодекс РФ не просто установил новые принципы организации управления многоквартирными домами: документ предоставил гражданам УНИКАЛЬНУЮ, историческую возможность непосредственно влиять на становление молодого, формирующегося в настоящее время рынка сферы жилищно-коммунальных услуг, а также на ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ на этом рынке.

Будем реалистами: дробление управленческих структур при неизменном порядке управления и обслуживания – приводит к росту расходов на УПРАВЛЕНИЕ и ОБСЛУЖИВАНИЕ.

Чтобы не возмущаться впоследствии, не «кивать» на соседа, пора разбудить в себе «хозяина», использовать право и обязанность, закрепленную Жилищным кодексом РФ - принять участие в управлении своим многоквартирным домом.

Вспомните о том , сколько специалистов-«коммунальщиков» среди вас.
Вспомните , что вы не в состоянии обеспечить им достойную зарплату( при условии не повышения расходов)

Всего способов управления домом три:
1) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
2) управление управляющей организацией;
3) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

А теперь ответьте Владимир , почему Вы агитируете за ТСЖ и так против УК.
Я не идеализирую УК , но мне хочется понять вашу точку зрения.
Вся разница - в ОТВЕТСТВЕННОСТИ.
Вы ответственности опасаетесь?
( вопрос не личный , а опосредованный)

[Lisaya]

В советский период , каждый квартиросъёмщик или владелец квартиры в МКД делал ежемесячные отчисления в счёт плановых и капитальных ремонтов.

плохо знаете историю, капремонт платим с 2002 года, до этого таких платежей не было

За их сохранность отвечало ГОСУДАРСТВО.

Жилье было ведомственным или кооперативным, вот ведомства(заводы) и отвечали.Процесс перевода зданий в муниципальные пошел с 2002 года.
а вкладка Владимира - агитка и ничего больше

[zas77]

плохо знаете историю, капремонт платим с 2002 года, до этого таких платежей не было

Вы, сударыня, забыли, что в советский период времени реально людям платили пособие, чтобы они не сдохли. А для того, чтобы мы имели ощущение, что хорошо живём, был устроен "железный занавес" и заграницу никого не выпускали.

[Lisaya]

Я ничего не забыла и отвечала на конкретный вопрос по конкретному платежу, а если у кого-то есть желание получить долги с Советской власти с 1917 года, то не нужно это путать с конкретными платежами.
И уж если впоминать, то давайте вспомним, что приватизация квартир у нас бесплатная, государство подарило каждому, кто на том момент имел квартиры его квартиру в собственность,про стоимость справок не говорите,это не стоимость квартиры. И когда начинали приватизировать, государство не скрывало,что свою собственность будем ремонтировать самостоятельно.я это хорошо помню,почему об это забыли сейчас не знаю.
Да, я опять забыла, документ вставить, напомните ,пожалуйста

[zas77]

Я ничего не забыла ...

А Вы не находите, что мы отошли от темы?

[zas77]

ответьте Владимир, почему Вы агитируете за ТСЖ и так против УК

Лично я считаю, что организация ТСЖ с функциями упраления экономически более эффекивная, чем с передачей функций управления сторонней компании.
Если передавать управление в руки УО, то в таком случае создание ТСЖ вряд ли целесообразно.

В данной теме я привёл часто задаваемые вопросы по ТСЖ,
которые собраны в брошюре Департамента ЖП. А слово "ликбез" мне нравится больше, чем общепринятые в настоящее время

[Lisaya]

экономически более эффекивная, чем с передачей функций управления сторонней компании.

А нельзя ли экономические выкладки привести?

А Вы не находите, что мы отошли от темы?

Не. не находу.Во-первых, не вижу обучающихся, а во-вторых, испория создания определенных платежей тоже обучение

[zas77]

Ещё раз обращаю внимание на следующее примечание в посте #1:
(Материал подготовлен по брошюре Департамента жилищной политики и жил. фонда г. Москвы)

Отсюда, вывод:
Kommandor противоречит не мне, а Департаменту ЖПиЖФ г. Москвы (разработчикам данной брошюры) и ЖК РФ

[zas77]

А нельзя ли экономические выкладки привести?

Всему своё время.
Не гони лошадей.

[Lisaya]

Ещё раз обращаю внимание на следующее примечание в посте #1:
(Материал подготовлен по брошюре Департамента жилищной политики и жил. фонда г. Москвы)

Отсюда, вывод:
Kommandor противоречит не мне, а Департаменту ЖПиЖФ г. Москвы (разработчикам данной брошюры) и ЖК РФ

Ну и что? Там тоже люди, которые выполнили заказ. Кстати, после прочтения я тоже со многим не согласилась.Особенно,если учесть,что экономику мы уже просчитали

[zas77]

Там тоже люди, которые выполнили заказ

Извините, но другого ЖК РФ нам не предложили. И пока действует этот ЖК, подчиняться и толковать приходится именно то, что имеем.

после прочтения я тоже со многим не согласилась

Это нормалиноое явление.
Я уже отмечал, что по этому кодексу в Госдуму поступило и продолжает поступать уйма предложений и замечаний. И вполне возможно, что новая Дума всё-таки примется за его переработку.

А относительно экономики я не понял, что Вы имели в виду. Если хотите заявить, что какой-то дом Вы или кто-то из щнакомых просчитали, то не плохо было-бы с этим ознакомиться.
Со своей стороны обещаю это выполнить, если месные власти позволят мне это сделать. Потому что, пока не первый месяц я испытываю с их стороны приличное сопротивление.

[Lisaya]

ну если вы до сих пор не просчитали, то почему вы так уверенно заявляете

Лично я считаю, что организация ТСЖ с функциями упраления экономически более эффекивная, чем с передачей функций управления сторонней компании.

мы просчитывали, что для управления 16этажкой одноподъездной затраты на расходы управления составляют 5 тысяч при условии нашей УО, сможет управление ТСЖ существовать на такие деньги?

[zas77]

мы просчитывали, что для управления 16-этажкой одноподъездной затраты на расходы управления составляют 5 тысяч

Вы бы ещё взяли дом с 10 - 5 квартирами или ввобще из 2-х квартир
Меру-то надо знать

Сколько кв. в этой 16-этажке? Такие дома объединяются в группы

У нас намечается организация ТСЖ в двух домах, стоящих уголком, и имеющих всего в 14 подъездах около 400 квартир.

Да еще в 6-подъедном доме 14 % площадей составляют нежилые помещения

[Lisaya]

ну и что? Я состчитывала на 128 квартир, что составляет 32% от ваших,увеличиваем мои 5 тысяч, получается 15625,ч чего вы науправляете? Наймете хозяйственника(в одном лице техника и инженера), бухгалтера, юриста, паспортиста,секретаря.уборщицу в офис, заплатите ЕСН, оплатите канцелярию,программу, мебель, компьютер? Или наймете одного профессионала, который это все будет делать?Где таких готовят?

[Александр7272]

Лично я считаю, что организация ТСЖ с функциями упраления экономически более эффекивная, чем с передачей функций управления сторонней компании.
Если передавать управление в руки УО, то в таком случае создание ТСЖ вряд ли целесообразно.

Если ТСЖ нанимает УО то это уже не УО, а просто подрядчик. В одном доме не может быть двух форм управления или ТСЖ или УО, во всяком случае так говорит ЖК.
По поводу экономики, безусловно УО в более выгодном положении так как может эксплуатировать до 100 тыс.кв.м. (а если создать несколько юрлиц, то и большую площадь) в отличии от ТСЖ количество метров в котором ограничено и которое не может заключать договора на обслуживание с другими МКД. На примере своего города скажу, у нас в ТСЖ 28 тыс.м., но тариф ниже чем у УО имеющихся в городе. ТСЖ экономически более выгодно, когда площадь МКД БОЛЕЕ 20 тыс.м., дом новый не требующий кап.ремонта, есть свободные подвалы или помещения пригодные под сдачу. Оговорюсь, это мой личный опыт и личное мнение.

[Lisaya]

Если ТСЖ нанимает УО то это уже не УО, а просто подрядчик. В одном доме не может быть двух форм управления или ТСЖ или УО

совершенно согласна

Оговорюсь, это мой личный опыт и личное мнение.

мой тоже,+1
ну и хотелось бы добавить,что нужны разумные соседи, отсутсвие маргиналов,действительно заинтересованный в работе председателем человек, имеющий как техническое,так и элементы экономического образования, при этом пользующийся уважением соседей

[Kommandor]

А Вы не находите, что мы отошли от темы?

А тема то - ЛИКБЕЗ по ТСЖ.
что означает рассмотрение всех возможных вопросов , которые могут возникнуть при выборе данной формы управления МКД.
В том числе и сравнение экономических показателей с другими формами управления.

Отсюда, вывод:
Kommandor противоречит не мне, а Департаменту ЖПиЖФ г. Москвы (разработчикам данной брошюры) и ЖК РФ

Владимир - нашли чем испугать.
Я понимаю , что чиновники исполнили заказ.
ПЛОХО ИСПОЛНИЛИ.
А противоречить чиновнику - что в этом зазорного?
Периодически комментирую выступления Крашенинникова П..- он мастер "ляпать"
И что?
Вы пытаетесь "уколоть" авторитетом ступени власти - а данная ступень мне не авторитетна.

Авторитетны экономические выкладки - а вы их не предоставляете.
Мнение Александр7272 - авторитетно - он набивает шишки на собственном опыте.

Извините, но другого ЖК РФ нам не предложили. И пока действует этот ЖК, подчиняться и толковать приходится именно то, что имеем

Дело не в ЖК РФ.
Дело в его ИСПОЛНЕНИИ.
А вместо ИСПОЛНЕНИЯ - нам постоянно навязывают ТОЛКОВАНИЕ.
посмотрите выкладки m'm - тут человек опирается на свой опыт

[Аноним]

А вместо ИСПОЛНЕНИЯ - нам постоянно навязывают ТОЛКОВАНИЕ.

ВАС РФ не навязывает толклвание. Он просто истолковывает. И исполнять придется в соответствии именно с его толкованием.

[Kommandor]

ВАС РФ не навязывает толклвание. Он просто истолковывает. И исполнять придется в соответствии именно с его толкованием.

чтобы фраза не звучала впустую - приведите ссылку на конкретный текст.

[Lisaya]

Воот!!!
Постановление федерального арбитражного суда Западно-сибирского округа от 21.06.2007 № ф04-3898/2007(35362-а46-10)
и уральский федеральный округ от 23.07.2007 № ф09-5663/07-с5

[Kommandor]

Судебные акты об отказе в иске о взыскании долга за подачу тепловой энергии и процентов за пользование чужими денежными средствами отменены, дело передано на новое рассмотрение, так как вывод суда о том, что плательщиками тепловой энергии являются...

и что дальше?

[Lisaya]

Мне в этих судах понравилось,что рассматривалось ТСЖ. не как агент, не как посредник, не как сторонняя организаций действующая в интересах собственников, а именно, как сторона по договору купли продажи

[Kommandor]

Мне в этих судах понравилось,что рассматривалось ТСЖ. не как агент, не как посредник, не как сторонняя организаций действующая в интересах собственников, а именно, как сторона по договору купли продажи

Нужно смотреть текст.
Многое зависит от постановки вопроса и рассматриваемых документов

[CEBEP]

Добрый день!
У меня вопрос по ЖСК, ч то должны сдавать ЖСК какую отчетность в какие органы.
Заранее спасибо за ответ

[zas77]

СЕВЕР, только для Вас целая тема
http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=102354

[Аноним]

Мне в этих судах понравилось,что рассматривалось ТСЖ. не как агент, не как посредник, не как сторонняя организаций действующая в интересах собственников, а именно, как сторона по договору купли продажи

Ну так договор подписан от имени ТСЖ. Совершенно естественно именно так и рассматривать.

Из первого постановления: "Материалами дела подтверждается факт присоединения ответчика к сетям истца и поставки тепловой энергии истцом, что ответчиком не оспаривается".

Жалко не ознакомиться с материалами, но предполагая как все устроено в ТСЖ, сомневаюсь, что у ТСЖ было чем присоединиться к сетям истца. Как ТСЖ может получать тепловую энергию, если у него ни труб, ни батарей нет.

ААЮ.

[CEBEP]

Предлагают взять жилищный кооператив, т.е. стать председателем ЖСК. Есть у кого опыт ? подскажите с чего начать. Куда идти и, что делать?