Как выселить арендатора?

[p4elka]

Здравствуйте!
Юр. лицо сдавало ИП в аренду отдел в магазине. ИП нерегулярно оплачивал аренду, поэтому юр. лицо расторгло с ним договор в одностороннем порядке (договором данный пункт предусмотрен). Дали ему срок 2 недели, на то что бы он освободил помещение, но он категорически отказывается освобождать помещение. Дело в том , что на этот отдел уже оформлен предворительный договор аренды с другим ИП и он понес расходы в связи с открытием отдела.
Вот такая ситуация сложилась. Подскажите, как заставить ИП, с которым договор расторгнут с 1 апреля, освободить помещение, так как новый арендатор уже начал предъявлять требования?

[Kiruxa]

Только через суд, считайте все понесенные убытки и предъявляйте арендатору.

[Алексей-1]

p4elka, юристы существуют для того, что бы у них консультироваться......

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

.. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.


в принципе если в договоре предусмотрен иной порядок, то все равно только через суд.

А односторонний порядок расторжения совершенно незаконен. Т.ч. сами виноваты в своем промахе.....

[p4elka]

А односторонний порядок расторжения совершенно незаконен.

А почему? Если он арендную плату задерживает на 3 месяца. Получается, что он может совсем не платить и будет продолжать арендовать помещение?

[хелп ю]

p4elka, юристы существуют для того, что бы у них консультироваться......
А односторонний порядок расторжения совершенно незаконен. Т.ч. сами виноваты в своем промахе.....

5 БАЛЛОВ, Алексей !!!
когда встречаешь в документах такие обороты, задаешься вопросом, люди или читать не читали, или читали, но не до конца.
p4elka вы быстрее ситуацию испраляйте, иначе и со старым арендатором и с новым пойтеде стройными колоннами в суд. Да еще неустойку на нос себе повесите и от одного и от другого.

"...сами виноваты в своем промахе..." (Алексей-1)
(авторское право не нарушила? )

[p4elka]

p4elka вы быстрее ситуацию испраляйте, иначе и со старым арендатором и с новым пойтеде стройными колоннами в суд. Да еще неустойку на нос себе повесите и от одного и от другого.

А можно уточнить, какие проблемы может создать старый арендатор и что в качестве неустойки он может предъявить?

[Шмымзик]

в принципе если в договоре предусмотрен иной порядок, то все равно только через суд.

А односторонний порядок расторжения совершенно незаконен. Т.ч. сами виноваты в своем промахе.....

ВАС с Вами несогласен.
инф. письмо № 66 от 11.01.02

27. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.
Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.
В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.
Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.
Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.
Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.

[РВМ]

Шмымзик, но все равно через суд получается

[p4elka]

Ладно, через суд, значит через суд. А были ли на практике случаи, когда в аналогичных ситуациях ( несвоевременное внесение арендной платы), суд вставал на сторону ответчика, то есть арендатора или у арендатора все же после грубых нарушений условий договора нет шансов не освобождать занимаемую площадь?

[oppas]

Сходите к бандитам

[BorisG]

... или у арендатора все же после грубых нарушений условий договора нет шансов не освобождать занимаемую площадь?

Шансов остаться практически нет. А вот выселяться можно очень долго, особенно, если есть имущество.
Есть реальная практика тяжбы около полутора лет, с попыткой применения силы (в результате арендодатель чуть ст. 330 УК не получил), в приставами (помещения для хранения не нашлось), и. пр...

[p4elka]

Шансов остаться практически нет. А вот выселяться можно очень долго, особенно, если есть имущество.

Конечно, имущество есть: три холодильных витрины, стеллажи и кассовый аппарат. С таким имуществом то же могут быть проблемы?

[Шмымзик]

С имуществом могут быть проблемы, если вы его тронете.
p4elka, а доступ в помещение проблемному арендатору перекрыть нельзя?

[Mirackle]

Да, через суд. Но не расторжение договора, а выселение арендатора! Т.е. договор можно расторгнуть, а арендатор не выселяется. Тут лучше всего его просто не пускать, опечатать помещение. Обращайтесь в суд с иском об освобождении помещения и взыскании причиненных убытков (неустойка новому арендатору, плата за фактически занимаемое помещение).

[BorisG]

... Тут лучше всего его просто не пускать, опечатать помещение.

Опасное это мероприятие. Как только Вы опечатаете помещение, Вы несете ответственность за состояние и содержание имущества, которое находится в арендованном помещении. Со всеми вытекающими из этого факта последствиями.
Если есть задолжность арентора, лучше наложить арест через суд в качестве обеспечительных мер. Но... если в суд заявление не подано - самоуправство в чистом виде.

ps: В том случае, что я упомянул, арендодатель так и сделал. Я присутствовал при вскрытии этого самого помещения. Это надо видеть, как с трясущимися руками представитель арендодателя, инициатор этого дела, вскрывал помещение. Собственно, это самоуправство арендодателя дорого ему обошлось и сыграло на руку арендатору.

[Абсурдность]

..... Собственно, это самоуправство арендодателя дорого ему обошлось и сыграло на руку арендатору.

С этого момента пожалуйста по подробнее...(действительно интересно)

[p4elka]

Да, через суд. Но не расторжение договора, а выселение арендатора! Т.е. договор можно расторгнуть, а арендатор не выселяется. Тут лучше всего его просто не пускать, опечатать помещение.

Этот вариант не получится, так как арендатор занимает помещение в торговом центре.

[Абсурдность]

Ладно, через суд, значит через суд.

ИМХО, если договором предусмотрено.А ГК что б такое правило было установлено, не помню.

[BorisG]

... действительно интересно

Да нет в этом ничего интересного.
Истоки конфликта лежали в необоснованном изменении размера арендной платы и необоснованном ограничении доступа в помещение.
Арендатор до разрешения ситуации арендную плату, естественно, не вносил.
Арендодатель опечатал помещение, на что составил акт, к составлению которого привлек и сотрудников вневедомственной охраны.
В арендованном помещении оказалось не только имущество арендатора, но и дорогостояшее имущество контрагентов арендатора.

Были подготовлены документы для возбуждения уголовного дела по ст. 330, а также возмешении нанесенного ущерба из-за срыва сроков выполнения услуг, а также нарушения технологических условий.
В результате:
- Сотрудники вневедомственной охраны, подписавшие акт, понесли служебное наказание за превышение полномочий.
- Руководство арендодателя попыталось от проблемы откреститься, пытаясь перенести ответственность на исполнителя, однако...
- позволило в разумный срок (около месяца) освободить помещение, не препятствуя деятельности;
- согласилось с задолжностью по арендной плате без ее изменения;
- согласилось с отсрчкой задолжности на полгода;
- исполнители понесли административное наказание (спорный, конечно, вопрос, о том, кто являлся инициатором).

[Абсурдность]

Истоки конфликта лежали в необоснованном изменении размера арендной платы и необоснованном ограничении доступа в помещение...

Но тут согласись ситуация иная:договор аренды расторгнут.Основания для пользования отпали.Арендатор обязан освободить помещение и передать его арендодателю.
ИМХО,можно применить самозащиту.

[BorisG]

Но тут согласись ситуация иная:договор аренды расторгнут.

С чего вдруг? Читаем внимательно ст. 619 ГК:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом ...

Я так понимаю, обращения в суд не было, в том числе и для выселения, если есть условия досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. Т.е. надо внимательно читать договор. Некоторые его пункты действительно могут оказаться ничтожными.
Я уж не говорю о необходимости выполнения процедурных мероприятий: письменного предупреждения о необходимости исполнении обязательсв (см. последний абзац той же статьи), предупреждения о возможности расторжения договора и пр.

можно применить самозащиту.

Самозащита и есть самоуправство со всеми вытекающими из этого "приятного" факта последствиями. Все, что можно сделать, если есть задолжность арендатора - это принять обеспечительные меры, опять же, только через суд.

[stas®]

В договоре аренды лучше явно предусмотреть право арендодателя на удержание в случае существенной задолженности арендатора. Но и без явной оговорки удержание мне представляется допустимым.

[Абсурдность]

С чего вдруг? Читаем внимательно ст. 619 ГК. .

Я вот как смотрел: отказ от договора влечёт его расторжение.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

..юр. лицо расторгло с ним договор в одностороннем порядке (договором данный пункт предусмотрен).

Я понял так, что с фактом невнесением платы в договоре связали право арендодателя отказаться от исполнения договора.

Т.е. надо внимательно читать договор.

Акцепт.
p4elka, как сформулировано данное условие в договоре?

[BorisG]

п.3 ст.450 ГК

Ст. 619 ссылается к п. 2 ст. 450 ГК. А соглашение сторон, как я понимаю, не достигнуто.

[BorisG]

... и без явной оговорки удержание мне представляется допустимым.

Удержание имущества арендатора?
Основания?

[p4elka]

Абсурдность

как сформулировано данное условие в договоре?

Договор аренды может подлежать досрочному расторжению по требованию Арендодателя в одностороннем порядке путем направления Арендатору уведомления о расторжении договора, а Арендатор выселению при нарушении арендатором своих обязательств, установленных настоящим договором и при просрочке платежей Арендатором свыше 30 дней.