ТСЖ. Обязательные платежи

[Nataly]

m'm

...Заплатил с доходов и спи.

А с каких доходов вы платите. Насколько я понимаю, если ТСЖ ведет уставную деятельность, то никаких облагаемых доходов нет (я не беру в рассчет разъяснения Минфина). И соответственно облагать нечего.

[Lisaya]

я не беру в рассчет разъяснения Минфина

А минфин и налоговая берут, тем более,что вы экономите налог ни имущество и соцналог, да и НДС с коммерческой деятельности. Модет вы какие-то услуги сторонним организациям будете оказывать

[ADSemenov.ru]

В какой части обязательные платежи товарищей можно "подвести" под членские?

Статья 135 ЖК. — "... 1. Товариществом собственников жилья признаётся ... объединение собственников ... для совместного управления комплексом недвижимого имущества ... обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и ... распоряжения общим имуществом ...".

Законодатель в определении основной уставной цели ТСЖ чётко разделил два термина: "комплекс" недвижимого имущества и "общее" имущество. Отсюда можно зделать вывод, что квартира товарища входит в комплекс недвижимого имущества, так же, как и всё общее имущество. А обеспечение эксплуатации этой квартиры отвечает уставным целям ТСЖ.

Стоит ещё отметить тот факт, что членские взносы нигде не упоминаются в ЖК РФ, но упоминаются обязательные платежи и взносы, к которым, несомненно, относятся членские взносы, и статья 145 ЖК установление их размера относит к компетенции общего собрания ТСЖ.

Считаю, что общее собрание, определив правила (метод) определения членский взносов и периодичность определения (раз в месяц) и делегировав это действо правлению ТСЖ, безусловно выполнит требование статьи 145 ЖК.

Главное, чтобы членские взносы были источником покрытия затрат, которые, могли бы быть квалифицированы, как затраты по эксплуатации комплекса надвижимого имущества в части владения им членами ТСЖ.
Таким образом, все взносы члена ТСЖ в связи с эксплуатацией части комплекса надвижимого имущества (в который входит и его квартира и общее имущество) могут быть квалифицированы как членские взносы.

Вот пишу я всё это и хочется гаркнуть на всю страну (вот только не знаю, кому): "............! Какое ваше собачье дело до наших денег? Мы собрались здесь кучкой, сбросились с миру по нитке и свои же деньги на себя же и тратим. Если мы дворника наймём, то за него налоги заплатим. Если мы что-нибудь продадим, то тоже заплатим — не маленькие дети. Но с нашего-то "общака" — какие такие налоги? Не иначе как вы все рехнулись, господа!"

[Kornilov.V]

В соответствии со статьей 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Из приведенного определения следует, что ТСЖ по вопросам налогообложения должно руководствоваться теми нормами налогового законодательства, которое относится к некоммерческим организациям.

Средства Товарищества собственников жилья состоят из следующих источников:

1.1. обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
1.2.бюджетных субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий.
Обязательные платежи (связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также с оплатой коммунальных услуг - пункт 5 статьи 155 ЖК РФ) и субсидии относятся к целевым поступлениям и, в общем случае, налогообложению не подлежат.
Возможность предоставления ТСЖ органами местного самоуправления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов прямо закреплена статьей 165 ЖК РФ.

2.1. доходов от хозяйственной (предпринимательской) деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
2.2. прочих поступлений от хозяйственной (предпринимательской) деятельности.
Согласно статьи 152 ЖК РФ, для достижения уставных целей, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. При этом допускается осуществление следующих видов хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме и др.

В части НДС.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (закон вступает в силу с 1 января 2006 года, но для сути рассматриваемого вопроса это значения не имеет), ТСЖ являются потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов. Плательщиком НДС может выступать только продавец товаров (работ, услуг). Конечный потребитель уплачивает НДС продавцу в составе платы за соответствующие работы или услуги, и, следовательно, обязанность по уплате НДС возникает у поставщика этих услуг.
ТСЖ не может являться перепродавцом коммунальных услуг - так как для этого требуется, как минимум наличие соответствующей лицензии, перезаключение договоров на приобретение соответствующих услуг и выполнение ряда других юридических действий.
Поэтому, считаем, что при наличии раздельного учёта, стоимость полученных услуг, подлежащих оплате за счет средств квартиросъемщиков (участников ТСЖ), в бухгалтерском учете должна учитываться в составе целевых поступлений, и не подлежит налогообложению вообще.

В части налога на прибыль:
Сбор платежей в части возмещения коммунальных услуг производится собственником жилья или организацией, уполномоченной выполнять эти функции. Следовательно, указанные средства, взимаемые с жильцов на основании счетов, выставленных организациями, непосредственно оказывающими коммунальные услуги, в размере фактически потребленных жильцами указанных услуг, не учитываются в составе доходов организации – ТСЖ, для целей налогообложения прибыли.
Не подлежат по нашему мнению при наличии раздельного учёта, включению в налоговую базу по налогу на прибыль и суммы целевых поступлений в форме сумм финансирования из местного бюджет, выделяемых на осуществление уставной деятельности некоммерческих организаций.

Согласно статье 248 НК РФ к доходам относятся доходы от реализации, которыми признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав и внереализационные доходы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Таким образом, следует, что получаемые ТСЖ доходы от оказания услуг по эксплуатации жилого дома (техническому обслуживанию) и сдачи в аренду помещений, являются доходами некоммерческой организации от предпринимательской деятельности, учитываемыми для целей налогообложения прибыли в составе доходов от реализации услуг и внереализационных доходов.

ТАКИМ образом, при наличии раздельного учёта,не являются объектом налогообложения возмещение от жильцов за коммунальные услуги и бюджетные субсидии на содержание и эксплуатацию жилья?

[ADSemenov.ru]

Kornilov.V, хорошо бы цитаты как-то выделять от их трактовок.

Обязательные платежи (связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также с оплатой коммунальных услуг - пункт 5 статьи 155 ЖК РФ) и субсидии относятся к целевым поступлениям и, в общем случае, налогообложению не подлежат.

Суммы финансирования из бюджета разных уровней — не подлежат по прибыли(НК, ст. 251, п.2, п.п.3). Обязательные платежи — подлежат (отсутствуют в ст. 251 нк).

В части НДС

Вопроса вообще не возникает, потому что ТСЖ является "конечным" поставщиком и потребители его услуг в основной массе ФЛ'ы. Мне думается, надо применять упрощёнку в той или иной форме.
И следует заметить, что статья 149 НК никаких освобождений от НДС для ТСЖ_плательщика_НДС не предусматривает.

В части налога на прибыль:

Здесь, похоже, надо повнимательней читать ст. 251 НК и особенно обратить внимание, что целевые взносы в ТСЖ не "выводятся" из-под расчёта налога на прибыль.

не являются объектом налогообложения возмещение от жильцов за коммунальные услуги

На мой взгляд — только при наличии прямого договора между жильцом и энергоснабжающей организацией при наличии договора поручения между жильцом и ТСЖ.

[Lisaya]

И чье это мнение и откуда?А лицензия не нужна и еще есть проект закона по коммунальному снабжению и с 01.01.2006 он начнет работать

[ADSemenov.ru]

m'm, Вы уж извините, но про какое мнение вопрос?
И всвязи с чем всплыла фраза "лицензия не нужна"?
И нет ли у Вас ссылочки про закон о ком. обслуживании? — Попробую поискать.

[zas77]

Суммы финансирования из бюджета разных уровней — не подлежат по прибыли(НК, ст. 251, п.2, п.п.3). .

А они у вас есть? - Не уверен.

Обязательные платежи — подлежат (отсутствуют в ст. 251 нк)

В статье 251, пп.2 написано: "... К указанным целевым поступлениям ... на ведение ими уставной деятельности относятся:
1) ... вступительные взносы, членские взносы, целевые взносы..., построенные на принципе обязательного членства..."

ТСЖ является "конечным" поставщиком и потребители его услуг в основной массе ФЛ'ы

С чего Вы это взяли? ТСЖ, ЖСК и т.п. вырабатывают и реализуют потребителю электроэнергию, тепло, воду и т.д.? Вы это хотели сказать?

И следует заметить, что статья 149 НК никаких освобождений от НДС для ТСЖ_плательщика_НДС не предусматривает

А почему Вы не читаете пп.3.3 ст. 39 НК, п.3 и 5 ст.38 НК?

Здесь, похоже, надо повнимательней читать ст. 251 НК и ...

Почитайте коментарии учёных для разнообразия. Тогда Вам всё станет ясно.
Почитайте в библиотеке журнальчик, на который я Вам ссылался, "НКО в России", который редактирует Макальская М.Л., кэн, доцент. Почитайте Фельдмана И.А., ктн. професора, председателя экспертного совета по вопросам бухучёта в НКО.

[Lisaya]

но про какое мнение вопрос?

это я про пост Kornilov.V, а про лицензию из того же поста

ТСЖ не может являться перепродавцом коммунальных услуг - так как для этого требуется, как минимум наличие соответствующей лицензии,

и про перезаключение договоров, это там же написано я тоже не поняла.

В проектах есть "Правила поставки коммунальных услуг", так же перечерь работи услуг по обслуживанию общего имущества много квартирного дома. Может я ошиблась в названиях точных, мне найдут и я напишу точное название

[ADSemenov.ru]

zas77, мы все прекрасно понимаем, как должно быть, но вынуждены считаться с действительностью. А за следование высказываниям авторитетов, которые под своё "хотение" пытаются "притянуть за уши" законодательство, придётся расплачивать нам и конкретными рубликами... —

Приведу полностью существенную часть цитаты из ст. 251 НК (с моими скобками):
"... вступительные, членские, {(целевые взносы и отчисления) в публично-правовые профессиональные объединения, построенные на принципе обязательного членства}, паевые вклады, ..."
В Русском Языке принято последние два однородных члена в перечислении соединять союзом "и". Но в данном случае однородные члены "целевые взносы" и "отчисления" не последние и за ними есть ещё один — "паевые вклады".
Поэтому союз "и" в данной фразе объединяет два однородных члена для последующего дополнительного их определения. И всё, что заключено мною в фигурные скобки, является просто одним из однородных членов в перечислении.
Если бы поставить "паевые взносы" до фигурных скобок, то было бы так, как мы хотим.
И никаким авторитетом этот факт не изменить. Увы. Так ли хотели законодатели — сие есть тайна, покрытая мраком. Может быть они и хотели, как лучше, но плучилось — как всегда.

А почему Вы не читаете пп.3.3 ст. 39 НК, п.3 и 5 ст.38 НК? /zas77/

Это, по-видимому, о безвозмездно переданном имуществе (замечу — не деньги)? — Это очень частный случай и довольно сложный на сегодняшний день.
Допустим в ТСЖ подарили ОС для обслуживания общего имущества. Вы должны его использовать только в некоммерческой деятельности (с раздельным учётом). Оплата от не товарищей за обеспечение эксплуатации общего имущества не может считаться некоммерческой деятельностью (см. выше, ст.251). Как Вы обслужите своим, подаренным Вам, ОС только часть общего имущества, принадлежащую только товарищам?

К сожалению, я убеждаюсь в том, что как только волна благоволения к ТСЖ со стороны "вертикали" закончится, то налоргам будет чем мазать свой хлебушек...

[Lisaya]

то налоргам будет чем мазать свой хлебушек...

Упрощенка! Отдать им 6% пусть подавятся

[ADSemenov.ru]

Отдать им 6% /m'm/

Этакий налог на капитал (на все накопления для текущих и кап. ремонтов)!

Если бы они и впрямь подавились!..

[zas77]

Упрощенка! Отдать им 6% пусть подавятся

А доход у вас от ЧЕГО, он у вас есть? От какой предпринимательской деятельности? Вы мне можете объяснить?

[zas77]

ADSemenov.ru, однажда, когда у меня возник спорный вопрос, я подготовил развёрнутое письмо в ЮРИДИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ ИФНС. Советую и Вам поступить так же.

[ADSemenov.ru]

zas77, нет смысла. Я уже со всех сторон обмозговал, а для Над.К это было ясно ещё три года назад:

То что сейчас "проходите" Вы, мы проходили в 2002 году. И юристы пройдены, и аудиторы, и налоговики. Вердикт - целевые взносы относятся к профессиональным объединениям.

[zas77]

zas77, нет смысла. Я уже со всех сторон обмозговал, а для Над.К это было ясно ещё три года назад:

А ежемесячная квартплата в ТСЖ и ЖСК относится к членским взносам.
Если Вы хотите с них платить налог, Вам мешать никто не может. Только тогда не обижайтесь, когда жильцы дома устроют Вам головомойку за то, что прикрывая свой зад, Вы забыли об их интересах.

[ADSemenov.ru]

А ежемесячная квартплата в ТСЖ и ЖСК относится к членским взносам.

1. Я уже писал о том, что в ЖСК, de jure, все собственники являются членами кооператива. А в ТСЖ — нет. Только, кто захочет. Есть сомнения?

2. Членские взносы могут быть только от членов. Есть сомнения?

Если нет сомнений по этим двум пунктам, то вывод только один — оплата, взносы, перечисления, возмещение, вознаграждение и т.п., полученные от НЕтоварищей в ТСЖ нельзя квалифицировать как "членские взносы".

К сожалению, даже если очень сильно хочется, это не означает, что — можно. Сейчас, может быть и пройдёт, а вот завтра — у налоргов будет пир. И тогда те же товарищи из ТСЖ мне могут устроить "головомойку" уже по причине растраты ремонтного фонда на штрафы и пени по налогу!

Считаю, что благополучный исход в этой ситуации наступит только в одном случае — если законодатели "переставят" в ст. 251 НК "... паевые вклады, ..." перед "... членские, ...", и при этом установят "обратную силу" для этого изменения.
Но что-то очень слабо в это верится...

[zas77]

Считаю, что благополучный исход в этой ситуации наступит только в одном случае — если законодатели "переставят" в ст. 251 НК "... паевые вклады, ..." перед "... членские, ...", и при этом установят "обратную силу" для этого изменения.
Но что-то очень слабо в это верится...

Не совсем понятно, что Вы этим хотели сказать.

Относительно остального хочу сослаться на поговорку: насильно мил не будешь Поэтому, считаю продолжение своего участия в дискуссии бессмысленным.

[Lisaya]

Не совсем понятно, что Вы этим хотели сказать

Только то,что ыитать законы нужно по правилам русского языка, если запятая, то запятая, если точка, то точка, и союзы или соединительные или разделительные.

[ADSemenov.ru]

Простой вопрос в заголовке, но опять найдутся разные мнения!

Я прихожу к мнению, что обязательными платежами в ТСЖ могут быть только платежи за содержание общего имущества.
В том смысле, что любой собственник вправе заключать отдельные договора напрямую с поставщиком услуги по обслуживанию своего имущества (квартиры, помещения).
И более того — думаю, что ТСЖ вправе не заниматься обслуживанием имущества собственников помещений, если такое решение принято на общем собрании.

[zas77]

Я прихожу к мнению, что обязательными платежами в ТСЖ могут быть только платежи за содержание общего имущества.
В том смысле, что любой собственник вправе заключать отдельные договора напрямую с поставщиком услуги по обслуживанию своего имущества (квартиры, помещения).
И более того — думаю, что ТСЖ вправе не заниматься обслуживанием имущества собственников помещений, если такое решение принято на общем собрании.

"любой собственник вправе заключать отдельные договора напрямую" - но для этого не нужно создавать никакого товарищества. ТСЖ создаются добровольно для удобства жильцов, а не для галочки.
И жильцы возлагают на ТСЖ определённые обязанности.

[ADSemenov.ru]

ТСЖ создаются ... для удобства жильцов ... жильцы возлагают на ТСЖ определённые обязанности ... /zas77/

Озвучу две, на мой взгляд, истины. —
1. "... Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией ...", ст. 161 п.9 ЖК.
2.Никакая управляющая компания не может "навязать" своё обслуживание помещения, находящегося в единоличном владении собственника.

Если оба преджложения не вызывают сомнения, то делаем вывод — УпрКом назначается или выбирается (а ТСЖ — создаётся) не для "удобства" собственников (а тем более жильцов!), а для "... управления комплексом недвижимого имущества ... владения, пользования и ... распоряжения общим имуществом ..."

Все эти "потуги" ЖК РФ насчёт ТСЖ, УпрКом и "непосредственного управления собственниками" преследуют одну единственную, но чрезвычайно актуальную, мысль — обязать собственников содержать общее имущество дома. Я бы сказал, что это — "завершающая фаза приватизации помещений в жилом фонде", этакий переход от приватизации помещений к приватизации всего многоквартирного дома, как единого комплекса.

Личное мнение.— Я бы "отделил зёрна от плевел" и оставил бы в функциях УпрКом и ТСЖ только вопросы управления общим имуществом дома. Отсюда и будет следовать критерий некоммерческой деятельности: всё, что касается обеспечения эксплуатации общего имущества, есть деятельность некоммерческая, а всё остальное — коммерческая.

[akars2]

Спасибо, конечно, но я не расстраиваюсь, кроме того ,я глбух крупной управляющей компании и стаж в ЖКХ более 8 лет.но на сайт загляну, любопытно.Далее, идеологи движения и у нас конечно есть, всякие ассоциации и союзы, но я противник ТСЖ,именно благодаря работе в ТСЖ на протяжении 2хлет

Помогите грамотно выстроить концепцию бухучета в ЖСК (фактически коттеджный поселок)
Проблема1.Жителей 50, их них не члены ЖСК - 47, члены -3. По уставу в отношении 3 - деятельность некоммерческая, в отношении 47 - коммерческая!?
Проблема 2. Применять ли целевое финансирование или все вести как для обычной коммерческой фирмы, если основной вид деятельности - управление недвижимым имуществом.
Проблема 3.Есть желающие вступить в ЖСК и предложения сделать платежи различными: для членов ЖСК - меньше и для не членов ЖСК - больше. Нужно ли вести раздельный бухучет для двух категорий: целевое финансирование и обычная коммерческая деятельность , хотя по сути обязательные платежи всех жителей в соответствии со сметой расходов направлены только на содержание и поддержание функционирования самой организации и не предусматривает извлечение какой-либо прибыли, кроме как экономии ресурсов по смете. Единственное исключение - попытка членов ЖСК получать с не членов ЖСК плату за транзит воды и электроэнергии от сетей Мосэнерго и Водоканала (за территорией поселка) к домам жителей по внутрипоселковым сетям, являющимися собственностью пока троих членов ЖСК (а в дальнейшем и других вступающих, (кстати, как правильно перераспределить паи??)). Плату за транзит рассматриваю как элемент коммерческой деятельности со всеми вытекающими последствиями?? Помогите, люди добрые. С опытным консультантом готов встречаться лично и причем на платной основе. СРОЧНО !!!!!!!! Нужна хорошая и вместе с тем простая схема бухучета. Поделитесь крупицами мастерства akars2@rambler.ru 778-13-04

[zas77]

Жителей 50, их них не члены ЖСК - 47, члены -3. По уставу в отношении 3 - деятельность некоммерческая, в отношении 47 - коммерческая!?

1. Считаю целесообразным предложить всем войти в состав ЖСК. Только для вступающих установите повышенную сумму вступительных взносов.
2. Нет.
3. Членские обязательные взносы Вы пропускаете через сч. 86. Платежи остальных 47-и «не членов» проходят, как реализация услуг. Получаете прибыль, платите налог и только после этого нераспределённую прибыль перекидываете на сч.86.

Плату за транзит рассматриваю как элемент коммерческой деятельности со всеми вытекающими последствиями.

- Разумеется

[Lisaya]

основной вид деятельности - управление недвижимым имуществом.

Поэтому я считаю, что это чистая УК и все через счета реализации,нет общего имущества, нет, значит ЖСК тоже нет.
про транзит необходимо уточнение - кому принадлежат трубы?

[Lisaya]

akars2, Телефон-то вы указали, еще бы и географически приложили к точке на карте

[ADSemenov.ru]

Телефон-то вы указали

Если нет географии — наверняка Москва.

Насчёт УК — того же мнения.

[zas77]

... попытка членов ЖСК получать с не членов ЖСК плату за транзит воды и электроэнергии от сетей Мосэнерго и Водоканала (за территорией поселка) к домам жителей по внутрипоселковым сетям, являющимися собственностью пока троих членов ЖСК (а в дальнейшем и других вступающих, (кстати, как правильно перераспределить паи??)). Плату за транзит рассматриваю как элемент коммерческой деятельности

Во-первых, Вы не сказали в какой системе Вы ведёте учёт: ОСН или УСН.

Относительно ОС, которая является собственностью троих (в лодке ли они с собакой , как у О.Генри, или в котеджном посёлке, как у Вас). И эти трое, наверняка, желают получать доход с эксплуатации ВОДОпровода, ЭЛЕКТРОпровода и т.д. (Я не говорю о платежах за воду, свет и тепло, которые идут своим чередом). В таком случае им надо организовать ООО и собирать со всего вашего посёлка плату за эксплуатацию (с учётом амортизации этого имущества) по коммерческим ставкам. Тогда ини будут получать прибыль от аренды своего имущества. А ваше ЖСК тут не при чём.
В противном случае, весь посёлок объединяется и поделит всё это имущество равномерно на всех (т.е. каждый внесёт целевой взнос). Тогда каждый будет иметь в собственности долю этого имущества. Тогда каждый будет платить значительно меньшую плату, чем в первом случае, т.к. не будет с этих сборов взиматься определённый процент (прибыль собственников) и плюс к тому налог на эту прибыль.
Так что,
думайте сами,
решайте сами,
иметь или не иметь.

Некоторые специалисты считают, что эта сумма должна находиться на забалансовом счёте. И я лично присоединяюсь к этому мнению, т.к. эти ОС не являются собственностью ЖСК (это может быть СНТ, ТСЖ или ГСК).
Но некоторые их относят на счёт 01, что считаю в подобных случаях ошибочным.

[Lisaya]

Но некоторые их относят на счёт 01, что считаю в подобных случаях ошибочным.
__________________

Для того,что бы это определить, нужно знать,что там по документам, вполне возможно,что трубы кому-то принадлежат, тогда и решать нужно, куда в балансе ставить

[zas77]

Для того,что бы это определить, нужно знать,что там по документам, вполне возможно,что трубы кому-то принадлежат, тогда и решать нужно, куда в балансе ставить

Если в задачке сказано: Все коммуникации на данном участке приобрели в собственность 3 человека. Вы считаете, что они - благотворитель , и за "спасибо" передадут своё имущество в коллектив?
Это мы уже проходили. Был у нас период, когда имущество передавали добровольно-принунудительно (под дулом пистолета) в общественную собственность.
Сейчас в коллективе собственников другие отношения. Если моим имуществом кто-то пользуется, то пусть платит или приобретает его в долевую собственность.